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如何才能做到不中招呢？首先就是要了解房产中介的工作性质。房地产中介为消费市场提供了房地产评估、经纪、咨询等服务。它最大的优势就是掌握大量房源信息，以及能够招揽到更多的购房者，同时由于熟悉房产交易流程，可以帮助买卖双方解决诸多实际问题，因而房产中介可以说是交易的“润滑剂”。然而与此同时，购房者却要时刻保持清醒，不能偏听偏信。为了自身利益，房产中介在传递信息过程中，肯定会有所取舍，尽可能保留对自己有用的信息，而屏蔽掉对交易毫无帮助的部分。但这样却不利于买卖双方做出理性的判断，很多时候甚至会发生误导。作为购房者应对房产中介行业有所了解，比如二手房常规买卖流程等，其中，更为主要的是要了解一些行业“潜规则”。在此，本刊特地遴选出10大典型案例，比如房产中介如何吃差价，如何通过别的方式来掩饰房子的缺陷，以及怎样利用手段来控制买卖双方等等。本刊所列举的10大秘密，基本涉及到了中介服务流程中一些关键环节，比如看房、撮合交易等等。当然，这10大典型秘密并不能完全囊括所有，因此我们还在最后一篇文章中列举了更多的违规手段。但即便如此，我们所揭露出来的，仍然可能只是行业中的冰山一角。需要说明的是，我们并不是想要妖魔化这个行业，而且我们也欣喜地看到了来自行业内部的种种努力，比如有些中介公司对违规操作“零容忍”等。但是，由于这个进程有些缓慢，因此本刊也希望通过此举来推动一下，以加快行业规范的步伐。壹介绍避重就轻案例“什么叫满嘴跑火车，跟房产中介接触一段时间，你就会发现他们说的话就是如此。”跟房产中介打了一个多月的交道之后，周先生深有感触地说。考虑到日后要把小孩子送到好一点的学校就读，周先生打算先买好房子，以便及早把户口迁过去。选好学校之后，紧接着就把自己的需求告诉了附近的中介，让他们帮忙找一套合适的房子。很快就有中介来电称，已经找到合适他的房源。对方表示，旁边就是市场，非常繁华。看房时，中介还煞有介事地带着他在四周转了一圈，附近学校、公园、超市等等一应俱全，的确如中介所说，是个成熟的生活社区。然而入住之后周先生却发现，靠近市场并没有他想象的那么美好，每到夜市开张，高分贝的喧闹声便会让周先生心神不宁，呛人的烟气四处飘散让他根本没法开窗透气。而这些，看房的时候中介只字未提。住在这样的房子里面，周先生心里有些窝火。凑巧有一天，中介又打电话过来了，只听他带着十分愧疚的语气表示，上次推荐的房子确实不怎么样，不过现在找到了一套真正符合他心意的房子，问周先生愿不愿意把房子卖了再买一套。听到这话，周先生哭笑不得。分析房产中介在介绍时，一般只会“捡好听的说”。总结中介的做法，主要不外乎三种方式：第一种是报喜不报忧，即把一些不好的信息故意隐瞒不说，而买家听到的都是优点。比如南京近日就曾有购房者把中介告上法庭，原因是自己所购的婚房内发生过凶杀案，而中介却并未尽到如实告知义务。其实这种方式为房产中介所广泛使用。第二种就是有意识忽略缺点，却把优点无限放大。有朋友告诉记者，自己在买房的时候就曾碰到过类似的情形，中介当时介绍说，他所看重的地方，日后肯定会通地铁。这位中介说得虽然没错，但利好兑现的时候，却距离买房时间已经过去了6年之久。强调优点并将其放大，主要是为了让买家只看到优点，而忽略缺点。更有甚者，房产中介甚至会换种说法，把缺点说成优点。比如上述案例中，明明朝向为西面，但中介却说成“可以欣赏落日余晖”。再比如把靠近喧闹的高架说成交通便利，把地处偏僻区域说成远离喧嚣，把价格贵的说成物有所值，等等。通过这种变通的说法，让缺点变得不那么让人无法接受。点评房产中介的主要职能为居间，其只有在撮合成交之后才能取得报酬，因此他们其实还要做一份重要的工作，就是努力把房源推销出去。而作为一般的购房者，有谁愿意购买一套存在瑕疵的住房呢？为了增加成功的概率，中介便不会主动暴露房子的缺陷，除非是购房者自己看出来，这对购房者来说是不公平的。对于房屋自身存在的一些缺陷，中介应该有所了解，并如实告知，让购房者自己作出决定。贰装修房屋另有隐情案例准备结束单身生活的小林已经看了不少房子，由于资金有限，因此之前中介推荐的房子要么太小，要么太旧，一时间居然难以找到合适的房源。直到有一天，某中介公司的业务员带着非常兴奋的语气给他打来电话说：“我们这里刚刚有人挂了一套房子，已经装修过了，价钱也不是很贵，你快点过来看房吧。”求房心切的小林下班后马上与太太一起去看房，房间内家具、家电有八成新，而且室内被整饬一新，清新淡雅的风格，颇有情调。尤其是卧室贴上了全新的粉红色壁纸，在灯光的衬托之下，室内弥漫着一股不浓不淡恰到好处的香水味，氛围浪漫温柔之极。中介主动解释说，房东准备把房子装修好了之后自己住，但女儿出嫁之后全家人要住在一起，因此打算把房子卖掉，为女儿买大房子筹集一些钱。这让林先生欣喜不已，真的以为自己撞了大运，于是毫不犹豫地当场拍板买了下来。买房过程非常顺利，两个月之后就搬了进去。住进去没多久，卧室里隐隐约约散发出一股淡淡的霉味，起初并没有在意，后来越来越浓，他赶紧找来懂装修的朋友帮忙查找原因，原来是与卧室仅一墙之隔的卫生间防水有问题。当他再次回头找中介的时候，对方却故作无辜状，说：“我哪里知道房子还有这毛病。”分析买房之前先装修，除了提高“卖相”之外，另外一个目的极有可能是为了掩盖瑕疵。也许会有人心存疑问，卖房之前为什么还要搭上一笔不菲的装修费。因为装修一次，少则三五万元，多则十几万元，这岂不是很不合算？有这样的想法并不让人奇怪，这种反常的做法的确让人怀疑。兵家有言，“将欲取之，必先予之”，意思是说，如果想要获取它，不妨先给予对方。不少房产中介深谙此道，明白通过预先给购房者一点好处，可以换得更多的收益。如一套市场价为120万元的老工房，如果房内装修太破旧，购房者的心理价位只能给到115万元甚至更低。而花费3万元进行一次简单装修，以市场价出售几乎不会有什么障碍。因此中介有时候会建议房东如此操作，尤其是对一些长时间挂牌而无人问津的老房子，通过此举可立即得到改善。这样操作原本无可厚非，但有些“歪嘴和尚”却专门把经往歪里念，一些原本存在瑕疵的房子，比如因为渗水而出现霉斑，就会通过粉刷墙体的方式来掩盖墙体开裂、楼顶裂缝等毛病。点评当然，并不是所有经过装修之后再出售的二手房都存在瑕疵，但不可否认的是，通过装修来掩饰瑕疵的现象也并非不存在。因此购房者碰到这种情况之后，必须多一个心眼。除了向中介了解房东装修房子的目的，同时还要找机会亲自当面向房东了解装修的原因。如有必要，还要房东做出保证，诸如房顶漏水、卫生间防水等不存在问题等，这样才能做到万无一失。当然，如果有条件，还可以带上在装修方面懂行的朋友一起去看房，帮忙把把关。叁看房次序暗藏玄机案例文先生至今仍感到不解，当初自己怎么就看上了那套房子，并差点买下来了呢？文先生想改善居住条件，因此在出售旧房的同时，也开始着手寻找新房。某中介公司业务员表现得非常专业，很快就取得了文先生的信任，并经常为他出谋划策。于是自然而然地，文先生经常会应邀去看房。在这位业务员最先带看的房源中，要么房型有问题，要么楼层不佳，反正都不能让他满意。有了这样三四次经历之后，该业务员突然表示，已经帮他找到了合适的房子。文先生前往看过之后发现确实如此，房型布局合理了许多，内部装修虽然有些陈旧，但并不过时，是他看过的所有房型中最为满意的一套，于是不免有些动心。不过当他与妻子一起再次看房后，却发现自己第一次有些粗心大意了。妻子发现，这套房子的卫生间为暗间，只有一个小小的通风处，通风状况不佳，气味难以散发；同时两个卧室正对门，私密性存在缺陷。分析难道是文先生看不到这些缺点吗？并非如此！让他一时间失去应有的判断力是有原因的，这其中与中介的推销手法有着极大的关系。道行深一点的中介懂得如何提高推荐的成功把握，尤其是准备实施“精准打击”的时候，会更加注重推销方式。在全面了解并掌握客户的具体需求之后，恰好自己手头有类似的房源，但可能在某些方面与客户的要求有些差距，这时，有经验的中介业务员一般不会贸然带客户急于去看这套房，因为他们心里清楚，如果贸然行事，极有可能无法取得自己想要的结果。这时候业务员会采取迂回战术，对看房次序作出很有针对性的安排。通常的做法是把公司内部被他们自己称之为“垃圾房”的积压房源拿出来，带着客户逐一察看。当然，这类房源的缺陷非常明显，要么因为靠近马路饱受噪音侵扰，要么房型布局极不合理等。对于这类房源，业务员也能给出比较合理的评价，基本认同客户提出的各种看法，有时候甚至还会主动“爆料”，指出客户没有看到的缺点。对于业务员如此种种的做法，会加深客户对业务员的好感。但就在客户认为业务员真正是在替自己着想而心存感激的时候，眼见时机已到，他们会不动声色地拿出事先准备好的房源。正是因为前面做足了铺垫，当客户看到这套住房的时候，会突然产生莫名的好感，因此极易作出购买的决定。点评如何避免在买房过程中被房产中介牵着鼻子走？购房者事先一定要做好规划，即对自己所要购买的住宅有个清晰的认识，比如购房预算、面积、位置、楼层、住房新旧程度等等，可以先拟定一个标准，这样有助于自己挑选到符合条件的住房。而一旦中介在尝试通过一些手段来改变自己的看法时，也会因为“心里有数”而做到不为所动。当然，作为购房者，也应该了解中介的迂回战术，当他们在不断让自己去看一些缺陷明显的房源之后，再突然推出一套不错的房子时，就要当心了。肆“到手价”买家要当心案例毕业之后留在上海发展的“新上海人”小陈准备买一套小房子自住。考虑到自己的承受能力，同时也要方便上下班，他把外环线附近的地铁房列为首要目标。经过一番考察，看中了两套类似老工房的房源，面积都在60平方米左右，区别在于其中一套挂牌价为125万元，而另外一套则为129万元。虽然没有指望能够捡漏，但小陈还是心仪实惠一点的房子，于是他选中了报价125万元的房源。于是在中介的安排下，小陈带上两万元的现金，准备交付定金。在等房东前来收钱的过程中，业务员告诉他，房东约定的是“到手价”，即税费全部由买家承担。业务员同时告诉他，目前绝大多数房东都采用这种方式挂牌，即使不这样，也会把税费计算在房价中转嫁给买方。小陈询问了另外一套挂牌价为129万元的情况，却发现这套房子已满5年，不必承担营业税和个税，于是他粗略估算了一下，购买后者其总价款还要低一些，于是他当即表示购买另外一套。分析从表面上看，购房时间是否已满5年，与购房者之间并无直接关系。因为即使未满5年，也是由房东来承担房产营业税和二手房买卖个人所得税。但由于“到手价”的出现，这种关系完全发生逆转。所谓“到手价”，就是指不包括交易中产生的各项税费及中介费的卖方净到手价。在这种情况下，由买方来承担本应由卖方支付的各项税费及中介费。简而言之，到手价就是在交易完成后，卖方所能得到的全部款项。这样看来，如果约定的是“到手价”，那么，买方的购房支出就要包括合同成交价、买方承担的各项税费、卖方承担的各项税费、买方承担的中介费、卖方承担的中介费。在当前市场，由于房价并不上涨，因此有很多房东都与中介约定“到手价”方式。由此看来，在报价相同的情况下，购房时间是否超过5年，对买方的购房支出会产生巨大影响。如果未满5年，根据当前相关政策规定，需要承担相当于总价6.5%左右的房产营业税和二手房个税，以上文中报价125万元的物业来计算，这两项税费开支共81250元。如果再考虑双方的中介费（买卖各1%）以及契税（房价的1%），购房总价款达近137万元左右。但如果购买报价为129万元的房子，不必缴纳房产营业税和二手房个税，仅中介费和契税，总价款约134万元左右。两厢对比，买后者更合算。点评目前到手价形式非常普遍，几乎所有的挂牌价都是如此。因此对买方来说，对房产中介公司计算出来的税款一定不能偏听偏信，最好查阅一下相关规定，再到房地产交易中心去了解一下，把计税依据和计算比例弄清楚，同时了解哪些税费需要支付，哪些已经免除，以免在过户交税时与自己的预期不一致。同时，为避免产生歧义，应当在合同中对“到手价”不包括哪些费用作明确限定，并详细写明，以免产生不必要的纠纷。另外，在选择房源时，面对两种报价不同的房源，可