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上证Ａ股房地产行业盈利能力因子分析摘要：本文选取了上证Ａ股房地产行业70家公司2014年度的财务数据，通过SPSS19.0因子分析模型，对我国房地产行业的盈利能力进行了简单的实证分析。得出各房地产公司综合得分和排名情况，并以各公司综合得分作为其盈利能力综合指标。关键字：盈利能力；房地产行业；因子分析；一．引言20年来，房地产业蓬勃发展，已经成为我国国民经济的支柱产业之一，在经济建设中扮演着越来越重要的作用。然而，2008年全球性金融危机以及政府一系列宏观调控政策使得我国房地产市场发生了深刻变化，中国房地产市场进入深度调整期。当前中国的房地产企业，普遍存在着企业规模小、资产负债率高、资信不高、整体盈利水平低等问题，企业的生存和发展面临巨大压力。在此背景下，房地产企业要想在不断变化的市场上获得生存和发展的空间，必须积极增强自己的盈利能力，因此研究房地产上市公司盈利能力，对于规范房地产市场合理健康、持续发展有一定现实意义和指导意义。要研究房地产上市公司的盈利能力状况，就要充分了解影响盈利水平的各种因素。一般来说，影响公司盈利能力的因素很多，分为外部和内部两大类。其中外部因素包括经济环境、市场环境和法律环境等等，例如经济发展水平、产品市场状况、产业发展规模、行业准则及税收法律等等。这些外部因素是公司不能改变的，因此，提高企业的竞争力和综合实力只有改变内部的自身条件，资产利用合理化的前提下，再充分利用外部环境，才能提高企业自身综合能力，逐步扩大市场占有率。在这种情况下，本文基于房地产公司的财务指标-盈利能力建立因子分析模型，并最后得出公司的综合得分和排名就有了重要意义。二．变量选取由于本文选取的数据主要是基于财务方面的数据，因此在选取衡量公司盈利能力指标方面侧重于财务方面的指标，为此我们主要从生产经营盈利能力、资产盈利能力和所有者投资盈利能力选取以下6个指标：营业毛利率、主营业务收入增长率、总资产利润率、净资产收益率、成本费用利用率和市盈率作为盈利能力综合评价指标。因子分析变量变量符号变量定义总资产净利润率X1净总额与平均资产总额的百分比，用于衡量公司资产利用的综合效果，比率越高表明资产效率越高，企业在增收节支方面的效果越好，盈利能力越强。净资产收益率X2一定时期内的净利润同平均所有者权益的比率，体现了投资者投入企业的自有资本获取净收益的能力，突出反映了投资与报酬的关系。营业毛利率X3销售毛利与销售收入的比率，反映公司经营活动流转额的初始获利能力指标成本费用利润率X4该比率从投入产出的角度反映的是企业生产经营过程中发生的耗费与获得的收益之间关系的指标，反映了资产的利用效率，该比率越高，表明企业资产的利用的效率越好，企业耗费所取得的收益越高。主营业务收入增长率X5反映企业的生产经营的盈利，它既反映了企业的前期经营成果，又为企业的后续经营奠定了基础，是企业的盈利能力最明显的外在表现。市盈率X6普通股每股市价与普通股每股盈利的比值，可用来估计股票的投资报酬三．模型设计1．拟对上述变量X1—X6进行因子分析，对上证A股房地产行业的盈利现状进行分析并建立公司盈利能力评价模型。因子分析的基本思想是，根据变量间的相关性将变量分成若干组，使同组变量的相关性较强，不同组变量的相关性较弱，每一组变量代表一种基本结构，对应一个因子。针对描述某一问题的指标较多，涉及面较广，但相互之间存在一定的联系，因子分子就是要从一些相互关联的变量中找出少数几个主要因子，每一个主要因子可以对该问题的研究进行分析和解释。2.实证工具本文所采用的数据处理工具为SPSS19.0四．样本数据来源本文选取上证A股的房地产上市公司为样本，选取的2014年的年度财务数据均来自西南财经大学购买的国泰安数据库（），为了便于研究，减少异常数据对实证结果的影响，样本剔除掉一个ST公司和五家数据缺失的公司（海南椰岛，华业地产，城投控股，运盛实业，新湖创业），最终确定了64个样本作为本次研究对象。五．因子分析1.实证过程在这部分我们运用SPSS19.0处理数据，用主成份分析方法（principal）来提取初始公共因子。为了使公共因子的意义更名明显我们进行了因子旋转，得出因子分析模型，旋转方法是正交旋转法。最后算出各个公共因子的得分和综合得分，由此得出综合能力排在前十名的公司。2.因子分析模型表一：描述性统计量均值标准差N和风险，通过公司股票的市场行情间接评价公司盈利能力的指标。总资产净利润率.02211589.02517076564净资产收益率.06724988.07267963564营业毛利率.34355261.16404365364成本费用利润率.23654227.42485554264营业收入增长率2.835588445.24789977464市盈率77.89904317172.91774319764表二：相关矩阵总资产净利润率净资产收益率营业毛利率成本费用利润率营业收入增长率市盈率相关总资产净利润率1.000.810.130.678-.077-.061净资产收益率.8101.000-.035.512.037-.157营业毛利率.130-.0351.000.061-.091-.091成本费用利润率.678.512.0611.000-.199.050营业收入增长率-.077.037-.091-.1991.000-.066市盈率-.061-.157-.091.050-.0661.000表一表二给出了因子分析的各项指标的基本统计信息，从表二中我们可以看出总资产净利润率与净资产收益率和成本费用利润率相关性大，净资产收益率与成本费用率的相关性也不小。从表一中我们可以看出，X5（营业收入增长率）和X6（市盈率）的标准差比较大，尤其是X6(市盈率),说明上证A股的房地产行业营业收入增长率和市盈率差距很大，特别是市盈率。表三：从上表可以看出，6个主成分按照方差贡献率的大小顺序排列，第一主成分方差贡献率为39.470%，第二主成分方差贡献率19.117%，第三主成分的方差贡献率为18.043%，第四主成分的方差贡献率为13.924%，前四个主成分的累计贡献率已经超过了90%，可以基本反映全部六个财务指标所具有的信息。因此，本文选取了四个主成分。解释的总方差成份初始特征值提取平方和载入旋转平方和载入合计方差的%累积%合计方差的%累积%合计方差的%累积%12.36839.47039.4702.36839.47039.4702.33838.96438.96421.14719.11758.5871.14719.11758.5871.04517.42056.38431.08318.04376.6301.08318.04376.6301.03317.22373.6064.83513.92490.554.83513.92490.5541.01716.94890.5545.4257.08297.6366.1422.364100.000提取方法：主成份分析。从碎石图可以看出，第一主成分相对于其他主成分而言明显较高，第二主成分折线相对平缓，而第3、4主成分折线相对陡峭。表四:旋转成份矩阵旋转成份矩阵a成份1234总资产净利润率.944-.011-.034.105净资产收益率.888.127-.177-.093营业毛利率.033-.042-.049.995成本费用利润率.809-.237.144.048营业收入增长率-.048.985-.024-.042市盈率-.036-.025.988-.050提取方法:主成份。旋转法:具有Kaiser标准化的正交旋转法。a.旋转在5次迭代后收敛。第一主成分主要与三个指标有关，分别是总资产净利润率，净资产收益率表三：碎石图和成本费用利润率。第二个主成分主要与营业收入增长率有关。第三个主成分主要与市盈率有关。第四个主成分主要与营业毛利率有关。又由上表可以得到四个主成分因子F1、F2、F3、F4，表示如下：F1=0.944X1+0.888X2+0.033X3+0.809X4-0.048X5-0.036X6F2=-0.011X1+0.127X2-0.042X3-0.237X4+0.985X5-0.025X6F3=-0.034X1-0.177X2-0.049X3+0.144X4-0.024X5+0.988X6F4=0.105X1-0.093X2+0.995X3+0.048X4-0.042X5-0.050X6由因子分析模型可知，F1主要由总资产净利润率，净资产收益率和成本费用利润率这三个指标决定的，这三个指标在F1的载荷上均在0.80以上，它表示了资产运用的盈利能力，公司资产越雄厚，资产运用的越有效，其盈利能力越强。第二个公共因子F2主要由X5（营业收入增长率）来决定的，它代表了房地产公司生产方在生产方面的盈利能力。第三个公共因子F3主要由X6（市盈率）来决定的，它在F3上的因子载荷量上达到了98.8%，说明第三个公共因子基本上只反映了市盈率这个信息。第四个公共因子F4主要由X3（营业毛利率）来决定的，它在F4上的因子载荷量上达到了98.5%，说明第四个公共因子基本上只反映了营业毛利率这个信息。它代表了房地产公司销售的盈利能力。3.构造综合得分：以各主成分的方差贡献率作为权数，加权平均后得出盈利能力综合评价指标F。F表示如下：F=0.38964F1+0.17420F2+0.17223F3+0.16948F4我们将各个公司的公共因子得分分别带入以上公式模型中可得出上市公司综合盈利能力F值，通过计算，筛选和排序等Excel操作，得出了2014年64家上证A股房地产公司的盈利能力综合指标。我们就可以根据F值的大小判断公司的盈利能力，数值越大则盈利能力越强。表五给出了综合盈利能力排在前十位的公司。公司代码公司名称F1F2F3F4F排名600658电子城2.85972-0.174540.055492.204131.4669691600683京投银泰-0.015695.674040.09056-0.2530.9550232600733S前锋0.27593-0.446923.586291.642110.9256313表五：综合盈利能力排名前十位的公司600696多伦股份2.44573-2.767110.464590.405280.6196274600748上实发展1.140761.29746-0.33935-0.100540.5950175600094大名城0.223512.50963-0.108680.204550.5402156600663陆家嘴0.94745-0.48848-0.041631.539920.5378877600173卧龙地产1.079790.55511-0.4136-0.134260.4234418600730中国高科1.08399-0.05755-0.353660.412740.4213819600007中国国贸0.89631-0.43949-0.222390.9270.39148510