房地产企业集团全面预算管理

房地产企业集团全面预算管理房地产集团培训教材预算管理-思想2规划未来考评业绩闭环控制偏差管理目标分解责任落实到位优化财务与非财务资源配置考核责任中心业绩纵向和横向沟通细化和量化战略目标作为控制经济活动的手段整合资源目标倒逼全面预算管理作为控制经济活动的手段“全面预算”是一种量化的管理思想和工具，延伸到生产经营全过程，强调过程控制2地产企业预算管理的作用作用一：是确定和控制开发总投资的依据编制预算，确定投资总额，据此筹措开发资金，控制开发资金的支出，防止突破投资，避免投资失控。作用二：是合理确定商品房销售价格的依据商品房销售价格主要由土地价格、房屋建筑安装工程费、管理费、贷款利息和盈利几部分构成，其成本费用数额大部分是通过编制预算来反映的。因此，预算可以作为开发公司在预售房屋中合理确定商品房销售价格的主要依据。通过投资预算控制、销售预算合理确定可以保障项目的预期收益和回报。地产企业预算管理的作用作用三：是实行招标投标的依据公司发包工程项目主要通过招标投标来进行。在招标过程中，公司以预算作为主要依据编制标底，进行开标和决标，优选中标单位。作用四：是设计方案进行比较的依据要衡量设计方案是否经济合理，必须依据预算。因为设计只有实物指标，根据实物指标是难以进行比较的，必须有一个相同的货币计量单位。预算是工程经济价值的货币表现，工程设计和开发预算完成后，就可利用开发预算的货币指标（如单位建筑面积造价等）进行比较，优选技术上先进、经济上合理的设计方案。全面预算管理的作用作用五：能促进公司实行经济核算、降本增盈预算所确定的开发工程综合造价，实际上是开发建设的总成本，是商品房销售价格的基础资料。公司需要通过开发预算增加收入，控制支出，加强经济核算，及时分析盈亏状况，努力降低成本，才能增加盈利。可以控制资本支出，检查投资方案实施后的收入和投资报酬的实现情况。作用五：能促进公司目标责任分解、考评有据预算的编制、分解过程同时也是目标责任的分解落实过程，有了预算依据，可减少执行偏差，并使最终的绩效考评有据可循。预算管理体系6预算目标经营战略预算编制预算分解执行预算考核预算管理组织绩效管理汇总平衡预算审批动态控制预算调整差异分析集团、区域、公司、项目预算关系图7时间项目审核汇总集团沟通确定年度目标五年规划目标公司区域项目1预算编制项目2预算编制项目3预算编制公司公共项目预算编制公司A汇总预算公司B汇总预算区域I汇总预算审核汇总区域II汇总预算地产集团汇总预算审核汇总项目预算按年分解成公司年度预算目标、预算汇总目标、预算分解预算的编制程序公司预算的编制实行全员参与、上下结合、分别编制、分类汇总、综合平衡的方式编制。一般程序包括：1、下达目标2、编制上报3、审查平衡审议批准4、下达执行行业、板块、公司、项目预算编审流程9时间每年9-10月中旬各部门/项目根据公司年度经营计划,制定/修改预算指导原则召开各部门预算规划会议,讨论/平衡预算，组织修订审批通过？否根据指导原则和公司经营目标，平衡各部门/项目财务预算，制定公司预算草案根据预算指导原则和经营目标,制定本部门/项目财务预算汇总调整后的各部门/项目预算，会签上报结合目标和平衡结果，调整/修改本部门/项目财务预算财务部集团董事会开始A是年度目标，业务计划编制年度目标,业务计划审批汇总本年度到目前为止各部门/项目预算执行情况各部门预算执行情况分析通过不通过12345678910区域公司沟通确定年度目标每年12月底前五年规划目标集团母子公司年度计划与预算制定流程10时间审核、平衡、建议批准/驳回月预算计划更新根据需要提出预算计划更改需求批准？是A结束否每月实际执行与预算对比每年12月底前各部门/项目财务部集团董事会预算目标分解到公司、项目，最终确定各部门年度预算,并通知各部门预算执行预算更改,并通知相关部门执行更改后的预算通知相关部门执行原月预算1112131415161718区域公司预算执行差异分析报告报集团董事会、集团财务部备案。（监控）审批通过的项目预算、期间预算报集团财务部备案批准？是否16通知相关公司执行原年预算/项目全周期预算（可月度间调整）18结束需修改原年预算/项目全周期预算预算执行过程中年度财务预算,项目全周期预算更新版年度财务预算,项目全周期预算更新版月度财务预算,报董事会、集团财务部备案地产项目公司目标计划生成业务预算关系图11项目工程计划项目营销计划项目采购计划项目HR计划项目1前期工作计划管理费用预算销售回款预算工程进度款预算项目材料采购预算工程决算款预算项目工程资金预算土地费预算配套费预算设计费预算营销费用预算税金预算地产集团五年规划公司年度目标项目1年度目标项目2年度目标项目n年度目标项目1立项、决策项目启动时前期费用预算项目投资收益估算项目目标成本预算总平图施工图其他部门计划预算编制应由总经理主导组织各部门编制，财务提供模板、指导、协调、汇总支持。地产项目公司从业务预算编制财务预算过程12前期费预算(前期部设计部设计费综合规费等)项目计划建安工程费预算(项目部)土建工程预算资本预算开发成本预算(在建)期间费用预算(财务部汇总各部门)基础工程费安装工程预算开发产品预算(完工成品)销售费用管理费用财务费用预计损益表预计资产负债表预计现金流量表现金收支预算筹资预算当期实施销售成本预算(售出)销售回款预算(营销部)配套工程费预算(项目部)基础设施费预算(项目部)土地成本预算(前期部)销售收入预算(售出)税金预算(财务部)预算编制应按先业务预算、资本预算、筹资预算，后财务预算的流程进行。预算编制的原则原则一：目标一致性原则各部门/项目的预算必须与公司/行业/集团的总目标相一致，必须服从于公司/行业/集团的战略目标和经营目标原则二：全面性原则一切经营活动全部纳入预算管理，做到全员参与、全面覆盖并进行事前、事中、事后相结合的全程监控。原则三：适度性原则遵循实事求是的原则，防止低估或高估预算目标，保证预算在执行过程中切实可行13预算编制的原则原则四：分级预算原则各管理部门/项目对各自归口的业务做预算并对预算编制负责，公司对各管理部门/项目予以监控审批。层层分解，分级控制。原则五：上下结合原则自上而下分解目标，自下而上编制预算，全员参与。原则六：刚性原则预算一旦确定，没有审批，不予调整，以保证预算的严肃性与合法性。14预算管理的方法方法一：预算编制宜采用从公司内部自上而下、自下而上、上下结合的编制方法。过程为：先由高层管理者提出行业/板块/公司总目标和各项目分目标；各项目/公司根据分目标制定本项目/公司的预算草案，呈报公司预算管理小组/董事会---综合平衡审批后，成为正式预算下达执行。全面预算管理的方法方法二：完善企业全面预算管理的制度建设主要包括：明确各部门/中心的权责、界定预算目标、编制预算、汇总、复核与审批、预算执行与控制管理、业绩报告及差异分析、预算指标考评。全面预算管理的方法方法三：加强各管理部门之间的合作房地产预算讲究的是各管理部门合作、共同努力,而不是某个管理部门孤军奋战。应在预算管理小组/董事会的组织下,共同研究项目目前的状态和可能发生的情况,分工编制预算.具体比如:营销部门负责收入预算和营销策划广告等费用预算。前期开发、工程、材料等部门负责开发成本项目预算。财务部门负责税费及其他费用等预算,并担负最后的汇总、分析任务。全面预算管理的方法方法四：注重现金流量预算的管理“巧妇难为无米之炊”，合理、有效地控制现金流量才能保证企业持续、稳定地发展。在方法上要求从粗到细,步步为营,具体是:从宏观上做好项目投资进度计划、项目开发进度计划。细化分解,针对每一份合同单独制定付款计划,并汇总制定出企业月、周、年度付款计划。匹配集团资本金到位计划、融资计划（金额、时间）.几个预算观点预算管理要依靠全员。有了预算，可以减少公司的信息不对称，让整体公司都知道该走哪步、该怎么去实现目标。几个预算观点有了预算，公司对运行情况的测评有个最基本的参照物。预算需要在战略计划下进行操作。战略计划就象宪法，不可操作，而预算更象基本法，我们必须逐条遵循。几个预算观点公司生存和发展的最终目标是实现现金流及利润最大化，全员预算管理是实现这一目标的关键。将预算管理进行到底！