白银铜城集团商业管理有限责任公司资产评估说明

白银铜城商厦（集团）股份有限公司长期投资白银铜城集团商业管理有限公司评估技术说明白银铜城商厦（集团）股份有限公司拟出售全部资产及负债项目长期投资单位白银铜城集团商业管理有限责任公司资产评估说明（第一册共一册）2012年9月19日白银铜城商厦（集团）股份有限公司长期投资白银铜城集团商业管理有限公司评估技术说明中天和资产评估有限公司电话：[phone]传真：[phone]-80301目录第一部分关于评估说明使用范围的声明.................................1第二部分被评估单位的概况..........................................2第三部分评估对象与评估范围及资产核实情况说明......................5第四部分评估技术说明..............................................9第一节流动资产评估技术说明......................................9第二节机器设备评估技术说明.....................................15第三节房屋建（构）筑物评估技术说明.............................27第四节土地使用权评估技术说明...................................39第五节房屋收益法评估技术说明...................................46第六节流动负债评估技术说明.....................................49第五部分收益法评估说明...........................................52第一节收益法评估对象...........................................52第二节收益法的应用前提及选择的理由.............................53第三节行业状况及发展前景分析...................................58第四节铜城商业管理公司生产经营现状.............................62第五节盈利预测数据的计算过程...................................64第六部分评估结论及其分析.........................................70白银铜城商厦（集团）股份有限公司长期投资白银铜城集团商业管理有限公司评估技术说明中天和资产评估有限公司电话：[phone]传真：[phone]-80301第一部分关于评估说明使用范围的声明评估说明供相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。白银铜城商厦（集团）股份有限公司长期投资白银铜城集团商业管理有限公司评估技术说明中天和资产评估有限公司电话：[phone]传真：[phone]-80302第二部分被评估单位的概况1．企业名称、类型与组织形式企业名称：白银铜城集团商业管理有限责任公司(以下简称“铜城商业管理公司”)注册地址：白银市白银区五一街8号法定代表人：张世田注册资本：人民币壹仟万元整实收资本：人民币壹仟万元整公司类型：一人有限责任公司成立日期：2010年1月12日注册号：620400000004150（1-1）2．企业历史沿革铜城商业管理公司前身为白银铜城商厦商贸分公司。2010年白银铜城商厦（集团）股份有限公司为优化管理体制和资源配置结构，将与商业业务直接相关的资产作为投资，设立白银铜城集团商业管理有限责任公司，原白银铜城商厦商贸分公司的权利、义务由新设立的商业管理有限责任公司继承。目前，铜城商业管理公司的实际经营业务为场地租赁、商业管理。3．经营业务范围商业管理；建筑材料（不含木材）、五金交电、金属材料、化工产品（不含危险品）、普通机械、汽车配件、日用百货、服装鞋帽、针纺织品、办公用品、装潢材料、劳保用皮、钟表眼镜、黄金首饰、文体用品、电脑耗材、通讯器材、家俱、工业美术品、计算机及其辅助设备（涉及安全信息产品除外）批发零售，场地租赁；预包装食品、散包装食品、乳制品（含婴幼儿配方乳粉）批发零售（凭许可证有效期经营）。4.铜城商业管理公司的财务状况表和经营成果表近期财务状况及经营成果表资产负债表白银铜城商厦（集团）股份有限公司长期投资白银铜城集团商业管理有限公司评估技术说明中天和资产评估有限公司电话：[phone]传真：[phone]-80303金额单位：人民币万元项目2010年12月31日2011年12月31日2012年8月31日流动资产：货币资金58.8764.29149.32应收票据应收账款0.080.0955.18预付账款0.03162.270.01其他应收款2.695.13837.60存货22.517.0811.67流动资产合计84.18238.851,053.78非流动资产：长期股权投资固定资产4,065.963,962.753,881.68无形资产259.85251.97237.36递延所得税资产非流动资产合计4,325.814,214.724,119.04资产总计4,409.994,453.575,172.82流动负债：短期借款应付票据应付账款77.2661.0453.08预收款项34.05177.9614.38应付职工薪酬889.521,014.20840.26应交税费52.6698.40900.78应付股利其他应付款61.8859.96408.01其他流动负债3.943.766.75流动负债合计1,119.311,415.322,223.26非流动负债：长期借款其他非流动负债非流动负债合计负债合计1,119.311,415.322,223.26净资产3,290.683,038.242,949.55利润表白银铜城商厦（集团）股份有限公司长期投资白银铜城集团商业管理有限公司评估技术说明中天和资产评估有限公司电话：[phone]传真：[phone]-80304金额单位：人民币万元项目2010年度2011年度2012年1-8月一、营业收入1,140.071,570.511,204.62二、营业成本973.061,283.14859.90减：税金及附加9.5117.0620.47营业费用54.8273.3848.50管理费用315.43461.17319.04财务费用0.47-0.020.09加：公允价值变动损益加：投资收益减：资产减值损失-16.9216.5246.82三、营业利润-196.32-280.74-90.20加：营业外收入63.4128.301.51减：营业外支出2.52四、利润总额-135.43-252.44-88.69减：所得税五、净利润-135.43-252.44-88.69上述2010年度、2011年度、2012年1-8月年度数据已经中喜会计师事务所有限责任公司审计。白银铜城商厦（集团）股份有限公司长期投资白银铜城集团商业管理有限公司评估技术说明中天和资产评估有限公司电话：[phone]传真：[phone]-80305第三部分评估对象与评估范围及资产核实情况说明一、评估对象与评估范围说明（一）评估对象与评估范围内容1.评估对象为铜城商业管理公司于评估基准日的股东全部权益。2.评估范围为铜城商业管理公司整体资产，包括全部资产与负债，具体评估范围以铜城商业管理公司根据审计后的会计报表填写的资产评估申报表为准，凡列入申报表内并经核实确认为铜城商业管理公司的资产及相关负债均在本次评估范围内。评估的资产类型包括流动资产、非流动资产和流动负债。详见下表：金额单位：人民币元资产种类账面值负债种类账面值货币资金1,493,217.55短期借款应收账款551,799.36应付票据预付账款118.77应付账款530,755.99其它应收款8,375,969.48预收账款143,826.89存货116,682.90应付职工薪酬8,402,631.34流动资产合计10,537,788.06应交税费9,007,818.16其他应付款4,080,133.77固定资产38,816,823.68流动负债67,480.16无形资产2,373,559.50流动负债合计22,232,646.31非流动资产合计41,190,383.18负债合计22,232,646.31资产总计51,728,171.24净资产29,495,524.93以上数据已经中喜会计师事务所有限责任公司审计。本次评估对象、评估范围与经济行为涉及的评估对象、评估范围一致。经核实，上述评估范围内的各类资产产权均归被评估单位所有，负债客观、真实存在。评估人员对机器设备逐台逐套进行核实，了解其性能、运行状况、维修保养等情况；对房屋、土地逐栋逐项进行现场查勘，了解其结构、层高、檐高、白银铜城商厦（集团）股份有限公司长期投资白银铜城集团商业管理有限公司评估技术说明中天和资产评估有限公司电话：[phone]传真：[phone]-80306装修和土地使用现状等情况。3.委估资产权属状况（1）存货权属状况委估存货包括原材料、库存商品2类。经核实，存货有发票或合同、入库单、结算单，产权清晰无瑕疵。（2）委估房屋建筑物8项，其中部分为改建工程，建筑面积合计为15,604.18平方米。一至四层营业楼拥有房屋产权证。（3）委估机器设备共36项，为机器设备、电子设备。主要设备有合同、发票，产权清晰无瑕疵。（4）委估无形资产-土地使用权1宗，有土地使用权证，产权清晰无瑕疵。（二）实物资产的分布情况及特点纳入本次铜城商业管理公司评估范围内的实物资产包括流动资产—存货中的原材料、库存商品；固定资产中的房屋建（构）筑物、设备类资产。该部分实物资产情况如下：1.存货为原材料、库存商品存货账面价值288,599.31元，提减值准备171,916.41元，存货账面净值116,682.90元。具体情况如下：原材料主要为备品配件等，库存商品大部分都为积压已久的商品，保管情况一般，所有存货均存放在商业管理公司一至四层营业楼库房内。2.房屋建（构）筑物类资产账面原值55,944,626.83元，账面净值38,666,264.92元。主要为一至四层营业楼、四楼铝合金办公区，共8项，主要为1996年修建，部分房屋建筑物明细项为后期改建工程。截止评估基准日，商场第一层烟酒区南面位置54平方米提供给白银顺天商贸有限公司联营；商场一层，营业面积约1900平方米提供给兰州西太华工贸集团股份有限公司联营；商场第一层首饰区西面提供给白银银丽金银饰品有限公司联营；将商场第四层除手机广场及健身器材东南面的办公区以外场地约1200平方米提供给蒙玉贵联营，其他部分面积用于出租。3.设备类资产均为机器设备、电子设备。白银铜城商厦（集团）股份有限公司长期投资白银铜城集团商业管理有限公司评估技术说明中天和资产评估有限公司电话：[phone]传真：[phone]-80307账面原值1,244,876.55元，账面净值150,558.76元。主要为商场POS机、无极灯、扶手等，共33项，购置启用时间都较早，截止评估基准日，大部分电子设备已计提完折旧。企业将部分机器设备账面值并入房屋建筑物账面值中。二、资产核实情况总体说明（一）资产清查的组织安排、时间计划、实施方案评估人员按如下清查程序对评估范围内的全部资产和负债进行了清查核实：1.指导企业进行资产清理自查和准备相关评估资料我公司接受评估委托后，评估人员进驻铜城商业管理公司，指导企业财务和资产管理人员填写资产评估申报明细表及准备资产评估资料；然后由企业财务和资产管理人员对评估范围的资产和负债按资产评估申报明细表的内容进行全面清查核实，同时按评估资料