土地估价报告

土地估价报告项目名称：石嘴山市惠农区钢电南路宁夏英力特化工股份有限公司宗地之分割地块国有建设用地使用权价格评估（石嘴山市惠农区）受托估价机构：宁夏恒正不动产评估咨询有限公司土地估价报告编号:宁恒正[2009]（估T-Q）字第077号提交估价报告日期：二ＯＯ九年十一月十日恒正评估HENGZHENGASSESSMENT国家注册土地评估机构，全国范围内从业宁恒正(2009)[估T-Q]字第077号估价报告第1页共23页土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称石嘴山市惠农区钢电南路宁夏英力特化工股份有限公司宗地之分割地块国有建设用地使用权价格评估（石嘴山市惠农区）二、委托估价方委托估价方：宁夏英力特化工股份有限公司委托方与估价对象土地使用权人之间的关系：二者一致经营范围：电石及其系列延伸产品的生产和销售；聚氯乙稀、烧碱及其系列延伸产品的生产和销售；电力、热力的生产及销售；硅系列延伸产品的生产、经营和开发；活性碳、石灰的生产及销售；机械设备制造维修；对外投资及贸易。***委托方地址：石嘴山市惠农区钢电路法定代表人：田继生经办联系人:梁万军联系电话：[phone]邮政编码：753202三、估价目的因拟建设新项目，核定国有建设用地使用权价格的需要，受宁夏英力特化工股份有限公司委托，本评估机构对其以出让方式取得的、位于石嘴山市惠农区钢电南路、使用权面积为9868.00平方米（“石国用（2003）第21344号”《国有土地使用证》所指宗地之分割地块）、出让之剩余使用43.42年期的工业用途之国有建设用地使用权价格进行评估，为委托方核定国有建设用地使用权市场价值提供价格参考依据。四、估价基准日:二ＯＯ九年十一月五日五、估价日期二ＯＯ九年十一月五日至二ＯＯ九年十一月十日六、地价定义恒正评估HENGZHENGASSESSMENT国家注册土地评估机构，全国范围内从业宁恒正(2009)[估T-Q]字第077号估价报告第2页共23页1、用途设定：评估基准日时，待估地块所属宗地土地登记用途与现状用途均为工业。根据该地块所属宗地《国有土地使用证》和中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007），评估设定用途为工业用地。2、开发程度设定：待估地块于评估基准日时，实际开发程度为地块红线外“五通”（即通上水、通下水、通电、通讯、通路）和地块红线内场地平整。根据此次评估目的，设定待估地块开发程度为地块红线外“五通”（即通上水、通下水、通电、通讯、通路）和地块红线内场地平整。3、土地利用和规划条件说明：待估地块所属宗地现状为工业用地，地上建筑物主要为工业厂房、库房等，总建筑面积为25027.09平方米，现状容积率为0.25。待估地块为宁夏英力特化工股份有限公司拟新建项目用地，地块面积为9868.00平方米，地上为在建的工业厂房。4、土地使用权年限设定：待估地块于评估基准日时为国有出让土地，土地使用权终止日期为2053年4月2日，出让之剩余使用年限为43.42年，故：设定待估地块土地使用权年限为43.42年。5、土地使用权价格权利设定：待估地块所在宗地于评估基准日时为国有出让土地，已设定抵押权。根据本次评估目的，设定待估宗地土地使用权价格是指设定用途剩余土地使用年限的出让之国有建设用地使用权,在无他项权利和其他权利，无法定及其他优先受偿价款设定条件下的市场公允现值。综上，本报告评估的土地使用权价值是在上述设定用途、开发程度、土地使用权性质、土地使用年限和现状利用条件等界定条件下，于估价基准日时的出让国有建设用地使用权现值。七、估价结果根据《城镇土地估价规程》，估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分分析待估宗地所在区域的地价影响因素和掌握的土地市场交易资料的基础上，综合考虑当地地产市场、社会经济发展等因素对地价的影响，按照土地估价程序，选择合适的估价方法得出待估宗地本次地价定义条件下的土地评估结果如下：评估土地单位面积地价：110.0元/平方米评估土地总面积：9868.00平方米评估土地总地价：1085480.0元大写：壹佰零捌万伍仟肆佰捌拾元整。货币种类：人民币元待估宗地单位面积地价、总地价及有关界定详见附表1-1《土地估价结果一览表》。恒正评估HENGZHENGASSESSMENT国家注册土地评估机构，全国范围内从业宁恒正(2009)[估T-Q]字第077号估价报告第3页共23页八、土地估价师签字姓名执业资格执业资格证书号执业资格注册号签章沈剑亮土地估价师20006400262005640001闫晶土地估价师20006400112003640006九、土地估价机构估价机构负责人签字：二ＯＯ九年十一月十日恒正评估HENGZHENGASSESSMENT国家注册土地评估机构，全国范围内从业宁恒正(2009)[估T-Q]字第077号估价报告第4页共23页第二部分估价对象界定一、委托估价方委托估价方：宁夏英力特化工股份有限公司委托方与估价对象土地使用权人之间的关系：二者一致经营范围：电石及其系列延伸产品的生产和销售；聚氯乙稀、烧碱及其系列延伸产品的生产和销售；电力、热力的生产及销售；硅系列延伸产品的生产、经营和开发；活性碳、石灰的生产及销售；机械设备制造维修；对外投资及贸易。***委托方地址：石嘴山市惠农区钢电路法定代表人：田继生经办联系人:梁万军联系电话：[phone]邮政编码：753202二、估价对象本项估价对象为宁夏英力特化工股份有限公司以出让方式取得的、位于石嘴山市惠农区钢电南路、使用权面积为9868.00平方米（“石国用（2003）第21344号”《国有土地使用证》所指宗地之分割地块）、出让之剩余使用43.42年期的工业用途之国有建设用地使用权。三、估价对象描述（一）土地登记状况1、来源及历史沿革：待估地块所属宗地原用地类型为国有荒地，原宁夏宁河化工股份有限公司通过协议出让方式取得了待估地块所属宗地的国有出让土地使用权。2002年，因宁夏英力特化工股份有限公司重组，于2003年9月23日委托方办理了名称变更登记手续，由原石嘴山市土地房产管理局石嘴山分局核发了“石国用（2003）第21344号”《国有土地使用权证》。因拟建设新项目的需要，2009年11月委托方对涉及建设新项目的地块进行了分割。2、地理位置：石嘴山市惠农区钢电南路；3、土地登记用途：工业；4、宗地图示四至：待估地块所属宗地东至铁路专用线，南至空地，西至钢电路，北至华谊大道（具体见宗地图）。待估地块宗地内图示部分。5、土地面积：登记使用权面积为261031.80平方米；本次评估地块分割恒正评估HENGZHENGASSESSMENT国家注册土地评估机构，全国范围内从业宁恒正(2009)[估T-Q]字第077号估价报告第5页共23页面积为9868.00平方米；6、土地级别：石嘴山市城市区工业用地Ⅱ级地段；7、土地权属性质：国有；8、土地使用权类型：出让；9、土地登记证书号：石国用（2003）第21344号；10、登记时间：2003年9月23日；11、终止日期：2053年4月2日；12、地籍图号：-；13、宗地号：0200-150；14、土地他项权利登记：依据委托方提供的“石国用他项（2008）第190号”《土地他项权利证明书》，评估对象所在宗地于2008年8月29日设定抵押权，土地他项权利人为中国工商银行股份有限公司，抵押面积为100018.45平方米，抵押金额为687万元，抵押期限为2008年8月29日至2011年8月28日。估价时点时，此笔贷款尚未还清。（二）土地权利状况1、土地所有权状况：在估价基准日时，待估宗地为国有土地，土地所有权属于国家。2、土地使用权状况：根据“石国用（2003）第21344号”《国有土地使用证》，登记的待估地块所属宗地的土地使用权人为宁夏英力特化工股份有限公司，使用权类型为出让国有建设用地使用权，使用权终止日期为2053年4月2日，估价基准日时，出让之剩余使用年限为43.42年。3、土地他项权利状况：依据委托方提供的“石国用他项（2008）第190号”《土地他项权利证明书》，评估对象所在宗地于2008年8月29日设定抵押权，土地他项权利人为中国工商银行股份有限公司，抵押面积为100018.45平方米，抵押金额为687万元，抵押期限为2008年8月29日至2011年8月28日。估价时点时，此笔贷款尚未还清。根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，待估宗地来源合法、产权清楚。待估宗地的土地使用权人、用途、面积、使用权类型、使用年期及他项权利等土地权利状况详见附表1-1《土地估价结果一览表》。（三）土地利用状况根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，待估地块系宁夏英力特化工股份有限公司以出让方式取得的工业用地，已进行了现状利用，现状用途为工业用途。通过对待估地块目前现状利用状况及未来的发展趋势分析，作为工业用途应为土地最有效使用途径。待估地块周围土地利用类型主要为工恒正评估HENGZHENGASSESSMENT国家注册土地评估机构，全国范围内从业宁恒正(2009)[估T-Q]字第077号估价报告第6页共23页业用地。评估基准日时，待估地块所属宗地地上建筑物主要为工业厂房、库房等，总建筑面积为25027.09平方米，现状容积率为0.25。待估地块的土地面积、登记用途、实际用途、设定用途、容积率等利用情况详见附表1《土地估价结果一览表》。四、影响地价的因素说明（一）一般因素一般因素是影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，主要指影响城镇用地的地价总体水平的自然、社会、经济和行政等因素，通过对土地供给和需求两方面的不同作用，影响城市地价的总体水平。影响工业用地地价的主要因素有：1、资源状况石嘴山市是宁夏重要的工业城市，位于宁夏回族自治区北部，东跨黄河，与内蒙古鄂尔多斯市为邻；西邻贺兰山与内蒙古阿拉善盟隔山相望；北依黄河水与内蒙古鄂托克左旗相邻；南连银川平原与自治区首府银川市兴庆区、贺兰县交界。石嘴山市成立于1960年，石嘴山市辖大武口区、惠农区和平罗县两区一县，共辖15个街道办事处，132个居民委员会和195个村民委员会，土地总面积5309.5平方公里。总人口73.8578万人，非农业人口占全市人口的58.2%，有汉、回、蒙、满等24个民族，回族人口点20.3%，呈现民族团结，社会稳定，经济发展的良好局面。（1）地理位置及地形地域特征石嘴山市位居黄河中游上段、宁夏回族自治区北部，东西宽约88.8公里，南北长119.5平方公里，位于东经105°57′～106°68′，北纬38°22′～39°24′之间。东临鄂尔多斯台地，西踞银川平原北部。海拔在1090米～3475.9米之间，按地形地貌可分为贺兰山山地、贺兰山东麓洪积扇冲积平原、黄河冲积平原和鄂尔多斯台地四种类型。南畅北通，西高东低，山川雄健，景色秀丽。贺兰山岩画闪射着先古文明的光彩，物华天宝，人杰地灵，汉墓夏冢，长城古塔，体现着土地的灵动和文化的灿烂；湖泊湿地星罗棋布，呈现出塞上江南的秀丽风光。石嘴山市地处中朝准地台区鄂尔多斯台缘褶带的西北缘，由卓子台陷，贺兰山地陷、银川地陷和陶乐台拱四个三级构造单元组成，地貌差异明显。自西向东分为贺兰山山地、贺兰山东麓洪积冲积倾斜平原，黄河冲积平原和鄂尔多斯台地四大地类，分别占全市总面积的30.28%，10.07%，50.4%，9.25%。（2）气候特征恒正评估HENGZHENGASSESSMENT国家注册土地评估机构，全国范围内从业宁恒正(2009)[估T-Q]字第077号估价报告第7页共23页石嘴山市气候属典型的中温带大陆性干旱气候区，其特点是春夏秋冬明显，年日照充足，降水少而集中，蒸发强烈，空气干燥，温差较大，无霜期短。四季为春暖迟而多风，夏炎热较湿润，秋凉早而短促，冬寒长雪稀少。年平均气温是5.8℃-9.4℃，最热月在七月，平均气温达18.4℃-24.1℃，最冷月在十二月，平均气温-15.5℃～-8.2℃，极端最高温度为39.5℃，极端最低温度为-30.3℃，气温平均日较差23℃-28.5℃。绝对对无霜期125-165天。石嘴山市