搜索
房地产抵押估价报告项目名称：山东莘县天盛房地产开发有限公司所有的金盾公寓9号楼部分房地产抵押估价报告委托方：山东莘县天盛房地产开发有限公司估价方：山东正诚土地房地产评估有限公司估价人员：米在震邵建华估价作业日期：2012年8月8日至2012年8月10日估价报告编号：鲁正房估莘（2012）048号2目录一、致委托方函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件四、估价结果报告五、附件1、国有土地使用证（复印件）2、建设用地规划许可证（复印件）3、建设工程规划许可证（复印件）4、建筑工程施工许可证（复印件）5、抵押房源清单6、估价机构营业执照（复印件）7、房地产估价机构资质证书（复印件）8、估价师注册证书（复印件）3致委托方函山东莘县天盛房地产开发有限公司：受贵公司委托，我公司对你公司所有的金盾公寓9号楼部分房地产的抵押价值进了评估。评估工作现已完成，现将报告主要内容说明如下：估价对象是：山东莘县天盛房地产开发有限公司所有的金盾公寓9号楼部分房地产，共计3套商铺，建筑面积617.85㎡，21套住宅，建筑面积2553.18㎡。各套商铺、住宅的面积、房屋序号等情况见附件。估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价时点是：2012年8月8日。估价结果：经过实地查看和市场调查，遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、科学的原则，进行了分析、测算和判断，确定山东莘县天盛房地产开发有限公司所有的金盾公寓9号楼部分房地产的抵押价值为1222.4万元，人民币金额大写：壹仟贰佰贰拾贰万肆仟元整。山东正诚土地房地产评估有限公司4二0一二年八月十日注册房地产估价师声明我们郑重声明：1、我们在估价报告中陈述的事实是真实准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查看并作了记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护状况。6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7、委托方对其所提供资料的真实性、准确性负责。8、使用本报告，请注意估价的假设和限制条件及报告说明。注册房地产估价师盖章：5估价的假设和限制条件1、本评估结果是指在估价时点预期的最可能实现的成交价格。2、本次评估的估价对象为合法在建工程，至估价时点该工程项目室内外装饰、装修已完成，水电暖及消防设施安装完毕，均具备竣工验收条件。但是至估价时点之日，尚未办理相关手续。3、未经本评估机构书面同意不得向委托方和报告审核部门之外的单位或个人提供，不得将报告的全部或部分内容公开于有关媒体上。4、本次评估只是客观地反映出估价对象房地产在本次估价目的下的市场价值，但不是必须的成交价，其结果仅作为委托方进行房地产抵押贷款的参考依据，不得作为其它用途使用。5、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容所导致的可能的损失，本评估公司不承担责任。6、对于估价对象的产权、建筑面积，仅以委托方提供的材料予以确定。7、评估中没有考虑将来国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对价值的影响。8、本估价结果有效期自出具估价报告之日起半年内有效，若在此期间由于国家政策、经济环境及估价对象自身状况发生重大变动，且这些变动会影响评估结果，应对结果进行适当调整或重估。6房地产估价结果报告一、委托方：山东莘县天盛房地产开发有限公司二、估价方：山东正诚土地房地产评估有限公司法定代表人：姜福财住所：济南市小纬四路46号电话：0531-879431750635-7368836估价资格等级：一级估价资格证书号:建房估证字[2009]086号三、估价对象分析：1、估价对象区位状况：估价对象位于莘县武阳街与通运路交汇处东南角，为山东莘县天盛房地产开发有限公司所有的金盾公寓9号楼部分房地产，该地段交通非常便利，各项市政配套设施齐全完善，环境景观较好。2、估价对象实物状况：估价对象为9号楼的部分房地产，其中商铺3套，住宅21套。9号楼商铺为1-2/17层，房屋序号为1、2、3，各套型面积相同，均为205.95㎡，合计3套，总建筑面积617.85㎡，各套商铺的面积、房屋序号等情况附后；9号楼住宅为8/17层1套，10/17、13/17、16/17层各2套，14/17层3套，15/17层5套，17/17层6套，各套型面积相同，均为121.58㎡，合计21套，总建筑面积2553.18㎡，各套住宅的面积、房屋序号等情况附后。估价对象为框架结构，2012年建成，室内为地板砖地面，塑钢窗，7套装门，内墙中级抹灰，外墙涂料，有实物照片3张。商铺外墙贴大理石面砖，有实物照片2张。估价对象已经基本完工，具备竣工验收条件，但是至估价时点之日，尚未办理相关手续。3、估价对象权益状况：估价对象为山东莘县天盛房地产开发有限公司所有，国有土地使用证为莘国用（2009）字第045号，使用权类型为出让，终止日期为2079年6月9日；房地产开发经营许可证为房开证2010字第40号；建设用地规划许可证为莘地字第372010—013号；建设工程规划许可证为（2010）莘建字028-2号；建筑工程施工许可证为莘建施许[2010]31号。至估价时点之日，产权人没有办理房屋所有权证。四、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点：2012年8月8日六、价值定义：估价对象房地产的抵押价值是在估价时点假定未设立优先受偿权利下的市场价值扣除法定优先受偿款后的余额。七、估价依据1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；2、《中华人民共和国土地管理法》；3、《中华人民共和国物权法》；4、《城市房地产抵押管理办法》；5、中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》；86、《房地产抵押估价指导意见》。7、委托方提供的有关资料8、估价机构和估价人员所搜集掌握的有关资料。八、估价原则1、合法原则。以估价对象的合法取得、合法使用、合法处分为前提进行估价。2、最高最佳使用原则。以估价对象的最高最佳使用为前提估价。3、替代原则。估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。4、估价时点原则。估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。5、谨慎原则。谨慎原则要求在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失。九、估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料，进行了实地查看，对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，结合估价对象的实际，决定选取假设开发法、市场比较法作为估价方法。市场比较法是根据市场中的替代原理，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常9开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。十、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响房地产价值因素的综合分析，最终确定估价对象于2012年8月8日的房地产抵押价值为￥1222.4万元，人民币金额大写：壹仟贰佰贰拾贰万肆仟元整。十一、房地产变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。（一）估价对象开发完成后的合法用途为商铺，可独立使用，易转让。（二）假定在估价时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥因素的影响，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低。（三）处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。一般说来，以拍卖方式处置房地产时，变现价格一般较低，变现成本较高，要支付拍卖佣金、营业税及部分手续费。（四）在建工程房地产虽具有价值，便其可利用性不确定，使用价值是以预期为前提。在建工程还存在不可移动性、价值量大、难以变现等房地产的一般特点。十二、房地产抵押估价报告使用提示10（一）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响，在房地产市场没有大的波动的情况下，预计估价报告使用有效期内，房地产抵押价值基本保持稳定。（二）对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应给予关注。估价对象可能由于房屋现状变更、环境变化以及房地产市场价格波动、房地产税费调整等原因导致房地产抵押价值减损。（三）估价报告使用者应合理使用评估价值,关注处置房地产时快速变现及费用的影响,以及当房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间,是否会出现法定优先受偿权利。（四）定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。.十三、价作业日期：2012年8月8日至2012年8月10日十四、价报告有效期：自2012年8月10日至2013年2月9日十五、估价人员：注册房地产估价师：注册房地产估价师：山东正诚土地房地产评估有限公司二O一二年八月十日11房地产估价技术报告一、市场背景分析：莘县位于山东省西部，黄河北岸，冀鲁豫三省交界处。南北长68公里，东西宽32公里，县总面积1416平方公里。辖24个乡(镇、街道办事处)；1153个行政村（居委会）。全县总人口102万人，其中城镇人口10.3万人。北与冠县、东昌府区相连，东与阳谷县以金线河为界，南与河南省濮阳市接壤，西与河北省邯郸市毗邻。莘县属暖温带亚湿润季风型大陆性气候，四季分明，雨热同期，温度适宜，光照充足，地势平坦，属黄泛平原，全县可利用土地面积213万亩，初步探明，境内石油储量3000多万吨，天然气储量10亿多立方米，盐矿储量300多亿吨。莘县城内基础设施齐全完善，交通便利，东依京九铁路，北靠济聊高速，东距省会济南国际机场120公里，北距北京4小时车程，5小时可达青岛、天津、日照等港口。随着莘县经济的发展和住房制度改革的不断深入，市场经济体制将进一步完善，城市化进程也将加快，这些利好因素，极大地调动了居民购房积极性，近两年已经将莘县的房地产价格推向了一个更高的水平，需求的刚性存在也使得莘县的房地产价格一直处于上升的状态。特别是随着莘县新城区的规划、建设，更推高了对房地产价格上涨的预期。二、估价对象分析：1、估价对象区位状况：估价对象位于莘县武阳街与通运路交汇处12东南角，为山东莘县天盛房地产开发有限公司所有的金盾公寓9号楼部分房地产，该地段交通非常便利，各项市政配套设施齐全完善，环境景观较好。2、估价对象实物状况：估价对象为9号楼的部分房地产，其中商铺3套，住宅21套。9号楼商铺为1-2/17层，房屋序号为1、2、3，各套型面积相同，均为205.95㎡，合计3套总建筑面积617.85㎡，各套商铺的面积、房屋序号等情况附后；9号楼住宅为8/17层1套，10/17、13/17、16/17层各2套，14/17层3套，15/17层5套，17/17层6套，各套型面积相同，均为121.58㎡，合计21套，总建筑面积2553.18㎡，各套住宅的面积、房屋序号等情况附后。估价对象为框剪结构，2012年建成，室内为地板砖地面，塑钢窗，套装门，内墙中级抹灰，外墙涂料，有实物照片3张。商铺外墙贴大理石面砖，有实物照片2张。估价对象已经基本完工，具备竣工验收条件，但是至估价时点之日，尚未办理相关手续。3、估价对象权益状况：估价对象为山东莘县天盛房地产开发有限公司所有，国有土地使用证为莘国用（2009）字第045号，使用权类型为出让，终止日期为2079年6月9日；房地产开发经营许可证为房开证201