业主大会议事规则(示范文本)

万科企业股份有限公司编号VK-WY/T-02-F2密级内部公开名称业主大会议事规则（示范文本）版本A/2第1页共12页编制杨光辉何瑾更改蒋俊吴勇审核许国鸿丁朝晖批准解冻王文金生效期2010年3月16日第1页共12页使用说明1、本业主大会议事规则为示范文本，各一线物业公司须参考并提交业主大会筹备组或业主委员会使用。使用时可结合当地法规及项目实际情况补充。2、如当地政府强制要求使用当地示范版本的，应参照本示范文本，对当地示范文本规定不明确、不符合本示范文本的内容进行补充。3、本示范文本中【】内的选择内容、空格部位及其他需要删除或添加的内容，应结合项目实际情况确定。内容确定后，其余选项及【】、空格应全部删除。4、文本中蓝色楷体字均为提示内容，在正式提交使用时应删除。5、在使用本示范文本时如有任何疑问，可向物业事业本部和集团法务室咨询。万科企业股份有限公司编号VK-WY/T-02-F2密级内部公开名称业主大会议事规则（示范文本）版本A/2第2页共12页编制杨光辉何瑾更改蒋俊吴勇审核许国鸿丁朝晖批准解冻王文金生效期2010年3月16日第2页共12页（物业名称）业主大会议事规则第一章总则第一条目的和依据为了维护本物业管理区域全体业主的合法权益，规范业主大会和业主委员会议事活动，提高议事效率，依据《物权法》、《物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》，制定本议事规则。第二条议事规则的效力本议事规则经业主大会通过，对全体业主具有约束力。第三条业主大会的名称与组成业主大会的名称：___________________（注意应与物业名称一致，准确反映其物业特征）业主大会由本物业管理区域内全体业主组成，依法管理、决策小区内有关共有和共同管理事务。业主委员会是业主大会的执行机构。在业主大会成立后成为本物业管理区域业主的，自动成为业主大会的成员，并应遵守业主大会表决通过的本规则、《管理规约》以及业主大会和业主委员会做出的有关决定。第四条物业管理区域的基本情况物业名称：物业类型：（住宅、商住楼、写字楼、工业用房）总建筑面积（m2）四至：东至__________________________，南至：__________________________，西至__________________________，北至：__________________________。第二章业主大会第五条业主身份的认定业主身份的认定，一般以房屋产权证记载的所有权人为准。因人民法院、仲裁委员会的法律文书、继承或者受遗赠取得本物业建筑物专有部分所有权的人，以及基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有本物业建筑物专有部分，但尚未依法办理所有万科企业股份有限公司编号VK-WY/T-02-F2密级内部公开名称业主大会议事规则（示范文本）版本A/2第3页共12页编制杨光辉何瑾更改蒋俊吴勇审核许国鸿丁朝晖批准解冻王文金生效期2010年3月16日第3页共12页权登记的人，也应认定为本物业的业主。与建设单位签署了买卖合同但尚未交付的买受人，不能认定为业主；已具备交付条件但因买受人原因未办理交付手续的，买受人自建设单位交付通知书约定的交付之日起认定为业主。与建设单位之外的其他人签订买卖合同但未办理过户登记手续的买受人，不能认定为业主。第六条业主投票权数业主在业主大会会议上的投票权数计算方法如下：面积票：以专有部分面积为准。专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算（车位、摊位等特定空间不计入用于确定业主投票权数的专有部分面积）；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。人数票：以业主人数为准。业主人数，按照专有部分的数量计算（车位、摊位等特定空间不计入用于确定业主投票权数的专有部分数量），一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；总人数，按照前项的统计总和计算。第七条业主大会议事内容（一）制定和修改业主大会议事规则、管理规约；（二）审议制定物业管理区域内公共秩序和环境卫生维护等方面的重要规章制度；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员，监督业主委员会的工作；（四）决定续聘、解聘物业服务企业及选聘物业服务企业的方案（五）决定专项维修资金的使用和筹集方案；（六）决定改建、重建建筑物及其附属设施的方案；（七）决定业主大会诉讼事宜；（八）选举、罢免业主委员会委员；（九）改变和撤销业主委员会的不当决定；（十）审议决定业主委员会的工作权限和活动经费；（十一）听取和审查业主委员会的工作报告；（十二）审议物业服务合同，决定物业服务内容、服务标准、物业服务收费标准及收费万科企业股份有限公司编号VK-WY/T-02-F2密级内部公开名称业主大会议事规则（示范文本）版本A/2第4页共12页编制杨光辉何瑾更改蒋俊吴勇审核许国鸿丁朝晖批准解冻王文金生效期2010年3月16日第4页共12页方案；（十三）改变共有部分的用途；（十四）决定共有部分的使用、经营及所得收益分配与使用方案；（十五）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。第八条业主大会议事方式（一）业主大会召开的条件：业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应每年月召开一次。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：1、经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的。2、发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的，包括不限于业主委员会集体辞职、临时需要动用维修资金、发生重大自然灾害、安全事故需要及时处理等。3、本业主大会议事规则或管理规约规定的其他情况。（二）业主大会召开的形式：按照有利于业主大会会议召开的原则，本物业管理区域业主大会会议采用【集体讨论】【书面征求意见】的形式召开，但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。（采用集体讨论形式时保留此条款）本物业管理区域业主大会会议采用【全体业主大会制】【业主代表大会制】。（采用业主代表大会制时保留以下楷体字条款）业主代表产生方式：1、由业主委会员（首次业主大会为业主大会筹备组）确定业主代表产生的单位及数量。2、选举过程由业主委员会（首次业主大会为业主大会筹备组）监督执行。3、业主委员会（首次业主大会为业主大会筹备组）负责对业主代表候选人身份进行核查，并征集代表单位的业主意见。4、业主代表按照第十条规定的方式产生，业主代表名单确定后应在本物业管理区域内公告15日。业主代表的职责与权限：1、业主代表在参加业主大会表决3日前，应就业主大会拟讨论的事项征求所代表业主万科企业股份有限公司编号VK-WY/T-02-F2密级内部公开名称业主大会议事规则（示范文本）版本A/2第5页共12页编制杨光辉何瑾更改蒋俊吴勇审核许国鸿丁朝晖批准解冻王文金生效期2010年3月16日第5页共12页意见。凡需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经业主本人（或其法定监护人）签字后由业主代表在业主大会投票时如实反映。2、业主代表因故不能参加业主大会会议的，可书面委托所代表的业主中的一人参加，具体委托事项、期限、权限等应当在委托书中载明。业主代表的任期与改选、补选：1、业主代表每届任期年（同业主委员会任期）。任期内，如果占所代表专有部分面积过半数且占所代表专有部分人数过半数的业主提出异议，可以在业主委员会的组织监督下改选。业主代表任期届满后，如未发生上述异议情况，则自然连任。2、业主代表缺额时，在业主委员会的组织监督下进行补选。（三）业主大会的组织与议案提出：1、首次业主大会由业主大会筹备组组织。业主委员会成立后，业主大会会议由业主委员会组织。2、业主委员会、业主和物业服务企业均有权向业主大会提出议案。业主委员会应当至少在业主大会定期会议召开30日前向业主、物业服务企业征集提交业主大会表决的议案。业主大会对所提议案已经做出决定的，业主在月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。3、议案是否提交业主大会表决，由业主委员会审议决定。议案未通过审议的，应向提案人书面反馈原因并接受提案人的质询。20％以上的业主联名提出的议案必须提交业主大会表决。（四）业主大会表决规则：1、业主大会会议决定本规则第七条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定本规则第七条规定的其他共有和共同管理权利事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。2、业主不按时交纳物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为，且经书面告知后在规定期限内仍拒不改进的，不得成为业主大会筹备组成员，不得参选业主委员会委员。3、有表决权的业主因故不能参加业主大会会议的，可书面委托他人参加，并在书面委万科企业股份有限公司编号VK-WY/T-02-F2密级内部公开名称业主大会议事规则（示范文本）版本A/2第6页共12页编制杨光辉何瑾更改蒋俊吴勇审核许国鸿丁朝晖批准解冻王文金生效期2010年3月16日第6页共12页托书上载明委托事项、委托权限及期限。业主委托代理人参加业主大会会议应符合下列规定：（1）业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者参加。（2）业主是单位法人或其它组织的，可以书面委托代理人参加业主大会会议和业主委员会，但应出具法人或单位盖章、法定代表人或负责人签字的授权委托书。4、已送达的业主书面意见表，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，业主大会筹备组或业主委员会应书面催告一次，如果业主在催告时间内仍不反馈意见的，其投票权数计入已表决的多数票。（五）业主大会表决形式：【采用集体讨论形式召开业主大会会议的选择此款】会议决议事项时需经参加会议的业主或业主代表逐一进行投票表决。【采用书面征求意见的形式召开业主大会会议的选择此款】业主书面意见表可以采用以下方式发放与收集：1、设立投票箱：在物业服务区域内分设多个投票箱，由业主自行将意见表投入意见箱内。2、上门发放、收集业主意见表：由业主委员会组织有关人员逐户发放、收集业主意见表。3、邮寄：以挂号或者特快专递方式发放、收集业主意见表。业主书面意见表回收时限届满后，如与会业主的总票权数未达到业主大会总票权数法定比例的，可由会议召集人告知全体业主延长投票时间，并组织人员催收业主意见表。鉴于本物业的实际情况，属下列情形之一的，均视为书面意见表已送达业主：1、当面领取或送达，由业主本人或同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体签收。2、按照业主提供的联系地址以挂号信或者特快专递的方式邮寄。该文件经被送达人签收后即视为送达，被送达人未签收的，以投递回执上记载的交寄日（含当日）第____天视为己送达。3、与业主电话确认，投入该户业主在本物业的信报箱或者房屋内。采用此方式的，经物业管理区域内两个以上的其他业主或者居民委员会工作人员见证后即视为已送达。由业主委员会组织公开唱票、计票会议对业主意见进行统计汇总，并公告表决结果。公万科企业股份有限公司编号VK-WY/T-02-F2密级内部公开名称业主大会议事规则（示范文本）版本A/2第7页共12页编制杨光辉何瑾更改蒋俊吴勇审核许国鸿丁朝晖批准解冻王文金生效期2010年3月16日第7页共12页告表决结果时一并公告书面意见表的送达情况。第三章业主委员会第九条业主委员会组成人数和任期（物业名称）业主委员会由5至11人单数组成，每届任期年（不超过5年）。业主委员会设主任1名，副主任_____（一般为1-2名，当地法规有规定的按当地规定执行）名。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会委员可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。因本物业管理区域分期建设，先期业主大会选举产生____名业主委员会委员，之后交付的各期增补业主委员会委员名额为：______。（未先期成立业主大会并选举产生业主委员会的此款删除）第十条业主委员会委员的条件及产生