研发内部培训03-规划设计方案开发商角度设计评审要点

概念方案审核要点：2012-08-31策划先行确保项目目标成本的准确性及可行性，规避不可见成本因素充分利用当地地形、地貌、地势等特点。项目用地条件分析：充分挖掘土地优势，创造产品价值；通过策划与设计手段，完善并解决用地条件劣势。规划产品设计建议：依据用地条件的详细分析形成匹配的规划布局与产品设计建议设计条件收集完备：政府（控规）规划条件；大市政配套条件、地质基础条件等。土地开发强度分析：合理的开发强度与面积指标研究最适宜的产品类型组合与面积配比（商业及配套面积）合适的地下室开发面积，合理的停车指标。严格落实策划报告设计要点（以下内容转化为方案设计任务书，控制设计成果质量）项目定位及产品定位项目开发面积与产品配比：地上地下建面、住宅、商业及配套面积规划及产品设计建议书：规划布局、产品设计、景观设计策略分期开发、示范区建设策略、物管方案健康住宅技术配置技术标准及特征、对单体设计的条件要求顾客界面材料部品标准材料标准及成本标杆成本控制严格控制可售比：控制地下室、人防、配套设施等不可售项目用地及建设规模，满足低限即可，保证最大可售面积结构方案审核：合理性、可行性、成本匹配性材料配置指标：控制门窗面积、石材涂料面积配比；材料配置标准是否同项目定位匹配；材料配置标准是否同项目策划报告相符。施工图阶段控制质量控制总图与景观、土建设计综合管网综合与景观总图的匹配土建标高与景观地坪标高的匹配健康住宅技术专项设计二次设计门窗、立面分色、排砖图、幕墙、电梯等材料封样顾客界面材料的样式、效果确定搭建样板楼项目场地搭建所有应用于该项目的材料、部品等均实地安装推敲工艺做法或进行特殊节点与构造做法的1：1实际模型与做法研究样板间建设目前情况通常为工程端口坚持施工周期与成本的优先，设计端口无法对样板间的设计品质进行把控部分采购部品的效果无法达到预期，现场冲击力减弱建议以保证展示效果为导向的前提下（满足成本要求），由设计部门对样板间整体效果进行把控——现场品质及设计变更由设计主导；工程控制施工进度，并保证隐蔽界面工程的质量与效果成本控制面积指标复核可售面积与建设面积比地下面积指标结构限额指标复核结构含钢量\混凝土含量等是否超限额指标材料配比及工程量包括外墙装修、室内装修材料工程面积材料性能标准与单价健康住宅技术工程量与造价现场品质控制完善设计图纸保证图纸的完整与准确对特殊节点与构造做法的明确标示标准节点做法确定并推广地下室顶板、地面散水、屋顶女儿墙、屋面保温等杜绝不按图施工的情况，保证产品品质的实现参与工程例会现场工程师的现场管理施工规范的检查专业素养的培训与提高标准化通过标准化设计，固化不同建筑类型涂料、面砖等选择通过部品材质、安装工艺的标准化提高设计速度、施工质量通过大批量采购方式降低成本审图扩初及施工图设计过程中，根据施工图设计单位的设计配合进度，实施过程图纸审查及方案优化施工图完成后，聘请外部专家组织图纸审查并做好施工图交底外部资源利用充分利用外聘审图专家对结构、设备等进行审核利比等工程咨询公司前期介入，同外聘专家、设计策略联盟共同确定不同类型建筑设计限额指标甲方、设计单位、咨询方对此限额指标进行三方确认后开展施工图设计可据此决定奖惩制度成本数据库通过考察、咨询市场各类建筑产品设计成本，编制不同类型建筑产品设计限额指标数据库指导规划方案及施工图设计借助集团成本端口专业力量，规范项目成本指标审核内容要点提示策划先行充分利用当地地形、地貌、地势等特点。项目用地条件分析：充分挖掘土地优势，创造产品价值；通过策划与设计手段，完善并解决用地条件劣势，规避不可见成本因素设计条件收集完备：政府（控规）规划条件；大市政配套条件、地质基础条件等。1.规模与结构1.1合理规模的确定计划土地开发强度分析，合理的开发强度与面积指标。合适的地下室开发面积，合理的停车指标。1.2小区规划结构模式策略最适宜的产品类型组合（点、板选型，建筑层数规划）与面积配比（商业及配套面积）。1.3小区的用地属性规划用地规划是否合理，是否符合土地的属性。社区商业规划与总图的关系。售楼处、会所、学校、托幼、社区配套商业与总图的关系。1.4小区的分期开发计划小区的地下、地上整体规划便于分期开发。考虑示范区选址及建设。1.5严格控制可售比控制地下室、人防、配套设施、会所等不可售项目用地及建设规模，满足低限即可，保证最大可售面积。1.6基本结构概念方案审核合理性、可行性、成本匹配性。2.交通系统2.1道路网络形式2.2联系城市道路人车分流。可选择的交通系统。交通对小区安宁的影响。2.3小汽车、公共汽车和后期及物业服务车辆2.4步行与自行车交通系统2.5步行道设计是否考虑步行道的连续性？是否考虑步行道与机动车道交接处的处理方法？在有高差地形中，是否考虑步行道与等高线的关系？是否考虑步行道、非机动道坡长与坡度的设计？住户50户的步行道路宽度不应小于2米，非机动车车流小于200辆/小时，人车混行，道路宽度2.5米可满足要求。人非混行道路是否考虑路面材料的选择兼顾行人与骑车者的要求？2.6出入口布置与交通转换应符合右进右出的原则。避免人车动线交叉。2.7停车规划（方式与分布）车位配比，地下车位面积不宜超过地上建筑面积20%，每车位平均建筑面积应经济。覆土深度，室内外高差。车库出入口及坡道及流线设置。车库层数，一层与双层方案的比选分析，车库结构形式选型。车库柱网尺寸及车库层高，柱网净空尺寸，车位、车道净尺寸。是否设置垃圾车及搬家车流线。3.服务网络3.1会所配套，社区商业配套建设规模会所功能及面积尽量紧凑，会所尽量不占用地上容积率，可考虑与卖场结合规划，可考虑与社区商业结合，会所最好有直接对外出口并与地库连接。社区商业配套面积恰当，选址应恰当，尽量垂直分割，单元面积规模恰当。3.2公共服务设施配置模式策略公共设施服务网络应考虑。考虑不同服务设施的最优布局方式。是否考虑各类管道管沟的设置位置与要求。3.3公共服务设施配置指标按居住区千人配套指标核定。无偿配套商业按当地建委配套办要求面积配置。3.3基础设施的利用考虑合理的负荷及服务半径。3.4不同组团物业管理模式的应用首期应规划合理的物业管理用房，物业人员餐厅，其流线应合理。规划合理物业库房，保安、保洁备勤室，淋浴，卫生间及宿舍。4.景观网络4.1软硬景比例控制，立面景观控制。硬景不宜超过30%的比例。合理控制水景数量及面积。控制造型墙，控制景观立面。4.2绿化系统配置策略路边绿化步行绿廊集中花园4.3外部共享空间与功能空间是否考虑公共共享空间的利用与分配以及公共共享空间与建筑组团的关系？是否对空间功能进行详细的设计？4.4自然景观改善策略是否就场地自然景观进行场地评价？现状景观新型景观4.5人工设施4.6前、后花园前花园道路退线、窥视阻止、防盗、私密性？4.7水体利用设计是否考虑减少场地的地表水径流的方法？大型项目是否结合蓄水池的水体景观设计？5.环境质量控5.1环境控制5.2节能与环保5.3绿色建筑星级评定策略制6.户型平面审核要点6.1单体选型评审是否符合设计任务书中：有关“套型面积控制、套型配比、户型使用率”的指标要求。6.2交通核及设备管井评审布置是否合理、紧凑、流线顺畅，是否按地方法规要求设置担架梯。大堂、电梯厅、走道尺度是否符合楼盘定位，是否为精装提供了良好的空间尺度条件；公共走道精装完成面净空不得小于1200。公共部分应表达精装面层厚度。6.3自然采光与通风评审窗地比及开启扇面积比例应适宜。6.4户内流线及功能分区评审平面动静分区及流线是否顺畅合理；豪宅平面重点审核入户方式是否主仆分入，玄关设置，循环动线，步入式衣帽间，主卧套书房，主卧卫生间，餐厨系统，收纳系统，家政空间及佣人房是否满足任务书中流线及开间、面积的要求。6.5户型主要功能用房的尺度及面积评审重点审核主人系统，厅房系统，餐厨系统，主卫系统，收纳空间等的开间进深尺度及面积分配是否符合该户型任务书要求。6.6玄关评审玄关的流线及尺度审核及玄关的衣物收纳功能。6.7厨房评审烟风道及管井位置，燃气管道位置评审，应示意二次隔墙及装修面层厚度。。厨房须标明厨柜（含操作台及吊柜）；冰箱、洗衣机；洗涤盆、灶具、烟机、电饭锅；（微波炉、烤箱、洗碗机）；热水器、燃气表、水表、食物粉碎机、净水器等位置。冰箱、洗、切、炒流线应合理。豪宅应设置岛台。6.8卫生间评审排气道及管井位置评审，应示意二次隔墙及装修面层厚度。卫生间须标明化妆台（柜）、手盆、大便器、淋浴间、花洒、浴缸、地漏位置及地面找坡示意。（电热水器、洗衣机的布置有时或在卫生间表达）。淋浴间，马桶间，洗手台尺度应适宜，布局应合理，空间尽量通透。6.9门窗位置评审审核门窗洞口平面位置是否合理。入户门，卧室门，厨房、卫生间、衣帽间门洞口高度及宽度尺寸是否适宜。厨卫小空间降板区域的室内吊顶高度不得影响厨卫门窗的开启。6.10室内家俱布置评审审核各功能房间的家具布置是否合理，审核床与空调室内机的吹风关系。6.11机电设备布置评审如空调室内外机位置及空调板尺寸、定位，说明空调后期安装方法；表明上下水管位置、室外雨水立管位置；预留的设备管井及烟风道位置。6.12强弱电点位预留位置评审安防点位预留，音响点位预留，分风箱、集分水器，强电箱，弱电箱，开关，插座，温控器，可视对讲，出风口，回风口位置，计量表，给水，地漏等位置是否恰当。6.13结构对平面的影响评审在初步结构柱与剪力墙的布置的基础上，结合建筑平面用虚线表示初步的结构梁的布置；明确卫生间及厨房所需要结构降板区域及降板高度。降板区域的室内吊顶高度不得影响厨卫门窗的开启。7.立面风格审核要点7.1立面风格的选用是否符目标定位人群的喜好7.2立面装饰材料是否有利于成本的控制及后期的施工7.3首二层、顶二层的处理7.4立面空调机位等细节的处理。7.5大堂及雨篷的处理扩初审核要点：2012-08-301.建筑专业及总图专业1.1彩色总平面布置图居住区道路与城市道路的接驳；小区车行及人行道路主次入口、周边道路公交站点位置。用地内建筑物、构筑物（建筑小品、与技术相关的市政配套设施等，隐蔽工程以虚线表示）的位置，主要建筑物、构筑物名称、建筑层数，楼栋、单元编号及相互关系尺寸、组团尺寸、建筑层数、檐口高度。建筑屋顶轮廓宜用单线表示，坡屋面应表明屋脊线位置。道路中心线、车行道、人行道、道路绿化及停车位（场）位置、道路尺寸、组团级以上道路转弯半径以及不同级别道路的交接。物业管理的围墙、门卫的位置。1.2功能分区和产品分布图低、多层及高层居住区用住宅标准层拼接图表明各种户型（通过户型编号）分布状况，图上附表说明户型性质（户型编号、X房X厅X卫、建筑面积、数量等）。公共服务设施的主要功能及分布情况1.3道路及交通分析图表明居住区道路系统、路网分级及道路设计宽度，标明小区道路与城市道路接口的位置，并完成各级道路的道路断面放大图。表明各种机动车流线、非机动车流线和人行流线的分级与方向设计。表明满足设计指标要求的机动车与非机动车的各种停车方式、位置、规模与数量。体现公交场站与班车停放的位置安排。表明满足消防要求的车道和场地设计。1.4景观结构分析图（景观设计应及时介入）表达主要景观轴线与重要节点，集中绿地、组团绿地、步行景观的设计，标明各块绿地范围、面积。1.5小区管理模式分析图反映小区以及组团物业管理模式：通过图例明确小区开放程度和物业管理单元的划分。表明管理单元的数量、规模、围墙范围、入口设置、门卫数量、人车管理等1.6总体工作模型应较真实地反映地形地势及周边环境。建筑高度、形体及建筑群体相互关系。应反映建筑立面及屋顶形式、宜反映项目整体色彩关系。真实地反映道路、停车场.1.7典型组团组合底层平面图注