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房地产抵押估价报告估价项目名称：南京市秦淮区霞光里09幢49号502室住宅房地产抵押价值评估委托方：樊群估价方：江苏**房地产土地评估有限公司估价人员：陈少云估价作业日期：2014年09月27日至2014年09月29日估价报告编号：苏唐房估字第2014-530号国家二级房地产价格评估机构江苏**房地产土地评估有限公司估价报告南京栖霞区外立面国家二级房地产价格评估机构江苏**房地产土地评估有限公司估价报告南京栖霞区位置：南京市秦淮区霞光里09幢49号502室产权人：樊群建筑结构：钢混结构（现场勘查）建筑年代：1998年（产权证）类型：多层住宅层数：5层/6层项目负责人：陈少云联系电话：025-*********报告撰写人：陈少云联系电话：025-********目录一、致委托方函……………………………………………………3二、估价师声明……………………………………………………5三、估价的假设与限制条件………………………………………7四、估价结果报告…………………………………………………9五、估价技术报告…………………………………………………17六、附件……………………………………………………………331.估价对象位置图2.估价对象勘察照片3.估价对象法定优先受偿款调查记录国家二级房地产价格评估机构江苏**房地产土地评估有限公司估价报告南京栖霞区4.《房屋所有权证》复印件5.《国有土地使用证》复印件6.估价机构营业执照复印件7.估价机构资质证书复印件8.估价人员资格证书复印件致委托方函樊群：受贵方委托，江苏**房地产土地评估有限公司秉着客观、公正、独立的原则，按照科学、公允的方法，对由您通过受让取得所有权的、位于南京市浦口区大桥北路9号旭日华庭棕榈泉园区23幢3单元***室私有住宅进行房地产抵押价值评估，为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素的分析，在此基础上形成了房地产估价报告。在满足本次估价的假设和限制条件的前提下，确定估价对象于估价时点（2014年09月29日）的估价结果为：1、估价对象的市场价值国家二级房地产价格评估机构江苏**房地产土地评估有限公司估价报告南京栖霞区估价对象单位建筑面积的房地产价值为人民币19926元/m2，可能实现的市场总价为人民币192.09万元（四舍五入，取整至百元），（大写）玖拾玖万零贰佰元整（四舍五入，取整至百元）。2、估价对象的法定优先受偿款房地产估价师知悉的估价对象在估价时点的法定优先受偿款为人民币0元，大写：人民币零元整。3、抵押价值抵押价值=市场价值-法定优先受偿款=192.09万元（四舍五入，取整至百元），（大写）玖拾玖万零贰佰元整（四舍五入，取整至百元）。重要提示：以上内容摘自南京市秦淮区霞光里09幢49号502室住宅房地产抵押价值评估报告，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读评估报告书全文。特此函告江苏**房地产土地评估有限公司法定代表人：二○一四年九月二十九日国家二级房地产价格评估机构江苏**房地产土地评估有限公司估价报告南京栖霞区估价师声明我们郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、参与本次估价项目的估价人员（**）已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，估价人员对估价对象的现场勘查仅限于其外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘查的国家二级房地产价格评估机构江苏**房地产土地评估有限公司估价报告南京栖霞区责任。六、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。七、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。本次评估委托方未提供估价对象的共有权证。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。八、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。九、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。十、本报告须由估价机构及估价人员签字盖章后方为有效，估价报告的全部或部分复印件均无效。十一、本估价报告若出现文字或数字打印、校对及其他原因发生误差时，请委托方及时通知本机构更正，否则，误差部分无效。参加本次估价的注册房地产估价师：姓名签名盖章陈少云二○一四年九月二十九日国家二级房地产价格评估机构江苏**房地产土地评估有限公司估价报告南京栖霞区估价的假设和限制条件一、本报告评估结果是2014年09月29日的委估房地产的抵押价值，仅适用于本评估报告之特定目的，它依据如下假设条件：（一）具有一个公开、比较活跃、发达的房地产市场；（二）估价对象能够自由地在市场上进行交易活动；（三）为使交易完成以及达成合理成交价格，需有一个合理的谈判周期，在这个周期内，市场状况、委托房地产的物理状态等是相对静止不变的；（四）委托方提供的情况都是真实的，有关资料都是合法有效的。（五）委托方以所确认的房屋用途和土地用途评估估价对象的价值。二、本评估报告结果包含与房地产不可分割的满足其使用功能的水、电、气、室内装修以及配套的所有相关辅助设施。三、本次评估的房地产建筑面积以委托方提供的南京市房产管理局核发的宁房权证浦转字第*******号《房屋所有权证》及其有关资料为依据并经评估人员现场勘察，土地面积以委托方提供的南京市国土资源局核发的宁浦国用（2007）第****号《国有土地使用证》为依据，国家二级房地产价格评估机构江苏**房地产土地评估有限公司估价报告南京栖霞区如面积有变化，其价值应随之作相应的调整。四、本报告估价时点，为估价人员实地查勘估价对象之日。五、本报告估价对象状况或房地产市场状况因时间变化较快可能对房地产抵押价值产生影响，如上述因素对估价对象估价价值产生明显影响时，该价值需作相应的调整。六、本评估报告的全文或部分内容公布以前，需征得本公司书面同意；本公司承诺未经委托方同意，不得以任何方式向第三者提供报告全文或其中内容，国家法律有规定的除外。七、估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时不能直接使用本估价结论。八、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化，如存在上述情况，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。九、本次估价未考虑特殊交易方式及他项权利对评估结论的影响。十、本报告估价目的仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。抵押人将估价对象房地产抵押时，抵押权人应充分考虑到万一抵押权实现，如估价对象房地产没有发生增减值，因急卖所造成的实际成交价格低于评估价格的因素，由抵押权人确定最终的抵押贷款额。委托估价方超出本报告限定的使用条件使用本报告，受托估价方不承担任何法律或经济责任。国家二级房地产价格评估机构江苏**房地产土地评估有限公司估价报告南京栖霞区房地产抵押估价结果报告一、委托方姓名：樊群住所：南京市秦淮区霞光里09幢49号502室二、估价方机构名称：江苏**房地产土地评估有限公司法定代表人：****地址：南京市****执照号码：320100000028668资质等级：贰级证书编号：南京PG00018联系人：陈少云联系电话：025-83203806邮政编码：210029三、估价对象（一）估价对象构成国家二级房地产价格评估机构江苏**房地产土地评估有限公司估价报告南京栖霞区本次评估的估价对象为南京市秦淮区霞光里09幢49号502室住宅房地产，包含房屋建筑面积96.4m2、土地使用权面积49.99m2以及与房地产不可分割的满足其使用功能的水、电、气、室内装修和配套的所有相关辅助设施。（二）估价对象权属状况土地状况国有土地使用证编号土地使用权人座落地号图号宁浦国用（2007）第****号樊群秦淮区霞光里09幢49号502室04100037003142.00-96.50用途使用权类型终止日期使用权面积分摊面积他项权利住宅（商品房）出让2071年12月20日49.99m28.59m2未设定房屋状况房屋所有权证编号房屋所有权人房屋座落建筑面积丘（地）号层数宁房权证浦转字第*******号樊群秦淮区霞光里09幢49号502室96.4m2383208-I-205层/6层（三）估价对象实体状况1、土地状况1.1土地使用权人：樊群。1.2座落：南京市秦淮区霞光里09幢49号502室1.3用途：土地登记用途为住宅，实际用途为住宅。1.4面积：估价对象分摊土地使用权面积为8.59m2。1.5形状：较规则。1.6四至：东至九龙雅苑，南至道路，西至道路，北至育仁雅居1.7周围环境：估价对象所在区域位于秦淮区洪家园片区，人流量和车流量较大，有一定的废气、噪声污染，绿化一般，空气质量一般，综合环境质量一般。1.8周围景观：估价对象所在区域房屋大多成色较新，建筑较现代，周围景观状况较优。国家二级房地产价格评估机构江苏**房地产土地评估有限公司估价报告南京栖霞区1.9基础设施完备程度：估价对象所在宗地达到通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气“六通”的开发水平。1.10土地平整程度：估价对象所在宗地土地平整。1.11地势：估价对象所在宗地地面平坦，地势较好。1.12地质、水文状况：估价对象所在宗地地质、水文状况较优，地基承载力较优。1.13规划限制条件：估价对象所在区域规划用地以住宅为主，城市规划对估价对象作为住宅用地的利用较有利。2、建筑物状况2.1房屋所有权人：樊群。2.2座落：南京市秦淮区霞光里09幢49号502室2.3用途：房屋设计用途为住宅，实际用途为住宅。2.4面积：估价对象建筑面积为96.42，其中分摊面积为8.59m2。2.5建筑物现场勘查状况：经估价人员现场勘查，估价对象所在住宅楼为钢混结构，总楼层为6层，建成于1998年，建筑质量较好，房产保养较好，地基有足够承载力，未出现不均匀沉降现象，承重墙与非承重墙无裂缝，外墙面为乳胶漆粉刷，室外地面为水泥地，楼层层高约2.8m。该楼房朝向为南北。估价对象位于总楼层的5层，三室一厅一厨两卫，卧室朝向为二南一北，厨房和卫生间朝北，客厅朝南。估价对象室内装修状况一般。天棚：客厅为石膏板吊顶，卧室为乳胶漆粉刷，厨房和卫生间为扣板吊顶；墙面：客厅和卧室为乳胶漆粉刷，厨房和卫生间为瓷砖；地面：卧室为木地板，客厅、厨房和卫生间为地砖。估价对象室内水、电、气设施齐全，有灶具、抽油烟机、电视机、空调、热水器等设备，完全能满足生活需要。国家二级房地产价格评估机构江苏**房地产土地评估有限公司估价报告南京栖霞区四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点2014年09月29日。六、价值定义房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。七、估价依据（一）、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过，2007年8月30日施行）（二）、《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议第二次修正