北京城市轨道交通商业模式分析

建筑设计周课程论文~1~北京市城市轨道交通商业模式分析摘要：北京市城市轨道交通的发展不仅仅为人们出行带来了极大的方便，也为城市的发展注入了新的动力。在这一过程中，催生出了一套和城市轨道交通相适应的商业模式，此次以实地调研北京的几处城市轨道交通和商业相结合的范例，并结合商业规模、商业业态规划、商业与建筑空间和周围环境之间的关系、消费人群的行为特征、商业组织的异同等方面，分析总结出城市轨道交通和商业运营模式之间的一些规律，服务于日后的建筑实践。关键词：城市轨道交通特点、商业经营模式、消费人群、商业组织方式一、国贸地铁站周边商业模式国贸地铁站位于地铁一号线，地处朝阳区城市CBD中心区，周边主要的商业建筑有建外SOHO、国贸商城、中国大饭店、国贸饭店、北京银泰中心等；商业规模较大，主要是以大型的商城、购物中心为主，同时也有地铁出口处的少量店铺。地铁站由于其自身的特点，为了进出人员的方便，辐射更多方向的客流，都是至少两个以上的进出口；并且由于地铁站在地下较深的位置，所以有着较长的进出口通到，到达地面的距离也较大，这就使较大的商业空间有待开发，国贸地铁站就有着临着进出口通到的店面，这也是地铁商业安排的独特性之一—充分利用地下空间和进出口通到人流量大的商业资源。（图1-1）国贸地铁站附近的商业建筑主要是以大型的购物中心为主，例如建外SOHO等（图1-2），所以商业的经营模式主要也是大型的集中购物商场，并且地处CBD中心区，周边主要是经贸类的办公大厦或者高档的大饭店，道路规划制度过于巨大，不适合人的步行尺度，所以鲜有临街小店或者步行街。例如建外SOHO这样的大型购物中心、写字楼和周边的高楼大厦在建准尺度上是统一的，都保持了巨大的体量和高端的标志。国贸周边商业的消费人群主要是有着不错收入的在此工作的白领或者高管，他们一般对消费档次有较高的需求，所以商业业态类型上主要是高端品牌为主，主要分布在高档商场内。小结：国贸地铁站周边商业模式是以地上集中式大型购物中心为主，地下地铁进出口处的临街店面为辅的。地上各个商场受困于距离较远并且道路尺度规划大，显得相对独立，商业档次高，服务于较高收人群。国贸地区高端的定位和尺度较大的城市、道路设计直接决定了其商业规模和运营模式，而地铁站内的临街店面只能说是一种商业资源的利用和补充，不能对整体商业的规模、业态类型和组织布局长生根本性的影响。图1-1图1-2建筑设计周课程论文~2~上图为SU建模出的国贸地铁站周边的商业模式体量示意图（体块非实际建筑），表示主要是大体量的购物中心为主，体量巨大，相对独立，缺乏小的店面或者步行街，不适合步行的尺度，蓝色体块为地体站的位置。二、西单地铁站周边商业模式西单地铁站位于一号线和四号线，是天安门西边的较近的商业娱乐购物中心，位于市中心处。西单地铁站由于是四号线和一号线的交汇处，其分为一号线和四号线两组出口。地铁站的出口和西单购物区的整体规划相结合，地铁站的出入口主要位于整个购物区南侧的西单文化广场的地下部分，地下部分也充分利用了地下空间和进出通到人流大的商业潜力，开发了地下购物广场——77thstreet购物中心（图2-1），整个地下购物中心规模中等，基础设施完善，共有地下五层。西单购物区在整体规划时就在整体的最南端临着西长安街处的十字路口处设置了西单文化广场，地下购物广场也正是利用了这一开阔地的地下空间资源和地铁站人流大的商业价值开发的。而西单购物区地上部分的商业建筑主要是沿着西单北大街向北沿街线型布置的，主要是大型集中式的购物中心（图2-2）例如西单购物中心、大悦城、北京君太百货等。各个购物中心是相对独立但是又有过街天桥连为一体的。之所以是这样的商业经营模式主要是因为底面交通量大，道路尺度较大，但是作为商业区又要保证整体性，所以这样的环境以及建筑空间决定了其既分散独立又联系统一的商业模式。（图2-3）之所以用相互联系的大型购物中心作为建筑和商业模式的原因是市中心高额的地价必须要求较大的容积率，所以这样的地理位置不适合散布的步行购物街；并且繁忙的地上交通业不利于漫步式购物的安全性需要。还有一点是在西单购物中心周边多事一些大的机构，这些机构的建筑都是具有较大的体量，这也算是和周围环境的一种和谐，但是在北京市中心建造这么大量的大体量的建筑对北京旧城无疑是一种破坏，或者一开始西单购物中心和一些大型机构的选址规划就缺乏这方面的考虑和图2-1图2-2建筑设计周课程论文~3~认识。西单商业中心的购物人群以市区居民和中等收入者为主，年龄跨度较大，年轻人、老年人都能买到自己喜欢的物品；也会由于复杂的购物群体，西单购物中心的商业业态也比较多样，有服装、电子产品、电影院、美食街等，整体的档次以中高档品牌为主。小结：西单地铁站地下购物广场是对地下空间的利用和大人流量的开发，是城铁商业模式的再次体现，地上部分的商业和地铁站有着良好的协调关系，两者整体规划是忽悠考虑的。如上图所示是西单购物中心的体量示意图，通过天桥（橙色表示）将各个大型购物中心联系成整体，地铁入口（蓝色表示）位于西单购物中心文化广场的下方，并在地铁进出口处修建了地下购物中心，充分利用地下空间，和地铁站的特点相结合。三、动物园地铁站周边商业模式动物园地铁站位于地铁四号线，不仅承担着去往动物园地铁站的游客，还承担着去往动物园服装批发市场的大量顾客和生意人；同时动物园还是一个较大的公交枢纽，所以动物园地铁站的规模是很大的。由于动物园地铁站较大的规模，所以有着较大地下空间；较大的人流量和消费群体组成的多样是这里有着很大的地下空间以及巨大的商业潜力，而这两点正是城铁用于商业用途的两个关键因素。所以，动物园地铁站有着北京市较大的地下商场——元沃天地，元沃天地是一家专业从事地下商业街的机构。动物园地铁站最大的特点就是出了地铁直接就是大型的地下商场，这点是其他的地铁站不具备的（图3-1）。地下商场以散铺的形式，其中主要是以小物件、小食品为主。对于地上的商业建筑则是几个大型的批发市场较为集中的分布在一个区域内，例如金凯立德、世纪天乐服装市图2-3图3-1建筑设计周课程论文~4~场等，这些建筑规模都较大，但是风格都比较老旧，环境也是比较混乱（图3-2）。动物园付账批发市场以及地下商场都是销售中低档、价位低的商品为主，不仅仅针对散客，还是北京廉价衣物的批发店之一，所以其针对的消费群体也是城市中的低收入者或者是暂时无收入的学生，当然还有服装批发的生意人，总体上以年轻人为主，购买力不是很高，往往是抱着淘一淘的心态在购物。顾客可以从地铁出来直接在地下商场购物，这属于对地下空间的商业开发，也能到地面上的几个服装市场购物，市场布置较为集中，顾客可以依次购物。同时较大的客流，拥挤的建筑空间和较低的消费能力催生了很多路边摊贩，导致整体室外环境比较混杂。小结：动物园地铁站周边的商业模式最能体现对地下空间和大人流量的商业利用，最能体现地铁周边商业安排的独特性，但是由于其商业建筑缺乏整体的规划和综合环境的治理，现在看上去像是一个大的市场。上图为动物园地铁站地上商业建筑的体块关系示意图，各个服装批发中心集中地布置在一起，地铁站进出口横跨马路，辐射动物园和服装批发市场的客流，开洞处代表公交枢纽，客流经常从中穿过，客流能从服装市场直接进入地铁中。四、五道口地铁站周边商业模式五道口地铁站位于十三号线，十三号线属于轻轨线路，整体都是在地面以上运行，所以五道口地铁站也是在地面以上，所以就没有地下空间可供开发。五道口地铁站整体上呈现一南北走向的带型形态，横跨的城府路两侧，地铁站的出入口也自然在道路两侧。五道口地铁站虽然没有地下空间可以挖掘，但是其周边有着极其丰富的人员组成，首先是五道口地铁站辐射着周边多所高校，例如清华、北语、地大、矿大、林大，并且其南侧图3-2图4-1建筑设计周课程论文~5~和北侧有居住小区，例如华清嘉园，西侧有清华科技园，有大量的白领在此处工作。可以说五道口是一个人员组成十分多样的区域，也是北京几个重要的点之一。由于此处的人员组成比较多样，有学生、白领、小区居民、留学人员、科研人员，所以此处的商业业态也是很丰富的，有大量以学生为主要顾客的餐厅、服装店、眼镜店、文具店等，有为小区居民提供便利的超市、有留学人员喜好的酒吧，有商务会所，有各个教育机构的学校等等。这么多样的消费群体注定商业模式不是单一的。所以五道口地区有大型的商场，例如五道口购物中心（图4-1），有沿着成府路的各种沿街小店（图4-2），有大型超市,例如华联和卜蜂莲花等，有在清华科技园的高档餐厅和咖啡厅，有美食城、电影院、宾馆等。集中式的大型购物中心和步行街融合在天一起，优雅的咖啡厅和喧闹的酒吧有时毗邻，而一座现代的大厦边上也许是一个坡屋顶的仿中式的宾馆。这所有看似复杂对立的情况都名正言顺地发生在五道口，这也许就是五道口的文化，这就是舞蹈口的魅力。丰富多样的商业模式融合在一起，满足着不同消费群体的需求，也许她看上去有些杂乱，但是这又算的了什么，因为在这里人们能找到一种感觉叫做——生活。小结：五道口地铁站周边的商业呈现出一种多样的姿态，主要还是其地区有着多样的消费群体，并且不同历史时期、不同人群喜好的商业形式都名正言顺地存在着，这就是五道口的包容性，也是她的精神所在。五道口的商业模式看上去复杂、零碎，但是换个角度讲则是较多的层次，这也是其成功的重要原因，如果能够将强其基础环境的治理和建设，五道口会更加适宜品位生活。上图所示为五道口地铁站周边的商业模式的体块示意图，主要是为了反映五道口地铁站周边的商业模式是多样的并且相融在一起的，满足不同的消费群体的需求，充满生活的气息。五、大屯路东地铁站周边商业模式大屯路东地铁站位于五号线，也是一处轻轨为主的运营线路，周边多事最近几年开发的住宅区、会所和企业大厦。图4-2建筑设计周课程论文~6~紧挨着大屯东地铁站有一座正在修建的商业建筑——金源广场（图5-1），这是一座集中式为主的大型购物娱乐中心，规模较大，主要是满足周边的小区住户和工作人员，虽未建成，但是从其金黄的立面不难推断出其中高档的定位，并且周围主要是高档的小区。所以这里的消费群体有着可观的收入，所以中高档的定位不难理解。建筑集中式的空间形式主要是用地规模的限制和容积率的考量，其选址也是抓住了地铁站人流量较大的特点，充分发挥地块的商业潜质，这样的体块也容易和周围的建筑体块相融合，如果建成步行街的话则会受到周围建筑的压迫。小结：金源广场时北京快速发展的一个代表，随着北京大修城市轨道交通，随之也带动了更大规模的开发，这这种情况下规划者往往会在城铁站的进出口新建新的商业建筑以利于大人流量的商业优势。上图所示为大屯路东地铁站边的金源广场购物中心，它代表的是新建的城铁边商业模式，是快速发展过程中的产物，是伴随着地铁发展过程中对地铁商业价值的开发。六、奥林匹克森林公园地铁站周边商业奥林匹克森林公园位于地铁八号线上，是新近投入运行的地铁线路。北京奥运会后比赛场馆和周围场地的利用和开发一直是人们很关注的问题，而在这些建筑中鸟巢、水立方一直被用作演唱会和比赛场地，国家会议中心则是承办大型的会议，而整个奥林匹克公园则成为了各地游客必须餐馆的旅游目的地。由中建院设计的七个院子下沉广场自一开始就定义为商业购物的用途，并通过颇具中国特色的设计体现中华文化。新奥购物中心（图6-1）就是其商业开发的体现。奥林匹克森林公园地铁站规模不是很大，直接通到新奥购物中心内部，出了地铁站就直接可以看见商业的店铺（图6-2），可以这也是充分利用地铁人流量图5-1图6-1建筑设计周课程论文~7~大的商业优势，试想如果地铁设在公园的其他区域，则对于该购物中心将是一个很大的人气损失。新奥购物中心呈两条带状分布于中心庭院的东西两侧，主体部分都位于地下，庭院中有以中国古典乐器为题材的景观，体现北京奥运会时期对外展示中国文化的要求，而这样的购物环境是不多见的，往往商业建筑都是娱乐和时代气息浓厚的，而下沉购物庭院的设计可以说是一种关于中国文化和商业开发相结合的一种尝试，这种尝试不同于前门商业街的项目，那是以仿古建筑营造历史的商业氛围，而新奥购物中心则是攫取中国文化的元