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第九章外商投资企业用地管理第九章外商投资企业用地管理第一节外商投资企业用地的概述第二节外商成片开发土地管理第一节外商投资企业用地的概述一、外商投资企业用地的概念二、外商投资企业用地的取得方式三、外商投资企业用地的审批程序四、外商投资企业用地限制五、外商投资企业的场地使用费第一节外商投资企业用地的概述一、外商投资企业用地的概念二、外商投资企业用地的取得方式三、外商投资企业用地的审批程序四、外商投资企业用地限制五、外商投资企业的场地使用费一、外商投资企业用地的概念1.外商投资企业外商投资企业，是指外国的投资者在我国境内直接投资，并参与企业的经营活动过程和经营管理，按投资比例或合同规定担负企业的部分或全部风险，并分享企业所得的部分或全部利润的企业。包括中外合资经营企业、中外合作经营企业和外商独资经营企业一、外商投资企业用地的概念2.外商投资企业用地外商投资企业用地是指外商投资企业依照我国法律规定，取得的用于开展生产经营活动和工程建设的土地。这里的外商投资企业不包括以房地产开发为经营内容的外商投资企业。第一节外商投资企业用地的概述一、外商投资企业用地的概念二、外商投资企业用地的取得方式三、外商投资企业用地的审批程序四、外商投资企业用地限制五、外商投资企业的场地使用费二、外商投资企业用地的取得方式（一）通过划拨方式取得土地使用权（二）通过出让方式取得土地使用权（三）通过转让方式取得土地使用权（四）通过出租方式取得土地使用权（一）通过划拨方式取得土地使用权由县级以上人民政府依法批准后，所在地市、县土地管理部门与外商投资企业签定土地使用合同，并按规定缴纳场地使用费，办理登记手续，颁发土地使用证，外商投资企业即取得土地使用权。但不得转让、抵押和出租。（二）通过出让方式取得土地使用权外商投资企业通过出让方式取得土地使用权是指国家土地管理部门按照规定的条件、年限和用途，与外商投资企业签订国有土地使用权出让合同，外商投资企业向国家支付一定年限的土地使用权出让金，并获得一定年限的国有土地使用权的行为。（三）通过转让方式取得土地使用权外商投资企业通过转让方式获得土地使用权，是指土地使用者将土地使用权转让给外商投资企业的行为。其主要方式包括出售、交换与赠与。（四）通过出租方式取得土地使用权外商投资企业通过出租方式获得土地使用权，是指土地使用者作为出租人将土地使用权单独或者随同地上建筑物及其他附着物租赁给外商投资企业使用，由外商投资企业向出租人支付租金的行为。第一节外商投资企业用地的概述一、外商投资企业用地的概念二、外商投资企业用地的取得方式三、外商投资企业用地的审批程序四、外商投资企业用地限制五、外商投资企业的场地使用费三、外商投资企业用地的审批程序1．申请合资经营企业、中外合作经营企业，应由中方合营者提出用地申请报告，外商独资企业应委托外经贸部门批准的对外咨询代理机构提出用地申请报告。县级以上人民政府土地主管部门进行初审，符合用地条件的，发给《建设用地计划通知书》。2．批准土地主管部门接到外商投资企业的用地申请后，应邀请城市规划部门选址定点，审核用地规划布局，确定用地范围。批准后，领取《建设用地规划许可证》。3．建设工程方案设计三、外商投资企业用地的审批程序4．方案报批中方合营者按照我国关于基本建设程序的规定办理外商投资企业工程设计方案（初步设计或技术设计）的报批手续。外商投资企业的工程设计，必须接受各级建设主管部门的检查和监督。5．正式报批投资企业提交下列文件到土地管理部门正式申报建设用地：三、外商投资企业用地的审批程序6．批准用地外商投资企业用地经审查正式批准后，由土地管理部门与外商投资企业签订《国有土地使用合同》。外商按《国有土地使用合同》，向土地管理部门支付有关费用。领取《建设用地许可证》。7．土地登记领取《国有土地使用证》。四、外商投资企业用地限制1.外商投资企业取得的是土地使用权，而不是土地所有权2.外商投资企业用地年限与企业经营期限相同3.外商投资企业不得擅自改变土地的用途4.外商投资企业使用土地必须严格遵守所在地的城市建设规划5.外商投资企业使用土地必须保护用地范围内的水资源、矿产资源或其他资源不受污染和破坏。五、外商投资企业的场地使用费（一）场地使用费的概念（二）场地开发费（三）土地使用费（一）场地使用费的概念场地使用费是指我国政府对外商投资企业建设用地和使用中方场地所征收的费用。场地使用费包括场地开发费和土地使用费。（二）场地开发费1.概念：场地开发费（土地开发费）是外商投资企业必须支付的一次性缴纳的土地开发费用，征收土地的补偿费用、原有建筑物的拆迁费用、人员安置费用，以及为中外合营企业直接配套的厂外道路、管线等公共设施应分摊的投资等。《中华人民共和国外资企业法实施细则》外资企业使用经过开发的土地，应当缴付土地开发费。前款所指土地开发费包括征地拆迁安置费用和为外资企业配套的基础设施建设费用。土地开发费可由土地开发单位一次性计收或者分年计收。2.场地开发费的征收对象《国务院关于中外合营企业建设用地的暂行规定》中外合资经营的工业、旅游业、商业、服务业、农牧业及合资建设的住宅公寓等所需的建设用地；与国外华侨、港澳同胞合资经营建设的企业和工程用地。外商、国外华侨、港澳台同胞在我国单独投资建设的企业和工程用地。3.场地开发费的征收标准从原则上讲，沿海地区应高于内地，大中城市应高于中小城市，城市中心、繁华地段应高于其他地段和郊区，老工业区应高于新开辟的工业区，利用原有企业进行改造应高于新建工厂等。具体标准，应先由各省、直辖市、自治区根据上述原则，结合本地区的具体情况研究制定，然后报国家建设部、外国投资管理委员会审查备案。《国务院关于中外合资企业建设用地的暂行规定》总的水平每年每平方米最低不少于5元，最高不超过300元。其中大中城市的市区和近郊区最低不少于10元。以后随着经济的发展，可以逐步调整。资金利润率过低，而产品又确属急需的中外合营企业，可以经过批准，适当降低场地使用费。《关于鼓励外商投资的规定》对产品出口企业和先进技术企业的场地使用费的收费标准：开发费和使用费综合计收的地区，为每年每平方米5-20元。开发费一次性计算收费的地区或者上述企业自行开发的场地，使用费最高为每年每平方3元。前款规定的费用，地方人民政府可以酌情在一定期限内免收（三）土地使用费1.概念土地使用费是指外商投资企业在投资经营期内向地方政府缴纳的用地费,不包括征地、拆迁和基础设施建设费用。《中外合资经营企业法实施条例》《外资企业法实施细则》2.征收主体地方人民政府土地使用费由县、市土地管理局负责代征，全额上缴地方财政。3.土地使用费的征收对象中外合资经营企业、中外合作经营企业、外资企业，除依法经出让方式取得土地使用权者外征收土地使用费。土地使用费由外商投资企业按期缴纳，但土地使用权作为中国合营者、中国合作者投资或合作条件，由中方合营者、中方合作者缴纳；租赁房屋或通用厂房的，由出租者缴纳。4.征收标准由各省、自治区、直辖市人民政府制定。市、区、县财政局(以下简称财政部门)根据使用土地合同确定的用地面积、土地等级征收外商投资企业土地使用费。5.征收期限外商投资企业从批准成立之日起缴纳土地使用费。土地使用费按季征收。关于场地使用费的补充规定《财政部关于外商投资企业场地使用费征收问题的意见》以划拨方式取得土地使用权的，外商投资企业由于没有支付土地出让金，应当按规定缴纳场地使用费。以出让方式取得土地使用权的，外商投资企业由于已支付了土地出让金，不再缴纳场地使用费。以租赁方式取得土地使用权的，如租金计算时已考虑场地开发和土地使用费因素，则不需缴纳场地使用费；如租金中未予考虑场地开发和土地使用费因素，则由承租人即外商投资企业缴纳场地使用费。在中外合资合作经营中，外商投资企业的中方以土地使用权作价出资或提供合作条件的，应当由中方投资者区别以上情况缴纳场地使用费。第九章外商投资企业用地管理第一节外商投资企业用地的概述第二节外商成片开发土地管理第二节外商成片开发土地管理一、外商成片开发的含义二、外商投资开发成片土地的限制三、外商成片开发土地的审批程序四、开发企业的权利和义务一、外商成片开发的含义外商成片开发是指外商在取得土地使用权之后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，平整场地、建设供排水、供电、供热、道路交通、通信等公用设施，形成工业用地和其他建设用地条件，然后转让土地使用权，经营公用事业，或者进而建设通用工业厂房以及相配套的生产和生活服务设施等地面建筑物，并对这些地面建筑物从事转让或出租的经营活动。二、外商投资开发成片土地的限制1.开发企业受中国法律的管辖和保护，其一切活动应遵守中华人民共和国的法律、法规。2.向外商出售的只是土地使用权，而不是土地所有权。3.出让的土地使用权只是一种地上使用权，而不包括地下资源和埋葬物。4.开发企业依法自主经营管理，但在开发区内没有行政管理权。开发企业与其他企业的关系是商务关系。5.开发区域在城市规划范围内的，各项开发建设必须符合城市规划的要求，服从城市规划管理。6.开发企业必须在实施成片开发规划，并达到出让国有土地使用权合同规定的条件后，方可转让国有土地使用权。7.开发区域内不得从事国家法律和行政法规禁止的经营活动和社会活动。三、外商成片开发土地的审批程序（一）项目建议书的编制和审批外商投资成片开发的项目，应由市县人民政府组织编制成片开发项目建议书，并经由批准权限的部门批准。其中，使用耕地66.7公顷以下，综合开发投资额在省、自治区、直辖市人民政府审批权限内的成片开发项目，其项目建议书应报省、自治区、直辖市人民政府审批。使用耕地超过66.7公顷、其他土地超过133.34公顷，或者综合开发投资超过省、自治区、直辖市人民政府审批权限的成片开发项目，其项目建议书应经省、自治区、直辖市人民政府报国家发展与改革委员会审核和综合平衡后，由国务院审批。（二）设立开发企业的审批审批权限在经贸部和省、自治区、直辖市人民政府。（三）土地使用权的取得外商投资开发经营成片土地的土地使用权一般采用出让方式取得。国有土地使用权由开发区域所在的市县人民政府出让。市县人民政府应当依照国家的有关政策和法规，确定地块范围、土地用途、使用年限、出让金和其他条件，与外商投资企业签订土地使用权出让合同，并按照出让国有土地使用权的审批权限报经批准。（四）成片开发规划的批准开发企业应编制成片开发规划或者可行性研究报告，明确规定开发建设的总目标和分期目标，实施开发的具体内容和要求，以及开发后土地利用方案等。成片开发规划或者可行性研究报告，经市县人民政府审核后，报经省、自治区、直辖市人民政府审批。四、开发企业的权利和义务（一）开发企业的权利1.开发企业依法享有对获得国有土地使用权的土地进行开发经营的权利。2.开发企业可以吸引投资者到开发区投资，受让国有土地使用权，开办企业。3.开发企业在实施成片开发规划，并达到出让国有土地使用权合同规定的条件后，可以转让国有土地使用权。4.在经省、自治区、直辖市邮电主管部门批准的前提下，开发企业可以投资建设，或者与邮电部门合资建设邮电通信设施，建成后移交邮电部门经营，双方根据签订的合同，对开发企业给予经济补偿。5.开发企业可以投资建设区域内自备电站、热力站、水厂等生产性公用设施，经营开发区域内的供电、供水、供热等业务，或者将建成的开发区域内的生产性公用设施交地方公用事业企业经营。6.开发企业可以按照国家交通部门的规划建设和经营专用港区和码头。（二）开发企业的义务1.开发企业必须根据土地使用权出让合同的规定，向政府支付土地出让金。这是开发企业最基本的义务。2.开发企业必须依照出让合同的规定对取得的土地进行综合开发。3.如果开发区域在城市规划区范围之内，开发企业应服从城市规划管理