信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法

第1页共16页《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》(征求意见稿)第一条为规范信托投资公司房地产信托业务的经营行为，保障房地产信托业务各方当事人的合法权益，加强信托投资公司房地产信托业务的风险管理，促进房地产信托业务规范稳健发展，依据《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》及相关法律法规的规定，制定本办法。第二条本办法所称房地产信托业务，是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。前款所称不动产，包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。第三条信托投资公司经营房地产信托业务，应当遵守本办法的规定。未经中国银监会批准，任何单位和个人不得经营房地产信托业务。第四条信托投资公司办理房地产信托业务，应当遵循以下原则：(一)公开、公平进行；(二)有明确的投资目标、投资策略及投资风险控制措施；(三)委托商业银行担任房地产信托资金的保管人；(四)维护委托人和受益人的最大利益；(五)不得损害国家利益和社会公共利益。第2页共16页第五条房地产信托资金的运用方式：(一)用于土地收购及土地前期开发、整理；(二)投资于不动产经营企业进行商业楼房及住房开发、建造；(三)用于购买土地商业楼房或住宅并予以出租；(四)以住房抵押贷款方式运用；(五)信托文件约定以不动产为标的的其他运用方式。第六条信托投资公司运用房地产信托资金，不得有下列行为：(一)将房地产信托资金运用于非不动产；(二)将房地产信托资金投资于境外的不动产；(三)以承诺、担保等方式，使房地产信托资金就任何人的任何责任或债务承担责任；(四)与受托人的固有财产或不同委托人的信托财产进行相互交易；(五)将房地产信托资金进行使其承担无限责任的投资。第七条房地产信托资金的受托方、保管方和该信托资金的使用方不得为同一人，且相互之间不得存在关联关系。信托资金的使用方不得将信托资金投资于与该信托资金受托方存在关联关系的不动产及其经营企业。第八条经中国银监会审批，信托投资公司办理房地产信托业务时，单个集合信托计划接受的合同份数可以不受《信托投资公司资金信托管理暂行办法》第六条的限制。第3页共16页第二章经营规则第九条信托投资公司办理房地产信托业务，应当设立专门的房地产信托业务部门，并配备至少2名以上具有一定信托经验和房地产知识的专业人员。第十条信托投资公司办理房地产信托业务，必须对所涉及的不动产及其经营企业实施尽职调查。尽职调查包括但不限于以下内容：(一)对土地的整体情况进行调查分析，包括土地的性质、法律地位、测绘情况、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等；并考虑当地经济环境、土地开发状况及该土地的未来用途及有关规划等因素，对土地评估机构做出的土地估价的方法、程序进行分析比较；(二)对拟开发、建造的房地产项目进行可行性分析，严格审核项目的用途和功能是否相符，是否符合国家房地产发展总体方向，能否有效满足当地城市规划和房地产市场的需求；审核房地产项目是否具有国家相关部门的批准立项文件和会计师事务所、工程测量预算机构等专业机构出具的评估文件等；(三)对房地产信托资金使用企业或房地产项目实际管理人的基本背景、资信状况、内部控制制度与实际流程、既往的项目管理与开发经验进行评价分析;(四)了解房地产信托资金的受托方、保管方和该信托资金的使用方是否存在关联关系，房地产项目与房地产信托资金使用方是否存在关联关系;(五)通过律师事务所出具法律意见书，了解房地产信托资金使用方的有关情况，包括是否存在违法行为、项目涉及的合同是否存在潜在纠纷、项目涉及的权属证书是否存在问题等。第十一条信托投资公司依据尽职调查的结果决定办理房地产信托业务的，应当制定房地产集合信托计划和房地产信托资金管理及处分说明书，内容包括计划购买、管理或第4页共16页处分的不动产种类、地点、预定持有期间、资金来源、运用及控制和监管程序、成本回收、财务预测、预估收益率及信息披露等事项。房地产集合信托计划、房地产信托资金管理及处分说明书，应经信托投资公司决策委员会审核，其出具的审核意见书，须经决策委员会成员三分之二以上同意，并提交董事会讨论表决通过。第十二条信托投资公司办理房地产信托业务，应当依照有关法律法规和本办法的规定，制作房地产集合信托计划推介材料。信托投资公司办理信托合同份数不超过200份的房地产信托业务，应当在该房地产集合信托计划开始推介后5个工作日内报中国银监会或其派出机构备案。信托投资公司办理不受信托合同份数限制的房地产信托业务，应当遵守本办法第三章有关事先报批的规定。第十三条房地产集合信托计划推介材料应当包括如下内容：(一)房地产信托经理和管理人员符合规定的证明文件；(二)公开说明书或投资说明书；(三)信托投资公司决策委员会全体成员签署的审核意见书；(四)房地产集合信托计划；(五)房地产资金信托合同；(六)房地产信托资金管理及处分说明书，其中含独立会计师事务所依据中国注册会计师独立审计准则的要求，对财务预测及预估收益率出具的审核意见；(七)房地产信托资金管理、运用风险申明书；第5页共16页(八)信息披露力度及频率；(九)中国银监会要求的其他内容。第十四条信托投资公司在办理房地产信托业务时，应当参照中国银监会制定的房地产资金信托合同示范文本。不参照示范文本的，必须事先征得委托人同意。第十五条信托投资公司在推介房地产集合信托计划时，应向委托人进行及时的信息披露，提醒委托人在交付资金前仔细阅读《房地产集合信托计划》、《房地产信托资金管理、运用风险申明书》、《房地产资金信托合同》。委托人在阅读上述文件以后，应声明对上述文件的内容和风险具有清楚明白的理解，并申明已无异议。第十六条信托投资公司应按一个房地产集合信托计划设置一个账户的原则，为每一个房地产集合信托计划建立单独的会计账户，在保管人处开立单独的信托资金专户。第十七条信托投资公司将房地产信托资金投资于合同约定的对象前，应当将该资金存入保管人所开设的信托资金专户，任何人不得挪用。信托投资公司依合同约定需要运用房地产信托资金的，应当向保管人提供房地产资金信托合同复印件及资金用途说明，保管人据此将房地产信托资金拨付信托投资公司。第十八条具备以下条件的商业银行，可以担任房地产信托资金的保管人：(一)净资产和资本充足率符合有关规定；(二)有安全保管房地产信托资金的条件；(三)具有熟悉信托业务和账户管理知识的专业人员；(四)具有相应的房地产信托资金账户管理信息系统；(五)有符合要求的营业场所、安全防范设施和与房地产信托业务有关的其他设施；第6页共16页(六)有完善的法人治理结构、内控机制和风险控制制度；(七)中国银监会规定的其他条件。第十九条房地产信托资金的保管人，应当履行下列职责：(一)建立房地产信托资金账户和受益人账户；(二)记录房地产信托资金投资收益；(三)监督信托投资公司依合同约定运用房地产信托资金；(四)依信托投资公司根据信托合同确定的方案分配信托收益；(五)合同约定的其他职责。第二十条保管人应当每年至少一次向中国银监会或其派出机构报告以下内容：(一)担任保管人的情况；(二)信托投资公司运用房地产信托资金的时间、数额和用途说明；(三)在信托投资公司运用房地产信托资金过程中发现的重大可疑事项和风险事项。第二十一条信托投资公司办理房地产信托业务时，涉及的不动产经营企业应具备下列条件：(一)有国家认可的执业资格；(二)注册资本不少于1000万人民币；(三)具有完善的法人治理结构；第7页共16页(四)具备足够的人力、组织及技术资源，其中至少有2人在房地产投资管理方面具备5年以上可追溯的记录；(五)中国银监会要求的其他条件。第二十二条信托投资公司应至少每半年对房地产集合信托计划的信托财产评审一次，并按规定向委托人、受益人和中国银监会或其派出机构披露。信托投资公司在必要时或依房地产资金信托合同的约定，可委托与其不存在关联关系的专业估价机构或专家出具相关估价报告书或意见，作为评审信托财产的参考。第二十三条信托投资公司运用房地产信托资金进行人民币3000万元以上的不动产交易前，应事先请具有相应资质的专业房地产估价机构出具估价报告书。第二十四条信托投资公司委托专业房地产估价机构出具估价报告书时，应遵守下列规定：(一)单个项目交易金额在1亿元人民币以上者，应由二家以上专业估价机构进行估价。如果专业估价机构在同一时日价格估计差异达百分之二十以上，信托投资公司应按照审慎原则确定价格，并在信息披露中说明理由；(二)房地产资金信托合同签订前的房地产估价，其价格日期与合同签订日期不得超过六个月；(三)专业估价机构及其估价人员应与信托当事人无利害关系。第二十五条信托投资公司运用房地产信托资金，应依据可行性研究报告和房地产资金信托合同作出投资分析报告，以此作出投资决定和交付执行，执行时应作出投资决定纪录和执行纪录，并定期向董事会提交书面报告。第8页共16页前项投资分析报告应记载分析基础、根据及建议；投资决定纪录应记载投资标的的种类、数量及时机；执行纪录应记载实际投资或交易标的的种类、数量、价格及时间，并说明投资或交易差异原因。第二十六条信托投资公司运用房地产信托资金，必须与房地产资金信托合同确定的投资目标及投资策略相一致。当房地产集合信托计划明示用于某一个或某一组房地产项目时，必须将该信托计划90%以上资金用于该计划指定的房地产项目。第二十七条信托投资公司因房地产信托资金的管理运用、处分或者其他情形而取得的财产或财产权利，属于信托财产；信托投资公司不得以任何名义将其归入固有财产，不得将其与固有财产混同、混用或相互抵销。第二十八条信托投资公司投资房地产信托资金后产生的回流资金，如果房地产资金信托合同没有约定新的运用计划的，必须将该回流资金存入信托资金专户，任何人不得挪用。第二十九条信托投资公司、保管人从信托收益中收取管理费。信托投资公司收取信托收益的15%作为管理费，保管人收取信托收益的5%作为保管费。当房地产信托资金未能实现收益时，信托投资公司和保管人不得收取管理费或保管费。第三十条房地产集合信托计划结束的，信托投资公司应将信托财产扣除有关费用和税费后，依法通过保管人向受益人进行分配。第三章监督管理第三十一条信托投资公司开办不受信托合同份数限制的房地产信托业务，应事先取得中国银监会的业务许可，并具备下列条件：第9页共16页(一)公司提足各项准备金后，净资产不低于人民币5亿元；(二)从事信托业务的员工占员工总数的三分之二以上，其中具有房地产专业知识和背景的信托经理不少于4人；(三)具备完善的公司治理结构、房地产信托业务操作流程、风险控制机制和风险管理信息系统，且执行良好；(四)董事会应设立独立的风险控制委员会、包括有外部人士参加并由外部人士担任主席的审计委员会;(五)过去两年连续盈利且信托业务收入占公司总收入的60%以上；(六)过去两年办理的信托业务中，没有损害委托人或受益人利益的不良记录；(七)公司已累计发行房地产集合信托计划3次以上，且信托计划已经结束并实现预期收益；(八)最近两年没有受到金融监管部门的行政处罚；(九)中国银监会要求的其他条件。第三十二条信托投资公司依前条规定取得的业务许可两年内有效，每隔两年应向中国银监会重新申请。第三十三条信托投资公司申请不受信托合同份数限制的房地产信托业务许可，应当向中国银监会提交下列文件、资料一式三份：(一)办理申请；(二)可行性研究报告；第10页共16页(三)已设立的房地产集合信托计划名单及其经注册会计师审计的相关会计报表；(四)由全体董事签署的关于董事会组织结构及其运行情况的说明材料；(五)业务发展规划、业务操作流程和风险管理制度；(六)公司最近二年经注册会计师审计的资产负债表、损益表和现金流量表；(七)具有房地产专业知识的信托经理名单及相关技能证明材料；(八)律师事务所出具的法律意见书；(九)中国银监会要求的其他文件和资料。第