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建设项目管理——知识介绍2019/8/292第一部分房地产基本知识1.房地产特点2.房产类别3.基本概念第二部分相关法律第三部分房地产项目管理课程内容2019/8/293第一部分房地产基本知识2019/8/2941.房地产特点房地产投资有以下几个特点：（一）位置的固定性和不可移动性；（二）使用的长期性；（三）影响因素多样性；（四）价值大量性；（五）保值增值性；（六）行业相关性。2019/8/295由于房地产是由土地及地上的建筑物、构筑物构成。对于土地和房屋可以按以下方法分类：根据土地用途分类根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》，城市用地可以分为九类：1、居住用地；2、公用设施用地（含商业用地等）；3、工业用地；4、仓储用地；5、对外交通用地；6、道路广场用地；7、市政公用设施用地；8、绿化用地；9、特殊用地；2.房产类别2019/8/296B.根据房屋用途分类A.按照房屋的使用功能可以分成下列几类：1、居住用途的房屋。2、工业用途的房屋。3、商业用途的房屋。4、文体娱乐设施。5、政府和公用设施。6、多功能建筑（综合楼宇,又叫城市综合体）。2019/8/2971）.基本建设程序：基本建设项目从酝琅决策、设计、施工、到竣工投产等所经历的整个过程中的各项工作开展先后顺序的规定。它反映工程建设各个阶段之间的内在联系，是从事建设工作的各有关部门和人员都必须遵守的原则。3.基本概念2019/8/298一个基本建设项目依次包括：①编制项目建议书。对建设项目的必要性和可行性进行初步研究，提出拟建项目的轮廓设想。②开展可行性研究和编制设计任务书。具体论证和评价项目在技术和经济上是否可行，并对不同方案进行分析比较；可行性研究报告作为设计任务书（也称计划任务书）的附件。设计任务书对是否上这个项目，采取什么方案，选择什么建设地点，作出决策。③进行设计。从技术和经济上对拟建工程作出详尽规划。大中型项目一般采用两段设计，即初步设计与施工图设计。技术复杂的项目，可增加技术设计，按三个阶段进行。④安排计划。可行性研究和初步设计,送请有条件的工程咨询机构评估,经认可，报计划部门，经过综合平衡，列入年度基本建设计划。2019/8/299环境⑤进行建设准备。包括征地拆迁，搞好“三通一平”（通水、通电、通道路、平整土地），落实施工力量，组织物资订货和供应，以及其他各项准备工作。⑥组织施工。准备工作就绪后，提出开工报告，经过批准，即开工兴建;遵循施工程序,按照设计要求和施工技术验收规范，进行施工安装。⑦生产准备。生产性建设项目开始施工后,及时组织专门力量,有计划有步骤地开展生产准备工作。⑧验收投产。按照规定的标准和程序，对竣工工程进行验收（见基本建设工程竣工验收），编造竣工验收报告和竣工决算（见基本建设工程竣工决算），并办理固定资产交付生产使用的手续。小型建设项目，建设程序可以简化。⑨项目后评价。项目完工后对整个项目的造价、工期、质量、安全等指标进行分析评价或与类似项目进行对比。2019/8/29102）.可行性研究工程项目的可行性研究，是指根据国民经济发展规划及批准的项目建议书，项目承办单位委托有资格的设计机构或工程咨询单位，在建设项目决策前，通过对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等各方面信息进行调查、研究、分析，对各种可能的建设方案和技术方案进行比较论证，并对项目建成后的经济效益进行预测和评价的一种科学分析方法，由此考查项目投资建设的必要性，技术上的先进性和适用性，经济上的盈利性和合理性，建设的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学的依据。2019/8/2911其要点：①项目概况②市场分析和需求预测③规划设计分析④开发进度安排⑤投资收益分析⑥资金的筹集方案和筹资成本估算⑦风险分析⑧综合分析与建议。2019/8/29123）.项目评估通常指在可行性研究报告的基础上，对项目建设的必要性、技术上的可行性，经济上的合理性进行定性定量的分析、评审，并对项目是否建设作出结论。是保证项目投资效果的一项重要工作，可以为投足、贷款、招标，承建提供决策的依据，是项目成败的关键。2019/8/29134）.投资回收期是指投资项目收回原始总投资所需要的时间，即以投资项目经营净现金流量抵偿原始总投资所需要的全部时间。它有包括建设期的投资回收期（PP）和不包括建设期的投资回收期（PP′）两种形式。（1）投资回收期=项目投资总额/正常年度利润总额+年折旧额+流动资金利息（2）投资回收期=累计净现金流量开始出现正值的年份-1+上年累计净现金流量绝对值/当年净现金流量2019/8/29145）.静态分析是投资效益分析的一种方法，与动态分析相对，即不考虑资金的时间价值和项目整个经济寿命期的经济效益的经济分析方法。通常是将项目投产后预计的正常年份的净收入同总投资相比来评价项目效益的好坏，静态分析常采用的指标：①单位产品投资②投资偿还期③单位投资收益。静态分析反映的因素不全面，反映投资效益功效较差，但与动态分析比、简单、直观资料易取，适宜于短期投资项目分析。2019/8/2915分析方法有：简单收益率法和投资回收期法两种简单收益率=正常年份的企业净利润+折旧/总投资×100%；（若简单收益率≥企业可接受的最低收益率项目可行，反之则不可行）投资回收期=总投资/正常企业的企业净利润+折旧（若投资回收期≤企业可接受投资回收期项目可取，反之则不可取）2019/8/2916术语6）.动态分析是投资效益分析的一种方法，与动态分析相对，即考虑资金的时间价值和项目整个经济寿命期的经济效益的经济分析方法。根据资金的时间价值原则，由于物价的波动、存款利率的升降，以及投资风险因素的影响，同样数量的资金在不同时期内其价值并不相同。动态分析法的关键是运用不同时间上总量指标进行对比，将不同时点上的一笔资金按一定折算率换算成同一时点上的一笔价值计量后，再来分析项目的经济效益。其能全面的反映项目收益的高低主要有：净现值法、净现值率法、内部收益率法、等年值比较法。在评价中净现值愈大、投资收益率愈高，项目的投资效果也愈好。2019/8/2917术语反映项目建设期和经济寿命期内各年的现金收支运动的一种表格。其主要作用被用来计算各种静态和动态评价指标，如：内部收益率、净现值、简单收益率等，进行财务盈利分析。7）.现金流量表2019/8/2918年份项目123……………….n合计一现金流入二现金流出三净现金流量四累计现金流量2019/8/2919术语8）.净现值净现值是指投资方案所产生的现金净流量按照一定的折现系数折现之后与原始投资额现值的差额.NPV=（CI-CO）t(1+ic)-2019/8/29209）.内部收益率投资项目各年现金流量的折现值之和为项目的净现值，净现值为零时的折现率就是项目的内部收益率。2019/8/2921分析方法介绍：10）.不确定性分析不确定性分析（uncertaintyanalysis）是指对决策方案受到各种事前无法控制的外部...预期的利润和收益，以致使企业亏损。不确定性分析所作出的比较可靠、接近客观实际的...经营者具有十分重要的参考价值。2019/8/292211）.敏感性分析敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。可行性研究2019/8/292312）.盈亏平衡分析盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点（BEP）分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法。各种不确定因素（如投资、成本、销售量、产品价格、项目寿命期等）的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会影响方案的取舍。盈亏平衡分析的目的就是找出这种临界值，即盈亏平衡点(BEP)，判断投资方案对不确定因素变化的承受能力，为决策提供依据。可行性研究2019/8/2924盈亏平衡点越低，说明项目盈利的可能性越大，亏损的可能性越小，因而项目有较大的抗经营风险能力。因为盈亏平衡分析是分析产量(销量)、成本与利润的关系，所以称量本利分析。盈亏平衡点的表达形式有多种。它可以用实物产量、单位产品售价、单位产品可变成本以及年固定成本总量表示，也可以用生产能力利用率(盈亏平衡点率)等相对量表示。其中产量与生产能力利用率，是进行项目不确定性分析中应用较广的。根据生产成本、销售收入与产量(销售量)之间是否呈线性关系，盈亏平衡分析可分为：线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。可行性研究2019/8/2925投资利润率是指项目的年利润总额与总投资的比率，计算公式为投资利润率=年利润总额/总投资×100%式中：年利润总额通常为项目达到正常生产能力。13）投资利润率2019/8/292614）.投资利税率投资利税率是指项目的年利税总额与总投资的比率，计算公式为投资利税率=年利税总额/总投资×100%。式中：年利税总额可以是正常生产年份的年利润总额与销售税金之和，也可以是生产期平均年利润总额与销售税金之和，年利税总额=年利润总额+年销售税金及附加=年产品销售收入—年总成本费用；总投资包括固定资产投资、建设期利息及流动资金。2019/8/292715）.项目建议书项目建议书(又称立项申请书)是项目单位就新建、扩建事项向发改委项目管理部门申报的书面申请文件。是项目建设筹建单位或项目法人，根据国民经济的发展、国家和地方中长期规划、产业政策、生产力布局、国内外市场、所在地的内外部条件，提出的某一具体项目的建议文件，是对拟建项目提出的框架性的总体设想。往往是在项目早期，由于项目条件还不够成熟，仅有规划意见书，对项目的具体建设方案还不明晰，市政、环保、交通等专业咨询意见尚未办理。项目建议书主要论证项目建设的必要性，建设方案和投资估算也比较粗，投资误差为±30%左右。2019/8/292816）.单项工程单项工程(singleconstruction)是建设项目的组成部分，具有独立的设计文件，竣工后能单独发挥设计所规定的生产能力或效益。●如工民建工程中，某工厂建设项目中的生产车间、办公楼、住宅等即可成为单项工程；某学校建设项目中中的教学楼、食堂、宿舍等也可称为单项工程；它是基建项目的组成部分。●如公路工程中独立设计、独立施工、建成后可以独立交工通车的一个合同段，即可成为单项工程。2019/8/292917）.单位工程单位工程(unitconstruction)具有独立的设计文件，具备独立施工条件并能形成独立使用功能，但竣工后不能独立发挥生产能力或工程效益的工程，是构成单项工程的组成部分。如：在工民建工程中，如生产车间这个单项工程是由一般土建工程、给排水水暖卫工程、通风空调工程、电器照明工程和机械设备及安装工程、电气设备及安装工程、热力设备及安装工程等单位工程组成。如：在公路工程中，如某第五标段这个单项工程是由路基工程（每10KM）、路面工程（每10KM）、桥梁工程（大中桥）、隧道工程等等单位工程组成。2019/8/2930单位工程的划分应按下列原则确定：1具备独立施工条件并能形成独立使用功能的建筑物及构筑物为一个单位工程。2建筑规模较大的单位工程，可将其能形成独立使用功能的部分为一个子单位工程。基本建设项目：一个基本建设项目可以由一个单项工程或几个单项工程组成。单位工程它是单项工程的组成部分。2019/8/293118）分部分项工程分项工程是指分部工程的组成部分，是施工图预算中最基本的计算单位。它是按照不同的施工方法、、施工工艺、设备类别、不同材料的不同规格等，将分部工程进一步划分的。例如，钢筋混凝土分部工程，可分为捣制和预制两种分项工程；预制楼板工程，可分为乎板、空心板、槽型板等分项工程；砖墙分部工程，可分为眠墙(实心墙)、空心墙、内墙、外墙、一砖厚墙，一砖半厚墙等分项工程。2019/8/2932分部工程是建筑工程和安装工程的各个组成部分，按建筑工程的主要部位或工种工程及安装工程的种类划分。如土方工程、地基与基础工程、砌体工程、地面工程、