天津房地产市场环境报告

1天津房地产市场环境报告2一、天津城市概述天津市——中央直辖市，环渤海地区经济中心，中国北方最大的沿海开放城市。地处华北平原东北部，东临渤海，北依燕山，西靠首都北京。天津的形成始于隋朝大运河的开通。明朝永乐二年(1404年)设“天津卫”。同年12月又设天津左卫并筑城，至此，天津城初具规模。19世纪中叶被辟为通商口岸，逐步发展成为当时中国北方最大的金融商贸中心，在中国近代史上有着重要地位。天津市辖区图（一）自然地理天津地处华北平原东北部，北依燕山，东临渤海，海岸线北起涧河，南至歧口，长130多公里。气候属暖温带半湿润大陆季风气候，四季分明，景象多姿。3主要河流有海河、南运河、北运河、子牙河、大清河、永定河等。毗邻北京，是华北、西北广大地区的出海口。全市总面积11919.7平方公里，其中平原面积占全市陆地总面积的94%。农用地7201.5平方公里，占60.4%；建设用地3141.5平方公里，占26.4％；未利用地1576.7平方公里，占13.2％。60.40%26.40%13.20%农业用地建筑用地未使用地（二）人口、行政区划2006年末全市常住人口为1054.23万人（预计2007年为1063万人），户籍人口为932.55万人。在户籍人口中，农业人口376.37万人，非农业人口556.18万人。全市人口自然增长率为1.34‰。城市居民人均住房建筑面积26.4平方米，比上年增加1.1平方米。农村居民人均住房面积26.78平方米，比上年增加0.78平方米。现辖15个区、3个县。市辖区有和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区、塘沽区、汉沽区、大港区、东丽区、西青区、津南区、北辰区、武清区、宝坻区；市辖县有宁河县、静海县、蓟县。42005年末分区县的总人口和平区30.21万人东丽区47.89万人河东区75.74万人西青区46.40万人河西区77.93万人津南区45.06万人南开区89.85万人北辰区46.92万人河北区65.11万人武清区85.41万人红桥区54.89万人宝坻区68.64万人塘沽区70.95万人宁河县37.31万人汉沽区18.04万人静海县56.72万人大港区43.95万人蓟县81.98万人核心区人口数量情况5020406080100和平区和东区河西区南开区河北区红桥区人口数（万）周边区域人口数量情况表一01020304050607080塘沽区汉沽区大港区东丽区西青区人口数（万）2000年—2006年天津城市人口数量9609801000102010401060108011002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年人口数增长比例61.1天津市总体定位《天津市城市总体规划(2005年-2020年)》明确了天津市的城市性质及总体定位：天津是环渤海地区的经济中心，要逐步建设成为经济繁荣、社会文明、科教发达、设施完善、环境优美的国际港口城市，北方经济中心和生态城市。十一·五规划对于天津城市性质和定位，有三点重大变化和调整：一、将“现代化港口城市”调整提升为“国际港口城市”；二、将“我国北方重要的经济中心”调整提升为“北方经济中心”，即现代制造业、北方航运（货运）、物流3中心；三、增加了建设“生态城市”的发展目标。从上述变化可以看出，天津市在扩大国际影响力的同时，国内经济地位得到很大提高，政府在天津市未来发展建设过程中必将有更多的财力物力投入，和更多的政策优惠和倾斜（国务院给予滨海新区5项政策优惠：①作为综合改革试验区；②设立东疆保税港区；③进行金融改革试点；④扩大建设用地供应；⑤将区内510平方公里范围高新技术产业的所得税税率降为15%），天津市将面临重大历史发展机遇。1.2天津城市空间布局天津市城市总体发展格局可以归纳为【一轴两带三区】。一轴是指：武清—中心城区—滨海新区核心区发展主轴；两带是指：宁河—汉沽—滨海新区核心区—大港东部沿海发展带，蓟县—宝坻—中心城区—静海西部城镇发展带。三区是指：北部蓟县山地生态环境建设区、中部七里海—大黄堡洼湿地生态环境建设区、南部团泊洼水库—北大港水库湿地生态环境建设区。滨海新区处在天津市总体发展主轴和东部沿海发展带，从城市总体发展7规划来看，未来发展趋势看好。附图天津市城市总体规划之市域空间结构1.3天津城市功能布局天津市城市功能布局以“中心城区——滨海新区核心区”为主体，结合东部沿海发展带，构筑“T”型带状组团式布局结构。“中心城区”和“滨海新区核心区”分别构成城市“主中心”和“副中心”。从城市功能布局来看，“滨海新区”已经明确为天津市的城市副中心，城市地位不断提高，未来前景看好。8附图天津市城市总体规划之城市功能结构1．4天津城市交通规划未来三年时间,打造海陆空完美交通天津将加快对外交通建设，全力打造航空、港口、公路和铁路四大枢纽，采取管理、改造、新建等综合措施，对既有道路进行改造与维修，同时新建一批重大交通项目，力争用3年时间，构筑海、陆、空全线发展的现代化立体交通体系。铁路：新建三条铁路大通道。京津城际轨道交通，实现京津两地半小时通达。公路：未来新建四条高速公路，形成四通八达的高等级公路网络。海上：天津港要大扩容，天津港区要由30平方公里扩大到100平方公里。空中：天津滨海国际机场扩建后整体规模将扩大三倍，成为功能先进、现代化程度更高的国际机场。9天津机场规模扩三倍备受人们关注的天津滨海国际机场改扩建工程将力争在今年6月底开工建设。2007年建成投入使用后，可满足年旅客吞吐量600万人次，将使天津滨海国际机场的整体规模扩大三倍。天津滨海国际机场是国内干线机场、国际定期航班机场和首都机场的主备降机场，目前机场跑道长3200米，候机楼面积2.57万平方米，2005年机场预计旅客吞吐量230万人次，已不适应天津经济发展的需要。据了解，天津滨海国际机场改扩建分为机场内部建设和外部配套建设。首都机场集团公司负责天津机场改扩建工程的建设实施，包括新建6万平方米航站楼，将现有跑道延长400米使长度达到3600米，新建一条平行滑行道，并建设停机坪、停车场及相应配套设施。外围配套工程建设由天津市负责，近期拟实施的工程项目投资约10万元，逐步将城市地铁、京津城际铁路客运专线以及京津塘高速公路二、三通道引入天津机场；建设连接机场的快速路系统，包括新建机场大道、5座互通立交以及水、电、燃气等相关配套设施。新建三条铁路大通道,京津城际轨道交通两地半小时通达这条长达115公里的铁路客运专线连接北京和天津两大直辖市，将于2008年6月投入使用。“京津城际”将实现铁路公交化营运，使京津两地半小时可通达，以解决京津两地人员的往来，为2008年北京奥运会服务。该项目已确定今年6月份开工，2007年底全线建成，该线路规划由北京南站东端引出，京津城际轨道交通采用较快的速度标准，车站设置尽可能覆盖沿线主要城镇。目前，铁三院、天津市测绘院正在抓紧进行勘察设计工作，铁路建设公司筹备组正在抓紧做好各项准备工作。铁路建设加快步伐新建黄万铁路工程由河北黄骅南站至天津万家码头，全长64.8公里，南接朔(朔县)黄(黄骅)铁路，北接天津港。这条并不太长的铁路，却为西煤东运开辟一条新的下海便捷通道。朔黄铁路是我国煤炭运输的主要通道之一，规划运输能力2亿吨以上。黄骅南至天津万家码头铁路作为主要铁路的补充，其建设对扩10大运输能力、增加铁路运输的灵活性具有重要意义。该线已于2004年开工，计划2006年底建成通车。蓟港铁路蓟港铁路要扩能；蓟港铁路从蓟县站至东大沽线，全线改造和新建总长196公里，线路等级为I级，电力牵引，预计全线新建和扩建工程将于2007年完成。其中，蓟县至三岭子为单线，长134公里，近期货流密度4700万吨；三岭子至东大沽为双线，长62公里，近期货流密度8200万吨。高速路形成区域纽带本市将对三条既有道路进行改造与维修，并将新建四条高速公路，这将有效改善本市的交通状况，使车辆全面“提速”。三条既有路要“整容”京津公路部分路段拓宽改造京津公路河北界(大沙河)至杨村段的37公里目前仍为双向2车道，路面宽仅为10米。特别是在京津塘高速公路封闭时，该路段交通拥堵严重，成了全路的“卡口”。为此，市政府决定对该路段进行拓宽改造，建设标准为双向4车道，路基宽26米，其中穿村段宽41.5米，城区段宽48米；设计车速为100公里/小时。该项目总投资4.8亿元，计划2005年10月1日前竣工通车。京津塘高速公路紧急维修京津塘高速公路至今已使用14年。按照《公路工程技术标准》，该段高速公路路面设计使用寿命为15年。目前，该路部分路段出现了沉陷、变形、坑槽等情况。为此，从3月26日至6月15日，将对京津塘高速公路的下行5个路段进行紧急维修。经过“整容”后，京津塘高速公路的路面状况和行车条件都将大大改善，这将有效缓解交通拥堵、车速低的现状，同时也将减少交通事故的发生。京沪高速公路部分路段整修京沪高速公路整修范围北起独流减河桥以南，南至河北界，全长42公里。整修工程将对全线情况不良路段进行路面维修，同时对前毕庄、静王路两座桥梁11进行维修加固。工程总投资3500万元。目前招标工作已基本完成，近日即可开工，7月底全线整修完毕。新建四条高速出行再提速京津高速公路复线天津段工程该工程由主线和京沪、京津、津汉三条联络线组成，全长144公里。其中，主线101公里，联络线43公里。设计为6至8车道高速公路标准。主线起于武清区高村(京津界)，接拟建的北京段京津高速公路，经武清区、北辰区、宁河县、东丽区、塘沽区，止于塘沽区北塘，接杨北公路北塘立交桥。工程计划于今年下半年开工，2007年全线建成通车。京沪高速公路天津段正线工程该工程正线起于武清区泗村店，经武清区、西青区、静海县，止于静海县大张屯，全长115公里，设计为6至8车道，其中，主线90公里，联络线25公里。该工程分为两期建设。一期(北段)工程长59公里，已于2003年年底开工，计划2006年建成通车。二期(南段)工程长56公里，已于2004年11月开工，计划2007年建成通车。咸乌高速公路天津西段工程该工程起于津南区咸水沽以西，接现状津晋高速公路天津东段，止于张家窝，接京沪高速公路，全长21公里，设计为6车道。该工程作为天津港南通道的组成部分，计划年内建成通车。目前，全线路基填筑已全部完成，大型桥梁下部结构工程已全部完成，上部结构完成70%，现已开始路面施工。津蓟高速公路延长线工程津蓟高速公路延长线工程起于蓟县县城以西，与既有的津蓟高速公路相接，经蓟县西穿过盘山山区后到达北京平谷区道卜峪，与北京京平高速公路相接。路线全长15.48公里，设计4车道。计划2005年开工建设，2007年建成通车。建成后，从首都机场至蓟县只需半小时的车程。12快速路的建设今年，海河综合开发上游基础设施建设将继续实施，围绕海河两岸的大沽北路、解放南路、六纬路的部分路段将陆续实施改造。其中，六纬路将规划延长至快速路海津大桥。六纬路连接天津站快速路随着海河开发改造，六纬路将实现部分路段的改造，即从光华桥延长至武陵路，这一路段长约2.7公里，规划道路宽度为40米，面积11万平方米。工程实施后，来自天津站方向的车辆可通过六纬路直接到达海津大桥。天津站交通枢纽工程、快速路系统两大交通体系也可以通过这条路的连接和沟通，发挥更大的作用。13地铁总体规划天津曾经是我国除北京之外唯一拥有地铁的城市，但是其地铁线路建成年代久、通车里程短，文革期间还曾一度中断运营。天津地铁在20世纪80年代经过扩建，才仅达到7.4公里的运营里程，现在已经根本无法适应天津市的发展需要，延长地铁线路的论证、设计、规划等工作一直持续了多年，其首期的一号线工程至今终于即将进入天津市民的生活。其实，早在2003年，天津市市长戴相龙在政府工作报告会议上就指出把“完成地铁一号线和津滨轻轨工程，启动地铁二号线。”作为将天津建设成为国际化14大都市的一个重要条件。到2004年，“津滨轻轨开始试运行，地铁一号线完成投资24.2亿元，进入主体施工阶段。”更是作为“城市建设取得的重大进展”成为当年政府工作报告中的重头戏，天津城市建设“改扩建机场