度假物业产品特点专题研究

1度假物业产品特点专题研究2参考国内外先进案例，总结度假物业户型特征美国·BayHarbor与Boyne澳大利亚·Noosa美国·KeyLargo美国·MaunaLani三亚·亚龙湾5号丽江·悦榕庄墨西哥·Cancun泰国·Chiva-som案例空间尺度感空间布局动线设计功能导向趣点营造3度假物业与普通居家物业的不同特征体现空间尺度感空间布局动线设计功能导向趣点营造大松散空间，少隔断；强调灰空间的利用功能分区明显，空间区隔多；灰空间较少利用注重公共空间与卧室的区隔，强调多套间和私密性强调主卧的套间设计开放共享，动线丰富动静分区，互不干扰弱化部分生活功能，别墅尤其强调室外功能突出居家使用的空间强调景观与采光：观景阳台，大面积窗户弱于度假物业要求度假物业和居家物业的户型没有绝对严格意义上的区分，度假物业只是需要在一些关键节点上强化即可。区别于传统物业的使用上的特异化舒适性提升，与外部景观的搭接与可达性，是度假物业追求的基本性原则。度假物业居家物业4户型内部模糊功能空间，追求大松散格局，尽量减少隔断对空间连续性造成的影响少隔断：尽量减少空间的分割，充分体现度假产品的舒适要求大空间：横向拉通，主卧和客厅都与阳台连通，开放式西厨结合餐厅案例启示空间尺度感空间布局动线设计功能导向趣味营造5户型上强调大开放空间和动线上的不同组织，突出度假产品的尺度感客厅和西厨＋吧台构成了大尺度的空间。卧室和露台通过泳池相连接。二楼的纯套间设计＋大尺度的家庭厅。案例启示空间尺度感空间布局动线设计功能导向趣味营造6别墅注重灰空间的处理与强化，尤其是内外功能空间的连接和过渡，增加尺度感和情趣性“灰空间”通常利用观景露台进行处理；过度空间非常强调尺度和变化，实际的效果是大大加强了居者对空间的感受，而不仅仅是单一的观景露台；餐厅休憩空间泳池外廊案例启示空间尺度感空间布局动线设计功能导向趣味营造7通过室外空间的延展与灰空间的功能利用，放大室内空间，强调走出室外与自然的共享凸窗内浴缸灰空间客厅室内面积:150.50平米阳台面积:34.50平米花园面积:101.25平米室内面积适中，放大室外面积凉亭内床塌灰空间内床塌室外床塌主卧步入室外部分功能空间置于灰空间或室外空间，控制室内面积更营造度假享受室内对室外为敞开式，保证景观最大化浴缸床铺会客桌浴缸外置，感受自然休息厅外置与外互动天台花园洋台休息床塌小型泳池圆桌烧烤台浴室功能区花园休息厅泳池浴室烧烤台酒吧台阳台一层住宅区域空中花园案例启示空间尺度感空间布局动线设计功能导向趣味营造8采用主体分离的空间布局，强调私密性、扩大景观面，创造更多的度假情趣客厅次卧卫浴厨房主卧凉亭次卧度假别墅多采用主体空间分离的户型空间组织：减小各空间的干扰，私密性更好；分离后保证客厅、卧室等主要空间获得更多景观面；平面布置更加多样，与室外泳池穿插，更多情趣性。案例启示空间尺度感空间布局动线设计功能导向趣味营造9与二楼卧房分开，套间设计公共空间工人房次卧主卧室次卧露天棚舍专属卫生间大面积花园与水景三层天台公共空间与工人房主要放在一层，与二层的卧室区隔，确保卧室的私密性；主卧与次卧利用露天棚舍进行区隔，保证主卧的私密性；多阳台强调景观占有大厅步入花园，体现互动全套间设计方便度假生活卧室配带阳台强调景观占有主次卧利用室外空间区隔明显空间模糊化功能厅与二层次卧分开，保证私密性大面积花园与泳池主卧一步步入花园与泳池多套间、多阳台设计倡导度假生活次卧次卧卧室用连廊区隔，保证私密性主卧与功能厅放置一层与二层的次卧区隔；次卧之间用连廊区隔保证各自房间的私密性；多阳台与室外空间放大强调户外空间占有。别墅更为注重公共空间与卧室的区隔，以及各卧室之间通过套房设计体现的独立性案例启示空间尺度感空间布局动线设计功能导向趣味营造10布局上注重设置泳池、泡池、spa，提升度假尊享，并以泳池贯穿，形成内部主景观客厅次卧卫浴厨房客厅餐厅厨房次卧主卧凉亭次卧案例启示空间尺度感空间布局动线设计功能导向趣味营造11注重室内动线组织的非唯一性，多动线设计，既开敞又私密每个套间设计两个以上的出口，分别通往过道和灰空间。非常适合家庭度假或朋友聚会设计，既开敞又私密大尺度的共享空间和灰空间开放共融。案例启示空间尺度感空间布局动线设计功能导向趣味营造12仅需满足部分生活功能，弱化厨房功能，导向休闲度假空间的最大化案例启示空间尺度感空间布局动线设计功能导向趣味营造厨房空间集约化处理功能厅厨房模糊化空间实现大面宽的感受13别墅则另外适当增强室外活动空间，大面积私家园林院落、大露台，甚至可以考虑赠送私家泳池大面积的私家园林是高端度假别墅必不可少的要素一个大露台，可以闲坐观景泳池是三亚度假必不可少的元素，而买别墅送泳池，让客户感觉更加超值大院落大露台泳池案例启示空间尺度感空间布局动线设计功能导向趣味营造14强调景观与采光，增大开间，减小进深，特别关注观景阳台和大面积窗户，尤其是对公寓式产品而言利用观景阳台和窗户增大景观面，特别是客厅和主卧的景观面减少进深，增强舒适性增强观景阳台和观景窗的造型趣味性案例启示空间尺度感空间布局动线设计功能导向趣味营造15基于以上原则，下面对本项目别墅和小高层提出具体建议，包括：内部空间设计、产品创新、赠送方式、梯户比等16度假别墅建议别墅度假氛围体系尺度舒适感私密性观景性灰空间的利用交错排布分区设置赠送庭院、露台大面积落地窗挑空处理大尺度开放空间豪华主卫系统大横厅设计多套间设计17尽量不用隔墙，部分室内功能空间融合或简化，增强空间尺度感►设置简易厨房►卧室与客厅无明显区隔尺度舒适感私密性观景性18局部采用挑空处理增强了空间尺度的变化感，强化的采光性能，增添了情趣性挑空方式不仅有利于户型的情趣化，也是实现面积赠送，增加溢价的有效手段。尺度舒适感私密性观景性19起居厅、餐厅及厨房并排布置，两层通高，空间恢宏采用大横厅设计，体现大气、通透、尊贵的尺度感尺度舒适感私密性观景性20主卧双更衣室、双手盆甚至双厕位的配置，体现了高尚生活的细节采用豪华卫浴设计，如观景浴缸、双厕位，体现度假产品对洗浴空间的关注尺度舒适感私密性观景性21建筑主体采用分离式设计，相互之间通过连廊或泳池相互连接，保证主、客、佣人活动空间相互不干扰，实现完全的主客分区、动静分区主人活动区客人活动区公共活动区佣人活动区一层二层一层二层尺度舒适感私密性观景性22多套间设计和豪华舒适的主卧共同组成的生活空间，极大的体现度假生活舒适享受麓山国际别墅二层三层步入三层下至花园次卧1次卧3次卧3主卧观澜高尔夫别墅二层生活空间多套件设计，保证了生活的私密和便利；每个套间均有步入式露台或阳台，增添舒适度和情趣性；放大主卧的卫浴空间，景观浴室和卫生间是对度假生活舒适度的提升。尺度舒适感私密性观景性23北侧住宅交错形排列布局，使二线产品视线不受一线产品遮挡，尽可能增加别墅产品的酒店景观视野住宅与酒店的处理方式：酒店别墅二线酒店景观一线酒店景观尺度舒适感私密性观景性24赠送私家花园，包括前庭院、内庭院、后庭院，增强别墅价值感，更重要的是给客户度假生活更多休闲娱乐空间前庭院后庭院内庭院前庭院内庭院后庭院尺度舒适感私密性观景性25尽可能将私家庭院做大，满足低密度客户对景观资源的占有尺度舒适感私密性观景性26大独栋户户赠送泳池，既是娱乐空间，同时打造为产品的核心景观，体现大独栋的奢华感，促进大面积产品的销售尺度舒适感私密性观景性27在泳池周边或屋顶打造凉亭（发呆亭）增强度假休闲氛围尺度舒适感私密性观景性28赠送大露台，整合户外景观资源增加度假情趣，同时增加采光、通风性大面积的观景露台，满足景观观赏的要求，放大产品优势;大露台可以增加情趣的观景活动空间露台、阳台实现观景的同时，也是赠送面积的常用手段，有助于提升项目性价比。尺度舒适感私密性观景性29利用灰空间突出室外空间向室内的过度，强调与景观的结合和公共空间的处理利用雨蓬、走廊结合庭院和景观面创造灰空间；灰空间突出室外空间向室内的过度，强调与景观的结合和公共空间的处理；灰空间的目的是在于营造度假生活场景，用赠送体现出度假物业价值感。花园地坪一层空间二层空间灰空间挑示意图大露台灰空间尺度舒适感私密性观景性30以大面积的落地窗，强调景观视野开放，满足采光与空间通透的要求充分利用落地窗的开放式空间营造感、同时增加采光与通透；利用大面积落地窗，增大景观面，最大化实现与景观连接。尺度舒适感私密性观景性31紧凑型独栋注意要点32在出于控制面积，控制总价的初衷下，本项目有部分小独栋产品可以通过围合组团、建筑单体、联院处理等几种手段来解决建筑密度过高带来的压抑和拥挤之感。可以通过室内空间、室内外关系以及建筑细节几种手段来解决小面积带来的别墅感缺陷问题。保证容积率，窄面宽，大进深的占地布置带来较高的建筑密度建筑面积的有限，带来紧凑的生活空间，降低了独栋别墅的奢侈与舒适感小独栋产品带来的技术问题33小独栋主要空间追求景观最大化，次要空间景观用园林小景观解决在建筑单体的排布方向处理上，建筑朝向追求对景观的最大占有，景观价值大于朝向；为了提高小独栋用地的经济性，在用地条件允许的地方，尽量把较多的房间排在主景观面，用地条件紧张的地方，把客厅、主卧等放在景观面，其它次要空间的景观靠庭院小景观解决。34充分利用私家庭院，将餐厅、休闲空间等能够外化的空间全部设置在室外，以保证主要空间的面积舒适化功能扩充。将餐厅、浴缸等休闲功能空间扩充至室外，充分与室外景观形成互动；提升附价值。在保证容积率的情况下，尽可能放大庭院面积，提升物业附价值。按摩空间功能扩充至庭院餐厅功能外化与室外空间的自然衔接浴缸营造的休闲氛围35小独栋别墅应在能保证一定的私家庭院面积下、尽可能减少对土地面积占有；解决方案之一是采用组团式布局，即4-6栋别墅通过围合的形式，在节约基地面积的同时保证一定的公共交流空间，减少由于较小的院落带来的负面影响。小独栋可用围合式布局，节约用地，同时营造公共交流空间36前院内院后院典型案例：香江别墅联院别墅可以在提高容积率的前提下，保证庭院的面积；并且通过山墙的运用，保证了庭院的私密性;在短面宽/大进深的基地条件下，通过U型或者L型的建筑单体设计，巧妙地把庭院在空间划分为三层：前院、内院和后院，产生了步移景换的效果，并保证了每个房间都可以拥有院景的效果;三重庭院的效果也缓解了整体庭院面积过小带来的视觉压抑和紧凑之感.小独栋也可采用联院处理，缓解视觉压抑与空间紧凑感37屋顶花园赠送：将庭院景观立体化，赠送屋顶花园，功能空间向上延伸餐厅功能外化休闲功能外化受容积率限制，小独栋的庭院面积较小，通过屋顶花园的方式增加绿化、庭院38由于本项目联排产品是低密度的主力产品，建议做出适当创新，体现花园理念，增加产品的竞争力下面介绍联排产品的几种创新方式，在保证容积率的情况下，实现景观休闲空间的最大化39“错联”——增大中间单元的采光观景面，打破社区空间单调感首层：89平米二层：80平米地上建面：169平米•错联使每户均有完整的体型和丰富的立面朝向入口和庭院。•单体来看，外墙面积增加，有更好的采光、通风和观景效果，特别是中间单元的居住品质明显提升。•社区外部空间也因此更加丰富多变，打破行列式的雷同格局。首层二层①②③①②③40“对拼”——强化私家院落感，改善社区公共空间新浦江城联院别墅•居室采光充分，可以形成多重庭院，且庭院具有较好的私密性；•提高土地利用率，同时实现高于联排产品的价格上线。①②③④41三重庭院：结合西方的“庭院绕着房子转”和东方的“房子绕着院子转”，打造多重庭院，形成移步换景的效果前院：与客厅连接，打造强势的观景性，以及家庭与邻里的共享空间。秘密后院：后院与主卧相邻，使主人可以拥有一个私密的自然院落，以供主人颐养、休闲、嬉闹不仅是一个居住空间，更是一个精神寓所。中庭院：中院正对起居室，突出了客厅、厨房以及餐厅的核心家庭空间，大尺度的落地玻璃门窗使中院成为一个户外起居室，完全的家庭独性空间前院后院中庭42L型联排户型/庭