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第一节绿化管理为达到或高于《全国物业管理示范大厦》中“绿化管理”标准。（一）总体服务标准1、公共绿地、花坛、树木和保利城花园公共区域盆栽植物养护措施落实，修剪、更换及时，无破坏、践踏，无虫害、枯死及随意占用现象，绿化达标率100%。2、绿地、花坛、树丛无杂草、纸屑、枯死树叶、烟头等杂物。3、室内盆栽阔叶植物叶面无灰尘、盆内无纸屑、烟头。4、绿化带、乔灌木枝条清晰，树冠匀整，无明显弱小、病、枯、黄枝叶，修剪作业后无明显残桩。5、水肥补充及时，植物长势良好，花坛植物保持生长健壮，色泽鲜艳。6、各类植物无明显病虫害发生，整株有明显病状枝叶不超过2%。7、绿篱造型植物新生枝不超过10cm，勒杜鹃造型新生枝不超过30cm。8、花坛、树坑等边缘齐整、平滑，边角部位草坪边缘整齐清晰，无过长现象。9、草坪高度控制在5厘米以下，保持平整美观，无明显枯黄、病虫现象发生，无馒头状突起。10、草坪杂草得到有效控制，草坪没有高于15cm或蔓延长度超过10cm的杂草，每平方米杂草不得超过5棵；整块草坪没有明显的阔叶杂草；整块草地没有已经开花的杂草。11、草坪无出现直径10cm以上秃斑、枯死。12、做好作业现场的必要标识、警示和防护工作。13、保持工作现场的清洁状况，作业后及时将工作现场恢复至作业前状态。14、恶劣天气易发季节做好预防措施，恶劣天气情况下应做好现场的巡查、防范工作，防止绿化植物倒、折等情况发生。15、做好员工的管理和培训工作。16、建立检查制度并予以落实，检查记录完整。（二）分项目标准1、草坪管养草种生长良好，草坪整齐，四季常绿，覆盖率达95%以上，杂草率低于5%，无坑洼积水，无裸露地。（1）生长势生长势中等，生长量达到该草种该规格的平均年生长量；叶色青绿，无枯黄叶。（2）修剪考虑季节特点和草种的生长发育特性，使草的高度一致，边缘整齐，高度控制在：台湾草5厘米以下，大叶油草、假俭草、沿阶草10厘米以下，蟛蜞菊30厘米以下。（3）灌溉、施肥根据草坪植物的生长需要进行淋水和施肥，在每年秋、冬季雨水缺少的季节，加强淋水，每天的淋水量不低于该草种该规格的蒸腾量，使含水量保持在：砂土为3-5%，砂壤土为6-10%，壤土为12-20%，粘土为20-21%。需水量大的植物，其土壤含水量一般要求砂土为4-5.5%，砂壤土为8.5-11.5%，壤土为17-22%，粘土为21-22%；需水量少且不耐涝的植物，其土壤含水量控制在：砂土为2.8-4.5%,砂壤土为5.7-8.5%，壤土为10-15%，粘土为18-20%.结合淋水适当追肥，以保证草坪植物在秋、冬季保持青绿。肥料的施用要适量、均匀，防止过量或不均匀引起肥伤。（4）除杂草经常除杂草，使纯草坪和混合草坪的草坪纯度达95%。（5）填平坑洼及时填平坑洼地，使草坪内无坑洼积水，平整美观。（6）补植对被破坏或其它原因引起死亡的草坪植物应及时补植，使草坪保持完整，无裸露地。补植要补与原草坪相同的草种，适当密植，补植后要加强保养，一个月内覆盖率达95%。（7）病虫害防治及时做好病虫害的防治工作，以防为主，精心管养，使植物增强抗病虫能力，经常检查，早发现早处理。采取综合防治、化学防治、物理人工防治和生物防治等方法防止病虫害蔓延和影响植物生长。尽量采用生物防治的办法，以减少对环境的污染，用化学方法防治时，一般在晚上进行喷药；药物、用量及对环境的影响，要符合环保的要求和标准。发生病虫危害，最严重的危害率在8%以下。2、灌木和花卉管养生长良好，花繁叶茂，造型美观，具有一定的艺术感和立体感。（1）生长势生长势中等，生长量达到该种类该规格的平均年生长量；萌蘖及枝叶生长正常，叶色较鲜艳，无枯枝残叶，植株基本整齐。花卉适时开花，花坛轮廊完美，无残缺，绿篱无断层。（2）修剪考虑每种植物的生长发育特点，既造型美观又能适时开花；花灌木和草本花卉必须在花芽分化前进行修剪，以免将花芽剪除；花谢后要及时剪掉残花老枝。绿篱和花坛整形要符合造景要求。（3）灌溉、施肥根据植物的生长和开花特性进行合理灌溉和施肥。在雨水缺少的季节，每天的淋水量不低于该种类该规格的蒸腾量，使含水量保持在：砂土为3-5%，砂壤土为6-10%，壤土为12-20%，粘土为20-21%。需水量大的植物，其土壤含水量一般要求砂土为4-5.5%，砂壤土为8.5-11.5%，壤土为17-22%，粘土为21-22%；需水量少且不耐涝的植物，其土壤含水量控制在：砂土为2.8-4.5%，砂壤土为5.7-8.5%，壤土为10-15%，粘土为18-20%.勒杜鹃等花灌木林适当控水以促进花芽分化，花芽分化后必须适当施肥以使花多色艳，其余要求在每年春、秋季重点施肥各1次。肥料不能裸露，可采用埋施或水施等不同方法。埋施要先挖穴或开沟，施肥后要回填土、踏实、淋足水、找平。一般可结合除草松土进行施肥。（4）除杂草经常除杂草和松土，除杂松土时要保护根系，不能伤根及造成根系裸露，更不能造成黄土裸露。（5）补植及时清理死苗，并在两周内补植回原来的种类并力求规格与原来植株接近，以保证良好的景观效果。补植要按照种植规范进行，施足基肥并加强淋水等保养措施，保证成活率达98%以上。（6）病虫害防治及时做好病虫害的防治工作，以防为主，精心管养，使植物增强抗病虫能力，经常检查，早发现早处理。采取综合防治、化学防治、物理人工防治和生物防治等方法防止病虫害蔓延和影响植物生长。尽量采用生物防治的办法，以减少对环境的污染，用化学方法防治时，一般在避开周六、周日进行喷药；药物、用量及对环境的影响，要符合环保的要求和标准。发生病虫危害，最严重的危害率在8%以下。3、乔木管养生长良好、枝叶健壮，树形美观，行道树上缘线和下缘线整齐，修剪适度，无死树缺株，无枯枝残叶，景观效果良好。（1）生长势生长势较强，生长量达到该树种该规格平均年生长量；枝叶健壮，无枯枝残叶。（2）修剪考虑每种树的生长特点如叶芽、花芽分化期等，确定修剪时间，避免把花芽剪掉，使花乔木适时开花；乔木整形效果要尽量与周围环境协调；行道树修剪要保持树冠完整，枝叶密度适宜，内膛不空又通风透光，并根据不同路段车辆等情况确定下缘线高度和树冠体量，树高一般控制在10-17米之间，注意不能影响高压线、路灯和交通指示牌；单位附属绿地内种植的树木的枝叶伸向城市公共道路或他人物业范围内的，要及时修剪；修剪时按操作规程进行，尽量减小伤口，剪口要平，不能留有树钉；荫枝、下垂枝、下缘线下的萌蘖枝和干枯枝要及时剪除。（3）灌溉、施肥根据不同生长季节的天气情况、不同植物种类和不同树龄适当淋水，并要求在每年的春、秋季重点施肥1-2次。施肥量根据树木的种类和生长情况而定，种植三年以内的乔木和树穴有植被的乔木要适当增加施肥量和次数。肥料要埋施，先挖穴或开沟。施肥后要回填土、踏实、淋足水、找平，切忌肥料裸露。乔木施肥穴的规格一般为30×30×40厘米，挖沟的规格为30×40厘米。挖穴或开沟位置一般是树冠外缘的投线影（行道树除外），每株树对称的两穴或四穴。（4）补植及时清理死树，在三周内补植回原来的树种并力求规格与原来的树木接近，以保证良好的景观效果。补植要按照树木种植规范进行，施足基肥并加强淋水等保养措施，保证成活率达98%以上，其它树种达85%。（5）病虫害防治及时做好病虫害的防治工作，以防为主，精心管养，使植物增强抗病虫能力，经常检查，早发现早处理。采取综合防治、化学防治、物理人工防治和生物防治等方法防止病虫害蔓延和影响乔木生长。尽量采用生物防治的办法，以减少对环境的污染，用化学方法防治时，喷药一般要在晚上进行；药物、用量及对环境的影响，要符合环保的要求和标准。发生病虫危害，最严重的危害率在8%以下，单株受害程度在8%以下。（6）防台风及意外做好防台风工作。台风前加强防御措施，合理修剪，加固护树设施，以增强抵御台风的能力。台风吹袭期间迅速清理倒树断枝，疏通道路。台风后及时进行扶树、护树，补好残缺，清除断枝、树叶和垃圾，使绿化景观尽快恢复。同时要求随着树木的长大及时将护树带或铁箍放松，以免嵌入树皮内。遇雷电风雨、人畜危害而使树木歪斜或倒树断枝，要立即处理、疏通道路。4、垂直绿化管养攀缘植物生长良好，整齐雅观，生长期覆盖率达95%以上，一年四季常绿（落叶植物除外），有花攀缘植物要适时开花。（1）生长势生长势良好，生长量达到该种类该规格平均年生长量；枝叶较健壮，叶色浓绿，无枯枝残叶，有花的攀缘植物要适时开花。（2）牵引、修剪根据不同植物的攀缘特点，采取牵引措施或设置网架等辅助设施让其迅速、均匀地长满墙面。修剪要考虑该种类的生长发育特点，确定修剪时间和修剪程度，避免剪掉有用的叶芽、花芽和主蔓，合理修剪过密的侧蔓，控制主蔓，使覆盖均匀，以增强园林美化效果。对会妨碍交通的下垂藤蔓要及时修剪。（3）灌溉、施肥经常淋水以保证其生长需要。秋、冬季加强淋水，使落叶植物延缓落叶，延长绿叶期。在每年的春、秋季重点施肥2-3次。并根据生长情况适当追施无机肥以满足植物生长需要。肥料的施用要适量、均匀，防止过量或不均匀引起肥伤。（4）补植不失时机地进行补植。补植要补回原来的种类并加强淋水、养护等管理措施，保证成活率达98%以上。（5）病虫害防治及时做好病虫害的防治工作，以防为主，精心管养，使植物增强抗病虫能力，采取综合防治、化学防治、物理人工防治和生物防治等方法防止病虫害蔓延和影响植物生长。尽量采用生物防治的办法，以减少对环境的污染，用化学方法防治时，喷药一般要在晚上进行，药物、用量及对环境的影响，要符合环保的要求和标准。发生病虫危害，最严重的危害率在5%以下。5、环境卫生绿地清洁，无垃圾杂物，无石砾砖块，无干枯枝叶，无粪便暴露，无鼠洞和蚊蝇滋生地。（1）清洁、保洁每天6：30-18：30保持绿地无垃圾杂物，包括生活垃圾、石砾砖块、干枝枯叶、粪便，无鼠洞和蚊蝇滋生地等，发现鼠洞要随时堵塞。清除垃圾杂物后要注意保洁，绿地一有垃圾，要求十分钟内拣拾干净。（2）清运归堆后的垃圾杂物和箩筐等器具摆放在隐蔽的地方，垃圾做到日产日清，不过夜，不焚烧。6、绿地维护绿地红线范围内不被侵占，绿地版图完整，花草树木不受破坏，无乱摆乱卖、乱停乱放的现象。（1）保护保护绿地红线和红线内的花草树木，对任何侵占和破坏行为要加以制止并及时报告绿化主管部门。（2）监管加强监管，使绿地内没有堆放东西和停放自行车、机动车，没有人力车和机动车驶进草地，没有设摊摆卖，没有草地上踢球等进行损害花草树木的活动，没有在树上挂标语、晾衣服等现象。7、设施维护设施完好无损，景观效果优良。（1）保护保护围栏、护树架和护网等绿化设施，对破坏行为要加以制止并及时报告绿化管理部门；保护绿化供水设施，防止绿化用水被盗用。（2）维修设施如有损坏，要及时修补或更换，保证设施的完整美观。第二节清洁管理本节摘要全面推行科技型、“零干扰”型、环保型、安全型和科学化、规范化清洁管理思路。根据质量控制的PDCA循环控制程序，进行清洁作业策划、实施、检查、改进。制订重大活动、暴雨等应急情况的清洁管理方案。清洁管理是物业管理的重要组成部分，也是衡量物业管理质量好坏的重要指标之一。启星队将在整合型管理体系的基础上，应用环保工程学、现代医学、卫生学等知识，实施科技型清洁管理，使保利城花园的清洁工作科学、环保、无公害，保证大厦空气清新，工作环境优雅。一、清洁管理思路在保利城花园的清洁管理中，我们将全面推行科技型清洁管理、“零干扰”清洁管理、环保清洁管理、安全清洁管理和科学化、规范化清洁管理的思路。（一）科技型清洁管理科技型清洁管理就是通过先进的清洁设备、手段和先进的清洁技术进行清洁管理工作。1．先进的清洁设备、手段①配备先进的清洁设备，更安全、更全面、更有效地实施清洁管理工作。保利城花园装饰材料档次较高、品种多，物业使用人涉及面广，清洁操作手段、作业工具必须以科技领先、服务为本，采用大容量、低噪声、无污染、自动化程度高、方便快捷的现代化清洁工具。②依据材料养护理论，对各种建筑材料进行物理分析与化学分析，制定最佳的清洁方案，以达到最佳的清洁效果，使所管物业受到良好的呵护。③通过对新型环保清洁原材料的最佳配