1学号:11210123经济适用房制度的问题思考及经济性对策探究学院建筑工程学院专业工程管理班级1101姓名孙琳指导教师李正贤2015年4月3日安阳师范学院人文管理学院本科毕业论文(设计)安阳师范学院人文管理学院本科毕业论文(设计)摘要经济适用房是国家为解决中低收入人群的住房问题而出台的带有保障性质的政策旨在通过一系列优惠政策降低开发成本以适应中低收入人群的购买力。这对完善我国城镇住房保障措施、促进房地产业的健康发展起到了关键性的作用,但现实中经济适用房的运行存在着若干问题。本文针对经济适用房在运作中出现的问题进行了剖析,并提出了解决经济适用房问题的相关建议和策略,以便促进我国城镇住房保障体系的发展和完善。关键词:经济适用房,保障性政策,存在问题,对策AbstractAtpresent,Affordablehousingisintroducedforcountrieswithwhichsolvethehousingproblemsoflow-incomepeoplethesecuritynatureofthepolicy,aimedattheadoptionofaseriesofpreferentialpoliciestoreducedevelopmentcostandtomeetthelow-incomepeople'spurchasingpower.ThistoimproveChina'surbanhousingsecuritymeasures,playedakeyroleinpromotingthehealthydevelopmentofrealestateindustry,butinrealitytheaffordablehousingoperationhassomeproblems.Thispaperanalysesforaffordablehousingintheoperationoftheproblems,andputforwardsomesuggestionstosolvetheaffordablehousingproblemandstrategy.Keywords:Affordablehousing,securitypolicy,problems,countermeasures安阳师范学院人文管理学院本科毕业论文(设计)目录1、前言......................................................................12、经济适用房政策实施中出现的问题.............................................12.1、建设方面存在的问题....................................................12.2、销售方面存在的问题....................................................22.3、经济适用房制度的创新有待加强..........................................32.4、其他方面存在问题......................................................33、现阶.段我国经济适用房政策出现问题的原因分析................................43.1、政府职能缺失,准公共品供给过度市场化..................................43.2、经济适用房政策本身存在问题............................................44、经济适用房政策的完善.......................................................54.1、政府必须恪守维护中低收入阶层住房利益的社会保障性政策立场..............54.2、以市场为导向,以有效需求为基础,合理开发建设...........................54.3、把控经济适用户型和面积以及购买价格....................................54.4、严格控制购买对象并健全经济适用房购买者资格审查制度....................64.5、拓宽供应渠道,增加经济适用住房的房源..................................64.6、健全法律法规,加强监督管理,彰显公正..................................74.7、改变经济适用住房的补贴方式............................................74.8、适当将非户籍外来人口纳入经济适用房的资格审查范围内....................75、对于我国经济适用房未来的发展设想...........................................86、结论.......................................................................8致谢........................................................................9参考文献.....................................................................10安阳师范学院人文管理学院本科毕业论文(设计)11、前言经济适用房是国家、政府规定的福利性、政策性住房,因价格相对低廉,自投放市场以来,一直深受广大中低收入市民的欢迎,同时也深受广大非中低收入者的青睐。正因为如此,经济适用房自诞生之日起就成了社会的“宠儿”,一家有房万人求,拥有巨大房源的开发商面对利益诱惑自然无法做到公平、公正、公开,而广大购房者面对开发商只能抢购、抱怨、愤怒。有良知、有远见的、有社会责任感的记者、官员、学者已隐隐感觉到这种现象已成为一种严重的社会问题了,地方政府也顺应民心出台了一系列相关政策和措施,但也仅限于“头疼医头”、“脚疼医脚”,并无系统化的思路和解决问题的方案,而这关系到千家万户“民生、民计”的问题似乎与“和谐社会”是不协调的。因此应尽快出台一套系统解决目前经济适用房中存在的相关问题的政策和措施,让经济适用房真正回到中低收入市民手中,并努力做到公平、公正、公开,使广大城市居民安居乐业,共建和谐社会。为了使经济适用房真正惠顾于民,必须透过现象看本质,进而探求解决之策。2、经济适用房政策实施中出现的问题2.1、建设方面存在的问题2.1.1、我国部分经济适用房“华而不实”在我们已知的经济适用房建筑面积都比较大,在一些小区建筑面积有的高达230平米,而从现有的经济适用房看,120平米、150平米的房子比比皆是。这已严重偏离了建设经济适用房的初衷。因此建议经济适用房项目原则上以60--90平方米的中小户型为主。在把关经济适用房户型面积做到“经济”的同时,经济适用住房也必须做到“适用”并且舒服。我们建设经济适用住房,应该在设计的舒适性和产业化等方面下工夫,而不应片面追求面积之大。换言之如果能将户型面积略作调整,单位面积减少,套数增加,相对来说能更大程度满足更多人对于经济适用住房的需求[1]。经济适用住房只有适应了中低收入家庭购房需求,促进了居民住房消费,才能够缓解了城市旧城改造和房屋拆迁的等等社会矛盾。在此情况下,继续支持和完善经济适用住房、普通商品房的建设,将有助于国家宏观调控目标的实现。现阶段对普通百姓来讲,经济适用房既不“经济”又不“适用”为了使经济适用房真正惠顾于民,必须透过现象看本质,进而探求解决之策。2.1.2、部分经济适用房施工质量不可靠,存在显著的安全隐患百年大计质量第一,但是经济适用房给人的印象就是低质量的代名词。对于一些开发安阳师范学院人文管理学院本科毕业论文(设计)2商来说,经济适用房的受众群都是中低收入阶层,因此不管在建筑选材还是安全把控上都没有承担其应负的责任和义务,同时一些不作为管理部门对于经济适用房的质量问题“睁一只眼闭一只眼”,造成现在经济适用房质量存在问题非常多,比如漏水,开裂,墙面凹凸不平,门窗不严,低品质的电梯和设备,隔音效果差等等。除了质量问题外,经济适用房还存在公摊面积不合理,开发商通过提前收取售房款侵占购买人利益等等不公平的现象。新建与由积压商品房转化为经济适用房[2]。新建的经济适用房虽然政府给予房地产开发商一定的财政补贴,但由于补贴是隐性的,使得一些房地产开发商的积极性不高,影响了经济适用房建设的质量。房龄不过几年,就出现诸如墙体脱落,外表破旧等问题。同时,为了处置积压房,并加快经济适用房的建设,很多地区都实行了将积压商品房转化为经济适用房的政策,但也大都存在工程质量低的问题。2.1.3、经济适用房远离生活工作聚集区,位置偏远,生活基础设施配置不完善所谓经济适用房就是要体现出它的既“经济”又“适用”,而现实中的经济适用房既不“经济”也不“适用”。经济适用房位置一般都比较远、比较偏,周边环境也不好。建设经济适用房的初衷是为了解决中低收入者的住房问题,但也要照顾到居住者的出行问题,经济适用房建设的又偏又远,真正的中低收入者是出行基本以公共交通工具为主,因此他们的出行很困难,至于小区配套就更无从谈起了但由于购买经济适用房的大多是一些工薪阶级额,他们一般在城区工作,如果该地区公共基础设施一时难以完善配套,将给工作与生活带来诸多不便,其最终要么造成购房者的生活适用成本的增加;要么造成经济适用住房空置。利用率显著降低,楼房空置率上升。2.2、销售方面存在的问题2.2.1、购房者资格认定失控,高收入者的投机炒作行为依据我国出台的《经济适用住房管理办法》做出规定:家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准且无房或者住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准才具有购买经济适用房的资格,但现实情况是一些不符合资格认定的高收入者通过资格造假、暗箱操作、行贿或者利用自身职权等手段骗购骗租。2.2.2、经济适用房的价格并非真正意义上遵循的“保本微利”原则我国政府通过公开招投标或者行政划拨土地的方式将经济适用住房的施工和监理等工作交予具有资质和良好社会责任的建筑企业和监理公司实施,同时政府更是通过降低或减免土地出让金、对各种批准的收费减半征收等一系列优惠措施以期降低大大开发商成本从而“经济惠民”。但是在这个环节涉及到开发商的利益,就通过各种运作手段,行业隐安阳师范学院人文管理学院本科毕业论文(设计)3私追求利润空间最大化,罔顾政策明确规定的房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%。2.2.3、购房者可选择付款形式过于单一近几年以来,房地产行业发展迅速,商品房的销售日趋火热,通过银行贷款购房按揭还款的方式已经成为大多数购房者的首选。然而,银行批准提供的购房按揭贷款的天平并不是“一碗水端平”的,相对倾向于具有更稳定更高薪的商品房的受众群,对于申请购买经济适用房的中低收入人群和家庭“惜贷”现象比较普遍[3]。2.3、经济适用房制度的创新有待加强由于我国的房地产行业发展并未趋近于完善,在这个大背景下我国出台的相关经济适用房的管理办法正处于起步阶段并非真正能够解决现阶段发展所出现的一系列问题。就目前情况我国经济适用房在住房困难者资格审查、户型标准、期满上市以及交易以后增值的收益分配、产权归属等方面还面临着实际操作的困难,一些政策并没有完全表述清楚,缺乏更加合理精准的解释[4]。对于经济适用房自推出实行以来出现的所有争议,应该从根源出发,尽快完善经济适用房制度的改革创新,尽最大能力保障维护低收入住房困难家庭的权利,推进我国城镇住房保障体系的建设,共创和谐社会。2.4、其他方面存在问题2.4.1、违背了社会有限资源分配或再分配公平的原则目前通过对我国经济