房地产估价报告

房地产估价报告估价项目名称：海淀区巨山馨苑14号楼二单元102、402号房地产价值估价估价委托人：北京市海淀区人民法院房地产估价机构：北京东华天业房地产评估有限公司注册房地产估价师：梁翌（注册号：1120030053）国郡郡（注册号：1120140071）估价报告出具日期：2017年2月15日估价报告编号：京东华估（2017）字第3005号海淀区巨山馨苑14号楼二单元102、402号房地产估价·1·致估价委托人函北京市海淀区人民法院：受贵院委托，我公司对海淀区巨山馨苑14号楼二单元102、402号房地产（建筑面积161.57平方米及相应分摊土地面积）的价值进行了评估，以为贵院委托的涉案房地产确定市场价值提供参考依据。估价对象：本次估价对象为海淀区巨山馨苑14号楼二单元102、402号房地产，依据《房屋登记表》上所载，估价对象合计建筑面积为161.57平方米，规划用途为住宅，房屋所有权人为邵增华。本次估价，结合估价对象房屋性质及规划用途，设定估价对象房地产相应分摊的土地规划用途为居住用途，设定估价对象土地使用权取得方式为国有出让。他项权利状况：至价值时点，依据估价委托人提供的现有材料显示，估价对象未存在他项权利。估价目的：为估价委托人委托的涉案房地产确定市场价值提供参考依据。价值时点：2016年11月8日价值类型及定义：1、价值类型本次估价结果采用公开市场价值标准。2、价值内涵本次估价结果包括估价对象相应分摊的国有出让性质、居住用途的土地使用权的市场价值与建筑物所有权的市场价值之和，其中建筑物所有权价值是指估价对象161.57平方米现状建筑物于价值时点2016年11月8日的市场价值；土地使用权价值是指，估价对象161.57平方米建筑物所分摊的国有出让性质土地使用权，开发程度为宗地外七通宗地内场地平整，在价值时点2016年11月8日居住用途国有建设用地使用权市场价值。估价方法：市场比较法、成本法估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，通过现场勘察，在认真分析现有资料的基础上，经过周密的测算，并结海淀区巨山馨苑14号楼二单元102、402号房地产估价·2·合估价经验与对影响房地产价值因素的分析，在维持该房地产现状用途继续使用的原则下，确定海淀区巨山馨苑14号楼二单元102、402号房地产（建筑面积161.57平方米及相应分摊土地面积）在2016年11月8日的房地产价值为（币种：人民币）：总价：591万元大写金额：伍佰玖拾壹万元整评估单价为：36618元/平方米其中102号房地产的市场价值为292万元402号房地产的市场价值为299万元特别提示：1、欲了解估价对象情况及有关估价分析和专业意见，提请报告使用人认真阅读房地产估价报告全文；2、本报告由委托人委托评估，为涉案房地产确定市场价值提供参考依据。顺致安祺北京东华天业房地产评估有限公司法定代表人马云二零一七年二月十五日海淀区巨山馨苑14号楼二单元102、402号房地产估价·3·目录致估价委托人函...............................................................................................................................1估价师声明.......................................................................................................................................4估价的假设和限制条件...................................................................................................................5房地产估价结果报告.......................................................................................................................8一.估价委托人...................................................................................................................8二.房地产估价机构...........................................................................................................8三.估价对象.......................................................................................................................8四.估价目的.....................................................................................................................13五.价值时点.....................................................................................................................13六.价值定义.....................................................................................................................13七.估价依据.....................................................................................................................13八.估价原则.....................................................................................................................14九.最高最佳利用分析.....................................................................................................17十.估价方法.....................................................................................................................18十一.估价结果.....................................................................................................................19十二.估价人员.....................................................................................................................19十三.估价作业日期.............................................................................................................19十四.估价报告使用期限.....................................................................................................19附件................................................................................................................................................20海淀区巨山馨苑14号楼二单元102、402号房地产估价·4·估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。3.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》【GB/T50295－2015】、《房地产估价基本术语标准》【GB/T50899-2013】进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。4.我公司注册房地产估价师国郡郡及估价人员张熠于2016年11月8日对估价报告中的估价对象进行了实地查勘，其他注册房地产估价师未对估价对象进行实地查勘。5.没有外部专家和单位对本估价报告提供重要专业帮助。6.本报告使用范围仅服务于评估报告所阐述的目的。估价委托人将本报告全文或部分内容公开披露，须征得本公司书面同意。我们承诺未经估价委托人同意，不以任何方式向第三者披露报告的内容。我们不承担由于估价委托人对本报告使用不当所造成的一切后果。7.本报告评估出的是估价对象于价值时点的价值，仅供估价委托人参考。8.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。参加本次估价的注册房地产估价师为：姓名注册号签名签名日期梁翌11200300532017-2-15国郡郡11201400712017-2-15参与本次估价的估价人员：张熠海淀区巨山馨苑14号楼二单元102、402号房地产估价·5·估价的假设和限制条件本估价报告中的分析，意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。1.一般假设：1.1本次估价，估价人员对所依据的关于估价对象权属、建筑面积、用途等资料复印件进行了审慎检查且未能核实原件，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性情况下，假设估价委托人提供的资料是合法、真实、准确的；估价委托人应对所提供资料的真实性、合法性、准确性、完整性负责，如因估价资料的失真、不完整等原因引起的后果，注册房地产估价师和估价机构不承担任何责任。1.2本次估价我们对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给与了关注，我们对估价对象在价值时点肉眼观测范围内的现状外观、使用状况及周围环境进行了查勘，无法确定肉眼观查不到的被遮盖及未暴露部分，在无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，本次估价假设估价对象不存在房屋安全隐患及环境污染方面的影响，在此提醒报告使用方注意。1.3因当事方原因，估价人员未能对估价对象室内进行现场勘查，经与估价委托人沟通，本次估价，估价对象室内装修标准设定为毛坯装修。2.未定事项假设：2.1由于估价委托人未提供关于估价对象容积率所必需的相关资料，无法明确估价对象所在项目土地容积率，根据北京市公布的《北京市基准地价更新成果》【京政发（2014）26号附件】的有关规定，参照《北京市基准地价级别（区片）》示意图及《北京市基准地价级别（区片）范围说明》可知估价对象所在区域的居住用途级别平均容积率为2.5，故本次估价设定估价对象容积率为2.5。2.2估价委托人提供的《房屋登记表》未登记估价对象的建成年代，经估价人员调查了解，估价对象建成于2007年，本