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主讲：周世艾2011年7月25日PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建讲师介绍高级工程师；一级建造师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事；原重庆龙湖地产发展有限公司总经济师；12年龙湖工作经历，在成本控制管理和合同、招投标管理方面有比较深刻的体会。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建•成本的概念成本是指为达到特定目的而发生或应发生的价值投入，它用货币单位来衡量成本不仅是指产品成本，而且还反映各部门控制成本的成本成本不仅指耗费已发生的实际成本，还包括在经营活动中，可能发生的预计成本以及变动成本PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建成本的主要内容有：PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建售后成本有：①产品维修成本；产品质量问题②客户关怀成本；活动、及对个别使用功能的改变③销售承诺成本；向购房客户不当承诺④开发过程中遗留给物业管理的问题⑤……•成本管理PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建成本管理是通过管理活动，保证达到组织既定成本目标的过程；或是在一定的约束条件下，为达到既定成本目标采取的一系列有组织的活动成本管理不是无休止的研究过去的错误、而是集中注意现在的经营活动，尤其是将来的经营活动，以保证通过有效的方法实现既定成本目标组织的各机构联系起来成本才能得到控制（全员成本），成本的管理能力受到管理职权和时间影响PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建房地产成本管理的行业特征----单件性、复杂性与多次性PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建成本管理的宗旨与目标宗旨：以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势。目标：建立目标成本管理为导向的成本管理体系PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建成本管理思路准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建成本管理的基本方法……目标管理1、目标管理的内容……目标的确定与控制两方面2、目标确定的依据……经验数据库、市场调研、产品把握3、实现目标动态监控的手段……信息化4、目标管理的过程—PDCA循环PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建为什么要进行目标成本管理目标成本有什么作用龙湖的目标成本的由来PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建目标成本的作用目标成本：是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是成本的控制线。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建目标成本的作用为什么要进行目标成本管理利润=售价-成本PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建目标成本的作用目标成本：为开发决策提供依据提前锁定投资合理确定销售价格预测投资效益PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建乙方预算员、甲方造价工程师（估价师）的职能有哪些不同----怎样在事前知道需要投入多少PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建目标成本测算的方法•正向测算：•测算依据（产品标准、历史成本数据库、市场情况）•测算方式（估算、概算、预算）•团队工作•反向倒逼：•确定销售价格水平；•确定利润要求；•反推计算成本水平PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建目标成本管理内容编制目标成本或计划成本分阶段对目标成本或计划成本进行检查、修正对目标成本或计划成本与实际成本进行比较，对项目标成本进行后评估动态成本：是项目各个时期实施过程中体现的实际成本与预期成本的控制结果PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建目标成本管理原则不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标目标不是上限而是基准，目标的作用在于心中有数;“算了再做”而不是“做了再算”PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建成本管理体系制度流程方法工具（指引、作业指导书）PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建主要费项科目：一、土地费用二、前期费用三、建筑安装成本（基础设施、配套设施、单体）四、开发间接费五、营销费用六、公司管理费七、财务费用PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建日发布《房地产开发项目经济评价方法》第四章第24条明确“开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。”PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建以项目为管理对象项目的完全直接成本测算分解间接成本测算分摊PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建项目部职能产品研发定位施工组织和管控成本测算和控制营销策划和销售客户管理品质保证PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建、目标成本测算与分解2、投资分析模型3、历史成本数据库PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建目标成本是参考历史成本数据资料，结合目前市场价格情况，并预测未来价格走向，同时根据产品定位、产品预期售价和期望利润，预先制定并力争控制的产品成本目标成本作为产品未来成本的控制依据，是产品设计、采购、施工等整个项目开发过程的指导和控制性文件，是企业各部门通过技术、经济和管理等措施的努力，需要实现的产品成本的控制线PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建设计部制定项目预案提出项目初步经济指标。营销部制定产品定位及相对应的价格定位；成本部编制《项目**阶段目标成本》。目标成本建立在长期数据库积累的基础上，力求合理。目标成本应具有一定的动态性。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建、项目定位、确定设计方案、项目基本数据收集、市场调查、成本数据收集、编制目标成本、目标成本论证、目标成本批准PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建责任部门工作成果提供土地信息提供周边配套主持、确定审定存档PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建成本测算方法：成本经验值估算法此阶段提供的数据准确度要求不高，可用表格组合来完成参考成本经验数据分表完成土地投资论证阶段成本测算PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建（土地面积）普通楼盘160-205（土地面积）高档楼盘含精装160-235（土地面积）别墅楼盘基础设施205-225（土地面积）容积率0.5-1.0225-250（土地面积）容积率1.4左右250-400（土地面积）容积率2.0以上环境工程160-200（土地面积）容积率0.5-1.0档次高者取大值135-180（土地面积）容积率1.4左右100-140（土地面积）容积率2.0以上配套设施一般地下室2100-2300元/地下室面积人防地下室2300-2500元/地下室面积会所3500-5000元/会所面积教育用房1500-1800元/教育用房面积底商1500-1800元/商业用房面积管理用房1500元/管理用房面积PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建《项目目标成本测算（土地版）》只是土地投资论证资料的一部分；审定的《项目目标成本测算（土地版）》将作为项目启动阶段目标成本的参照依据。把《项目目标成本测算（土地版）》与项目其他预设模块进入《项目投资经济分析模型》进行指标分析PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建