全套银盛泰集团物业管理制度汇编

全套银盛泰集团物业管理制度汇编（公司内部资料，严禁外传）2008.6月企管部修订工程维修部规章制度一、安全制度1．工程部全体员工必须把安全防范意识放在重要位置，执行有关规定，协同保安部认真做好安全保卫工作。2．各岗位值班人员，必须严守岗位职责，必须对本岗值班范围内进行安全检查，如发现有安全隐患，须立即上报工程部经理。3．各班组须每日进行安全检查，随时消除不安全因素，遇有重大安全隐患，须立即上报工程部经理。4．工程师须每月对所辖系统及范围进行安全检查，消除隐患，并将检查处理结果书面报告工程部经理。5．未经工程部经理批准，任何外来人员（包括外部门、外单位领导）严禁进入所有设备房（包括电缆井、管道井、泵房、机房、配电室、仓库等），已经批准者，在进出变电站、配电室、消防中心、空调主机房、危险品仓库等重要部门时，必须办理登记手续，记录来宾姓名、证件号码、单位、进出日期及时间等。6．所有机房、设备间、仓库、工作间等在无人时必须将门窗锁好。灯光调至合适程度,清理好现场。7．各机房门、设备门（盖）、仓库门之钥匙的配制，必须向工程部经理提出书面申请，经批准后方可配制。8．所有机房、设备间、工作间等均须在门外适当位置设置警示标志。9．所有设置于公共区域内之设备、设施等必须锁好，并应设置围栏及警示标志。10．所有水池、水箱必须加盖并锁好，钥匙由维修人员管理，无关人员不得借用，打开水池或水箱必须经工程部经理批准，并进行登记。11．高空作业时，工作人员必须配带安全带，并进行其他有效保护措施，作业范围周边必须加设护网，防止意外坠物伤及人员或设备设施。12．所有运行、维修、保养、巡检工作及施工、安装、接电等均必须严格执行有关规程及规范，严禁违规操作，以保证人身及设备安全，凡违规操作者，一经发现，均扣除当月工资200元人民币，因违规操作造成严重后果者，均立即除名。13．各类安全用具、脚手架、高梯等在使用前须检查其牢固可靠性，确认安全后方可使用。14．所有工具、仪器、仪表、材料、备件等均不得带出本物业范围以外，如因工作需要，须经工程部经理书面批准，按规定办理放行手续，并做好记录。15．工程部须每三个月组织一次本物业之消防报警系统、联动系统、喷淋、消火栓系统等所有消防设施、设备之全面测试，以保证其功能正常，无故障。二、消防工程管理制度1．工程部全体员工必须把安全防火制度放在第一位，熟悉掌握防火制度，能熟练使用楼宇内配置的消防工具、用具。2．消防中央监控室，必须具备下列资料、器材及钥匙。2.1一套完整准确无任何故障之火灾预报警系统及消防联动控制系统。2.2各层消火栓布置平面图，消防器材布置平面图及消防系统图。2.3一套完整、清楚、准确之各层建筑平面图，图内应标明各防火卷闸、隔火墙、危险品仓库、防烟门、走火梯及太平门等。2.4一套完整、清楚、准确之排烟通风图。2.5一套煤气管道及阀门位置分布图。2.6消防联动控制关系。2.7手提灭火器数只，小区所有备用钥匙一套。2.8紧急情况联络表一份，应列明联系人姓名、电话、寻呼机号码等。3．设备维修工作中如需使用易燃材料，必须特别注意，小心谨慎，并须将易燃材料远离火源及热源。4．易燃易爆之材料存放，必须单设仓库，并由专人管理，随用随领，各班组不得存放易燃易爆材料。5．不得任意挪动消防设备及器材。如发现消防设备损坏或泄露，应立即报告上级人员。6．各工程人员在巡检或维修时，嗅到异味或怀疑煤气或其他可燃气体泄露时，绝对禁止使用明火、撞击火星、或使用对讲机、电话及开关等任何电器，避免发生爆炸。到达安全地后，立即报告上级人员或消防中心。7．任何人员如发现火情，须立即使用对讲机或电话通知消防中心火情发生之明确位置、火势情况、何种物品起火、以及目击者本人之动向。8．如发生火灾警报报警，全体员工必须认真处理，直至确定火情熄灭，或确认为误报为止。全体员工必须保持冷静，处理报警时不可过于张扬。9．如发生火警，工程部设备运行人员必须保证相关喷淋泵、消防泵、正压送风机及风阀、排烟风机及风阀之正常运行；配电室运行人员必须保证消防设备之供电正常，并立即通知消防中心安排消防、保安人员灭火。三、工程验收制度1．所有工程系统验收均须由发展商工程部负责及牵头。2．所有系统必须在系统正常、调试完毕的情况下，连续试运行一段时间（需根据设备情况详定），尽量检查出存在之隐患后，方可进行验收。3．在验收过程中，须以将来运行及维修为重点，进行逐项检查，如发现问题，须尽快以书面形式通报给发展商，并做出详细记录及拍照。4．所有系统之验收，必须以获得政府有关部门签发之合格证书、使用许可证书等相关文件为标准，并须以此做为验收合格之必要条件。5．必须要求发展商提供所有合同副本、技术资料、使用说明书、维修保养手册、调试检测报告及竣工图纸、竣工资料等全部有关工程资料，并建立档案，以备查用。6．必须清楚了解所有工程系统及设备之保修期起止日期、保修内容以及保修责任人及其联系方式，并制订承建商、供货商保修联系表备查。7．必须收齐所有由发展商、承建商、供货商等提供之备品、备件及专用工具等，清点入库，妥为保管并做出详细清单。四、设备维修制度1．预防性维护保养1.1所有设备必须根据维修保养手册及相关规程，进行定期检修及保养，并制订相应年度、季度、月度保养计划及保养项目。1.2相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目，以便尽可能延长系统设备正常使用之寿命，并减少紧急维修之机会。1.3保养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实，并须由工程维修部经理建立设备维修档案，以便分析故障原因，确定责任。1.4各系统之维护保养计划及保养检修项目之制订由工程部经理负责，并提交总经理审阅；保养检修及更换零配件之记录由维修人员负责，并提交工程部经理审阅。1.5进行正常系统维修保养及检修时，如对客户使用产生影响，必须提前三天通知管业部，由管业部发出通告，确定检修起止日期及时间（须尽可能减少对客户之影响范围），以便使受影响之客户做好充分准备。2．紧急维修2.1必须进行紧急维修时，须立即通知工程部经理，安排有关人员立即赴现场检查情况，并按实际情况进行处理。2.2如因紧急维修，必须对客户使用产生影响时，须立即通知管业部，并由管业部向受影响之客户发出紧急通告，同时，需考虑尽量减少影响范围。2.3如发生故障之设备在保修期内，应做出适当之应急处理，以尽量减少对客户之影响，并立即通知有关供应商之保修负责人。2.4紧急维修结束后，须由维修人员填写维修记录及更换零配件记录，并以书面形式将故障原因、处理方法、更换零配件之名称、规格及数量、品牌等、处理结果、故障发生时间、恢复正常时间等向工程部经理审阅。2.5维修完毕后，维修部员工应针对维修项目在一周内安排回访。3．设备的更新及系统改造3.1出于技术更新、提高效率、安全运行、减少污染及降低能耗等方面考虑，工程部有责任提高对现有设备做出更新或改造之建议。3.2设备更新及改造建议，必须向物业总经理提交可行性及经济性分析报告，并须考虑总体系统运行之安全性及可靠性。3.3由于此类工作通常没有迫切性，故须尽量安排在最有利及对客户影响最小之时间进行。五、设备正常维修程序维修人员制订保养计划、检修项目及相应表格工程部经理审批影响客户确定时间安排执行时间确定客户影响提前三天通知管业部执行并填写相关记录维修完毕，恢复运行填写相关记录工程部经理审阅设备紧急抢修程序通知电话或书面工程部经理安排人员现场检查根据现场情况安排抢修工作核实因紧急抢修所需关闭之系统或设备及其影响范围，确定抢修完成时间抢修完成，系统恢复运行管理部管理部发出系统恢复运行通告管理部向受影响客户发出紧急通告六、交接班制度1．接班人员须提前10分钟到达岗位，做好接班准备工作，更换工服。2．接班人员接班时必须检查以下工作：2.1查看上一班运行记录是否真实可靠，听取上一班值班人员运行情况介绍，交接设备运行记录表。2.2查看上一班巡检记录表，听取上一班值班人员巡检情况介绍，交接系统设备巡检记录表。2.3检查所辖设备之运行情况是否良好，是否与运行记录、巡检记录相符，如有不符，应记入备注栏，并应要求上一班值班人员签字。2.4检查仪表及公用工具是否有缺、损，是否清洁，并按原位整齐摆放，如有问题，应要求上一班值班人员进行整理，如有丢失，应记入交接班记录备注栏，并由上一班人员签字。2.5查看交接班记录中是否有发布之特别任务或安排，并在交接班记录上签字。3．交班人员在下列情况时不得交班离岗：3.1接班人员未到岗时，应通知工程维修部经理，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。3.2接班人员有醉酒现象或其他原因造成精神状态不良时，应通知工程维修部经理，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。3.3所辖设备有故障，影响系统正常运行时，交班人员须加班与接班人员共同排除故障后，方可进行交接班，此时，接班人员必须协助交班人员排除故障。3.4交接班人员对所辖值班范围之清洁卫生未做清理时，接班人员应要求交班人员做好清洁工作后，方可进行交接班。七、值班制度1．值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗、串岗。2．值班电话为工作电话，不得长时间占用电话聊天，不得打私人电话。3．每班必须按规定时间及范围巡检所辖设备，做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，并认真填写设备运行及巡检记录，及时发现并处理设备隐患。4．须按计划及工程维修部经理之安排做好设备日常保养和维修。如有较大故障，值班人员无力处理时，应立即报告工程维修部经理。5．值班人员用餐时，必须轮换进行，必须保持值班室内有人值班。6．值班人员必须每班打扫值班范围内之卫生，每班两次，清洁地面、窗台、门窗、设备表面等所有产生积尘之处，随时保持值班范围内之清洁卫生。八、报告制度1．各系统操作运行人员在下列情况下须在运行记录或交接班记录中书面报告工程维修部经理：1.1所辖设备非正常操作的开停及开停时间。1.2所辖设备除正常操作外的调整。1.3所辖设备发生故障或停台检修。1.4零部件更新、代换、或加工修理。1.5运行人员短时间离岗，须报告离岗时间及去向。1.6运行人员请假、换班、加班、倒休等。2．各系统维修人员在下列情况下须以书面形式报告工程维修部经理：2.1执行维修保养计划时，发现设备存在重大故障隐患。2.2重要零部件的更换、代替或加工修理。2.3系统巡检时发现的隐患或故障，必须在巡检记录之备注栏中加以说明。2.4维修人员请假、加班、倒休等。3．在下列情况下必须书面报告工程维修部经理：3.1重点设备除正常操作外的调整。3.2变更运行方式。3.3主要设备发生故障或停台检修。3.4系统故障或正常检修。3.5零部件更新、改造、或加工修理。3.6领用工具、备件、材料、文具及劳保用品。3.7加班、换班、倒休、病假、事假等。3.8须与外部门、外单位联系。4．工作人员在下列情况下必须以书面形式报告工程部经理并向总经理汇报：4.1重点设备发生故障或停台检修。4.2因正常检修必须停止系统正常运行而影响客户使用。4.3应急抢修及正常检修后的维修总结。4.4系统运行方式有较大改变。4.5影响本物业运行（如停电、停水、停空调、停电话等）之任何施工及检修。4.6重要设备主要零部件的更新、代换或加工维修。4.7系统及设备的技术改造、移位安装、增改工程及外部施工。4.8人员调度及班组重大组织结构调整。4.9所属人员请假、换班、倒休、加班等。4.10对外部门、外单位联系、协调。4.11领用工具、备件、材料、文具及劳保用品等。4.12维修保养计划及工作计划的变更或调整。4.13每周工作小结及月度工作报告。5．除以上各项外，所有有关工作事项必须口头汇报上级人员。遇有紧急事件发生或发现重大故障及隐患，可以越级汇报。九、工具管理制度1．本部工具分为公用工具、各专业自用工具及个人工具三部分，公用工具归库管员负责保管及借出，专业自用工具由工程维修部经理负责保管及使用，个人工具由个人自行保管及使用。2．所有工具保管人必须认真负责并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必须定期检修并保养所属工具，每月一次，以保证各类机具的正常使用。3．工具保管人必须认真建立工具台帐，做到工具与