房地产企业财务管理

房地产企业财务管理会计改革与会计准则建立王景江房地产企业财务管理目录新企业会计准则体系构成基本会计准则修改情况具体会计准则特点分析房地产企业财务管理年度发布内容1992企业会计准则，一系列行业会计制度，外商投资企业会计制度，股份制试点企业会计制度1993对外经济合作企业会计制度1997首个具体准则：关联方关系及其交易的披露1998七项具体准则：现金流量表，资产负债日后事项，债务重组，收入，投资，建造合同，会计政策，会计估计变更和会计差错更正1999非货币性交易2000企业财务会计报告条例，企业会计制度，或有事项准则2001金融企业会计制度，六项具体准则：无形资产，借款费用，租赁，固定资产，存货，中期财务报告2004小企业会计制度2005十七项征求意见稿：会计基本准则与十六项具体准则2006新会计准则体系正式发布1.新企业会计准则出台背景房地产企业财务管理准则名称颁布时间实施范围和时间修订时间企业会计准则92年11月26日企业93年7月1日2006年2月关联方关系及其交易的披露97年5月22日上市公司97年1日现金流量表98年3月20日企业98年1月1日2001年1月资产负债表日后事项98年5月12日上市公司、金融企业03年7月1日2003年4月债务重组98年6月12日企业99年1月1日2001年1月收入98年6月20日上市公司99年1月1日投资98年6月24日上市公司99年1月1日2001年1月建造合同98年6月25日上市公司99年1月1日会计政策、会计估计变更和会计差错更正98年6月25日上市公司99年1月1日；企业01年2001年1月房地产企业财务管理准则名称颁布时间实施范围和时间修订时间非货币性交易99年6月28日企业2000年1月1日2001年1月或有事项00年4月27日企业2000年7月1日中期财务报告01年11月2日上市公司02年1月1日固定资产01年11月9日上市公司02年1月1日存货01年11月9日上市公司02年1月1日无形资产01年1月18日上市公司01年1月1日借款费用01年1月18日上市公司01年1月1日租赁01年1月18日上市公司01年1月1日会计制度名称适用范围行业会计制度（1993）其他企业企业会计制度（2001）除不对外融资、经营规模较小，以及金融保险企业以外的境内企业金融企业会计制度（2001）境内各类金融企业中小企业会计制度（2004）境内中小企业民间非营利组织会计制度（2004）境内各类民间非营利组织房地产企业财务管理2.新企业会计准则构成准则体系房地产企业财务管理各行业共同经济业务的准则有关特殊经济业务的准则有关财务报告的准则会计准则分类存货、固定资产、无形资产、收入等准则现金流量表、财务报表列报、中期报告、合并财务报表等外币核算、投资性房地产、套期保值、保险合同等房地产企业财务管理对16项原有会计准则的修订关联方关系具体交易的记录、现金流量表、收入、建造合同、投资、债务重组、资产负债表日后事项、会计政策，会计估计变更和会计差错更正、非货币性交易、或有事项、无形资产、借款费用、租赁、固定资产、存货、中期报告。新出台的22项会计准则22条会计准则分别是，外币核算、分步报告、财务报表列报、企业合并、合并财务报表、资产减值、生物资产、石油天然气开采、捐赠与援助、投资性房地产、所得税、每股收益、金融工具确认和计量、金融资产转移、套期保值、金融工具列报和披露、保险合同、再保险合同、职工薪酬、以股份为基础的薪酬、企业年金和首次采用会计准则。房地产企业财务管理准则创新首先，会计准则体系体现了理念的创新，体现了面向市场经济的理念。会计准则就是要看负责人企业管理层作为受托者履行职能的情况，要给企业财务报表的使用者提供充分和有用的信息，以便他们做出对合同的决策。其次，会计准则体系有体系上的创新。会计准则体系包括基本准则、具体准则和相关应用指南，也就是报告准则，这形成了一个体系，涵盖了几乎所有的领域。第三，会计准则体系有内容上的创新。会计准则体系从过去偏重工商企业的17项准则扩展到横跨金融、保险、农业等众多领域的39项准则，覆盖了企业的各项经济业务，填补了我国市场经济条件下新型经济业务会计处理规定的空白。第四，会计准则体系的创新还体现在国际趋同上。3.新企业会计准则特点房地产企业财务管理首先是企业合并问题。按照国际会计准则，合并只包含没有任何关联的合并行为，要以公允价值为基础。但是，在我国企业合并重组案例中，很多都类似股权联营，要以账面价值为基础。因此，我们需要对这种合并进行规定。第二是关于关联方及其交易的披露。按照国际会计准则，我国的国家控制或国有企业之间都将被视为关联方，他们之间的交易都将被作为关联交易来处理。这在实践中是无法操作的。譬如东部地区和西部地区的国有企业有何关联？各国有商业银行之间的业务往来更加频繁，如果都当作关联交易，那就扭曲了关联方和关联交易的本质，或者说掩盖了真正的关联方及关联交易。所以我们的准则规定，除非国有企业之间存在投资关系，他们不能作为关联方。第三是关于资产减值。资产减值在实际工作中确实被一些企业当成了调节利润的手段。当然这也是公司治理问题，无法单靠会计制度来解决。不过，新的准则规定，资产减值的提取要科学、有依据、稳健。更重要的是，规定“资产减值一经提取不得转回”，特殊情况除外。最后还有政府补贴、补助。由于其他规章文件对此已有明文规定，因此我们的会计准则也规定，如果国家补贴能成功转化成技术成果，那就作为权益处理。国际接轨房地产企业财务管理①公允价值的应用新基本准则中的会计基本原则，继续保留了重要性原则、谨慎原则、实质重于形式原则等，也强调了可比性、一致性、明晰性等原则。但权责发生制和历史成本不再作为会计核算的一般原则。美国会计准则和国际财务报告准则比较侧重公允价值的应用，以体现会计信息的相关性。新会计准则体系中主要在金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币性交易等方面采用了公允价值。②存货计价的规定新存货准则取消了“后进先出”法。这对生产周期较长的公司将产生一定影响。原先采用“后进先出”法、存货较多、周转率较低的公司，采用新的存货计价方法后，其毛利率和利润将出现不正常的波动。具体特点房地产企业财务管理③资产减值准备转回的限制针对减值准备的计提和转回操纵利润的问题，计提的减值准备在转回后不得计入损益，而应计入公积金。值得关注的是，一些利用计提减值准备进行利润调节的公司，有可能在2006年将减值准备冲回，否则2007年执行新会计准则后，这些“隐藏利润”将再也没有机会转回。④债务重组处理方法新债务重组准则改变了“一刀切”的规定，将原先因债权人让步而导致债务人豁免或者少偿还的负债计入资本公积的做法，改为将债务重组收益计入营业外收入，对于实物抵债业务，引进公允价值作为计量属性。按新规定，一些无力清偿债务的公司，一旦获得债务全部或者部分豁免，其收益将直接反映在当期利润表中，可能极大地提升其每股收益水平。房地产企业财务管理⑤投资性房地产新的会计准则规定，投资性房地产包括：已出租的土地使用权；长期持有并准备增值后转让的土地使用权；企业拥有并已出租的建筑物。其实，这条规定，已经把多数的房地产上市公司排除在外，因为我国90%的地产上市公司以开发为主，新的会计准则明文规定：作为存货的房地产不能确认为投资性房产。会计报表中须单列“投资性房产”项目，处理可以采用成本模式或者公允价值模式，但以成本模式为主导。如有活跃市场，能确定公允价值并能可靠计量，也可采用公允价值计量模式，这种模式下不计提折旧或减值准备，公允价值与原账面值之间的差异计入当期损益。原先公司拥有的物业都被计入了固定资产，因此，物业的升值与否，并没有体现在报表中。近几年物业升值迅速，因此，如果公司一旦采用公允价值法来计量其早些年购入的投资性房产，必将大大提高其净资产和当期净利润。究竟什么样的价值才是公允价值，如何防止上市公司玩花样，是监管的难题。房地产企业财务管理⑥合并会计规定目前中国的企业合并大部分是同一控制下的企业合并，这不一定是合并方和被合并方双方完全出于自愿的交易行为，合并对价也不是双方讨价还价的结果，不代表公允价值，因此以账面价值作为会计处理的基础，以避免利润操纵。非同一控制下的企业合并(包括吸收合并和新设合并)可以有双方的讨价还价，是双方自愿交易的结果，因此以双方认可的公允价值，并可确认购买商誉。合并报表基本理论的变革。从侧重母公司理论转为侧重实体理论。合并报表范围的确定更关注实质性控制，母公司对所有能控制的子公司均需纳入合并范围，而不一定考虑股权比例。所有者权益为负数的子公司，只要是持续经营的，也应纳入合并范围。⑦金融工具准则关于金融工具的4项具体会计准则（金融工具确认和计量、金融资产转移、套期保值、金融工具列报和披露）主要适用于金融企业。这些准则对金融企业的影响是广泛而深刻的，特别是对上市或拟上市的金融机构的影响。房地产企业财务管理4.新会计准则实施关注的问题盈亏计算新会计准则充分考虑了中国的经济环境和会计环境，修订了若干业务核算准则，其中重要的内容是：较多地压缩了会计估计和会计政策的选择项目、限定了企业利润调节的空间范围，规范和控制企业对利润的人为操纵。①存货发出计价，取消“后进先出法”②计提的资产减值准备，不得转回③同一控制下的企业合并以账面价值作为会计处理的基础，放弃使用公允价值，以避免利润操纵。④扩大了合并报表范围，凡是母公司所能控制的子公司都要纳入合并报表范围，而不以股权比例作为衡量标准。阻断了一些企业利用分离若干子公司，缩小持股比例，将经营状况不好的业务从合并范围中剔除，从而粉饰企业集团整体业绩。房地产企业财务管理行业影响①投资性房产计价的影响如果确有证据表明投资性房产的公允价值能够持续可靠地获得，就应当采用公允价值予以计量。也就是说，投资房地产的上市公司将对其相关资产重新估值，由此带来的是账面净资产的大幅增加，使得相关会计数据更能反映近年来房地产的增值情况.因此，这必然会影响到地产股的股价表现。②借款费用的影响借款费用只有同时满足以下条件时，才应当开始资本化：资产支出已经发生；借款费用已经发生；为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。如果严格按规定执行，房地产公司长期未开发的土地储备所包含的借款费用将不能再资本化，这部分支出将计入财务费用，会影响房地产企业的当期利润。但是所谓的“为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始”对房地产公司来说不太容易确定，这样新会计准则的影响将大大减弱，该项规定同样可以成为地产公司调节利润的手段。另外,新准则要求披露资本化率和利息资本化金额，这有助于投资者了解地产公司的融资状况。房地产企业财务管理新准则规定衍生金融工具一律以“公允价值”计量，并从表外移到表内反映。这就要求上市银行和证券公司善用衍生金融工具这把“双刃剑”。因为表内化将对企业利用衍生金融工具进行风险管理的行为产生重大影响，企业不但要考虑现金流等经济因素，还要考虑衍生金融工具对报表的影响，以避免波动过大。按照旧准则，金融企业的不良贷款，多采取账外披露、表外注释的方法。而新准则却强调‘公允价格’，即按市场价格在报表上做记录。这样做的好处是，把企业以前不确定的风险量化。有可能导致一个企业在季度与季度之间，年度与年度之间的波动很大。比如，当国际金融市场价格波动较大或者价格严重贬值时候，金融企业受影响最大。新准则要求贷款资产的价值必须使用实际利率计算摊余成本及利息收入和利息费用，这无疑将使贷款资产账面价值和利润除了面临原来必须反映的信用损失外，还得面对利率波动带来的风险。房地产企业财务管理职业判断会计准则是以特定的经济业务(交易或事项)或特别的报表项目为对象，考虑该业务或项目的特点，确定有关概念的含义，对该业务或项目有可能发生的各种确认和计量以及披露问题做出处理的规范。会计准则规定了某一项经济业务或报表项目的会计处理的全过程。会计制度是以某一特定行业、特定部门或特定所有制形式的所有企业为对象，对其会计科目的设置、会计业务的记录和处理