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规划基本知识与商业地产开发世联培训课程城市规划基本概念和知识城市综合开发项目规划设计的市场视角城市规划基本概念和知识商业地产规划设计原则要点“规划”概念使用的多意性城市规划是研究一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署和全面安排的科学。相关概念：城市规划VS城市设计VS建筑设计学科意义设计环节政策行为城市规划作为一项社会实践，总是在一定的社会制度的背景及其发展过程中运作的；城市规划行政管理的各项行为都要有法律的授权，并依法实行管理。相关概念：总规、控规、详规、修建性详规、分区规划……某些较大规模项目设计成果形成的必要阶段，体现设计方案的总体构思或初始意向等。相关概念：概念规划、方案深化、扩大初步设计……城市规划的概念与编制层次城市规划是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和进行各项建设的综合部署和全面安排。我国城市的编制体系可以概括为“两阶段、五层次”的体系：城市规划城市总体规划城市详细规划控制性详细规划修建性详细规划城市分区规划总体规划总体规划纲要城市总体规划是综合研究和确定城市性质、规模和空间发展形态，统筹安排城市各项建设用地，合理配置城市各项基础设施，处理好远期发展与近期建设的关系，指导城市合理发展的战略部署和纲领性文件。城市总体规划的具体内容：确定城市性质和发展方向，划定城市规划区的范围提出规划期内城市人口及用地发展规模，确定城市建设和发展用地的空间布局、功能分区及市中心、区中心位置确定城市对外交通系统的布局以及主要交通设施的规模、位置综合协调并确定城市供水、排水、防洪、供电等设施的发展目标和布局确定城市河湖水系的治理目标和总体布局，分配沿海、沿江岸线确定城市园林绿地系统的发展目标及总体布局确定城市环境保护目标、提出防治污染措施……城市分区规划是在城市总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排，以便与城市详细规划更好地衔接。城市总体规划城市详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排城市详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划城市详细规划的对象是城市中功能比较明确和地域空间相对完整的区域规划期内拟建设的城市用地都应编制控制性详细规划，规划地域范围一般应在100公顷以上。近期内拟建设的地区应编制修建性详细规划，地域范围一般应在3公顷以上城市详细规划控制性详细规划确定规划范围内各类不同性质用地的界线；规定各类用地内适建、不适建或者有条件的允许建设的建筑类型规定各地块容积率、建筑密度、绿地率等控制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等控制指标提出各地块的建筑体量、体形和色彩等要求确定各级支路的红线位置，控制点的坐标和标高根据规划容量确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线制定相应的土地使用和建筑管理规定详细规划的主要内容修建性详细规划建设条件分析和综合技术经济论证建筑和绿地的空间布局、景观规划设计，布置总平面图道路系统规划设计绿地系统规划设计工程管线规划设计竖向规划设计估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益规划常用概念名词释义•建设用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积,也称为红线面积。•建筑容积率：在建设用地范围内所有建筑物地面以上总建筑面积与建设用地面积的比率。•建筑覆盖率：也叫建筑密度，在建设用地范围内所有建筑基底面积之和与建设用地面积的比率。•绿地率：在建设用地范围内地面上全部绿化种植面积与建设用地面积的比率。（与绿化率的区别）城市用地共分10大类、46中类、73小类城市用地的10大类及其代号分别是：居住用地（R）、公共设施用地（C）、工业用地（M）、仓储用地（W）、对外交通用地（T）、道路广场用地（S）、市政公用设施用地（U）、绿地（G）、特殊用地（D）、水域和其他用地（E）城市建设用地包括上述10大类中的前9类，不包括水域和其他用地城市用地分类客户目标Objectives案例：规划——城市、区域到项目中外传统城市规划理念比较巴黎城市中轴线北京故宫航拍城市空间形态类型根据城市空间形态基本特征•块状布局城市•带状布局城市•星座状布局城市•组团状布局城市•大都市连绵区廊坊城市规划上海市空间格局北京中心城规划本报告是严格保密的。13天津市域空间发展战略规划天津市域空间发展战略的核心内容可以概括为：形成“一轴两带三区”的城市空间格局一轴：城市发展主轴：武清新城—中心城区—滨海新区核心区；两带：东部滨海发展带：宁河—汉沽新城—滨海新区核心区—大港新城；西部城镇发展带：蓟县新城—宝坻新城—中心城区—静海新城。三区：北部蓟县山地生态环境建设保护区；中部七里海—大黄堡洼湿地生态环境建设保护区；南部团泊洼水库—北大港水库湿地生态环境建设保护区本报告是严格保密的。14天津滨海新区规划功能定位认真落实“立足天津、依托京冀、服务环渤海、辐射‘三北’、面向东北亚，努力建设成为高水平的现代制造和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心、宜居的生态城区”的功能定位，构筑高层次的产业结构，加快基础设施建设，搞好综合改革和对外开放，不断提升现代制造和研发转化、国际航运和国际物流、改革开放创新示范和宜居生态功能，努力把滨海新区建成高度开放、社会和谐、环境友好的现代化经济新区和综合改革试验区。——《天津市十一五规划纲要》本报告是严格保密的。15滨海新区总体发展布局：“一轴、一带、三个城区”的“T”型结构滨海新区核心区科技研发转化为重点，大力发展高新技术产业和现代制造业，增强为港口服务的职能，积极发展商务、金融、物流、中介服务等现代服务业，提升城市的综合功能，发展成为特色突出的海滨城市。汉沽新城建设成为环渤海地区的滨海旅游、休闲、度假基地；积极发展新兴海洋产业（包括现代海洋渔业），逐步成长为中等海滨城市大港新城国家级石化基地。重点发展石油化工产业，建设成为现代化石油化工基地和原油、成品油集散中心；高等教育及产业技术研发基地，努力建设生态可持续发展的中等海滨城市。“一轴”：沿海河和京津塘高速公路的城市发展主轴，重点发展高新技术产业发展轴“一带”：东部滨海城市发展带，重点发展海洋经济“三个城区”：塘沽、大港、汉沽三个生态城，在轴和带的T型结构中，建设以塘沽城区为中心、大港城区和汉沽城区为两翼的宜居海滨新城本报告是严格保密的。16滨海新区分区功能规划1、先进制造业产业区规划面积９７平方公里，重点发展电子信息、现代冶金等高新技术产业和加工制造业2、滨海高新技术产业园区规划面积３６平方公里，突出自主知识产权的研发培训和科技成果转化3、滨海化工区规划面积８０平方公里，重点发展石油化工、海洋化工和精细化工4、滨海新区中心商务商业区规划面积１０余平方公里，重点发展金融保险、商务商贸文化娱乐、会展旅游5、海港物流区规划面积１００平方公里，重点发展海洋运输、国际贸易现代物流、保税仓储和分拨配送及与之配套的中介服务业6、临空产业区规划面积１０２平方公里，重点发展航空运输、加工物流民航科教、研发与产业化、航空设备制造和维修7、海滨休闲旅游区规划面积７５平方公里，重点发展滨海旅游、休闲度假和湿地生态旅游①①①②③③③④⑤⑤⑥⑦②本报告是严格保密的。17滨海新区中心商务区规划滨海新区中心商务商业区的核心—泰达CBD规划占地2.5平方公里，将成为滨海新区的商务、金融、办公中心。竣工和在建项目：滨海国际会展中心、滨海金融街、泰达投资服务中心、海关大楼以及市民广场、政法大楼等设施。规划项目：建设摩天大楼、传媒大厦、博物馆、歌剧院、少年科技馆、高级写字楼、五星级宾馆、大型零售百货等。标志性摩天大楼：将包括3个塔楼，高度分别为300、200及100米，总建筑面积35万-45万平方米，定位是在环渤海地区乃至中国北方具有极大知名度和高度认同感的滨海新区地标。中心商务区和主要项目建筑中央商务区(效果图)滨海金融街(效果图)某物流园概念规划方案某物流园概念规划方案思考：如何理解不同层面的“规划”内涵？“规”还是“划”？城市规划基本概念和知识城市综合开发项目规划设计的市场视角商业地产规划设计原则要点城市综合开发项目规划设计的市场视角城市综合开发规划设计的三个评价维度基于城市整体规划和发展趋势城市视角城市项目设计基于开发目标实现性的市场视角基于功能、效率和创意因素的专业视角由于开发的复合性及其与城市的密切联系，对于综合物业开发项目的规划设计进行评价也必须具有多重视角：CITYDEVELOPMENTDESIGN本报告是严格保密的。23如何对一个项目的规划进行评价？物业组合对盈利模式的表达遵循不同物业的市场运营规律项目分期开发和启动的合理性规划结构的逻辑及其合理性设计理念的独创性和审美性地块资源的最优化使用与物业价值最大化开发价值层面设计价值层面城市价值层面对区域价值和城市功能表达的准确性城市角色的标志性和活跃度对物业价值的提升本报告是严格保密的。24城市综合体是高效、复合的收益型物业，其开发运营规律必然不同于一般的单功能房地产项目，因此对于物业的规划与设计必然有不同的出发点作为高效复合型物业的城市综合体由于将城市生活的各要素以一种崭新的空间秩序集合出现，所以对城市形态和工作生活形态产生的影响远非单一物业所及比较因素城市综合体单功能物业物业属性收益型+消费型消费型区位人流密集的城市核心区根据功能确定功能复合&多样单一性使用效率24小时运转白天or夜间收益途径多渠道（经营收益+使用收益）单一渠道价值实现的途径长期，可生长、可追加一次性客户来源具有自我寄生功能，部分来自于内部全部来自于外部规划设计应遵从并体现项目的收益模式本报告是严格保密的。25综合体收益模式在规划设计中的思考关键点1.综合体物业的发展模式及核心驱动力2.不同类型的物业在综合体中承担的功能3.各种物业类型之间的相互影响4.开发时序与物业价值最大化的关系本报告是严格保密的。26KPI体系外因强制性的视觉冲击——超高层/建筑群人文符号——区域标识/步行系统/特色符号语言/纪念性/风格化建筑（群）一流的合作团队地理位置——城市核心区/城市新区交通可达性——地铁口/主干道沿线/便利停车产业支撑——已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区规划设计经营管理以商务为核心驱动力的城市综合体的KPI体系大规模，持续开发内因功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次配套完善——商场、公寓客户目标Objectives案例：城市综合体规划设计的城市性与复合性本报告是严格保密的。28案例1：城市名片——陆家嘴高层群的发展陆家嘴城市景观现状2011年陆家嘴合成景象本报告是严格保密的。29案例1：城市名片——陆家嘴高层群的发展1、香格里拉大酒店扩建工程位于X1-4地块，建筑高度180米，楼层38层,预计2005年春节前后竣工2、花旗集团大厦位于X1-7地块，建筑高度180米，楼层42层，预计2005年1月左右完全造好3、合生国际大厦位于X1-5地块，建筑高度180米，楼层33层，预计2007年落成竣工，现已开工4、汤臣海景公寓位于X4-2地块，目前在进行外体墙面工程5、鹏丽海景公寓位于X5-2,X5-3,X5-4地块，目前在进行主体建筑施工6、盛大金磐公寓位于N1-1,N1-2,N1-3地块，目前在进行外体墙面工程7、中国平安金融大厦位于B1-1,B1-4地块，建筑高度170米，楼层39层，计划在2007年竣工8、汇亚大厦(AZIACENTER)位于B2-2地块，建筑高度167.9米，楼层36层,预计于2005年4月左右竣工落成！9、上海银行总部大楼位于B2-4地块，建筑高度252米,楼层46层,预计2005年竣工10、黄金置地大厦(MERRYLAND)位于B2-5地块，预计2006年年中落成竣工11、中古新天哈瓦那大酒店位于B4-3地块，建筑高度120米，楼层28