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建立严谨、可行的资产管理体系第1页，共42页第六章：建立资产管理体系第一节：固定资产的概念第四节：酒店固定资产管理实务第二节：固定资产的管理模式第五节：固定资产的配置与利用第三节：酒店固定资产管理中常见的问题酒店是一个综合性的服务企业，其最主要的经营业务是为客人提供娱乐、饮食、住宿场所和设备。酒店用于固定资产的投资额占总投资的比例非常之高，特别是娱乐型酒店更不在话下。因此，酒店对固定资产管理的水平和效果，在很大程度上体现了酒店整体的管理水平，其优劣将直接影响到酒店整体发展水平；同时也直接影响酒店资产的安全。介绍固定资产管理的书藉可谓琳琅满目，但大多都是从会计账务处理的角度去阐述，具体的实物管理方法却鲜见。笔者在本章的内容中，力图从实务的角度去谈谈固定资产的管理，对固定资产的账务处理、计价、折旧等只作一些粗略的叙述。第一节：固定资产的概念一、固定资产的定义及其特性固定资产在财务会计上的定义，是指企业用于生产或提供劳务、出租给他人的，或为了行政管理目的而拥有的，预计使用年限超过一年的，单位价值在规定以上的，具有实物形态并在使用过程中始终保持其原有实物形态的的资产。我国现行会计制度规定，固定资产具体的标准是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产、经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用期限超过两年的，也应当作为固定资产。建立严谨、可行的资产管理体系第2页，共42页固定资产具有以下特性：1、使用期限长；2、具有实物形态；3、取得的目的是使用而不是出售；4、使用寿命有限。二、固定资产的计价固定资产的计价方法有两种：一种是按历史成本计价；另一种是按净值计价。（一）按历史成本计价历史成本亦称为原始购置成本或原始价值，是指企业购建某项固定资产达到预定可使用状态前所发生的一切合理的、必要的支出。企业新购建固定资产的计价、确定计提折旧的依据等均采用这种计价方法。按历史成本计价的主要优点是具有客观性和可验证性，也就是说，按这种计价方法确定的价值，均是实际发生并有支付凭据的支出。正是由于这种计价方法具有客观性和可验证性的特点，它才成了固定资产的基本计价标准。（二）按净值计价固定资产净值也称为折余价值，是指固定资产原始价值减去已计提折旧后的净额。按净值计价可以反映企业实际占用在固定资产上的资金数额和固定资产的新旧程度。三、固定资产的分类固定资产一般可根据经济用途、所有权、资产来源、使用情况等进行分类。（一）按经济用途分类固定资产按其经济用途划分一般分为生产用固定资产和非生产用固定资产两大类。1、生产用固定资产，是指参加生产经营过程或直接服务于生产经营过程的建立严谨、可行的资产管理体系第3页，共42页固定资产，它是企业固定资产的主要部分。对于酒店企业而言，主要包括各种厨房设备、清洁器械、影音器材、供电供水设备（动力设备）、家私、工具仪器、管理工具（办公设备、收货工具、消防用具、监控设备等）、运输设备、房屋建筑物等。2、非生产用固定资产，是指不直接服务于生产经营过程的固定资产。如员工宿舍、饭堂使用的房屋、设备等。固定资产按其经济用途分类，可以反映生产经营用固定资产和非生产经营用固定资产的构成和增减变化情况，全面考核企业固定资产的使用情况，促使企业更合理地配备固定资产，充分发挥固定资产的使用效用。（二）按所有权分类固定资产按其所有权可分为自有固定资产和租入固定资产两大类。1、自有固定资产，是指所有权归企业，可以自由支配使用的固定资产。2、租入固定资产，是指所有权不属于企业，而是从外单位租入，用完后需要归还的固定资产。租入固定资产按其租入形式又分为经营性租入和融资租入固定资产两种。经营租入固定资产其所有权不归企业，因此，企业只有使用权而没有所有权。这样，经营租入的固定资产不能记入企业固定资产账中进行核算。企业只可设置“备查簿”进行登记。融资租入的固定资产由于租赁期满后其所有权一般归企业所有，因此，在租赁期内，应视同企业的自有固定资产一样进行管理，待租赁期满后，将其转入自有固定资产。（三）按使用情况分类固定资产按其使用情况一般可分为三类：使用中的固定资产、未使用的固定资产、不需用固定资产。1、使用中的固定资产，是指企业正在使用的固定资产。对于季节性、大修等原因暂停使用或替换使用的固定资产，是属于生产经营所必需的，仍属于企业在使用中的固定资产。出租给其他单位使用的固定资产，也属于使用中的固定资产。2、未使用的固定资产，是指已完工或已购置尚未交付使用以及改建、扩建建立严谨、可行的资产管理体系第4页，共42页等原因暂时停止使用的固定资产。3、不需用的固定资产，是指企业多余或不适用需要准备处理的固定资产。固定资产按其使用情况分类，可以反映企业全部固定资产的使用情况，促使企业提高固定资产的利用效率。对未使用的固定资产应积极投入使用，充分发挥固定资产的效能；对不需用的固定资产，应及时进行处理，以减少保管费用和尽快回笼资金。（四）按来源渠道分类固定资产按照其来源渠道可分为下列几种：1、外购固定资产，指企业用货币购入的固定资产。2、自建固定资产，指企业用自购的物资、材料等自行建造的固定资产。3、接受捐赠的固定资产，指外单位、社会机构或个人向企业捐赠的固定资产。4、融资租入固定资产，指企业采取融资租赁方式租入的固定资产。5、投资转入的固定资产，指投资者利用固定资产向本企业所进行的投资。6、改、扩建新增的固定资产，指在固定资产进行改、扩建工作中增加的固定资产的价值。7、盘盈的固定资产，指在财产清查过程中发现的账外固定资产。在实务中，对固定资产一般是以上述几种分类进行综合分类，主要分为如下几类：1、生产经营用固定资产。2、非生产经营用固定资产。3、租出固定资产。4、不需用固定资产。5、未使用固定资产。6、土地。建立严谨、可行的资产管理体系第5页，共42页7、融资租赁固定资产。四、固定资产的入账价值（一）固定资产的初始计量1、外购固定资产的成本包括买价、增值税、进口关税、包装费、运杂费、安装费等相关税费，以及为使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该资产的其他支出，如场地整理费、运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。如果以一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产，按各项固定资产公允价值的比例对总成本进行分配，分别确定各项固定资产的入账价值。2、自行建造、制造的固定资产，按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值。3、建设单位交来完工的固定资产，根据建设单位交付使用的财产清册中所确定的价值计价。4、融资租入的固定资产，其入账价值按《企业会计准则——租赁》的规定确定。即按照租赁协议或者合同确定的价款加上运输费、途中保险费、安装调试费以及投入使用前发生的利息支出和汇兑损益等后的价值计价。《企业会计准则——租赁》的相关规定（承租人）：（1）在租赁开始日，承租人通常应当将租赁开始日租赁资产原账面价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，并将两者的差额记录为未确认融资费用。但是如果该项租赁资产占企业资产总额的比例不大，承租人在租赁开始日可按最低租赁付款额记录租入资产和长期应付款。（2）承租人在计算最低租赁付款额的现值时，如果知悉出租人的租赁内含利率，应当采用出租人的租赁内含利率作为折现率；否则，应当采用租赁合同规定的利率作为折现率。如果出租人的租赁内含利率和租赁合同规定的利率均无法知悉，应当采用同期银行贷款利率作为折现率。上述租赁内含利率是指，在租赁开始日，使最低租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产原账面价值的折现率。（3）在租赁谈判和签订租赁合同过程中承租人发生的、可直接归属于租赁项目的初始直接费用，如印花税、佣金、律师费、差旅费等，应当确认为当期费用。（4）未确认融资费用应当在租赁期内各个期间进行分摊。（5）承担人分摊未确认融资费用时，可以采用实际利率法，也可以采用直线法、年数总和法等。建立严谨、可行的资产管理体系第6页，共42页（6）计提租赁资产折旧时，承租人应当采用与自有应折旧资产相一致的折旧政策。能够合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，应当在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，应当在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的间内计提折旧。（7）或有租金应当在实际发生时确认为当期费用。（8）承租人应当对融资租赁作如下披露：①每类租入资产在资产负债表日的账面原值、累计折旧及账面净值；②资产负债表日后连续三个会计年度每年将支付的最低租赁付款额，以及以后年度将支付的最低租赁付款额总额；③未确认融资费用的余额；④分摊未确认融资费用所采用的方法。5、非货币性交易中取得的固定资产，其入账价值按《企业会计准则——非货币性交易》的规定确定。《企业会计准则——非货币性交易》的相关规定：（1）本准则规范企业非货币性交易的会计核算和相关信息的披露。定义（2）非货币性交易会计核算的主要问题是换入、换出非货币性资产的计价，以及相关损益的确认。（3）本准则不涉及企业合并中的非货币性交易。（4）本准则使用的下列术语，其定义为：①非货币性交易，指交易双方以非货币性资产进行的交换。这种交换不涉及或只涉及少量的货币性资产（即补价）。②货币性资产，指持有的现金及将以固定或可确定金额的货币收取的资产，包括现金、应收账款和应收票据以及准备持有至到期的债券投资等。③非货币性资产，指货币性资产以外的资产，包括存货、固定资产、无形资产、股权投资以及不准备持有至到期的债券投资等。④公允价值，指在公平交易中，熟悉情况的交易双方，自愿进行资产交换或债务清偿的金额。非货币性交易的会计处理（5）企业发生非货币性交易时，应以换出资产的账面价值，加上应支付的相关税费，作为换入资产的入账价值。（6）在非货币性交易中如果发生补价，应区别不同情况处理：①支付补价的，应以换出资产的账面价值，加上补价和应支付的相关税费，作为换入资产的入账价值。②收到补价的，应按如下公式确定换入资产的入账价值和应确认的收益：换入资产入账价值＝换建立严谨、可行的资产管理体系第7页，共42页出资产账面价值－（补价∕换出资产公允价值）×换出资产账面价值＋应支付的相关税费应确认的收益＝补价－（补价∕换出资产公允价值）×换出资产账面价值（7）在非货币性交易中，如果同时换入多项资产，应按换入各项资产的公允价值与换入资产公允价值总额的比例，对换出资产的账面价值总额与应支付的相关税费进行分配，以确定各项换入资产的入账价值。披露（8）企业应当披露非货币性交易中换入、换出资产的类别及其金额。6、投资者投入的固定资产，按投资各方确认的价值，作为入账价值。7、债务重组中取得的固定资产，其入账价值按《企业会计准则——债务重组》的规定确定。《企业会计准则——债务重组》的相关规定：（1）本准则规范债务重组的会计核算和相关信息的披露。定义（2）本准则使用的下列术语，其定义为：①债务重组，指债权人按照其与债务人达成的协议或法院的裁决同意债务人修改债务条件的事项。②或有支出，指依未来某种事项出现而发生的支出。未来事项的出现具有不确定性。③或有收益，指依未来某种事项出现而发生的收益。未来事项的出现具有不确定性。④公允价值，指在公平交易中，熟悉情况的交易双方，自愿进行资产交换或债务清偿的金额。债务重组方式（3）债务重组方式包括：①以低于债务账面价值的现金清偿债务；②以非现金资产清偿债务；③债务转为资本；④修改其他债务条件，如延长债务偿还期限、延长债务偿还期限并加收利息、延长债务偿还期限并减少债务本金或债务利息等；⑤以上两种或两种以上方式的组合（以下简称“混合重组方式”）。债务人的会计处理（4）以低于债务账面价值的现金清偿某项债务的，债务人应将重组债务的账面价值与支付的现金之间的差额，确认为资本公积。（5）以非现金资产清偿某项债务的，债务人应将重组债务的账面价值与转让的非现金资产账面价值和相关税费之和的差额，确认为资本公积或当期损失。建立严谨