住房开发贷款管理办法

－1－工银发〔2010〕102号关于印发《住房开发贷款管理办法（2010年版）》的通知各一级分行、直属分行，各直属学院，各直属机构，各内审分局：为规范贷款操作管理，促进住房开发贷款业务持续健康发展，总行制定了《住房开发贷款管理办法（2010年版）》，现印发给你们，请遵照执行。住房开发贷款实行限额管理，各行年度内住房开发贷款新增总量不得超过总行核定的限额。房价、地价过高的地区住房开发贷款须严格审查，审慎发放。各行须积极落实住房开发贷款与个人住房贷款的联动营销机制，对不能提供个人住房按揭贷款业务资源的住房开发项目，要从严控制。二○一○年七月二十六日商密二级☆长期（此件发至二级分行）－2－住房开发贷款管理办法（2010年版）第一章总则第一条为规范住房开发贷款操作与管理，有效防范贷款风险，根据国务院、相关部门及我行相关规定，制定本办法。第二条住房开发贷款系指贷款人向借款人发放的用于住房及其配套设施建设的贷款。对住宅部分投资占总投资比例超过50%的综合性房地产项目，其贷款按住房开发贷款管理。第三条发放住房开发贷款必须符合国家的方针、政策，遵守国家法律法规和总行相关规定，坚持安全性、流动性和效益性的经营原则。第二章贷款条件第四条借款人应具备以下条件：（一）经工商行政管理部门核准登记的企业法人。（二）已纳入当年房地产开发企业准入名单。（三）产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好。（四）具有贷款卡，并在我行开立基本账户或一般账户。（五）我行评定的信用等级在A级（含）以上。（六）具备房地产开发三级（含）以上资质，实收资本1000－3－万元（含）以上，净资产3000万元（含）以上；借款人为项目公司的，应具备房地产开发资质，暂定资质应自初次批准最长不超过2年。（七）借款人为外商投资企业的，资本金应符合国家相关规定。（八）借款人信用状况良好，无不良信用记录。（九）贷款人规定的其他条件。第五条贷款项目应具备以下条件：（一）已纳入国家或地方建设开发计划，其立项或备案文件合法、完整、真实、有效，符合环评要求。（二）具备《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》。（三）保障性住房和普通商品住房项目资本金比例不低于20%，其他住房开发项目资本金比例不低于30%，且能够在使用贷款之前投入项目建设，股东借款和债券融资等负债性资金不得作为项目资本金。（四）项目符合当地市场需求，经评估偿债能力较强。（五）贷款人规定的其他条件。第三章贷款担保、期限、利率与还款方式第六条住房开发贷款应采取抵押、质押担保方式，优先以贷款项目土地及在建工程抵押。对无法提供抵（质）押担保或抵－4－（质）押担保能力不足部分可采取保证担保方式，贷款人须确保贷款担保合法、充足、有效。（一）采用抵（质）押担保的，执行我行担保管理办法相关规定。不得接受以空置3年（含）以上的商品房及闲置2年（含）以上的土地作为抵押物。（二）采取保证担保方式的，保证人信用等级应为AA级（含）以上，且经济实力雄厚，财务状况稳定，担保能力充足。对于存在以下情况之一的，保证人信用等级可为A＋级（含）以上：1.借款人信用等级为A＋级（含）以上。2.贷款以抵押为主，抵押价值不足部分采取保证担保方式。3.借款人已办理本项目土地或在建工程抵押，因项目申请办理销（预）售手续需解除抵押，变更为保证担保方式。第七条贷款期限应根据项目开发周期、市场状况等因素合理确定，最长不得超过3年。第八条贷款利率按照人民银行利率管理规定，综合考虑贷款风险情况合理确定。第九条贷款人应要求借款人在借款合同约定的还款期内，根据项目销售进度，分期分批归还贷款。第四章贷款受理、调查、审查与审批第十条贷款受理。借款人申请贷款时，贷款人应要求借款人提供以下有效资料：－5－（一）借款人资料1.法人营业执照、房地产开发资质证书、税务登记证、组织机构代码证书，外商投资企业还需提供有关部门批准设立的文件、证书。2.企业法人注册资本验资报告及变更注册验资情况。3.借款人贷款卡。4.法定代表人身份证明及签字样本或印鉴。5.法定代表人授权委托书、委托代理人身份证明及签字样本或印鉴。6.公司章程、联营协议。7.借款人有权机构出具的贷款申请书及同意申请贷款的决议文件。8.借款人经会计师事务所审计的近两年会计报表和近期会计报表。9.其他相关资料。（二）贷款项目资料1.项目立项批文或备案资料。2.项目可行性研究报告或者具有相当性质的项目相关资料。3.国有土地有偿使用合同和土地出让地价款（土地使用权出让金、拆迁补偿费、城市基础设施建设费等）缴交凭证。4.《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》。－6－5.已投入的项目资金凭证。6.合作项目需提供合法有效的合作开发协议。7.建筑施工合同、建筑设计方案总平面图、项目用地红线图，由开发商负责拆迁补偿的需提供征地拆迁补偿合同。8.政府有权部门出具的环评批复。9.其他相关资料。（三）担保资料1.采用抵（质）押担保的，应提供抵押人（出质人）同意提供抵（质）押担保的书面文件和权属证明，抵（质）押物清单及价值证明材料。2.采用保证担保的，应提供保证人同意提供保证担保的书面文件，并按我行要求提供保证人的相关资料。第十一条贷款调查。调查人要通过查询相关信息咨询系统、客户访谈、现场调查等方式开展调查，重点调查核实以下内容：（一）借款人情况1.基本情况。主要调查借款人组织形式、股权结构、业务范围、资质等级、经营业绩和发展前景等；法定代表人和其他高级管理人员学历、经历、经营管理能力、诚信状况和经营业绩等；是否存在政府有关部门或尽职调查认定的闲置土地、囤地、炒地、捂盘惜售、囤积房源、拖欠土地出让金等行为；是否为非房地产主业的国有及国有控股企业；借款人为项目公司的，还应调查借款人主要股东实力和经营业绩，以及是否存在股东违规对其提供－7－借款、转贷、担保或其他相关融资便利等情况。2.财务情况。主要调查了解借款人资金管理体制和财务制度，详细调查并核实资产负债表中的各科目构成内容，主要了解存货、应收应付款项、预收预付款项、银行借款等重点科目具体构成。要特别关注重点会计科目财务数据和指标的异常变化，了解并核实变化的原因。对借款人经济实力、经营状况进行分析，并结合借款人上两个年度和近期会计报表对借款人偿债能力进行初步判断。3.资信情况。主要通过有关资信查询系统调查借款人资信情况和违规情况。4.关联情况。主要调查核实借款人及其股东的关联关系以及与关联企业的业务往来。（二）贷款项目情况1.项目基本情况。主要调查项目“四证”、环评批复及其附件是否齐全、真实，内容是否一致，有无缺项及缺项原因；核实项目资金凭证，验证项目资本金是否符合要求。2.建设内容、规模和建设方案情况。主要调查项目用地性质和用途，项目类型、特点、地理位置、规划设计、户型结构、环境规划、占地面积、建筑面积、容积率、建筑密度和绿化率等建设内容是否符合国家政策及土地出让合同约定。3.建设条件和资金情况。主要调查土地出让地价款是否全部缴交；项目周边的市政规划、市政设施、配套工程、居住环境情－8－况；项目设计、监理和施工企业的资质情况；项目土地闲置情况；项目概算及总投资构成是否合理；预（销）售款和其他融资占比是否合理；项目盈利能力是否较强，还款来源是否充足。4.市场前景。主要调查当地房地产市场情况，项目周边同类物业销售情况，项目定位定价是否合理，目标客户定位是否明确，销售计划是否可行。（三）担保情况主要调查抵（质）押物的性质和权属是否清晰、合法、有效，价值是否充足；抵押人（出质人）是否出具了同意提供抵（质）押担保的书面文件；保证人的保证资格和保证能力等。（四）其他需要调查核实的情况尽职调查后，调查人应形成调查报告，提出贷款方案，包括但不限于贷款金额、用途、期限、利率、还款方式、担保条件等，并将相关贷款资料提交评审人员。第十二条贷款审查。审查人应对借款人、贷款项目、贷款担保等情况进行风险判断，提出合理的贷款前提条件。重点审查以下内容：（一）借款人是否已纳入当年房地产开发企业准入名单。（二）借款人财务状况和信用记录是否良好；企业信用等级、净资产或实收资本、开发资质等是否符合我行要求；借款人是否存在政府有关部门或尽职调查认定的闲置土地、囤地、炒地、捂盘惜售、囤积房源、拖欠土地出让金等违法违规行为，是否为非－9－房地产主业的国有及国有控股企业，借款人股东是否违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。（三）项目“四证”是否齐全、有效，环评是否符合要求；项目资本金比例是否符合规定；项目地理位置是否优越，预期销售前景是否良好，还款来源是否充足、稳定、可靠。分期开发的项目，可按分期投资测算项目资本金。（四）贷款担保的合法性、合规性和可靠性，抵（质）押物权属是否清晰，抵（质）押物评估价值是否合理，抵（质）押率是否符合要求；抵押人（出质人）是否出具了同意提供抵（质）押担保的书面文件。（五）项目是否存在非住宅部分投资占项目总投资比例超过50%、地理位置偏远、社区环境较差、户型结构设计不合理、预计销售前景不佳等情况。（六）贷款金额、期限、利率、还款方式、贷款担保等是否符合我行规定。（七）其他需要审查的情况。审查人应对借款人、贷款项目、贷款担保等情况进行风险判断，提出合理的贷款审查意见。第十三条贷款审批。在调查、评级、评估、授信、审查的基础上，有权审批人应根据借款人、贷款项目、贷款担保以及贷款金额、期限、利率、收益等情况，结合贷款风险因素和风险规避措施，做出贷款决策。－10－第五章贷款发放及管理第十四条贷款人同意发放贷款的，应依据相关法律法规和总行相关规定，落实贷款发放前提条件，与借款人签订房地产借款合同、相应的担保合同和借款借据。第十五条贷款人应与借款人签订贷款项目按揭贷款业务合作协议。第十六条住房开发贷款须执行我行有关公司客户贷款发放与支付流程和房地产开发贷款封闭管理办法，贷款项目面积销售完成80%前须收回全部贷款本息。第十七条贷款人要按月或按季对借款人和贷款项目进行检查，采取要求借款人报送相关资料、查询相关信息咨询系统、现场检查等方式，对借款人经营状况、财务状况、违规情况以及项目建设、销售、贷款收回等情况进行检查。重点检查内容包括但不限于：（一）借款人经营状况、财务状况是否良好，是否存在被政府相关部门曝光、处罚等违规情况。（二）项目工程建设是否顺利，建设进度是否符合计划，是否存在项目停工或烂尾风险。（三）项目累计完成工程量与项目资金累计支出额是否匹配，是否存在项目资金被挪作他用的风险,项目建设资金是否充足。（四）项目销售进度是否正常，是否存在滞销风险，销售回笼款是否与销售进度相匹配，是否按规定纳入专户管理，是否存－11－在借款人隐瞒销售收入、转移销售款等问题。（五）贷款收回比例与销售进度是否匹配，是否存在挪用销售款、未按销售比例收回贷款等问题。（六）贷款抵（质）押担保是否充足有效，项目开始销售后，是否定期对抵（质）押物价值进行重评，采取阶段性保证担保的，是否定期分析保证人担保能力变化情况。如贷款期限内借款人出现对我行贷款不利的重大情况，贷款行应按月或实时进行分析和检查。第十八条贷款人应按照借款合同约定，检查借款人在出现下列不利于我行贷款安全的情况之一时，是否通知我行或征得我行同意，否则应立即报告上级行信贷管理部门和公司业务部门，并视情况及时采取冻结授信额度使用、调降授信额度、调低年度信用等级、暂停资金使用、追加有效担保、要求借款人提前归还贷款本息等措施，积极防控信贷风险。（一）法人、法定代表人及主要股东变更。（二）保证人失去担保资格、能力。（三）担保物发生不利于贷款人的变化。（四）产权变动或土地等重要财产被没收。（五）经营方式及经营范围有调整。（六）项目实施进度或资金使用计划发生重大调整。（七）经营场所迁移。（八）可能对贷款安全造成重大影响的其他情况。－12－第六章附则第十九条住房开发贷款评级、评估、授信、授权、贷后管理、展期和再融资等未尽事宜，按照我行相关规定执行。第二十条本办法适用于我行境内分支机构办理的住房开发贷款业务。