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房地产估价报告项目名称：恒福丽铂公馆委托方：马毅估价方：三水正创房产估价公司估价人员：张炼、梁金洋估价作业日期：2016年06月10日至2016年06月30日估价报告编号：201102（2016）个字第0110号三水正创房地产评估有限公司二零一六年三水融创房地产评估有限公司第1页致委托方函马毅先生：受您的委托，我公司恒福丽铂公馆之市场价值进行了评估。为您向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，通过现场勘察，在认真分析现有资料和对未来市场进行分析预测的基础上，经过周密的测算，并结合估价经验与对影响房地产价值因素的分析，确定三水恒福丽铂公馆建筑面积114平方米，土地使用权面积114㎡）在2016年06月20日的市场价值（场价值为人民币93万元，大写金额：玖拾叁万元整。)评估结果明细表：估价对象建筑面积（㎡）评估单价（元/㎡）抵押价值（万元）A座16层6号114824593详细的估价过程及有关说明见估价结果报告。顺致三水正创地产评估有限公司法定代表人：陈磊2016年06月20日三水融创房地产评估有限公司第2页估价结果报告一、委托方和权属方1、委托方：马毅2、权属方：马毅二、估价方基本情况估价方名称：三水正创房地产评估有限公司法定代表人：陈磊三水分公司地址：三水西南镇乐路6号分公司负责人：陈磊联系人：陈磊联系电话：0757-7733331三、估价对象所在区位情况1、项目位置：三达路与广海大道交接处2、交通组织：三达路与新华路交界，临近广海大道，可连接恒福广场和三水广场等繁华中心位置，同时沿三达路，一环西路可接驳广三高速。3、周边商业配套：三水广场，恒福广场，西南公园，北江体育公园4、邻近商圈：三水广场，西南商业圈；5、周边商业氛围：较优；6、基础设施：煤气/天然气/电梯/车位/地下室,花园/小院，阁楼；7、公共交通：638路、606路等；8、距离公交站点：距离公交北沿路站约100米。四、估价对象基本情况1、房屋坐落：坐北朝南2、销售案名：丽铂公馆A栋16层06号；3、房屋结构：钢混；三水融创房地产评估有限公司第3页4、现状用途：住宅；5、房屋层次：评估对象所在建筑为钢混30层结构，评估对象位于第16层；6、建筑面积：114㎡；7、套型：住宅；8、朝向：东南；9、建筑年代：201410、小区环境、绿化：所在小区环境较优，绿化较优，保洁情况较优；11、车库（车位、车棚）情况：地下车库、地上停车位；12、物业管理：佛山三水恒创物业公司管理；13、所在项目规模：大型公寓；14、商业氛围：较优；15、内部装修：豪华装修16、其他：公共部分装修：涂料；外墙：玻璃幕墙、铝板；五、权属状况1、房屋权属状况（1）证号：201102第JN00150280号；（2）房屋所有权人：马毅；（3）房屋坐落：坐北朝南；（4）丘权号：----；（5）房屋性质：私有；（6）幢号：A；（7）房号：1606；（8）房屋结构：钢混；（9）房屋总层数：30；（10）所在层数：16；（11）建筑面积：114㎡；（12）规划用途：住宅；（13）产权来源：转移；三水融创房地产评估有限公司第4页（14）建筑年代：2014；（15）备注：----；（16）共有情况：单独所有；（17）他项权利状况：根据委托方提供资料，至估价时点估价对象未设定任何他项权利。2、土地权属状况（1）证号：201102（2016）第07292号；（2）土地使用权人：马毅；（3）座落：坐北朝南；（4）地号：21100055003；（5）图号：----；（6）用途：公寓住宅；（7）使用权类型：出让；（8）终止日期：2076年06月29日；（9）使用权面积：114㎡；六、估价基本事项1、估价目的为委托方拟用估价对象向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。2、估价时点2016年06月20日3、估价方法选取市场比较法和收益还原法作为本次估价的基本方法。（1）市场比较法基于评估人员掌握有充足的交易实例，选用市场比较法比较适宜。市场比较法是将估价对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较三水融创房地产评估有限公司第5页对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产的价值的一种估价方法。（2）收益还原法收益还原法是在估算不动产在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时点收益总和的一种方法。其中租金采用市场比较法测算。（3）然后，估价人员根据估价经验，结合估价目的，对所用估价方法所得估价结果赋予不同的权重，确定估价对象的房地产价值。4、估价作业日期2016年06月20日至2016年06月25日；5、估价报告有效期自报告完成之日起1年内有效；6、变现能力分析（1）通用性：估价对象房屋建筑形式符合商业要求、户型设计合理，通用性一般；（2）独立使用性：估价对象为一整体性商业房地产，独立使用性较强；（3）可分割转让性：估价对象为商业房产，产权完整，可分割转让性较差；（4）变现价值：在市场较活跃情况下估价对象较容易实现快速变现，变现价值较市场价值会有一定下浮。7、房地产抵押价值未来下跌的风险分析预期未来可能导致房地产抵押价值下跌的因素主要有以下几个方面：（1）房地产实物状况。房地产的临街状况、建筑规模、平面布局、外观形象及配套设施等因素，对房地产价值影响较大。经现场勘察，估价对象位于三水西南三达路与广海大道交界处，平面布局较好，建筑外观保养、成新度、装修、朝向及配套设施均较优，预计估价报告在评估有效期内，抵押价值基本保持稳定。三水融创房地产评估有限公司第6页（2）房地产所处区域状况。房地产所处区域的未来规划及发展潜力对房地产价值影响较大，估价对象所处区域同类型商业房地产的市场状况良好，在未来一定期限内区域因素趋于稳定，预计估价报告在评估有效期内，抵押价值基本保持稳定。（3）房地产市场状况。房地产价格水平及其变动，是由房地产的供给和需求共同作用的结果。由于房地产不可移动及变更用途困难，决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。预计估价报告在评估有效期内，抵押价值基本保持不变。8、房地产抵押估价报告使用提示（1）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响，在估价对象实物及区域因素不受意外损害，能正常维护使用，且未增加法定优先受偿款，房地产市场没有大的波动的情况下，预计估价报告使用有效期内，房地产抵押价值基本保持稳定。（2）对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应给予关注，估价对象房屋是否存在现状变更及环境变化引起的房地产抵押价值减损。在抵押期间，还需防范因金融、信贷等政策调整而引发的房地产信贷风险。（3）估价报告使用者应合理使用评估价值，关注处置房地产时快速变现及费用的影响，当房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间，是否会出现法定优先受偿权利。（4）定期或在房地产市场价格变化比较快时对房地产抵押价值进行再评估。9、最高最佳使用分析最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。估价对象土地法定用途为住宅用地，建筑物规划用途为住宅，现状用途为商业，本次评估按照商业用途作为最高最佳使用。10、价值定义三水融创房地产评估有限公司第7页按照国家有关法律规定，本估价报告中的评估价值为估价对象分摊土地剩余一定年期一定用途的土地使用权及建筑面积114平方米建筑物所有权的价值。本报告采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在公开市场上于估价时点最可能形成的价格。11、估价依据（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）。（2）《中华人民共和国土地管理法》（第二次修正，2004年8月28日中华人民共和国主席令第28号公布）。（3）《城市房地产转让管理规定》（1995年7月28日经第十次建设部常务会议通过自1995年9月1日施行）。（4）《城市房地产抵押管理办法》（2001年7月23日建设部第45次常务会议审议通过，自发布之日起施行）。（5）《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，自2007年10月1日施行）；（6）国资办发[1992]36号《国有资产评估管理办法施行细则》。（7）建设部颁发《房屋完损等级评定标准》。（8）建设部发建标[1999]48号《房地产估价规范(GB/T50291-1999)》。（9）江苏省建设厅《江苏省建筑工程概算定额》（2007年版）。（10）委托方提供的评估对象的产权等资料。（11）现场勘察鉴定记录资料和评估人员走访咨询收集掌握的相关案例数据与资料。（12）建房住[2006]8号建设部、中国人民银行、中国银行监督管理委员会《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》、《房地产抵押估价指导意见》。12、估价原则依据公平原则、合法原则、最高最佳使用原则、替代原则和估价时点原则等三水融创房地产评估有限公司第8页原则对估价对象进行了公正、客观、科学的估价。（1）合法原则以估价对象的合法使用、合法交易、合法处分为前提估价。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。一是要求在估价时必须确认估价对象具有合法的产权。二是要求在估价时所涉及的估价对象的用途必须是合法的。三是要求如果涉及估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分方式必须是合法的。（2）最高最佳使用原则估价对象的最高最佳使用为前提估价，认为保持现状最有利时应以保持现状继续使用为前提。最高最佳使用原则受到合法原则的约束，房地产的最高最佳使用还必须得到技术上支持，不能通过不经济方式来实现房地产的最高最佳使用。（3）替代原则估价对象不得明显偏离类似房地产在同等条件和状态下的正常价格。房地产估价所要确定的估价结论是估价对象的客观合理价格或价值。对于房地产交易目的而言，该客观合理价格或价值应当是在公开市场上最可能形成或成立的价格，房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价格或者价值的。（4）估价时点原则估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价值。估价结论具有很强的时间相关性和实效性。主要是考虑到资金的时间价值，在不同的时点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。估价结果是估价对象在估价时点的价格，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的价格。（5）独立客观公正原则要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部环境干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。（6）谨慎原则在面临不确定因素的情况下作出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。三水融创房地产评估有限公司第9页七、房地产市场背景分析（2016年佛山三水区地产市场概述）（一）2015年三水区楼市概况2015年，三水区商品住宅成交面积130万㎡，同比大幅增长61%，是佛山五区成交面积增长幅度最大的；整体成交均价约为5800元/㎡，同比下滑5%。从各个月的成交走势来看，2015年春节后以及全面解除限购之后，三水区各大项目纷纷加大推货力度，成交量稳步上扬，并且在2015年5月~8月保持月均10万㎡以上的高水平。从各个板块库存来看，西南旧城销售最旺。“三水楼市很特别，一方面成交面积大增，土地出让是佛山之最”，中原地产佛山公司策略研究中心朱伟德说，“另一方面，三水楼盘的销售均价不给力，原因在于刚需购房意愿强烈，但是受当地收入水平影响，对价格比较敏感。”去年6月，保利三水中央公园以6000元/㎡均价入市，一周卖出八成，是三水楼市销售回暖的标志性事件。而三水万达广场、碧桂园三水华府等名盘先后开盘，销售业绩不俗，给三水楼市增添了“大盘基因。”据统计，三水在售楼盘大概有20多个，均价在4000元到10000元/㎡不等。西南板块楼盘销售进度最