易居中国-区域开发模式

1运营模式借鉴区域开发模型开发策略建议土地运作模式Documentnumber2快速城市化的需要是区域级房地产项目开发的根本动力；各级政府进行工业模式、新城模式、旅游模式的不断尝试；政府开发、政企联合开发、企业独立开发的混合式发展中国房地产区域开发项目具有广阔的发展前景城市人口数量增长预测，[2002-2012]城市面积增长预测，[2002-2012]单位：亿人单位：万平方公里CAGR=3%CAGR=7%Documentnumber3从全国范围来看，目前区域开发的模式基本分为三类，显然前两类适合企业快速周转型长期开发型政策导向型特点•区域规模较小，1－5平方公里•一二级联动，较低成本获取二级开发土地•通过销售快速离场，二级开发项目以住宅为主，不动产为辅一级开发目的•有助顺利获取廉价的二级土地•锁定未来开发区域•一级开发业务本身的盈利性并不重要碧桂园、华侨城特点•区域规模较大•一二级联动，较低成本获取二级开发土地•早期土地批租和住宅开发，中期开发不动产，后期依靠稳定的经营收入一级开发目的•有助顺利获取廉价的二级土地•锁定未来开发区域•一级开发业务本身的盈利性并不重要陆家嘴、张江特点•区域开发土地的总包商•只做土地一级开发•非区域开发内的一级开发业务是其主业一级开发目的•为二级土地招拍挂做准备•一级开发业务本身的盈利性并不重要上海地产、重庆地产Documentnumber4例如：瑞安通过“新天地”项目的成功，创造了“旧城改造”项目的成功模式，通过多级开发的联动效应，实现了土地增值的最大化新天地项目的投资进程新天地项目周边房价趋势2001：上海新天地一期2001：太平桥人工湖绿地2002：翠湖天地雅苑2003：企业天地2005：翠湖天地御苑CAGR50%CAGR12%新天地周边上海市平均Documentnumber5同样，新加坡盛邦通过成功复制其“新镇开发”的模式，也从一二级开发联动中获取了巨大的价值新加坡盛邦的开发模式收入结构新加坡盛邦建造、规划的城镇•宏茂桥•勿洛•碧山•武吉巴督•红山•武吉班让•蔡厝港•金文泰•芽笼•后港•裕廊东•裕廊西•加冷/黄埔•白沙•榜鹅•女皇镇•三巴旺•盛港•实龙岗•淡滨尼•大巴窑•兀兰•中区•武吉知马•马林百列城镇规划与开发项目运作模式•开发周期：3-10年•开发面积：10平方公里左右•投资金额：5-10亿USD•物业组合：住宅、商业设施以及相关配套公共设施•项目位置：离市中心10公里的新城•关键成功因素：1)注重创造符合当地文化特点的人文环境2)完善的商业、休闲配套设施3)建造公园，改造生态环境•由于新加坡盛邦大多数项目已开发完成，因此主要收入来源是新城居民购房的贷款利息（46%）；物业租金收入（23%）；住宅开发销售所占比例低于10%Documentnumber6但传统历史沿革的一级开发企业，从主营业务收入及利润来源上来看，也已开始向价值链开发的中后期转移收入结构[百万元]利润结构[百万元]房地产开发房地产出租土地批租1,8282,8581,7571,776房地产开发房地产出租土地批租1,1451,7011,1411,112如不能获得新的土地，此类企业的价值创造模式不得不从一级开发逐渐向二级开发和物业持有经营逐渐转移Documentnumber7Documentnumber从地产价值链的分析出发，首先必须确立核心盈利模式市政、公建基础设施建设七通一平运营管理营销销售营销销售施工管理项目融资项目设计项目规划定位开发招商土地出让/转让土地融资土地开发项目开发管理运营拆迁安置–向土地所有人收购土地–拆迁和安置–把土地出售/转让给房地产开发商或驻商商业模式–房地产开发商–代理商/中介机构–运营管理商–进行宣传及谈判等工作以吸引产业投资商/驻商来进行土地开发–在所购土地上规划并建造房地产等项目–把所建房地产等项目出售/出租给驻商–进行宣传及谈判等工作以吸引驻商来购买/租用已开发的房产等项目–负责日常的运营、维修及其它管理–土地一级运营–帮助产业投资商/驻商规划总体及单一项目–帮助产业投资商/驻商建设总体或单一项目–盈利点经营土地增值收益招商佣金房产开发收益物业经营、管理收益代建工程收益88从江阴目前的房地产开发现状来看，一级开发业务关键瓶颈在于是否能通过低成本融资支撑投资规模较大、付款周期不确定而潜藏后续开发机会的一级开发项目一级开发业务的特点：投资规模较大，固定单位收益偏低，支付周期存在一定风险但潜藏后续开发机会一级开发单位成本及支付周期一级开发投资大，一般回款周期在完工交付半年内招拍挂，政府获得土地款后再行偿付(2-3年)[亿元/平方公里]完工招拍挂企业付款0年1年2年3年一级开发投入三通一平五通一平七通一平生态改造贷款问题付款问题企业无法以一级开发名义从银行等金融机构进行贷款此外通常区域开发中缺少可收费基础设施项目，很难发债一级开发的费用由开发商承担，政府在土地招拍挂结束后支付一级开发的成本与企业收益，可能存在付款周期不确定的情况Documentnumber9对于贷款问题的解决：通过内部建立金融机构，发展商利用财务杠杆可以解决一级开发业务中的贷款问题发展商地产开发发展商财务公司银行政府内部融资外部融资收取成本费用保险公司贷款问题解决方法瓶颈•建立财务公司，通过财务公司从外部吸纳回报要求较低的资金–发挥企业获取大量银行借款的能力，通过内部财务公司转换用途–吸收保险公司对资金回报要求较低的资金Documentnumber1010对于付款问题的解决：通过与政府签订“保证收益率”的协议，发展商可以保证投资的收益率，但却很难改变一级开发项目本身投资大、回收周期慢的特点，因而建议发展商可适当参与二级项目开发一级与二级开发模式回报特点比较在同等且较低的资金成本条件下，一级开发业务与二级开发业务具有不同的财务价值8-10%(市场平均)4-6%(平均)资金成本利润率风险政府支付周期市场风险4-5年2-3年开发周期15-20%8-10%利润水平6-8忆(2平方公里)开发规模住宅开发业务一级开发业务5-10亿(5万-10万平方米)政府付款一级开发投入0年1年2年3年一级开发投入政府付款Cash-InCash-Out贷款销售收入自有资金投入0年1年2年3年Cash-InCash-Out贷款贷款销售收入贷款一级开发住宅开发无法调动外部资金，资金沉淀Documentnumber11一级开发二级开发•了解土地增值潜力•优惠购地条款持有经营•通过多期开发，做旺地块获得的资产增值资本运作•承诺固定收益•虚高成本获利•更短的开发周期•分摊部分开发成本•经营性物业的租金回报收入•土地、房产抵押融资再投资收益•土地增值收益•二级开发收益•租金回报收益•资产增值收益•融资再投资收益ABCD毛地成本一级成本承诺利润土地增值熟地价值二级价值二级利润物业价值租金收益资产增值物业价格投资收益项目价值发展商在区域开发中可以通过锁定土地后续的开发权，能够参与到一级开发、二级开发、持有经营和资本运作各个获利的环节Documentnumber