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2015建筑法规案例分析第三小组目录1案例概况2案例介绍3案例分析4法院判决5相关法律条文一、案例概况2013年,黄先生收房时发现新房阳台有裂缝,屋顶墙面有渗水,而且还赫然写着个大大的“修”字。为此,黄先生要求开发商维修,但房子4次都没修好,最后黄先生干脆将开发商上海绿地宝岛置业有限公司告上法院。2013年3月31日,黄先生花201万元买下位于上海市崇明县城桥镇绿地曼哈顿小区的一套新房,并已按约付清全部购房款。双方签订的《上海市商品房预售合同》明确规定绿地公司将在2013年5月20日之前将房屋交付黄先生。2013年5月20日,黄先生接到了绿地公司的通知,要其前去办理房屋交接手续，黄先生在交付物业管理费、维修费，并在商品房结算及进户凭证、业主交房文件接收及承诺、入住登记表上签字后，经实地验房时发现房屋北侧露台有裂缝，北侧房屋的顶部有渗水痕迹、东北墙面上有渗水并写有“修”字，露台有裂缝，小房间顶部有渗水，门窗亦存在质量问题，故未领取该房屋的钥匙。因此未签署《房屋交接书》及办理房屋交接手续，同时,当场向工作人员提出修复房屋再交付使用的要求；二、案例介绍2013年6月26日,小区物业通知黄先生第二次验房,黄先生发现原来新房的问题并没有从根本上修好,只是表面填补,于是第二次拒收新房；2013年8月14日,物业再次通知验房,黄先生发现露台裂缝未修好,再次拒收新房；2013年10月13日,黄先生再次去验房,发现问题仍未修复,并得到了绿地公司施工经理“一个月内修好”的保证,但一个月过后,房屋未完全修复,第四次拒收新房。他与绿地公司四次交涉,但均未果,无奈之下,故黄先生以房屋主体结构质量不合格、房屋质量问题严重影响正常居住使用拒收房屋，绿地公司应按约承担逾期交房的违约责任为由将绿地公司告上法庭。原告（黄先生）：1、《上海市商品房预售合同》复印件一份，证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系及明确了双方权利义务；合同中约定,绿地公司将在2013年5月20日之前将房屋交付黄先生,如未在合同约定期限内将房屋交付,应当向黄先生支付违约金,违约金按黄先生已付房价款日万分之二计算约定的最后交付期限的第二天起算至实际交付之日止。2、购房发票复印件二份，证明原告已经付清全部购房款；3、《上海市新建住宅质量保证书》及《住宅质量分户验收合格证明书》，证明被告承诺保障系争房屋的质量；4、原告给被告的信及回执，证明原告向被告反应系争房屋质量有问题；5、保修工作联系单及物业管理人员书写系争房屋存在的质量问题，证明系争房屋确实存在质量问题；6、照片一组，证明系争房屋存在质量问题。三、案例分析被告(绿地公司)：1、已经将房屋修复并按照合同约定如期交付，原告也已经接收房屋，不存在违约行为，被告为证明其辩称，向本院提交商品房结算及进户凭证、业主交房文件接收及承诺、入住登记表，证明原告已经接收了系争房屋。2、证据3只有在交付验收时才会出具，可证明被告已经交付房屋3、证据6与本案无关，不能证明系争房屋主体结构存在问题。因为在2013年3月31日，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》补充条款中约定：在房屋交付过程中发现质量问题（主体结构不合格除外），装修和设备标准达不到合同约定的标准等均不影响交接手续的办理，原告不得据此延迟或拒绝办理该房屋的交接手续，被告在房屋交付后根据合同约定向原告承担修复、补偿等责任；案件梳理：原、被告于2013年3月31日签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效。原告认为：虽在2013年5月20接到了绿地公司要其前去办理房屋交接手续的通知,原告亦办理了商品房结算及进户凭证、业主交房文件接收及承诺、入住登记表等手续。但在验收房屋过程中，原告房屋有渗水等质量问题而拒绝领取房屋钥匙，故未完成房屋交付手续。被告认为：除房屋主体结构不合格外，原告不得延迟或拒绝办理房屋交接手续，如有质量问题，向原告承担修复等责任，其已按约完成了房屋交付手续。问题1、怎样才能认定房屋主体质量有问题？2、怎样才算房屋交接成功？法院:根据司法解释规定,在双方没有特别约定的情况下,房屋的转移占有即绿地公司向黄先生交付了房屋钥匙,才视为交付房屋完成。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条现黄先生在验收房屋时发现绿地公司交付的毛坯房存在严重瑕疵,致使其无法对房屋进行正常的装修使用,故黄先生以房屋主体结构质量不合格、房屋质量问题严重影响正常居住使用,拒收房屋应为合理理由,绿地公司应按约承担逾期交房的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条。《商品房销售管理办法》第三十五条崇明县法院还认为,黄先生要求绿地公司修复并交付房屋,绿地公司同意修复。并且在修复后再次通知黄先生验收房屋的时间,视为重新达成交付房屋的时间。而绿地公司无书面证据足以证明已通知黄先生验收并交付房屋。庭审过程中,在崇明县法院组织下,黄先生、绿地公司于2014年7月7日进行了房屋验收,故视为绿地公司已向黄先生交付了房屋。四、法院判决被告上海绿地宝岛置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄学忠支付逾期交付房屋的违约金应按约定自2013年5月21日起至2014年7月7日止（计411天）向原告承担以201万为本金，按日万分之二计算的逾期交房违约金165，222元。依据为《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、《商品房销售管理办法》第三十条。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币3，564元，由被告上海绿地宝岛置业有限公司负担。五、本案例中涉及到的相关法律法规《中华人民共和国合同法》第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《商品房销售管理办法》第三十五条商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。《商品房销售管理办法》第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。补充1：怎样认定房屋主体质量不合格？《建筑法》第60条规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。”在通常情况下，所谓主体结构质量不合格包括三种情况：一、房屋交付前未经验收。二、虽然在交付前经过验收但验收不合格。三、房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格。补充2：成都市预售商品房交付资料和步骤成都市房管局出台《成都市预售商品住房交付使用流程管理规定》，2013年4月12日起实施。1、九类资料：在《规定》中明确规定，商品住房交付使用时，房地产开发企业应当在交付现场显著位置向买受人公示9类资料：一、商品住房买卖合同约定竣工验收合格的证明；二、新建住宅附属设施设备交付使用备案证明；三、住宅工程质量分户验收结果表；四、商品房面积实测报告；五、物业服务承接查验协议；六、住宅质量保证书；七、住宅使用说明书；八、商品住房所有权登记中涉及的相关税、费、维修资金缴存标准；九、房地产开发企业受理处理商品房交付中投诉的相关负责人及其联系方式。2、房屋交付四步流程：《规定》中明确，第一步，需要房地产开发企业首先核实购房人身份。而买受人本人因故不能亲自到场的，可出具书面授权文件，授权他人或者其他组织办理。第二步，要查验房屋状况。房地产开发企业应当协助买受人现场查验房屋状况，并与买受人对房屋交接查验情况予以书面记录。第三步，要确认房屋建筑面积及相关费用结算。房地产开发企业应当与买受人确认房屋建筑面积，并结算实测面积差异产生的费用。已约定由房地产开发企业代为办理商品住房所有权登记手续的，房地产开发企业依约代收相关税费；买受人选择自行办理所有权登记手续的，房地产开发企业不得强行代收相关税费。第四步，则是办理房屋占有、使用的交接手续（交钥匙）。观