产业地产深度解析与商业模式

主讲⼈人：刘玲琳产业地产深度解析与商业模式1、产业地产深度解析2、产业地产商业模式内容提要1.1、产业地产概述1.2、⼯工业地产解析产业地产三个层级产业综合体产业地产开发模式产业地产代表模式产业地产机遇挑战产业地产核⼼心问题1、产业地产深度解析产业地产深度解析1.1之产业地产三个层级产业+城区产业+地+房产业+地产产业+地产指除第⼀一、⼆二产业以外的其他⾏行业。第三产业包括：交通运输、仓储和邮政业，信息传输、计算机服务和软件业，批发和零售业，住宿和餐饮业，⾦金融业，房地产业，租赁和商务服务业，科学研究、技术服务和地质勘查业，⽔水利、环境和公共设施管理业，居民服务和其他服务业，教育，卫⽣生、社会保障和社会福利业，⽂文化、体育和娱乐业，公共管理和社会组织，国际组织。第三产业采矿业，制造业，电⼒力、燃⽓气及⽔水的⽣生产和供应业，建筑业。第⼆二产业农、林、牧、渔业第⼀一产业1.1之产业地产三个层级产业+地产囊括多种形态的以产业为⽀支撑的新型房地产业态——“产业地产”。房地产形态居住中⼼心会议中⼼心展览中⼼心仓储物流中⼼心办公中⼼心商业中⼼心现代多功能服务中⼼心旅游观光中⼼心科技研发中⼼心1.1之产业地产三个层级产业+地+房产业：根据所在地的资源特⾊色，找准产业；按产业链划分出上、中、下游相关⾏行业。每部分企业的贡献：政策、⼈人⼝口、⼟土地、现⾦金流等。⼟土地：1、建设⽤用地规模与指标以及获取途径-----崔元星课件2、产业与地产的关联（⽤用地性质以及资⾦金链的贡献）3、产业⽤用地基本⽐比例：4：3：3或4：4：2（产业：配套：住宅）房产：1、房地产形态2、销售与⾃自持（经营能⼒力与资⾦金实⼒力决定销售与⾃自持⽐比例）3、产业与房产的⼈人⼝口、产品、资⾦金的关联4、资⾦金链决定项⺫⽬目的运营节奏1.1之产业地产三个层级产业+地+房延⻓长第⼀一产业的全产⽣生链，向第⼆二产、第三产进发。第⼀一产业：农业某种特产的农业园或加⼯工园传统⽣生态农业园农业+旅游+科教农业+精、深加⼯工+观光旅游+度假旅游+第⼆二居所……1.1之产业地产三个层级产业+地+房加强第⼆二产业的研发、集聚、细分产业链，向第三产业过渡。第⼆二产业：⼯工业总部综合体主题⼯工业园（电⼦子商务、软件园、物流园、信息产业园、数码、医药等）产业综合体（综性产业园）研发创意园……1.1之产业地产三个层级产业+地+房蓬勃发展第三产业，解决⼈人⼝口问题，并提升结构和集聚，反哺第⼀一、第⼆二产业。第三产业：服务业教育（基础教育、⾼高等教育、培训等）⽂文化（⽹网络、游戏、动漫、创意、设计等）旅游（观光、休闲、度假、科教等）养⽣生（保健、美容、养⽼老等）体育（户外运动、体育赛事、体育场馆等）影视（影视基地、后期制作、动漫创作、影视发⾏行等）展览（展馆、商贸、商务、酒店等）……商业（城市综合体、购物中⼼心、百货商场、商贸市场等）1.1之产业地产三个层级产业+地+房⼀一些新形态产业,⽤用地上介于⼆二产和三产之间,按⺫⽬目前的产业⽤用地政策,只能称为“2.5产业”,这就在供地中隐伏了⼀一些规避政策的空间。第⼆二产业第三产业2.5产业1.1之产业地产三个层级产业+地+房第⼀一类是第⼆二产业中附加值较⾼高的部分——上游的研发设计和下游的营销和结算（包括总部经济），以及由此衍⽣生的售后服务、会展等功能性中⼼心。包括⼀一些⾼高附加值、少污染、具有核⼼心技术的新兴制造业，如通信电⼦子、医疗器械、环保材料制造等产业。第⼆二类就是第三产业，但其受众对象主要是其他产业，如物流、培训、⼲⼴广告。第三类是以IT产业为代表的数字⺴⽹网络产业等，如电⼦子商务、软件业。如何更加细化三产⽤用地,让⼯工业性质⽤用地催⽣生商业⽤用地效果,各地各显神通。2.5产业1.1之产业地产三个层级⽂文化创意产业第⼀一个层次•以旅游为⻰龙头的⽂文化产业发展⽅方式第⼆二个层次•⺫⽬目前在各地占据主导地位的⽂文化产业发展模式第三个层次•创意产业产业+地+房1.1之产业地产三个层级⽂文化创意产业国有的⼲⼴广电集团、电影集团、⼲⼴广播电视集团、新闻出版集团、演出集团等等，在国家层⾯面上有中演集团、中国电影公司、中国⼲⼴广电集团等等，还有其他的电视台、⼲⼴广播电台等等。除了东部⼀一些省份，它们在⽂文化产业总量上占据着⾮非常重要的地位。这些产业通过体制改⾰革转型获得的：第⼀一，国有化的；第⼆二，发展过程中不需要第⼀一桶⾦金，资产是划拨式；第三，有⼀一些国有的、垄断的资源。这是⺫⽬目前第⼆二个层次⾥里，总量上占据主导地位，发展模式上是⽂文化体制改⾰革的成功产物。第⼀一个层次•以旅游为⻰龙头的⽂文化产业发展⽅方式第⼆二个层次•⺫⽬目前在各地占据主导地位的⽂文化产业发展模式第三个层次•创意产业产业+地+房1.1之产业地产三个层级⽂文化创意产业第⼀一个层次•以旅游为⻰龙头的⽂文化产业发展⽅方式第⼆二个层次•⺫⽬目前在各地占据主导地位的⽂文化产业发展模式第三个层次•创意产业在东部⼀一些地区，包括⻄西部和中部的省份，意识到⽂文化产业发展的⾼高端形态是创意产业。以⾼高科技为⽀支撑，以全球化为背景。整个发展过程中，采取现代⾦金融制度下允许的⼀一些⽅方式，国际化的操作。另⼀一⽅方⾯面，以全球的需求为⺫⽬目标。第三层次的⽂文化产业，体现了⽂文化产业中的⾼高端形态，它是产业转型中真正的⺫⽬目标形态。这种形态的特点是：在经济总量上达到相当⼤大的程度，国内⼀一⼤大批这类企业获得了很⼤大的发展。⽐比如腾讯、阿⾥里巴巴、新浪、百度、⺴⽹网易、搜狐、优酷等企业，它们发展速度快，上市之后规模扩张也快。这个产业是通过利⽤用现代投融资⽅方式、上市的⽅方式获得国际化的背景，运⽤用天使基⾦金、⻛风险投资的⽅方式迅速壮⼤大。产业+地+房1.1之产业地产三个层级传统⾏行业与现代的发展磨合融合分⼯工技术⾰革新物流业电⼦子商务软件创新管理变⾰革对外贸易……产业+地+房1.1之产业地产三个层级地域关系：独特的⾃自然资源、社会资源现阶段国家、地区政策⼤大⼒力扶持的⾏行业产业能产⽣生稳定的现⾦金流产业⼈人⼝口能解决房地产的主要终端消费者通过产业能调整⼟土地性质产业选择产业+地+房1.1之产业地产三个层级企业获取现⾦金的能⼒力⽐比获取利润的能⼒力更加重要。现⾦金流是企业⽣生产经营活动的第⼀一要素。资⾦金链的断裂，会使企业⻢马上⾯面临破产威胁，现⾦金流的状况决定企业的⽣生存。⺫⽬目前的经济形势下，如何加强现⾦金流的管理和控制更加成为企业关注的焦点。所谓现⾦金流营销策略，是指以现⾦金流管理为营销核⼼心来制定营销模式、产品、价格等策略，以此展开营销活动，帮助企业短时间内获得⼤大量现⾦金流⼊入，保护企业资⾦金链安全。现⾦金流产业+地+房1.1之产业地产三个层级⼟土地成⽚片开发关键流程收益关系指数加法乘法参与越深，收益越⼤大抓牢前期，严控中期，把握后期前期定位策划规划⽴立项中期⼟土地征收多通⼀一平公益设施有机配套后期引擎开发营销出让分利产业+地+房1.1之产业地产三个层级⼟土地是最重要的固定资产⼟土地⽤用途管理是⼟土地管理的核⼼心⼟土地⽤用途分类：1、⼟土地利⽤用现状分类GB/T21010-2007：农⽤用地、未利⽤用地、建设⽤用地2、⼟土地利⽤用总体规划：允许建设区、有条件建设区、限建区、禁建区3、城市⽤用地分类与规划建设⽤用地标准：居住⽤用地R、公共管理与公共服务⽤用地A等4、⼟土地出让⽤用途：居住、商服、⼯工业等⼟土地⽤用途管理产业+地+房1.1之产业地产三个层级⼟土地⼀一级开发技术关键要素（三规两划）产业+地+房1.1之产业地产三个层级产业融合功能集聚农业⼯工业商业旅游……居住购物商务休闲教育……产业地产住宅楼盘不断变⼤大（社区）旧城成⽚片改造园区经济发展（开发区、⼯工业园、农业园等）新功能城区崛起城市群、农村城市化国⼟土整治规划出台（零散⼟土地连⽚片、矿⼭山治理）围垦填海……产业+地+房1.1之产业地产三个层级前期⼯工程市政公共设施税费⼟土地成本其他费⽤用房地产企业的主要利润空间来⾃自于⼟土地的升值产业+地+房1.1之产业地产三个层级传统房地产企业的盈利模式：⼟土地升值、市场预期、快速周转等调整后的盈利模式：品牌溢价、产品⼒力、服务、资产管理、⾦金融等产业+地+房1.1之产业地产三个层级房地产企业的转型：投资从精选城市到精选项⺫⽬目投资的新机会城市更新以及国企混合所有制改⾰革中出现的存量资产机会新城镇建设致⼒力提⾼高⾼高质量⽣生活⽅方式的主题地产机会投资项⺫⽬目、股权、品牌关注收购兼并中的投资机会重视特殊情况不动产的投资投资的全国化/全球化布局投资能⼒力的建设——融、投、管、退，实现资产的有序流动产业+地+房1.1之产业地产三个层级产业⽤用地可降低地产的平均地价。产业部分共享房地产中的市政公共设施。产业链中的现⾦金流或专项补贴为地产的资⾦金链提供⼀一定的帮助。地产中的税费可享受部分产业优惠。产业中的⼈人⼝口或为住宅地产的市场来源，部分⾏行业中的流动⼈人⼝口或为度假地产的主⼒力消费群（旅游）。产业与地产的关联产业+地+房1.1之产业地产三个层级产业地产的市场：政府、终端消费者、资本市场产业地产的要素：政策、⼟土地、现⾦金流、⼈人⼝口产业地产的周期：货币----储备----产品----货币（双线条：产业+地产）聚合模式：业态聚合、功能聚合、资源聚合在产业地产中，房地产业也是⼀一个单独的产业，或者说是主产业中的⼀一个分⽀支。即房地产做为企业固定资产增值或是融资平台。实操案例：旅游地产，教育地产。产业+地+房1.1之产业地产三个层级四类城市化：⼤大城市到都市圈、⼩小城市向中⼼心城市、县域城镇向城市以及农村就地城镇化。发达城市中⼼心城区适宜发展城市综合体；近郊区商业适宜城市产业园；⼤大城市远郊区和三四线近郊区的产业地产将向“产城融合”发展。城区综合⽣生活体的开发模式要考虑⽣生活便利、⼯工作距离、交通动线、体验经济，互联⺴⽹网经济等新形式的变化和复合；远郊区和众多三四线园区开发需要综合考虑产业⽅方向、关联度、⽀支撑度，资源垄断、区域现有资源、市场前景、政府⽀支持、未来资源⽀支持等各个⽅方⾯面。1.1之产业地产三个层级产业+城区资源型地缘型技术型基地型需求型产地型中转型产业与城区的结合类型产业+城区1.1之产业地产三个层级1.1之产业地产三个层级产业综合体园区城市开发⾓角度产业的空间载体产业经济发展⾓角度产业的机制载体⼀一组相关联的建筑⼀一个相关联的企业与⼈人才社区1.1之产业综合体产业综合体是驱动城市产业经济内源性发展的重要⼒力量，是⼟土地集约与复合利⽤用条件下的产业经济发展模式。它是在城市特定的产业发展⺫⽬目标下，依据产业链和价值链的特点，选取能够形成竞争优势与发展潜⼒力的环节，在城市适宜的地区，多元复合、集约⾼高效地规划与建设相适应的功能空间，并以之为载体富集产业发展的要素资源，聚集形成富有创业、创新和发展活⼒力的关联型企业与⼈人才社区。1.1之产业综合体融合产业、商务、交流、⽣生活于⼀一体，以企业和企业家为中⼼心，⽤用多元复合功能构筑产业园区特有的社会体系，使之成为产业集聚、⼈人才集聚、商务⾦金融集聚、信息服务集聚的企业圈和⾼高品质⽣生活圈，从⽽而实现了与城市经济⽣生活的⽆无缝对接，真正融⼊入了城市核⼼心。园区管理着⼒力打造五个服务平台：投融资平台、数字化园区平台、政企服务中⼼心和公共服务平台、专业配套平台、商业配套平台。
产业综合体1.1之产业综合体产业园区开发模式（政府主导）主体企业开发模式（⻰龙头产业企业主导）产业地产商模式（地产商主导）综合运作模式（政府+企业，中⽅方+外⽅方）1.1之产业地产开发模式地产资本——平台产业资本——主体⾦金融资本——⽀支撑1.1之产业地产开发模式产业地产深度解析旅游+地产：华侨城、宋城、华强、中坤、伟光汇通商业+地产：深国投商⽤用置业⽂文化+地产：万达、华强城市综合体：万达、华润⼯工业+地产：普洛斯、联东、天安、华南城、华夏幸福基业、北科建多产联动+地产：中粮、复星1.1之产业地产代表模式资源的整合：地产资源、产业资源、区域资源、社会资源。为政府和客户创造价值。从单