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物业保安管理制度一、职业纪律1、严禁保安员执勤着装不整齐,不按规定着装佩带不全。2、严禁保安员当班时看阅书报小说,玩游戏机等与工作无关的事情。3、严禁保安员值班时打瞌睡或聚众聊天嬉闹。4、严禁饮酒执勤或在商户门前及住宅区吸烟。5、严禁交接班不清楚,必须搞好本班卫生6、严禁非法扣留他人证件及物品或接受住户的钱物。7、严禁在突发事件,紧急情况中临阵脱逃或视之不理。8、严禁保安员之间,监守自盗,以权谋私,向住户收取费用。9、严禁违反保安器材、消防器材的操作规定或转借。10、严禁无故不参与保安会议培训学习训练及集体活动。11、严禁拉帮结派、搞不团结、顶撞上级。12、严禁未经批准缺勤和擅离岗位或请假不按时归队。13、严禁隐瞒不向上级汇报工作中存在的问题或可能造成的后果。二、规范用语:您好、请进、请讲、请稍等、请您出示证件、请您把车停好、请您登记、请问您找谁、抱歉、对不起、谢谢、再见等。三、岗位规范:(一)门卫1、按时到岗,交接后换岗,坚守岗位不脱岗。保持个人仪表整洁,门岗周围环境清洁、严格做好小区外来进出车辆及人员的登记工作；。2、注意观察人员进出情况,发现疑点应当及时询问,阻止小商小贩进入小区叫卖等。3、对进出小区的各类车辆进行有效疏导,保持出入口的整洁和畅通。4、外来人员必须登记方可进入小区，装修工人必须按规定时间进行施工。5、大型车辆严禁进入小区，必须进入的必须由物业经理批准方可进入。6、对于装修业户进行查看、严禁私自对房屋承重墙进行改动，商网装修严禁私自卧地沟及封堵地沟口7、装修用沙子、石子、必须装袋方可进入小区、刨墙废料由业主自行运出禁止长时间堆放在楼下、楼道属于消防通道严禁堆放一切物品。(二)巡逻1、增加巡逻时间、要勤巡查，多看、多听、多问注意发现可疑的人、事、物，预防案件、事故的发生，力争做到万无一失；。发现匪警、火警等警情立即报警和报告负责人。2、对辖区设置的消火栓箱、雨水井盖、安全警示标志等涉及公共安全的设施、设备进行巡查发现缺失、损坏或不能正常使用等应及时报告并记录。3、发现业主、使用人在装修过程中有违反国家和本市有关规定以及业主临时公约业主公约行为的,要予以劝阻、制止;对劝阻、制止无效的,要及时报告公司负责人。四、监控1、坚守岗位,不间断注视监视屏及控制柜的运行状况,记录准确和完整。发现周界报警、探头等监控设备故障,要及时报告小区维修人员采取措施消除故障,保持正常使用。2、按规定保存监控录相、设备运行、排除异常情况等记录。3、发现异常情况或匪警、火警等警情立即报警,同时报告小区负责人和相关处警单位,并监控处理过程。4、监控室属于保密场所闲人免进！严禁带朋友和其他人等在监控室内会客及聊天，(三)车管1、正确引导辖区内车辆行驶和停放,对违反车辆停放规定的业主进行劝导并协助整改。2、保持车库、车棚整洁,车辆停放有序,消防器材完好有效。发现车辆门窗未关,漏油、漏水等情况及时通知车主,对漏油可能造成的危害做好防范措施。物业消防管理制度为加强小区消防工作，保护公共财产和广大业主、住户生命财产的安全，根据《中华人民共和国消防条例》和县有关消防规定，制定本管理规定。一、消防工作要贯彻“预防为主、防消结合”的方针，物业管理公司经理为消防负责人，管理公司所有员工均为义务消防员。消防负责人和义务消防员的职责是：1、认真贯彻执行消防法规和上级有关消防工作指示，开展防火宣传，普及消防知识。2、经常检查防火安全，纠正消防违章，整改火灾隐患。3、管理消防器材设备，定期检查，确保各类器材和装置处于良好状态，安全防火通道要时刻保持畅通。4、根据各住宅楼的具体情况，制定消防措施，制定紧急状态下的疏通方案。5、接到火警报告后，在向消防机关准确报警的同时，迅速奔赴现场启用消防设施进行扑救，并协助消防部门查清火灾原因。二、楼梯走道和出口，必须保持畅通无阻，严禁在设立禁令的通道上停放杂物，任何人不得占用或封堵道口。三、不得损坏消防设备和器材，妥善维护楼梯、电梯、走道和出口的安全疏散指示和事故照明设施。宅区内切莫乱扔烟头和火种，消防栓关系公共安全，切勿损坏，圈占或埋压。四、住宅区内严禁经营和贮存烟花炮竹、炸药、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆物品以及各类剧毒物品，不得在本宅区内燃放烟花、炮竹。五、安全使用石油气，石油气炉要经常保持清洁，切勿留有油渍，烟头及火柴余灰要随时弄熄，教育小孩不要玩火。六、住户应用管道液化石油气，不私自用灌装气。不得乱倒残液、明火试漏、高温烘烤；不得私自拆修气阀等部件；一旦发现有泄气现象及时向煤气公司报告。七、遵守安全用电管理规定，严禁超负荷使用电器，住宅房内严禁安装白炽灯、荧光灯、高压泵灯、点钨灯四种火灾危险性较大的灯具，以免发生事故。八、各住户进行室内装修，须向管理处提出书面申请，经批准后方可动工。需要增设电器线路时，必须符合安全规守，严禁乱拉、乱接临时用电线路。装修应采用不燃材料，使用易燃或可燃材料的，必须经消防机关批准，按规定进行防火处理。九、发生火灾，应立即告知管理处或拨火警电话119，并关闭电闸，尽快脱离火区进行呼救，撤离火区时，禁止乘坐电梯，应走楼梯通道，以免被困发生意外。物业保洁管理制度一、制定本制度的目的、范围目的：规定本公司管辖各小区内保洁工作的职责程序和要求。对保洁工作质量实施控制，为业主户创造一个清洁的生活和工作环境。范围：适用于某小区楼内和楼外的清洁管理。二、各自职责1、各项目管理处负责组织和检查指导清洁工作。2、保洁员按规定的卫生标准进行保洁。三、原材料保证措施1、打扫楼内的保洁员每人配备扫把、拖把、水桶、簸箕、抹布；2、打扫室外保洁员配备扫把、大扫把、刷子、垃圾装运车等。3、管理处负责人每周检查一次清洁工具使用保管情况，发现问题及时处理和补发，确保清洁工作需要。四、督导检查1、管理处负责人每天要对保洁工作进行检查，并将检查结果记录在清洁卫生检查表；2、项目经理每月对保洁员的工作质量和效果进行检查；3、公司每季度检查一次某小区的清洁工作情况并指导工作。五、日常保洁部分（一）、室内保洁1、电梯保洁每天两次；2、每天清扫、拖抹楼道一次；3、擦抹楼道内的公共设施设备每周一次；4、在8：00-17：30，要保持地面无杂物，公共设施无灰尘。（二）、室外保洁1、一天两次清扫道路、公共场地等；2、清运垃圾桶、果皮箱内的垃圾；3、在8：00-17：30，要保持道路、公共场地等场所无杂物。（三）、清洁方法1、楼道清洁（1）、先清扫电梯轿厢并拖抹内地板，按《不锈钢的清洁》程序清洁电梯内壁；（2）、从顶层自上而下清扫、拖抹楼道；（3）、用抹布擦抹各层的公共设施设备；2、窗户清洁（1）、使用抹布蘸取洗涤净或去污粉抹净所有窗框。（2）、用铲刀铲除玻璃上的污迹。（3）、用玻璃刮带海绵的一侧蘸取玻璃清洁剂抹净内外，再用清水彻底清洗。（4）、用玻璃水刮刮净水迹。3、灯具的清洁（1）、关好电源，取下灯罩。（2）、用湿抹布擦抹灯罩内外污迹和虫子，再用干抹布抹干水分。（3）、将抹干净的灯罩装上。4、不锈钢的清洁（1）、先用中性清洁剂溶液抹表面，再用无绒抹布抹净表面水分。（2）、至少许不锈钢油于抹布上对其表面进行擦抹，使表面保持光泽；（3）、用无绒干抹布擦抹。5、喷水池的清洁（1）、平时清洁：用捞筛打捞喷水池漂浮物。（2）、定期清洁：A、打开排水阀门，放至50CM时，保洁员入池清洁；B、用长柄手刷加适量清洁剂自上而下刷洗；C、擦抹池内灯饰、水泵、水管、喷头上的青苔污垢；D、排尽池内污水并对池底进行拖抹；E、注入新水，清洗水池周围污迹。6、雨污水管井的疏通（1）、用铁钩打开检查井盖；（2）、用长竹片捅捣管内粘附物；（3）、冲刷管道内壁；（4）、放回检查盖，清洗地面污物。（四）、垃圾处理1、生活垃圾的处理（1）、业主将生活垃圾装入塑料袋中，放到楼道垃圾桶内；（2）、保洁员每天早晚两次将桶内的垃圾送到垃圾中转站；（3）、环卫部门每天两次运送垃圾，做到日产日清，不过夜。（五）、应急措施1、突发火灾应急措施（1）、救灾结束后，经消防部门许可，组织保洁员参加清理工作；（2）、清运火灾残留物，打扫地面；（3）打扫地面积水。2、雨污水井、管道、化粪池堵塞的应急措施（1）、维修工迅速赶到现场，进行疏通，防止污水外移造成不良影响。（2）、该责任区保洁员协助维修工处理；（3）、捞起的杂物直接装上垃圾车，避免二次污染；（4）、疏通后，迅速打扫地面被污处。3、暴风雨过后的应急措施（1）、及时清扫各责任区内所有地面上的垃圾、纸屑、树叶等；（2）、查看各责任区内雨污水井是否畅通。物业工程管理制度目的为更好的向业主提供优质快捷服务，凡到业主室内进行“维修”、“保养”、“住前”、“住后”检查验收工作的，特制定此要求。职责为更好的向业主提供优质快捷服务，凡到业主室内进行“维修”、“保养”、“住前”、“住后”检查验收工作的，要求如下：1、各个专业组接到工程部入室维修单后，各专业技工应在10分钟之内到达维修现场。此时如果技工正在其它地点工作，工程部主管应先到场了解报修情况并进行安抚客户的工作。2、工程部员工进入业主室内必须穿工程部工作服、佩带胸卡。3、进入业主室内的工程部员工应视工作内容，必须带足工具、备件，不准向业主借用工具或其他物品，如：登高用的桌椅等。4、在维修保养工作中，若遇有与业主或管理人员之间冲突问题，须向工程主管汇报并作书面记录，记录要注明时间、地点、问题发生情况及处理情况等，决不允许和业主或管理人员直接冲突。5、在室内进行维修保养的工作中，未经业主同意，不准挪动业主物品。如果工作需要挪动物品，必须征得业主同意后方能挪动，但必须保证不损害业主的物品。6、在业主室内进行维修工作的，如果遇有业主提出异议，需与各楼管理人员联系，由物业管理员与业主商谈，取得业主的同意后，再进行维修工作。7、在室内完成维修后，一定要清理现场，恢复维修区域的原貌。8、与业主接触时，必须使用文明语言，行为端庄，神情饱满。9、维修保养工作要确保业主的人身、物品的安全，遇有影响人身安全和碰撞物品的可能性或有容易散落灰尘或杂物时，必须先作好防护措施方可进行工作。10、工程部员工在与业主接触中，不得向业主谈论与工作无关的事情。物业客服管理制度一、收取及审阅每天的投诉记录、巡查报告及管理日志，并跟进处理;二、定期对清洁、绿化、消杀等外包工作进行监察协调，审核各项清洁绿化工作计划及实施方案，并定期组织对清洁绿化等外包方进行服务质量评价;三、制定本部门的规章制度及员工守则，编制及安排各级管理员工值班表，并负责对本部门员工的工作做出安排及进行指导、监督及考核;四、接受及处理业主(住户)投诉，并予记录，对违章操作或行为应及时制止或按规定处理，重要事件要向管理处主任报告;五、准时安排客服管理员向业主(住户)派发各种费用的交费通知单，并督促下属及时收缴各项物业管理费及其他费用，统计各项费用的收缴率并向主任汇报，小区物业客服岗位职责。六、跟进处理突发事件;七、编写部门管理月/年报告八、熟悉管理处各项管理制度、收费标准、客户情况及辖区规划、各类房屋、公共设施的分布、机构和安全检查要求，掌握各类管线的走向、位置和分布情况。九、定期组织考试吧安排收集、整理、归档管理处各类档案及运行记录等，确保存档记录资料的齐全及有效性。十、负责定期对服务质量进行统计、分析，并提出整改方案;十一、负责本部门员工的日常培训工作，制定培训计划，并报管理处主任审批后实施。十二、协助工程维修部组织辖区内房屋建筑、设施设备的大、中、小修及更新工作和业主(住户)的装修审核、监督。十三、组织策划开展小区考试吧各种社区文化活动及宣传工作，丰富社区文化生活。十四、确保小区出租屋信息资料的完整、确切和及时性。物业财务管理制度1、根据国家有关财务制度，结合公司的具体情况，制定适合物业管理需要的会计核算制度和财务管理制度。2、根据物业管理合同、物业的功能，编制财务预算，确定合理可行的收费标准和分摊比例。3、组织日常的会计核算，遵守各项收入制度、费用开支范围和开支标准，对不合法、不真实、不准确、不完整的原始凭证及违反财务财务制度的收支予以抵制，认真做帐、记账算账