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版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。顶级豪宅价值体系模型与应用研究深圳代理事业一部世联地产何所谓顶级豪宅？备注（参阅）：《豪宅价值体系梳理及案例研究专题分享》、《红树湾9号地块项目定位及物业发展建议》Top豪宅价值标准KPITop豪宅进入标准TopTop豪宅进入标准豪宅进入标准Top标配-基本属性Top标配-基本属性Top特质-项目内在气质Top特质-项目内在气质内在价值内在价值内在价值外在价值外在价值外在价值景观资源稀缺景观景观资源稀缺景观气质/人文天生贵胄国际化气质/人文天生贵胄国际化城市资源城市核心位置城市资源城市核心位置顶级硬件材质奢华及高科技顶级硬件材质奢华及高科技顶级资源占有资源的最大化化利用顶级资源占有资源的最大化化利用功能多元化除了居住外的衍生功能多元化除了居住外的衍生艺术品气质内外臻美境界艺术品气质内外臻美境界创新科技新产品形态科技运用创新科技新产品形态科技运用顶级服务软硬方面的共同打造顶级服务软硬方面的共同打造世联地产开发商：“我们要做顶级豪宅！”打造顶级豪宅，我们需要一把尺子！代理商：“营销无定式！”世联地产1.顶级豪宅价值体系模型说明（1）模型构建原理项目从拿地、建设、销售，实现从“面粉”到“面包”的演变，完成土地增值及价值兑现过程，最终实现市场验证的产品价值。我们认为：产品价值＝f（先天禀赋，产品雕琢，无形价值）后天雕琢/无形价值＝g（市场表现，客户价值取向，项目自身资源）（2）评分等级说明（专家打分法、问卷调查法）u标准线：客户基本认同的价值水平；u优秀线：在适当引导下，客户能快速反应的、并具备可圈可点的价值点，区域内具有一定的市场美誉度；u卓越线：无需引导，客户能快速认知并高度认同的价值点，已经形成跨区域的、良好的市场口碑和足够的市场影响力；世联地产顶级豪宅价值体系城市配套景观价值规划会所配套价值新技术设备户型精装修立面公共部位材料工艺服务理念服务机构平台服务顾问销售服务物业服务圈层品牌营销策略土地价值产品价值服务价值营销价值园林区域配套区域发展区域定位区域交通自然景观城市景观布局与主题私密性梯户比空间尺度功能创新经营模式会所规模管理模式服务内容商业配套学校配套医疗配套人文配套其它配套装修品质装修用材毛坯用材与工艺设计团队面积主题与特色首层大堂标准层电梯间车库车库大堂架空层项目影响力项目理念客户忠诚度项目形象安防智能化家居智能化标准线优秀线卓越线产品雕琢无形价值2.顶级豪宅价值体系模型人文价值先天禀赋世联地产顶级豪宅价值体系城市配套景观价值规划会所配套价值新技术设备户型精装修立面公共部位材料工艺服务理念服务机构平台服务顾问销售服务物业服务圈层品牌营销策略土地价值产品价值服务价值营销价值园园林区域配套区域发展区域定位区域交通自然景观城市景观布局与主题私密性梯户比空间尺度功能创新经营模式会所规模管理模式服务内容商业配套学校配套医疗配套人文配套其它配套装修品质装修用材毛坯用材与工艺设计团队面积主题与特色首层大堂标准层电梯间车库车库大堂架空层项目影响力项目理念客户忠诚度项目形象安防智能化家居智能化标准线优秀线卓越线3.高端项目价值体系应用案例STEP1:分析幸福里、红树湾、纯水岸等对比项目，得出深圳平面豪宅价值体系；人文价值世联地产深圳高端客户价值认知体系城市配套规划会所配套价值新技术设备户型精装修立面公共部位材料工艺服务理念服务机构平台服务顾问销售服务物业服务圈层品牌营销策略土地价值产品价值服务价值营销价值园园林区域配套区域发展区域定位区域交通布局与主题私密性梯户比空间尺度功能创新经营模式会所规模管理模式服务内容商业配套学校配套医疗配套人文配套其它配套装修品质装修用材毛坯用材与工艺设计团队面积主题与特色首层大堂标准层电梯间车库车库大堂架空层项目影响力项目理念客户忠诚度项目形象安防智能化家居智能化标准线优秀线卓越线3.顶级豪宅价值体系应用案例STEP2:深访深圳近期平面豪宅客户，得出高端客户项目价值认知体系；市场供给未满足客户需求的价值点景观价值自然景观城市景观人文价值世联地产项目价值体系城市配套景观价值规划会所配套价值新技术设备户型精装修立面公共部位材料工艺服务理念服务机构平台服务顾问销售服务物业服务圈层品牌营销策略土地价值产品价值服务价值营销价值园园林区域配套区域发展区域定位区域交通自然景观城市景观布局与主题私密性梯户比空间尺度功能创新经营模式会所规模管理模式服务内容商业配套学校配套医疗配套人文配套其它配套装修品质装修用材毛坯用材与工艺设计团队面积主题与特色首层大堂标准层电梯间车库车库大堂架空层项目影响力项目理念客户忠诚度项目形象安防智能化家居智能化标准线优秀线卓越线STEP3:项目自有优/劣势资源分析，寻求项目突破点；3.顶级豪宅价值体系应用案例项目资源优势项目资源劣势人文价值世联地产4.价值体系取向原则：充分发挥项目自身资源优势，寻找突破点，自身劣势方面尽量达到市场标准线3不失分4节约成本3不失分维持市场现有水准，不强求超越维持市场现有水准，不强求超越保证标准即可，节约成本一般一般一般1突破点力争卓越，全面超越对手打造属于自己的价值体系有利敏感优秀2加分项1突破点说明保证卓越，适当建立差异点有利敏感卓越创新价值点，建立差异点有利敏感标准价值取向自身资源客户取向市场现状世联地产项目价值体系城市配套景观价值规划会所配套价值新技术设备户型精装修立面公共部位材料工艺服务理念服务机构平台服务顾问销售服务物业服务圈层品牌营销策略土地价值产品价值服务价值营销价值园园林区域配套区域发展区域定位区域交通自然景观城市景观布局与主题私密性梯户比空间尺度功能创新经营模式会所规模管理模式服务内容商业配套学校配套医疗配套人文配套其它配套装修品质装修用材毛坯用材与工艺设计团队面积主题与特色首层大堂标准层电梯间车库车库大堂架空层项目影响力项目理念客户忠诚度项目形象安防智能化家居智能化标准线优秀线卓越线5.顶级豪宅物业发展突破点基于市场供给、客户价值感知及项目自有资源，构建项目物业发展突破点；突破点加分项人文价值世联地产附件1：深圳平面豪宅户型专题研究附件2：深圳豪宅公共空间专题研究附件3：深圳豪宅外立面专题研究附件4：深圳豪宅精装修专题研究附件5：深圳豪宅公共配套专题研究附件6：深圳豪宅新技术与设备专题研究附件7：深圳豪宅园林专题研究附件8：深圳豪宅会所与服务专题研究附件9：深圳豪宅风水专题研究0世联地产经典案例：星河湾1世联地产11、园林、园林————整体规划整体规划h2世联地产幻灯片13h2hhy1108,2005-5-20世联地产主动营造高差主动营造高差————采用广州星河湾独特的立体式园林景观，主动创造场地高差，通过36种高差的变化，形成自然的起伏。11、园林、园林————特色打造特色打造重绿植轻硬地、重木轻草重绿植轻硬地、重木轻草————从实际出发压缩组团内部的道路和硬质铺装面积，扩大绿化面积。园林景观中软绿化较多(水景、植物等)，硬绿化较少(广场、铺地等)，在植物的选配上采用树多、花多、草少的方法。园林水系有机融汇园林水系有机融汇————北京星河湾南北朝向，东西对流，通风向阳；整体可养殖水域约为12000立方(不含生态公园)，小区内因地制宜的通过造园手法利用地势营造自然落差。细致周到的细节处理细致周到的细节处理————对园林细节的整体把握，凸显产品品质。创造性的创造性的““北温带园林再造工程北温带园林再造工程””————推翻目前北京以北温带为气候特征的造园惯例，将江南的丰富的植物搭配等南方手法进行实施。世联地产多种植物混合搭配立体式园林高差多变、起伏自然园林步移景异11、园林、园林————主动营造高差主动营造高差世联地产多种景观要素结合扩大绿化面积增加道路和硬质铺装面积强调以乔木为骨干，生态效应明显11、园林、园林————重绿植轻硬地、重木轻草重绿植轻硬地、重木轻草世联地产11、园林、园林————园林水系有机融汇园林水系有机融汇小区的水域：生态公园----一期亲水池塘----二期亲水池塘----青年沟有机地融汇在一起，形成水体大循环世联地产11、园林、园林————细致周到的细节处理细致周到的细节处理世联地产夜景照明系统采用环保暖光源11、园林、园林————细致周到的细节处理细致周到的细节处理增加道路和硬质铺装面积5000吨黄蜡石的堆砌室外木栏杆铜包件世联地产11、园林、园林————创造性的创造性的““北温带园林再造工程北温带园林再造工程””世联地产世联地产世联地产22、户型、户型————户型和空间设计经典周到户型和空间设计经典周到星河湾对户型的总结和变化已经有了一个很成熟的总结和发展,不仅形式多样能够照顾各类人士的需要，而且还根据南北环境和居住习惯的不同重新调整丰富了户型结构和比例。北京星河湾已建成的户型有60余种，所有户型均为大面宽小进深（最大面宽达14.2米，最小进深为9.9米）。世联地产22、户型、户型————户型多种多样，布局、功能理想户型多种多样，布局、功能理想●起居厅方正，层高高于其它厅室●大主卧都带步入式衣帽间和功能完备的独立卫生间世联地产22、户型、户型————户型多种多样，布局、功能理想户型多种多样，布局、功能理想●次卧室和佣人房也都带独立卫生间，方便使用●考虑北京寒冷多风沙的气候特点，适当减少了阳台世联地产●地面不同高度的落差设计（如餐厅、客厅和连接客厅的阳台）●八角形的270度观景主卧室。22、户型、户型————室内空间层次丰富，形式多样室内空间层次丰富，形式多样世联地产33、精装修、精装修————人性化设计满足客户需求人性化设计满足客户需求主卧的步入式衣帽间和卫生间厨房配套及楼梯世联地产33、精装修、精装修————空间的奢华空间的奢华2.7米奥的斯豪华电梯，内饰极具奢华天花多设计有发光灯槽和多级吊顶增加空间的层次感。客厅、餐厅的空调出风口巧妙地与叠式天花完美结合世联地产餐厅天花造型33、精装修、精装修————品牌的运用品牌的运用装修标准高,主要用材和设备基本上以进口材料和品牌为主：●户门：木饰面防火门，配防盗眼及意大利Salicetaolo门锁●房门：“树熊牌”木饰面门，配德国“海福乐”门锁●木地板及乳胶漆：采用加拿大“卡佛”乳胶漆，地面铺“树熊牌“木地板●地柜与吊柜：德国“菲林格尔”高级地柜及吊柜●厨房设备：德国“德格”牌煮食炉、洗碗机、烤箱、微波炉，伊莱克斯电冰箱，德国汉斯格雅水龙头世联地产33、精装修、精装修————高档材料的运用高档材料的运用高档装修材料的综合运用：●高档马赛克●深木色为主的木装修●能消除墙面感觉的镜子●光芒四射的水晶吊灯●主卧室的浅色地毯等等。另，主要材料方面按照所用场所的主次，对材料材质进行不同选择。世联地产33、精装修、精装修————高档材料的运用高档材料的运用世联地产33、精装修、精装修————细节之美细节之美浴室的门框特地用花岗岩垫高有效防潮以保证门的经久耐用石材、木套线踢脚处的交接处理世联地产33、精装修、精装修————细节之美细节之美厨房橱柜台面灶台和洗菜备餐台面高低差处理（更方便操作）卧室木地板“人”字形铺装方式与众不同。卫生间洗手台面阴阳角的圆滑处理，不仅美观而且可增强安全性。世联地产星河湾是典型的极品打法，由经验丰富的老工匠，像以手工方式打磨劳斯莱斯或法拉利一样的打造星河湾的精装产品。Ø在工艺制作上，星河湾大体量的制作非常罕见。以线条为例，其中木线是星河湾自己的工厂专门制作，每2个工人做1个线条。几十种户型所用到的线条都不一样，且不同线条间的区别却只相差零点几毫米。33、精装修、精装修————细节之美细节之美世联地产大量运用高档大理石Ø铺设位置：客餐厅等公共部分的墙地面几乎都是满铺的石材。但是名贵石材一般在凸现效果的部位才较多采用（如：玄关大面积的石材。）Ø色调：暖色系为主的石材象征富贵、永恒。Ø种类：使用的大理石品种达十几种之多，包括雅典米黄、阿富汗凡尔赛金、法国流金、意大利圣罗兰