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1城市开发的经济分析2013.6.18城市发展和城市规划的经济学原理（第16章-19章）2一、城市开发的概念城市开发是指以城市土地利用为核心的一种经济性活动，主要以城市物业（土地和房屋）、城市基础设施为对象，通过资金和劳动的投入，形成与城市功能相适应的城市物质空间。城市开发作为城市自我生长、自我整合的机制，始终存在于城市发展之中。3二、城市开发的类型新开发是将土地从其他用途（如农业用途）转化为城市用途的开发过程；再开发是城市空间的物质替代过程，往往伴随功能变更的过程，如单一功能变更为综合功能，或者居住功能变更为商业功能。新开发和再开发的时空分布规律是：从城市的生长期到成熟期，新开发活动递减，再开发活动递增；从城市的中心区到边缘区，新开发活动递增，而再开发活动递减。1.新开发与再开发4城市空间可以分为两类：公共空间和非公共空间。公共空间包括公园绿地、市政道路及其他公共设施用地等，非公共空间是指各类产业活动和居住活动的用地。一般来说，公共空间主要由公共开发机构（主要是政府）提供，非公共空间主要是由非公共开发者（主要是房地产公司以及其他投资者等）提供。当然，这两者的开发活动在一定的政策导向下，也会发生交叉，如公共开发机构有时会投入盈利性开发活动，非公共的开发者也有可能提供一部分公共空间给社会共享。2.公共开发和商业性开发5公共开发在城市开发中起着主导作用，构成了城市空间的发展框架，为各种非公共开发活动既提供了可行性也规定了约束性。公共开发因此被称作第一性开发活动，非公共开发则称作第二性开发活动。公共开发和商业性开发的目的、出发点是不一样的，前者必须以公众利益为依归，而后者则以自身利益为依归。6三、城市开发的经济动因当城市结构与城市功能相适应，经济社会将处于快速发展当中。但当城市发展到一定程度后，旧的城市结构会成为一种桎梏，必须通过城市开发重建城市结构，达到新的功能-结构的平衡。城市的发展总是处于平衡-不平衡-平衡的矛盾运动之中1.城市结构和功能的互动7城市开发表现为城市内各种物业的置换过程。（1）物质性置换：从农田到城市，新建筑置换老建筑。（2）功能性置换：新功能置换旧功能伦敦码头区一些码头库房改造成了公寓、旅游购物区以及文化娱乐设施。（3）土地级差收益性置换：为了追逐高额的土地级差收益，一些物业尽管从物理意义上并没有老化，从功能角度看也没有不当，仍然会被置换：新购物中心置换老百货商店。（4）在实践中，以上三种置换可能同时会涉及到。比如，中心区的旧城改造。2.城市物业置换的要求8四、城市开发的空间经济特征土地作为城市活动的物质载体，是有形的资源，具有区位属性、开发用途、强度等特点。91.土地区位属性指土地的空间外部关系，主要取决于可达性、互补性、排斥性以及环境质量等要素。10指空间联系的便利程度，主要与城市的交通网络有关。区位可达性的变化对各种活动收益的影响往往是不同的。可达性的改善，可以使一些原来开发条件差的地段成为开发热点。比如，地铁对赤岗的影响。（1）可达性11功能上具有互补性的活动聚集在一起，使土地利用的效益上升，导致聚集的正效应。城市中心之所以有吸引力，就在于其多样的土地利用类型。土地的互补性表现为：一种情况是开发活动的土地用途会决定周围尚未开发的土地的互补性用途（点决定面）；另一种情况是周围已经开发的土地用途会决定待开发的土地的互补性用途（面决定点），从而导致功能上具有互补性的土地用途聚集在一起。（2）互补性12功能上具有排斥性的活动聚集在一起，使土地利用的效益下降，称为聚集的负效应。工厂对周围住宅的影响；铁路对邻近地区的影响……。邻避效应（Notinmybackyard，NIMBY）指垃圾场、核电厂、殡仪馆等设施的存在会给当地居民的生活、心理、荣誉等带来诸多负面影响,从而激发他们的嫌恶情结,滋生“不要建在我家后院”的心理,这一现象称之为邻避效应。迎臂效应（YesInMyBackYard，YIMBY）指人们支持在其住所周围修建某些设施的计划。（3）排斥性1314环境是一种资源并会转化成物业的资产已成为广泛的共识。环境质量会反映在物业的市场价格上。（4）环境质量15区位条件较好，特别是可达性较高的地区，开发活动的收益也较佳，因而能支付较高地价，反之亦然。但即使可达性相同的区位，不同开发活动的收益也是有差异的。从经济的角度讲，土地实现最佳用途才充分体现土地的价值，也就意味着开发活动获得最大收益。因此，从经济意义的角度看，土地用途的适时置换和再开发是必要的。2.开发用途16充分体现土地的经济价值，不仅取决于开发用途，还与开发强度有关。（1）中心地区的开发强度最高。其原因：①市中心地区是城市中区位条件最好的地区，单位面积的收入也更高，增加建设面积，会导致总收益增加。②市中心地区的土地资源极为稀缺，在激烈的市场竞争中，开发商必须以最大的开发用途和最高的开发强度来实施开发，才能获得最大的经济收益，从而有能力支付最高地价。（2）并不是越高越经济。不考虑区位条件和市场状况，盲目提高开发强度，随意开发高层建筑，会造成资源的极大浪费。3.开发强度17容积率分区密度1区：环市路以南，原广九铁路、海印大桥以西，同福路以北，珠江河以东地区;密度2区：密度1区以外，广园路以南，广州大道以西地区，以及天河体育中心、石牌、五山、员村、大沙地等地区;密度3区：密度1、2区以外的地区;密度4区：特定的规划地区。18194.垂直空间开发城市开发的空间经济特征不仅表现为水平方向，而且反映在垂直方向。就可达性而言；在水平区位中，中心区可达性最高，向外逐渐下降。在垂直区位中，地面层可达性最高，向上逐渐下降。一般来说，接近地面的几层(特别是地面层)的可达性最高，适合于零售活动，能获得较高收益，因而有能力支付最高租金。另一方面，零售活动的收益对垂直区位的可达性的变化也是相当敏感，零售活动在四层以上是很少见的。与水平区位一样，垂直的区位也有互补性和排斥性，在零售活动之上，往往是办公用途，然后可能是居住用途，租金也随之降低。20五、城市开发的时间经济特征土地的现实经济价值取决于具体物业的收益率，但土地还具有其潜在的价值量，即转换使用方式后的收益率及资本化的土地价值，这就是土地使用的机会成本。由于城市的发展，不断改变着某些土地的机会成本，给城市再开发带来动力。RentGap（租隙）1.土地使用的机会成本城市应该什么时候开发212.建筑物的经济寿命建筑物的经济寿命可以定义为一个时间跨度。在该时间跨度内：现实的建筑物的经济价值（潜在的）地块的资本价值建筑物的经济寿命和物质寿命是不同的。建筑物的经济寿命终结并不意味着建筑物在物质上已经“报废”，而是地块本身具有经济价值更大的用途。中国很多建筑的使用寿命只有25-30年22再开发是对土地使用的机会成本的反应，其时机取决于既定的建筑物价值和潜在的地块价值之间的相对变化关系。如果地块的价值上升，则再开发时机趋前，否则，可能延后。（1）城市经济结构的调整和城市功能的变化导致再开发。上海浦东（2）基地周边的交通条件变化是影响再开发时机的重要因素。（3）政府的财政税收环保政策是影响城市再开发时机的重要因素。（4）技术的发展是影响再开发时机的重要因素。爆破技术的发展使建筑物的拆除成本下降，为再开发提供了良机。3.再开发的时机23第17章城市开发方式与城市集约化发展1.城市土地供应的必要性过份压缩土地供应和过量供应土地都是不可取的。一、土地供应总量与城市集约化发展242.外延增量土地供应过多过快的后果耕地面积急剧减少部分被征用土地利用效率不高或闲置土地资本价值下降不利于中心城区的发展阻碍城市的持续发展253.城市土地供应与城市经济结构和城市功能发展的关系无论是外延增长土地的供应，还是存量再开发土地的供应，都要把握数量和结构的合理性和适时性。26二、土地开发强度与城市集约化发展1.城市土地开发的高容量化现象大城市中心地区土地使用的高容量化是一个普遍的趋势根据我国大中城市的土地资源条件及市场需求，城市开发适度高容量化是城市集约化发展的途径，有其内在的合理性。但在城市土地开发强度方面，有三个问题需要注意：（1）高层建筑随机分布（2）普遍追求高容量开发（3）道路、绿地等公共用地被挤占。27迪拜塔台湾101大厦28上海浦东的摩天大楼群29从经济收益来看，中心城区的绿地、广场等公共空间的机会成本很高。“机会成本”的分析方法有一定的局限性。城市是一个整体，只有当城市各项用地的数量结构和空间结构都处于协调状态，才能使城市土地资源的价值得到充分实现。绿地、广场等公共用地一般不直接盈利，但它们的存在是使其他非公共用地得以正常发挥功能，并获取较高收益的条件。2.“机会成本”分析方法的局限性30城市开发的模式TOD:TransitOrientedDevelopmentSOD：Service-OrientedDevelopmentAOD：Anticipation-OrientedDevelopmentEOD：Ecology-OrientedDevelopment31TOD模式（1）以公共交通为导向的开发模式；（2）围绕交通节点进行高密度、高质量的开发；（3）每个节点内可以方便地使用非机动交通工具作为日常交通工具。323334所谓SOD模式，就是通过服务设施建设引导的城市开发模式，即城市政府利用行政权力，通过规划将行政机构或其他城市功能进行空间迁移，使新开发地区的市政设施和社会设施同步形成，进一步加大“生熟”地价差，从而同时获得空间要素功能调整和所需资金保障。需要指出的是，SOD尤其是以政府为核心的行政中心转移，给社会带来的巨大示范效应和心理预期效应，是无法衡量的。昆明市政府搬迁到呈贡。西安市政府搬迁到北郊。一些市政府的搬迁带动了周边地区的崛起，但是也有一些市政府搬迁到新城区，结果市政府成了“乡政府”！SOD模式35广东行政中心迁移到南沙？36AOD（Anticipation-OrientedDevelopment）即规划理性预期引导的开发模式，这是一种城市规划—城市经营整合概念，是一种城市经营的新手段。AOD是政府充分利用发布规划信息的诱导作用来进行城市经营。政府通过预先发布某些地区的规划消息，公开相关信息，来激发、引导市场力量进行先期的相关投入，以尽快形成与规划目标相一致的外围环境和所需氛围，以便于政府在最为适合的时机，以较小的投入即可实现原先的规划建设意图。炒作概念？忽悠？IBD？AOD模式37EOD模式（Ecology-OrientedDevelopment）绿色基础设施——生态环境是保证规划实现的前提条件，只有环境优美的地区才会吸引投资，留住人才。充分保护生态与合理利用生态资源，创造“绿色财富”，并以此提升整个城市的品位与生活质量.38以上几种模式中，土地都是城市经营的关键。39第18章城市开发与公共干预市场机制虽然促进了城市土地的合理利用，但是，市场机制也存在问题。为此，需要公共干预，需要有完善的和有效的计划调控手段。（1）政府及其计划调控手段的作用1、保证资源的充分利用2、防止和修正资源的错置：eg，耕地保护3、抑制垄断、保护竞争4、产权不明、无市场（环境保护、国防）一、公共干预的必要性40（1）外部不经济性的存在：容积率、建筑密度的控制（2）近期商业利益的驱动：开发商罔顾城市发展的长远利益（3）对公共设施的忽略：市场机制难以保障公共设施的充分开发（4）合成缪误的出现：个别地块的最优配置并不一定能带来城市整体的最优效果（5）社会价值判断的缺乏：市场机制完全建立在商业利益基础上，缺乏社会价值判断，例如旧城更新中城市文化、特色的保护2.城市开发中市场机制的缺陷41二、公共干预的方式（1）城乡规划（2）土地利用规划（3）国民经济和社会发展规划（“五年规划”）（4）主体功能区规划（4）计划之间的协调1.计划手段42税收：增值税，例如土地资源的涨价归公。财政补贴：对无法以市场供需方式开发的公共设施或社会福利性设施，如学校、医院、公共绿地等，政府可以直接投资开发或施以财政补贴引导市场开发。2.税收和财政补贴433.城市公共用地的控制和供应城市用地可分为