房地产公司全面预算管理

博远嘉信企业管理咨询有限公司管理人员职业化培训方案主讲：陈方房地产公司全面预算管理全面预算概述预算简单地说是用货币和数字表示的各类计划。上个世纪60代西方国家的一些企业开始推行全面预算，到80年代全面预算在西方国家的大多数企业得到全面推广。•全面预算是以企业战略目标为出发点，以市场需求为导向，全体员工参与，涉及企业生产经营活动全部内容的预算体系。•全面预算是经营管理和财务管理的“纲”。全面预算的功能（一）明确经营目标（二）配置企业资源（三）确定考核标准（四）沟通控制依据明确目标通过编制预算，明确企业总体经营目标和各部门的具体目标。配置资源•编制预算的过程是根据企业的经营目标，合理的安排人力，物力，财力，进行综合平衡，使企业的经济资源得到合理配置的过程。•预算被认为是使企业的资源获得最佳生产率和获利能力的一种方法。考核标准通过编制预算，将企业的各项目标分解为各个部门的责任和指标，成为衡量企业各部门经营业绩的具体标准。控制依据运用预算规定的各项具体指标，对企业生产经营活动进行监督，检查，发现偏差，分析原因，从而采取措施，使生产经营活动顺利进行。全面预算管理的目标（一）统一思想行动（二）规范经营管理（三）提高资金利用效果（四）降低成本费用（五）较好地应对市场变化预算管理不是万能的，不能把预算管理作用的期望值定得太高，预算管理能达到下列目标就算有效了。统一思想行动通过预算管理，使企业各部门和全体职工明确企业的经营目标和实现目标的具体措施，统一企业全体人员的思想认识和行动准则。规范生产经营管理通过预算管理，使企业各部门和全体职工，按照预算规定的要求，有序地开展工作，有利于企业建立企业良好的生产经营秩序。提高资金利用效果通过预算管理，使企业在遵循资金运动规律的基础上，合理地安排和使用资金，把企业有限的资金充分运用好，发挥出最大的效用。降低成本费用通过预算管理使企业各级管理者形成先算帐后花钱，精打细算的习惯，有效地降低成本费用。较好地应对市场变化通过预算管理，促使企业各级管理人员养成预见性工作的能力，认真分析研究市场需求和资源供给的变化，在编制预算时，提前提出应对措施，从而能够主动地应对市场变化。房地产企业全面预算的模式（一）全面预算的基本模式（二）房地产企业全面预算的模式全面预算的基本模式•1、以销售收入为导向•是以追求收入最大化或收入高速增长为目标的预算模式，•这种预算模式适应于处于成长期的企业，通过企业收入的高速增长占领市场。•以销售收入为核心确定相关预算指标和进行资源配置。•2、以目标利润为导向是以追求利润最大化为目标的预算模式。•大多数企业基本采用这一模式，围绕确定的目标利润测算销售收入和目标成本，以及相关的销量、产量、质量、进度等预算指标。•追求利润最大的合理性，•利润最大化的缺陷和不足。•3、以目标成本为导向•是以控制成本费用为中心，追求成本优势为目标的预算模式。•这一模式是用于处于成熟期的企业或竞争激烈的行业中缺乏核心竞争力的企业，以及产品价格波动较大，影响销售的外部因素不易控制的企业。•预算编制和管理的中心是有效的控制成本费用。•4、以现金流为导向•是以确保企业现金流正常运转，现金净流量最大为目标的预算模式。•这一模式适用于现金短缺、现金流转困难的企业；或是投资额大、资金运用多，现金流量大的企业。房地产企业全面预算的模式•1、房地产行业特点：•（1）开发周期长，大多数项目跨年度，需要2-3年，且涉及外部因素多。•（2）开发投资额大，动用资金多，成本开支大。•（3）销售受国家政策和金融市场影响，销量和售价波动大，企业把控难度大。•2、房地产企业预算模型的选择•（1）对以销售收入为核心的预算模式的选择•房地产行业的特点决定房地产企业的销售收入滞后、而且不确定因素较多，使房地产企业很少选择以销售收入为核心的全面预算管理模式。•（2）对以目标利润为核心的预算模式的选择•房地产企业追求利润最大化，但是由于房地产开发销售周期长，利润很难在开发销售当期反映出来，房地产企业的利润表与当期经营往往不同步，房地产企业实行以目标利润为核心的预算模式存在难度。•3、适合房地产企业的预算模式•房地产企业实施全面预算，最早都学习借鉴制造企业，因房地产行业有其自身特点，照搬来的管理经验因“水土不服”，并未显现应有的作用。•近几年，一些房地产企业结合行业特点，在全面预算管理方面进行了广泛的探索的实践，逐步形成“以项目成本控制为核心，现金流量控制为重点”的具有地产行业特色的全面预算模式。•该模式的主要特点是以开发项目成本为核心，预算编制以成本费用预算为起点，预算控制以成本费用控制为主轴，预算考评以成本费用为主要考评指标，运用现金预算控制开发项目的投资额和现金支出的预算管理模式。•具体做法：•（1）在明确具体开发项目的实际情况的前提下，结合市场定价、企业潜力和预期利润进行比较，倒挤项目目标成本。该模式的主要特点是以开发项目成本及均价为核心，现金流量控制为重点，编制成本费用预算、投资/融资/经营活动现金流预算，以保障每期净现金流量为正的基础上控制成本费用•（2）对确定的开发项目的目标成本，按照成本项目、成本费用的具体用途，以及发生费用的责任单位（人），加以分解、量化和分类整理，形成一套系统完善的开发项目的成本费用预算指标。•（3）对分解的项目成本预算指标落实到开发项目的具体工作过程和工作事项，及相关的责任单位和个人。•（4）依据开发项目成本费用预算指标，签订采购、建筑、安装等各项招标合同。•（5）明确以预算成本指标完成情况为考评依据的考核指标体系和奖惩制度，使相关责任单位和个人权责利紧密结合。•（6）在项目开发过程中跟踪成本流程，按照项目的成本费用预算指标编制投资进度计划、付款计划，汇总编制现金收支预算。•（7）项目开发过程的所有费用的支出，严格按照现金预算进行，对开发项目地成本费用实行全过程控制管理。房地产企业的预算内容预算内容包括：经营预算（项目整体预算）财务预算经营预算（项目整体预算）•经营预算在房地产企业也可以称作项目整体预算，是依据开发项目全过程编制的预算。•项目整体预算按项目时间阶段划分，包括：项目估算项目概算项目预算•项目整体预算按业务管理内容划分，包括：项目销售预算项目进度预算项目成本预算项目费用预算财务预算•包括：资本预算现金预算预计资产负债表预计利润表预计现金流量表在一些企业的实践中，通常把预算按时间划分成年度预算和月度预算。年度预算年度预算即年度经营计划，也是企业年度经营计划指标体系，是在企业年度经营总目标的要求下，确定年度的各项指标，并将这些指标分解落实到各个部门。月度预算月度预算是落实年度总预算的重要工具，也是指导日常生产经营活动的纲领。房地产企业预算编制房地产企业的预算编制以项目为编制基础，在汇总个项目预算的基础上编制年度预算，根据年度预算的分季度、分月份指标编制月度预算。项目预算的编制（一）项目的估算、概算和预算（二）项目整体预算的编制•项目预算是房地产企业的基础性预算，包括：•项目的估算、概算、预算•项目整体预算开发项目的估算、概算、预算•开发项目的估算•是在开发项目的可行性研究阶段，对拟投资开发的项目依据项目的规模、投资额度、区域环境，参照相邻项目的售价和以往的开发成本，对项目的收入、成本、利润等财务指标的测算，为项目投资开发决策提供依据。•项目估算的内容：•依据土地面积、容积率、测算建筑面积，销售面积，预测单位面积销售价格、单位面积土地成本、建造成本、以及相关的管理费用、财务费用、项目的毛利率、投资利润率等。•项目估算对企业参加土地招投标，控制土地成本具有重要作用。（预计成本=预计收入-预计利润）开发项目成本估算表序号成本费用项目支出金额估算说明1土地费用2前期工程费用3基础设施建设费4建筑安装工程费5公共设施配套费6开发间接费7管理费用8财务费用9销售费用10其他费用11不可预见费12开发项目总成本•开发项目的概算•是依据开发项目的规划设计阶段的初步设计方案，对项目的投资额、建造成本作出的比项目估算更为详尽的测算。•开发项目的概算既是开发项目的进一步论证，同时也为项目设计部门提出的设计成本要求，即设计部门要在概算确定的建造成本和投资总额的范围内进行项目的技术设计和施工图设计。•开发项目的预算•这里所说的开发项目预算也称施工图预算，是指开发项目的工程建造预算，即依据审核批准的施工图设计，编制的工程（房屋建造）造价预算。•施工图设计出后，就可以对项目建造的材料、工时消耗，以及各种间接费用做出准确的计算。•工程建造预算详细、具体，是签订工程建造合同的依据。•项目的估算、概算、预算属于项目开发前期的预算内容，对项目的投资和成本有重大作用。•在初步设计阶段影响项目投资项目的可能性为75%--95%，•在技术设计阶段，影响项目投资的可能性为35%--75%，•在施工图设计阶段为5%--35%。开发项目整体预算的编制•项目整体预算包括：项目销售预算、项目进度预算、项目成本预算、项目费用预算。•编制项目整体预算以项目进度预算为基础。•1、项目进度预算•也称项目进度规划是依据项目开发流程，将开发项目从前期开发到项目施工、项目销售的全过程的所有工作事项（任务）的工作时间（工期）、开始和结束的起止时间，规划编制出来。•项目进度预算列表。项目进度预算表序号任务名称工期开始时间完成时间前置任务备注1项目立项30工作日09年1月1209年2月112节能环境评估30工作日09年1月1509年2月143项目定位40工作日09年1月2509年3月5日4方案设计审定40工作日09年3月5日09年4月15日5设计方案设计25工作日09年3月5日09年4月1日•2、项目成本预算•是依据项目概算和工程建造预算，按照房地产企业的成本明细，编制的包括土地成本、前期费用、建筑安装成本、配套设施成本在内的项目成本预算。•项目成本预算表项目成本预算表序号费用项目计费依据费率费用金额1•3、编制项目进度、成本汇总表•是将项目的成本费用分解到构成项目全过程的具体事项（任务）上，按照项目的进度事项（任务）反映项目的成本费用。•项目进度和成本费用汇总表项目进度和成本费用汇总表序号任务名称工期开始时间完成时间成本费用金额1项目立项•4、画出项目进度（成本）甘特图•甘特图又称横道图，是以时间为坐标，用横线表示工作（事项）的起始和结束，各工作之间的先后顺序和进度要求。•项目进度（成本）甘特图项目进度（成本）甘特图编号项目名称时间/月成本(万元/月)工程进度/月01020304050607080910111211场地平整12012基础施工31513主体工程施工53014砌筑工程施工32015层面工程施工23016楼地面施工22017室内设施安装13018室内装饰12019室外装饰11020其他工程110•5、编制项目销售预算•依据项目概算确定的销售目标，结合项目进度预算确定的项目销售时间，编制项目的销售预算。•包括：制定销售方案、预测销售价格、测算销售收入。•6、编制项目预计利润表和预计现金流量表•依据项目销售预算和项目成本预算汇总编制。项目预计利润表序号项目总额2009年2010年2011年2012年1销售收入2销售成本其中：土地成本建造成本3销售税金及附加4销售费用5管理费用6财务费用7营业利润项目预计现金流量表序号项目总金额20092010201120121经营现金流入1·1销售现金流入1·2其他现金流入2经营现金流出2·1材料物资款支出2·2工程施工款支出2·3工资薪酬支出2·4税费支出2·5其它现金支出3现金净流量企业年度预算的编制（一）年度经营目标的确定（二）年度预算的编制年度预算是对在建、拟建的项目整体预算按时间进度（年度）汇总的基础上，通过综合平衡，并依据企业战略规划，确定企业年度的整体投资、融资，销售收入、成本费用，利润、现金流量、土地储备等目标，在公司各部门和各开发项目层层分解、细化，编制的年度经营指标体系。年度经营目标的确定年度经营目标是编制年度预算的起点。•1、房地产企业年度经营目标的内容房地产企业的经营目标主要包括：•销售额目标、•成本目标（销售