搜索
房地产市场初步调查报告项目拓展部一、总体概况1、城市概况：图一、山东省地图聊城市位于山东省西部，临河南、河北，位于华东、华北、华中三大行政区交界处。属地处于东部经济发达地带和中部经济欠发达地带结合部，是中国能源基地、内陆口岸和辐射冀鲁豫交界地区的中心城市。代表中国商业文明的京杭大运河和代表农业文明的黄河在此交汇，贯穿中国南北的京九铁路和连接祖国东西的胶济邯铁路及高速公路在此相交形成“黄金大十字”。聊城全市总面积8715平方公里，市境地处黄河冲击平原，地势西南高、东北低。辖9个县（市、区），即：东昌府区、经济技术开发区（目前已规划出：北部嘉明工业园区、南部凤凰工业园区、南部政务新区）、冠县、莘县、阳谷、东阿、茌平、高唐、代管省辖市临清市，下辖126个乡、镇、办事处，6516个村委会。聊城市总户籍人口597.53万人（2010年统计局公报数据），非农业人口135.79万人，聊城市中心城区东昌府区，面积1245平方千米，人口100万。聊城有丰富的水资源，全市流域面积在30平方公里以上的河流有23条，流域面积在100平方公里以上的有3条。黄河自西向东蜿蜒60多公里，京杭大运河、徒骇河等多条河流从市区穿过，南水北调的东线工程也从这里经过。市区内有我国北方最大的城市湖泊——东昌湖。湖、河水域面积达13平方公里，占城市建成区面积的1/3。聊城是连接东西南北的重要交通枢纽，京九铁路、邯济铁路、济馆高速公路在此交汇。东昌府区东昌府区是聊城市中心城区，是中共聊城市委、市政府驻地。位于山东省西部，东依东阿县、茌平县，南接阳谷县，西连冠县、莘县，北靠临清。全区辖10镇4乡和4个办事处，总面积1245平方公里，人口100万。临清市临清方圆950平方公里，人口达72万，京九铁路穿境而过。冠县冠县地处鲁西平原，冀鲁豫三省交界处，是山东省的交界处，是山东的西大门，总面积1161平方公里，耕地113万亩，辖17个乡镇，754个行政村，总人口74万。莘县莘县位于山东省西部，黄河北岸，冀鲁豫三省交界处，总面积1416平方公里。北与冠县、聊城市相连，东和阳谷县以金线河为界，南与河南省濮阳市接壤，西与河北首邯郸市毗邻。莘县辖14镇8乡，1168个自然村，1153个村民委员会，24万户，95.8万人口。阳谷县阳谷县地处山东省西部，聊城市南端，黄河之北，总面积1065平方公里。县境北接东昌府区，东邻东阿县，西邻莘县，南与河南省台前县、范县接壤，东南部隔黄河同东平县相望，东北至省会济南市150公里，辖区有75万人口。东阿县东阿县地处鲁西平原，黄河之滨，总面积787平方公里，辖5镇5乡，43万人口。茌平县茌平县地处鲁西平原，总面积1120平方公里，辖6镇9乡，810个行政村，57万人口。高唐县高唐县地处鲁西平原，聊城市北部，辖七镇三乡，748个行政村，总面积949平方公里，总人口47万人。经济技术开发区聊城经济开发区（LEDA）由山东省人民政府批准设立，位于江北水城--聊城东侧，北依聊济馆高速公路，西邻京九铁路，与聊城建成区一河之隔。行政管辖面积为90平方公里，规划区面积42平方公里，辖蒋官屯办事处及东城办事处两个办事处，是一个具有与国际接轨的新型管理体制的经济区域，1995年10月8日正式启动。目前进园企业有：韩国希杰集团、香港华润集团（纺织）、香港新基德电器有限公司、美国特莱登潜水装备有限公司、台湾精工电子有限公司、英国康和生物有限公司、新加坡华宇时代钢结构有限公司等知名企业及以浙江报业集团、华润阿胶股份有限公司、中通客车制造公司。2、产业概况：截止到2010年聊城市全市拥有销售收入过亿元和利税超过千万的企业达43个，拥有东阿阿胶、山东鲁西化工股份有限公司、中通客车3家上市公司。汽车、有色金属、钢铁加工、造纸、化工五项产业为聊城的支柱产业。东阿阿胶出口量占全国的90％以上。机械：高唐时风农用车在产量效益利等方面均为全国同行业之冠2000年实现利税3亿多元。鲁西化工的尿素和三无复台肥的生产能力己达到100万吨是全国重要的化肥生产基地。有色金属生产加工基地：全市拥有规模以上有色金属企业达53家，铜产能和铝产能分别占全省57.9%和40%，2010年规模以上有色金属企业实现主营业务收入723.41亿元、利税76.22亿元。2010年12月28日聊城市被中国有色金属工业协会授予“中国有色金属新城”称号。客车、拖拉机、造纸等产品在国内亦占有重要地位。农产品加工企业发展迅猛，肉牛出口居山东省第一位，肉鸡产星出口星均居山东省第二位，食用菌和速冻、脱水蔬菜产品销往五大洲40多个国家。重点企业有：聊城客车工业集团（拥有中通客车控股股份有限公司等八个控股子公司，长途汽车运输公司等三个全资子公司，山东中通钢构建筑有限公司等五个参股子公司）、山东时风（集团）、聊城华润纺织有限公司、东阿阿胶、华鲁制药、鑫科生物、山东鲁西化工股份有限公司、中色奥博特铜铝业、信发铝业有限公司、祥光铜业有限公司、山东汇通（集团）公司、济柴聊城机械有限公司、聊城五环机械有限公司等。3、交通概况：聊城是山东省交通最发达的城市之一，京九铁路、邯济铁路、济馆高速在此交汇，是连接东西南北的重要交通枢纽。京九铁路编组站是京九线上的第4大编组站之一。从聊城出发1小时到达济南空港，4小时到达青岛海港，4个小时可以到达北京，16小时可以直达香港。1）、公路交通2010年年末全市公路通车总里程14699公里，其中高速公路135公里，一级公路394公里。聊济青高速（聊城-济南-青岛）与京福（北京-福州）高速公路、京珠（北京-珠海）高速、青银（青岛-银川）高速相联，向西与欧亚大陆桥相联。德商（德州-商丘）高速正在建设过程中，到时聊城进出中原地区将更加方便快捷。2）、铁路京九（北京-香港九龙）、济邯（济南-邯郸）铁路在聊城交汇，是连接东西南北的重要交通枢纽。东西与京沪铁路、京广铁路相邻。火车站建有８个大型专用仓储设施和现代化集装箱专用货场，年吞吐能力达12万吨，６条铁路专用线联接着粮食、棉花、石油、物资等国家级储备库及保税仓库；同时聊城拥有2个铁路货运站，京九铁路货运编组站和邯济铁路货运编组站。济邯铁路复线工程正在建设，预计2012年中旬完工，到时聊城东西方向的运输通道将更加通畅，将更加紧密地把聊城和青岛港、烟台港等联系起来；聊泰（聊城?泰安）铁路正在建设，预计2012年底完工，投入运营后将把聊城与京沪线更加紧密连接。3）、航空距济南国际机场100公里，1小时到达；国内航班每周有621个班次，国际航班每周有230个班次，每年十月后每天都有往返于韩国的航班。4）、港口距天津港360公里，青岛港400公里，日照港420公里，烟台港500公里，威海港600公里，荣城西霞口港600公里，铁路、高速公路可以直达。5）、交通直达情况按照目前的交通建设情况，从聊城出发4个小时到达北京（火车最快为3小时20分钟）、16小时到达香港、1小时到达济南、4小时到达青岛。4、城市历史聊城是黄河文化和运河文化共同孕育的一座古城，拥有2500多年的历史，是中国100个国家级历史文化名城之一，全市拥有文物古迹400余处。明代的光岳楼、清代的山陕会馆和三国时期的曹植墓等，都是国家重点保护的文物古迹。聊城是《水浒传》、《金瓶梅》、《聊斋志异》、《老残游记》等古典名著中描述的许多故事都发生在聊城。聊城历史悠久，人杰地灵，名人志士众多。战国时期著名军事家孙膑，唐初名相马周、哲学家吕才、宋代医学家成无己、明代文学家谢榛、清代“义学正”武训、抗日名将张自忠、现代中国画大师李苦禅、领导干部的楷模孔繁森等，都是聊城人。5、宏观经济1）、经济总量突破1600亿，发展速度进一步加快。聊城市宏观经济指标统计年份GDP（亿元）户籍人口（万）人均GDP（元）城镇人均可支配收入（元）固定资产投资（亿元）GDP增长率人口增长率人均GDP增长率人均可支配收入增长率固定资产投资增长率20081252.713.00%584.910.7%2255612.3%1438516.0%530.326.2%20091375.913.20%590.890.5%2461312.5%159579.6%700.024.9%20101606.513.10%597.531.1%2688515.7%1788912.1%887.722.5%初步核算，2010年全市实现生产总值1606.51亿元，按可比价格计算，比上年增长13.1%。其中，第一产业增加值221.64亿元，增长4.3%；第二产业增加值935.70亿元，增长13.9%；第三产业增加值449.17亿元，增长15.7%。“十一五”期间，全市生产总值由2005年的692.08亿元发展到2010年的1606.51亿元，超额完成“十一五”规划目标，按可比价格计算，年均增长14.6%。产业结构进一步优化。三次产业比例由上年的14.4:58.7:26.9调整为13.8:58.2:28.0，第一、二产业分别下降0.6和0.5个百分点，第三产业上升1.1个百分点。2)、固定资产投资近900亿元，成效明显；房地产开发快速发展。A、固定资产投资情况：聊城市GDP及同比增长率（2008-2010年）02004006008001000120014001600180012.90%12.95%13.00%13.05%13.10%13.15%13.20%13.25%GDP增长率GDP1252.71375.91606.5增长率13.00%13.20%13.10%2008年2009年2010年2011年固定资产投资总量扩张明显。2010年全市固定资产投资完成887.68亿元，比上年增长22.5%。其中，城镇投资完成521.56亿元，增长24.7%；农村投资完成309.67亿元，增长24.2%。项目建设资金充足，全年到位资金959.48亿元，增长25.8%，高出投资总量71.80亿元。“十一五”期间，全市固定资产投资累计完成2878.89亿元，年均增长21.1%，投资总量是“十五”时期的2.81倍。B、房地产市场繁荣旺盛房地产市场繁荣旺盛。2010年全市房地产开发投资完成56.45亿元，比上年增长聊城市固定资产投资及增长率（2008-2010年）0200400600800100020.00%21.00%22.00%23.00%24.00%25.00%26.00%27.00%固定资产投资增长率固定资产投资530.3700.0887.7增长率26.20%24.90%22.50%2008年2009年2010年2011年聊城市房地产投资及同比增长率（2008-2010年）0102030405060-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%房地产投资增长率房地产投资33.1332.4456.45增长率29.10%-2.10%74.00%2008年2009年2010年2011年74.0%，增幅高于全部投资51.5个百分点；房地产开发投资占全部投资比重为6.4%，比上年提高1.8个百分点。房屋销售市场旺盛。2010年全市房屋销售面积为242.39万平方米，增长36.5%，比上年多销售64.78万平方米。3）、人口总量平稳增长2010年末全市户籍人口597.53万人，比上年增加6.64万人，增长1.1%。其中男性人口302.84万人，女性人口294.69万人。人口出生率为12.94‰，死亡率为6.26‰，自然增长率6.68‰。4）、居民收入稳步增长，居民生活明显改善。A.人均GDP及增长情况按户籍人口计算，人均生产总值26885元，比上年增长15.7%，在山东省地区排名较为靠后。按照我国各地的发展水平，属于中等发展水平地区。聊城市人均GDP及同比增长率（2008-2010年）2000021000220002300024000250002600027000280000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%人均GDP增长率人均