钦州市旧城区及一江两岸住房建设规划管理意见

1钦州市旧城区及一江两岸住房建设规划管理意见（征求意见稿）第一章总则第一条目的与意义为了推进钦州市旧城区更新改造、进一步优化“一江两岸”整体环境，解决旧城区和“一江两岸”住房建设问题，建设和谐社会，依据《中华人民共和国城乡规划法》及有关法律、法规、规章，结合钦州市城市规划，制定本意见。第二条指导思想坚持以科学发展观为指导，全面贯彻落实党的十八大、十八届三中、四中全会精神，以提升城市形象为规划目标，以满足群众最基本居住权，在深入调查研究钦州市旧城区与“一江两岸”住房建设需求并广泛征求民意的基础上，制定科学合理、可控可管的规划管理意见。第三条制定原则1、以城市总体规划、相关控制性详细规划和城市设计等宏观层面规划为指导，力求保证美丽江岸的整体建设。2、以现实需求为出发点，力争最大程度解决群众住房建设问题。3、因地制宜。根据旧城区和一江两岸各类用地、各个区域不同的建成环境、建设需求与规划要求，分别制定适宜各分区的管理政策。第四条适用范围本意见适用范围为钦州市旧城区和一江两岸区域（详见附图）。1、旧城区指南珠西大街、西干渠、滨江南路围合的区域，面积约213ha。2、“一江两岸”区域包括钦江东岸和西岸区域，面积约985ha。第五条钦州市旧城区和一江两岸区域住房建设项目实行分区管理。第二章建设管理分区第六条根据旧城区及一江两岸城市规划、开发建设现状与需求，将旧城区及一江两岸划分为适宜建设区、过渡建设区和严格控制区进行管理。21、适宜建设区指土地权属明确、建设控制条件较为明确，适宜新建、改建或恢复建设的区域，包括新出让、新划拨的居住用地、原已批准但暂停建设的居住小区、已选址的农民安置用地和就业用地、已批村庄规划城中村、规划保留的单位用地、旧城较为规整的居民自建区。2、过渡建设区指现状建设较乱、建设控制条件尚未明确、近期或将来需要整片改造的区域，包括旧单位、旧厂、旧城建设控制地带、杂乱城建房区、未有审批规划的城中村。3、严格控制区指城市规划确定的需严格控制，不得进行普通项目建设的地带，包括古城核心保护区、文保单位、高压走廊、规划道路用地、公共绿地、基础设施用地、公路铁路控制范围、水域、沿钦江50米可视范围内或河堤路至江边的用地，（即规划紫线、黄线、蓝线、红线、绿线范围内）。第三章分区管理规定第七条适宜建设区管理规定1、新出让、新划拨的居住用地，按照控制性详细规划确定的控制要求或已批准的设计条件、已批总平进行统一建设。2、保留单位内的住房需进行改造的，原则应先考虑与周边用地一起整合整体改造，确实不能整合整体改造的，可单独进行改造。拟建设量超过现状建设量的，应进行开发建设论证，论证程序参照容积率调整程序进行。拟建设量不超过现状建设量的，可按一般建筑控制要求进行规划和报建。3、原已批准但暂停建设的居住小区、新建建筑按照建筑立面方案建设、已建建筑按建筑立面方案整改、涉及违法建设的按程序查处后，可按按已批总平报建或补报建。地处沿江、沿城市主要道路等重要景观地段的居住小区，建筑立面建设方案或整改方案由规划行政主管部门牵头审查，广泛征求建房业主意见并经市规委办会议审议后，报市政府审定。地处城市支路或非重要景观地段的小区，建筑立面建设方案或整改方案由规划行政主管部门牵头审查，由规划行政主管部门牵头审查，广泛征求建房业主意见并经市规委办会议审议后审定。34、改建、拆除重建、增建零星项目所在小区未有已批准总平的，或旧城区未有已批准总平的较为整齐的居民自建房集中区，建设项目建筑后退需符合道路控制要求（或与周边建筑持平），建筑风格需与周边建筑协调，建筑高度按3层半控制。5、农民安置区和统一规划自主建设的农民就业用地内房屋应已批总平和建筑立面方案建设，未按要求进行建设的，需按规划要求整改后，再予以验收。6、旧城区和一江两岸范围内的确实需要建设的零星项目，但周边均已完成改造或确实无法与周边一起整合改造的，参照本条第3款进行管理。第八条过渡建设区管理规定1、改造条件基本成熟，计划近期（5年内）进行整片整拆整改的地区或政府拟进行土地收储的地区、在编及计划编制改造规划的村庄、已明确方案但未选址的安置用地和就业用地（近期过渡建设区）。区域未规划或未改造前应保障居民最低居住权。已公告列入土地征收计划区域，拆除房屋后原则不予原址重建，土地征收部门按有关规定协调解决过渡住房或置换住房。尚未公告列入土地征用（收）计划但已明确实施主体的区域，现状房屋经鉴定为D级危房[1]的自建房、且其房屋不影响近期城市道路、市政设施、公共设施、公共绿地实施建设的，原则允许业主按每年市政府公布的最低住房建筑面积标准[2]在原址拆旧建设过渡性住房，但不得超过2层半。影响近期城市道路和市政设施、公共设施、公共绿地实施建设的，应由建设实施主体按有关规定协调解决过渡住房或安置住房。尚未公告列入土地征用（收）计划但已明确实施主体的区域，现状房屋经鉴定为D级危房的单位住房，由建设实施主体按有关规定协调解决过渡住房或安置住房。区域进行整合整体规划后，区内建设根据改造规划或村庄规划要求实施管理。2、现状建设较乱，近期（5年内）改造条件暂不成熟，但将来需要整片改造的地区，未规划或未改造前应满足居民标准居住需求。经核实，确属住房困难[3]自建房户，且其房屋不影响城市道路、市政设施、4公共设施、公共绿地实施建设的，取得土地部门相关意见后，原则允许自建房业主按人均32㎡建筑面积标准[4]在原址拆旧、新建住房，住房建设风格需与所在区域规划风貌相协调，且住房不得超过3层半。现状房屋经鉴定为D级危房的单位住房，产权未分至个人的，单位应有计划疏导居民搬迁。产权已分至个人的，房屋改造条件成熟，且房屋不影响城市道路、市政设施、公共设施、公共绿地实施建设的，由单位组织拟定改造计划。单位住房改造按第七条第2款进行管理。区域明确改造意向或改造条件成熟后，应按本条第1款进行管理。第九条严格控制区管理规定严格控制区住房拆除后原则不予原址重建，土地征收部门按有关规定置换住房和未建的住房用地。该范围内严禁非相关项目建设，确实需要进行建设的，应征得专业主管部门的同意。第十条同一地块跨多个管理区域的管理规定1、同一地块跨严格控制区与其他区域的，用地按各部分所在区管理规定执行；2、同一地块跨适宜建设区和过渡建设区的，可按适宜建设区或过渡建设区要求执行，具体由规划行政主管部门牵头研究，征求建设（房）业主意见后确定；3、同一地块跨本意见适宜范围与范围外，本意见适用范围内用地需按本意见执行。4、其他情况，由市规划行政主管部门根据地块实际情况和城市规划情况牵头研究管理办法。第四章配套保障措施第十一条规划保障市规划行政主管部门可根据旧城区和一江两岸城市建设的变化，适时调整分区管理范围。市规划行政主管部门应尽快编制专项规划确定旧城区内适宜建设区的建筑风格。5市规划行政主管部门应根据报建情况和建设需求，尽快启动原已批准但暂停建设的居住小区建筑风格研究和方案审查。各级规划行政主管部门应按城市建设情况和村庄建设需求，在3-5年内将过渡建设区的村庄规划列入各年度规划编制计划中，为村庄建设提供依据。第十二条用地保障各级土地管理部门应明确各类旧房用地权属证明办理办法和办理程序。第十三条其他保障房管部门对过渡建设区、严格控制区内符合保障性住房申请条件的居民（包括已转为非农户口的农民），应优先安排保障性住房。城管部门应对旧城区和一江两岸区域加强巡查监管，严厉查处违法建设。对原已批准但暂停建设的居住小区内违法建设应区别无证建设和超量建设进行查处，应对城中村内适量建设和超量建设区别查处。土地征收部门应依法制定土地和房屋征收的工作规程、征收及补偿办法。过渡建设区内已明确改造意向的区域，相关部门应积极推动改造项目实施。第五章附则第十四条本管理规定自市政府审批同意后自2015年月日起至2025年月日止实施。第十五条本管理规定由市规划行政主管部门负责解析。6附：相关解析[1]D级危房:承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。[2]“每年市政府公布的最低住房建筑面积标准”即《钦州市廉租住房保障办法》确定的人均最低住房标准（每年标准不一致）。[3]住房困难家庭:是指家庭人均占有房屋建筑面积低于15平方米的家庭属于住房困难家庭。[4]32㎡为《钦州市城市总体规划修改（2012-2030）》确定的人均居住面积标准。