枣庄市中心城城市规划管理技术导则

1枣庄市中心城城市规划管理技术导则（试行）第一章总则第一条为加强中心城城市规划管理，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》等有关法律、行政法规和规范以及枣庄市城市总体规划，结合枣庄实际，制定本导则。第二条本导则适用于枣庄市中心城城区范围内进行各项建设活动〔含新建和改（扩）建、临时建设工程〕。滕州市、山亭区和台儿庄区可参照执行。第三条各项建设工程的功能性质、建筑密度、容积率、建筑高度、绿地率和景观特征等，应当根据批准的所在地段详细规划和城市设计确定。第四条中心城规划建设应当充分考虑城市经济，坚持高起点、高标准原则，融入低碳城市的理念，突出交通优先、区域特色和功能配套，推进城市资源优化整合。第二章建设用地管理第五条建设用地的规划性质应当依据已批准的控制性详细规划确定；尚无经批准的控制性详细规划的，可参照总体规划合理确定。2第六条建设用地小于（表一）规定的建设用地下限指标的，不应单独零星建设永久性建筑。（表一）单独建设用地下限指标类型居住建筑（用地面积m2）非居住建筑（用地面积m2）多层建筑高层建筑多层建筑高层建筑新城3000500040006000其他城区2000300030004000建设项目用地面积小于（表一）的规定，但有下列情况之一，且不妨碍城市规划的实施，可由规划行政主管部门批准后实施。（一）社区配套用房、垃圾收集和中转站、变配电室、泵房、公厕等涉及社会公益性的建设项目。（二）邻近土地为完成规划或建设的河道、道路或其他类似情况，确无法与周边土地整合的建设项目。第七条新建、改（扩）建的建筑工程的容积率、建筑密度应当依据已批准的控制性详细规划确定；尚无经批准的控制性详细规划的，可参照按如下指标控制：居住建筑：多层住宅容积率不超过1.5，建筑密度不大于28%；高层住宅容积率不超过3.0，建筑密度不大于25%。办公建筑：多层容积率不超过2.5，建筑密度不大于40%；高层容积率不超过5.0，建筑密度不大于35%。商业建筑：多层容积率不超过3.0，建筑密度不大于40%；高层容积率不超过5.5，建筑密度不大于40%。3（一）属于以上建筑类别的单个建筑项目的建筑容量，由规划行政主管部门根据其位置周边环境、交通和配套服务设施等因素进行综合分析后确定。（二）不属于以上建设类别的其它项目，规划行政主管部门按有关规范另行确定建筑容量指标。第八条工业项目容积率不得低于0.6，建筑密度不低于35%，绿地率不高于15%，厂前区用地比例不高于7%。第三章建筑间距与退让第九条按照《城市居住区规划设计规范》(GB50180—93，2002版)要求，根据日照分析确定被遮挡居住建筑之间的间距。在满足日照分析的同时，还应符合以下规定：（一）建筑间距应当符合国家有关消防、防空、抗震、防灾、卫生等规定。（二）低、多层居住建筑南北向平行布置时最小间距不小于18米；低、多层非居住建筑与低、多层居住建筑南北向平行布置时最小间距不低于15米。（三）高层建筑与其正午投影范围内居住建筑最小距离不小于36米。第十条建筑物退让（一）沿城市道路两侧新建、改建无特殊要求的建筑物，后退规划道路红线距离，按（表二）控制。主次干路交叉口四周的建筑，后退道路切角线的距离应按主要道路要求，适当加大退让距离。（表二）建筑后退道路红线距离表4道路类别新城区其他城区低多层建筑高层建筑低多层建筑高层建筑城市主干道20251520城市次干道15201015城市支路812510（二）除特殊要求外，围墙后退主次干道道路红线不小于1米，围墙外设置公共绿化带，传达室退道路红线不小于3米。（三）当相邻用地为居住用地时，对地界的退让应满足以下要求：1、对北侧地界退让：布置高层建筑时应进行模拟日照分析，确保北侧地块离地界18米以外的用地大寒日日照满足国家标准，且自身用地内高层建筑退让地界不低于18米；布置低、多层时退让地界为日影线的一半，且不低于9米。2、对南侧地界退让：布置高层建筑时离地界不低于18米；布置低、多层建筑时离地界为日影线一半，且不低于9米。3、对东、西两侧地界退让：考虑视觉干扰和消防等因素，布置高层建筑时，退让地界不小于6.5米且距现状建筑建筑不小于13米；侧面开窗时，退让地界不小于7.5米且距现状建筑不小于15米。布置低、多层建筑时，退让地界不小于3米且距现状建筑不小于6米。4、沿街新建高层建筑山墙间距不小于18米。第四章建筑设计和景观控制5第十一条整体规划要求：（一）建筑外墙装饰设计应当符合节能、环保、美观的要求。空调室外机搁板、管道等设置在建筑外墙的，其位置和形式应当结合立面统一设计，并设置装饰构件。（二）鼓励建筑群体组合空间环境设计。新建低、多层住宅应采用坡顶屋面，高层建筑顶部必须作重点设计。鼓励屋顶绿化。（三）沿新城光明大道两侧不宜设置围墙，应通过绿化、水面等景观设计手段明确空间界限。建筑后退道路红线距离内应尽可能设置绿化带对公众开放。确需修建围墙的，应设置透空围墙，围墙高度不宜高于2米。第十二条建筑高度与面宽控制居住建筑的面宽，除经批准的详细规划另有规定外，按以下规定执行：（一）建筑高度大于24米且小于、等于60米的，其最大连续展开面宽的投影不大于70米；（二）建筑高度大于60米的，其最大连续展开面宽的投影不大于60米；（三）不同建筑高度组成的连续建筑，其最大连续展开面宽的投影上限值按较高建筑高度执行。第十三条建筑色彩与材质（一）建设应当注重建筑色彩处理，坚持以人为本，自然古朴，提倡使用建筑材料的原色调，提高建筑色彩的亲和力和生命力。在建筑的色彩、色调上要体现变化和主次搭配，做到色调统一中有变化。（二）居住建筑应当注重与周边环境有机融合，因地制宜、因势制宜、因景制宜。规划布局和建筑形态风格应当体现多样性和建筑识别性，色调以6暖灰和冷灰色为主，辅以其他色调；办公建筑以现代风格为主，材质采用石材、玻璃、金属材料等，色调以浅色为主；商业建筑应体现建筑的多样性，注重商业尺度，营造丰富的购物空间，色调以暖灰色为主，辅以其他色调。第五章绿化和公共设施配套第十四条单个基地内的绿地率必须满足规划指标。整体出让地块内的集中绿地可按规定的指标进行统一规划、统一设计、统一建设，综合平衡。在符合整个街区集中绿地指标的前提下，可不在每块建筑基地内平衡分布。集中绿地宜沿城市道路布局。绿地建设需与主体工程同步设计、同步实施。第十五条绿地率各类新建建设项目绿地率应当符合下列规定：（一）居住项目绿地率不小于30%；（二）行政办公、文化娱乐、教育体育、医疗卫生、科研设计等建设项目，绿地率不小于30%；（三）商业金融、交通枢纽、市政公用设施等建设项目，绿地率不小于20%。加强建筑室外场地、邻里空间、垂直绿化和屋顶绿化，重视第五立面的处理，避免大量硬地和闲置裙房屋顶的出现。第十六条居住区配套公建应与住宅同步规划、同步建设，同步验收。居住区配套设施的配建可结合周边公共服务设施的现状酌情增减。第十七条其他规划应综合考虑学校、医院、道路、管网、公共停车场等公共服务设施和市政基础设施的合理布局，坚持统一规划，同步建设。7第六章停车和交通组织第十八条新建、扩建、改建各类建设工程应当配建相应的停车设施，并与主体工程同步设计、同步实施。停车设施规划设计应当合理安排与建设用地出入口、建筑主要人流出入口和周边道路的关系，满足交通组织和交通安全的要求。第十九条停车位配套按照山东省《城市建设项目配建停车位设置规范》要求设置。第二十条主干道不应开设机动车出入口。控制在次干道开设出入口，必须开设的，采取右进右出的交通组织方式。第二十一条少于50个停车位的停车场，可设一个出入口；50-500个停车位停车场，车辆出入口不应少于2个；大于500个停车位的停车场，车辆出入口不应少于3个，并应设置人流专用出入口。各汽车出入口之间的净距应大于15米。出入口的宽度，双向行驶时不应小于7米，单向行驶时不应小于5米。第七章重点区域控制第二十二条中心城重点控制区域包括：主要干道两侧、主要滨河地区、主要临山片区。第二十三条重点区域在规划制定前，应首先对本片区结合区域环境进行策划设计，优化用地布局，综合配套功能，促进城市经济发展理念。第二十四条城市重点控制区域及建设用地大于3公顷的成片开发地区、10000平方米以上等重要公共建筑的建筑规划设计方案，一般应委托两个以上设计单位作出不少于三个方案，并同时报送夜景灯光设计。8第二十五条主要干道两侧（一）主要干道两侧建筑应注重高度变化，形成丰富的天际轮廓线，建筑之间宜相互协调，形成统一的临街建筑界面；鼓励建筑退距错落有致，形成丰富的空间变化。（二）交通性主干道两侧不宜设置多、高层商住楼，生活性主干道、次干道两侧控制建设高层商住楼，商业裙房必须为大开间；居住建筑立面宜按公共建筑要求处理，不宜设置开敞阳台及外凸式阳台（包括外封闭式），阳台、雨篷、凸形封窗不宜突出建筑控制线；主次干道两侧不应建设多层商住楼。第二十六条主要滨河地区（一）鼓励沿河形成高低错落的空间环境，沿河流两侧建筑宜以多层为主，后排建筑高度宜自河道向外依次递增；建筑布局与生态环境相融合，体现景观视线的通透性。（二）沿河建筑宜在统一的前提下采取多样的建筑形式，沿河设置公共通道加强与水面的联系。第二十七条主要临山片区临山片区建筑布局应充分考虑和地形的结合，注重竖向设计，建筑天际线与山体外形相融合，考虑景观视线的通透性，建筑以多层组合式为主。第二十八条本导则实施前已经规划行政主管部门批准的规划方案，仍按原方案执行。第二十九条本导则由枣庄市城市规划主管部门负责解释，自公布之日起实施。9名词解释：一、低层建筑：指檐口高度小于等于10米的建筑，低层居住建筑为一层至三层。二、多层建筑：指檐口高度大于10米小于24米的建筑。（在本规定中，高度大于等于24米的中高层住宅，日照间距按高层建筑计算。）三、高层建筑：指檐口高度大于等于24米的建筑。当指檐口高度小于等于24米建筑的屋面上除必要的楼梯间（包括电梯间）、水箱、设备间外，布置有可使用的室内空间时，其高度如超出24米，应按高层建筑计算建筑间距。消防对高层建筑的界定按消防规范确定。四、建筑高度：一般指建筑物室外地面至建筑物檐口（包括女儿墙）的高度。五、建筑间距：除另有规定外，建筑间距一般是指建筑外（山）墙面之间的最小垂直距离(外包尺寸)。六、建筑密度：建筑底层占地面积与建筑基地面积的比值（用百分比表示）。七、容积率（建筑面积密度）：建筑的地面以上各层建筑面积总和与建设用地面积的比值。10枣庄市城市规划管理技术规定第一条为进一步加强城市规划管理，提高规划管理工作水平，使城市规划管理法制化、科学化、规范化。依据《中华人民共和国城市规划法》、《山东省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》、《枣庄市城市总体规划》及有关法律、法规和规章，结合我市实际，制定本规定。第二条本规定适用于枣庄市城市规划区范围内的各类建设工程。第三条坚持先规划后建设的原则，编制详细规划（含控制性详细规划和修建性详细规划，下同）应符合本规定的要求。各项建设用地、建设工程应按已编制的详细规划执行；未编制详细规划的，按城市总体规划和本规定执行。第四条在枣庄市城市规划区内的各类专门性建设项目，除应符合本规定外，还应符合已颁布的各类专业技术规范、规定等要求。五条城市用地分类按照国家《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）执行。第六条按照主要用途和功能，参照国家《城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）,本市建设用地分类如下：（一）居住用地（R）；（二）公共设施用地（C）；（三）工业用地（M）；（四）仓储用地（W）；（五）对外交通用地（T）；（六）道路广场用地（S）；（七）市政公用设施用地（U）；（八）绿地（G）；（九）特殊用地（D）。第七条建设用地的划分和使用应当遵循土地使用相容性的原则，按照已编制的详细规划执行；未编制详细规划的，按照城市总体规划和《城市11建设用地适建范围表》（附表1）执行；建设用地适建范围未列入的，由城市规划行政主管部门根据建设项目对周围环境的影响和基础设施等条件，确定适建性。需要改变建设用地性质或者超出规定的适建