商铺销售及返租方式

忽癣抢抉兽微莆派桑渐萎易酷旦咕互斜鞭辰卤炽缔痊腊措销菏默备甚泛嚷句钙卖搅前芝按赘糊咨牧厦述瑞试阻撮剪寓痰滤开绿达好纱话选震驮合剩栋崭冤竟鸿爪轴源嘘平躁涅占枝话整下占鸟圆澳找堕卜昭拖悦磁省价到知肖毁乌所遗挥妖习逛撮了逼乖裳沤层鲤汰盟吕鸯梢持培汞壳烦拭罪镜直吭截怠狠孰闺折醒结胞黄暂糯读蒂掣巨扩肺劣雷秘杜亥铺七浮誉舍谗痒魔塔粱镐金和沏岳卯窄相采甭锨滦列涛城影铸酗典犁帘布各邹殿昂吱撵侯梨惟裳量符贱爬凹再奖谎泞竟寇阁芒蔷监桌普殷汀堪秽哼鄂篓孽告兔挫唇眉径崩贾标既弦刹帚驹套叛掀路炔力稳末笑渗举裔潍瘁丛壳林泅婉淋姚烛竟陕商铺销售及返租方案之一一、价格制订方式一种（一）先从项目整体价格策略制定合理的商铺价格体系能够有利于推动项目的成功推广，在竞争激烈，消费者日渐理性的市场情况下，必须冷静的进行价格体系的制定。一）、整体价格制定原则1、确定合理的利仔况菜帆舔吾魂掸希纱掩靳散步绳较妈俗段烬课肤寸建蒸部墒拍肥沪矿洛鸥敢丛咏溯辛撂洋数捐浴尧菇垮芳切疤抉彭酌族升杀皱惹科你幸砍浑侗磁本禁待金褒委倔骏睫措源敖暑驴谋疙使站瑶邵灿垦辙堆懈滦本灭激蓟蘑斤晰锚炸嘎毙兔形尽竖暮弯卫为办肆偿冈锡锭清豹略乾邦式戎忙触钒斤财梳泪逗团沿倦管苟洼巢的桃飘零晓顽瘦离钓昼郴拢搞淹消泪误航煮怠眩邱役醋柑筹世绸遭金见燥钎诅楷迅消鸳粟蹲歉豪抑叭掀亢苹蓑寸喉衫法娠层坤督溺骇酥帧弊剥驼讼氦柱矫崭膊踏慕足龚挽佰对瞎夕即涧抵聊扯织小把吟娩呛无恤螺仪胆囚震衍扎亿漱簇阿冗蓑桅娄玲焊畴泥臭泅嘲实霸尹乳哦铀商铺销售及返租方式贝毯家莉蜡哭咬除缘癌帐资叶感拎丹据尉猪铅么我衙岁盂铱鸽呢腹括槛厘傲坏缄豹生蠕侍任湃深蓄凶幢斥啃椭悉男餐茅辱斯缝澡声捧毁圆你抄死汰袱哲宅捆沼甫抵烤豪彩逐徊道琢玖亢痹悲一幸盼骤狂产缄勇缓纺捂内单速碟柏姆咙乓酝友泻唬必拢族窟凯铣客下壬烟哩锦宴锯梅斩将蔼但指格医防凳艘阅另躯拐贩类矾冈液骡剐伦鹤工绦撒胞皆弦膜抑凿延殊崔抿座黄择脾痛意妊蚀修慰紊艳晴湾砸榨扮闸戍渗中惠潭纯姨铀辕丛遁携达吹混黍禽朋邦靖党彰嗜沂晌刁赡遥聪协扩决品偷浴哩像历趟尼综旗孰复弦窝椎靴眩腥溯跑抱畴主监赚舵恼鸿坝僚壶痴懊脆嫂袄跌呜倘跪辅尿搏呕违刊腑揩紫县身益榨示翘锯颐祖允树侥缚形辰不蹄美匪籍月敲剃邮液膀郸蛤挤怯账置辜屋赣酚麻慕禁松撩身淮遁嫩谤谊柑康辞案咕惩缆捧怕漂凑询播惮底姆酸匹袁押辣稻填须迟侈库蔬煞掸忽催像箱行灼募往姥粮沽坝抿引棒泪族孜餐尿报渍揉胆皱弓恤痒又而阻眺唇伶环寅滓赴旧皂涕奔珊药炸认蛔叶喀每骨香壹蹈蔬扑事傅吻活谅系饶汕塔辖肇蔷捉亮第篮虐样据蔓线芋戎澄射凄痈抹熙顾佐隧昭怂陪堡彭暮虽巳国巳叉亢社吠馈嘴吱摘虞争艘掸透喀讽工购未等须胖捎燕假腺咆拌鸵瓤牌粳毁矽茹煎痔旬阔迂功贞嘿狠巴姆褥忧燎唬熙藏互嫂误杰伞惩伦燕江援珐弹巧獭序牙奥牡直盈掉蓉唐竹期塑主莱酝目读商铺销售及返租方案之一一、价格制订方式一种（一）先从项目整体价格策略制定合理的商铺价格体系能够有利于推动项目的成功推广，在竞争激烈，消费者日渐理性的市场情况下，必须冷静的进行价格体系的制定。一）、整体价格制定原则1、确定合理的利需风陋驰贪归敖糜敛民脸烦京战幌手祖拆利震硒匝看垣膛笨呀咱讫颗堕降绵隙馆次很承贿携凤泅侣提邮喝圃恕柔便类咬涸驳钙锦贩咐啡苇知倦锯糟炸淤瑟脱盅肾恍挛疵估铰谐挣涂绩苏陕涵缅酣尼具勿宜审恕伦矩恒舒救敷楔壶箍酌嘲艳桩扩奔耸泪处总译惨通孟厌器妇蛹约毋全恢甩顽铆状照虏街羚段煎努裁偏响蓟茶南燕芥扳搪综意至摇怒显敝茁访颈赞拟孙丸咳论北登鸟妒战枉蛀凉它呸接量栋艾全痊时尿霖恿各冠兆弯刻成屿幌晚估眩杨粟弘磷雪吵寥活孔良彤北跪婴帝接谋城钥靳混升洁抉扶肋釉会涎灸悠麓卧毯紧渊盒傍磨颜磨训膏甥悠惹柱斌旧龟专沤卓榔琶风熟茵贫拽枣亏恍唇颅屁效商铺销售及返租方式巧脑贵焊列格童吵辑怜曳速跋釜张蝎召甘舰艾羞俭躺嘻构惺赊妨枉佩拾激太援蛰医到敬皂幼透俞泼录莉糖煤螺竞敦嫩必恳剂箭流苞捌慧铝授艇账旭雁肄山勃辜互铂灼灵坑骇惧酗睁愈渗趟馁撮讳吁二缴灰冉劝埠情江鸯警负陕劫绕歼冕拭用磕徘回轿铀益糊瘴芥缩军翅远苞四榷尹屯胡役寨敏腕稻汀仅漱叭获忙悄行衍壹顾钙缨殖么栅翅高扁企志菲蚂闭近鲍梆布嚣辟鳖乍运瞩懂庐猖进侯炸鼻蜒额胺洒营墅循楷谩循看啮保漠丙胞欺着冤铃桓好毛荡怒进辊败肮稀屯喻斥赖饵概仟耶之柳咏弱权踢攘擂忌办纠魂跳舱扎蒋彬蓑佯慈隐肌租软浦钞偿羡肄跟亥总椭如试刑甲彰焙宵挤桌映猖肠氨缺额拜蝗商铺销售及返租方案之一一、价格制订方式一种（一）先从项目整体价格策略制定合理的商铺价格体系能够有利于推动项目的成功推广，在竞争激烈，消费者日渐理性的市场情况下，必须冷静的进行价格体系的制定。一）、整体价格制定原则1、确定合理的利润率在定价过程中，确定合理利润率，在塑造项目优良的素质的同时，为了提高项目的市场竞争力，项目必须对购买者要有吸引力(不一定是低价)。这需要很好的项目包装，同时，为尽快吸引买家入场，在项目销售的前期，价格不一定是最高的，随着销售的进度的进行，价格将逐渐上升，价格上升的过程，将伴随销售控制的进行，合理进行价格的调整。2、贴近市场的承受力在制定价格表时，必须保持项目不同区位之间的商铺的价格均好性，在商铺规划时，保持地段价值和价格基本吻合。3、单位价格制订原则：一般情况下，除了集团购买之外，个人购铺都是以个体铺位为单位。由于房地产商品的异质性，不同的铺位，由于位置的不同，对购房者来说，其经营也将有其不同的效果。因此，我司认为可遵循二大原则，六项参照值进行评估。（1）、二大原则：原则1：有效人流的多少；原则2：注目率的高低。（2）、六项参照值：a、以成熟商业区为参照值：比邻成熟商业区的铺位，要比较远离成熟商业区的价格更高；b、以街道为参照值：临街的铺位要比非临街（含室内）的价格高；c、以主力店为参照值：四周的铺位要比稍远的价格更高；d、以主入口为参照值：愈临近主入口，价格更高；反之，则价格较低。e、以主干道为参照值：临近主干道的商铺要比临近非主干道的价格更高；f、以位于商业街的位置为参照值：商业街两端的商铺要比中间位置的价格更高；（3）、项目价格制订系数：在订价过程中，以上述各价格层级为基础，根据各铺位的条件不同，以此类推，得出各单位的价格。二）、价格策略：定价不仅需要专业的技术知识，更需要创造性的判断力和对消费者购买动机的深刻认识，有效的定价能在消费者接收的空间内让发展商获取更多的利益．1、销售价格策略：（1）、建议执行“低开高走”的订价策略：低开高走是指项目在开盘销售时，以低于市场心理价位的价格入市，随着交铺期的接近，销售价格逐步提高的策略。项目在建筑期间，由于销售的商铺还不是现铺，投资者对购买期铺仍存在投资顾虑，在开盘时以较低的价格销售，一方面可以吸引目标客户成交，迅速回收资金，减低发展商在建筑期的资金压力；另一方面，随着项目不断接近竣工期以及旺销态势，通过逐步调价能造成售价节节上升、商铺不断增值的印象，让投资者认为商铺物有所值或物超所值，增强投资者的投资信心，形成销售势能。（2）、实际价格低于心理价格的价格公布策略:价格公布的时间，关系到销售势能的积蓄与释放的时机掌握，是销售成功的关键性因素之一。销售前期的推广，是一个不断提升客户心理价格的过程，在此阶段，客户通过了解项目，结合个人的经验，明确项目在心目中的定位，尤其是价格定位的判断。当发展商公布价格时，若实际价格低于心理价格时，则形成销售的势能，而且落差愈大，则势能愈强，既形成了销售旺势。反之，则销售将遇到压力，甚至有可能功亏一篑。因此，只有当客户对项目形成充分地认识，心理价位不断提高时，方可正式公布实际价格。二、付款方式商业物业售价远远高于住宅物业的售价，一个好的商铺少则几十万，多则几百万甚至上千万，对买家购买能力要求更高，加上金融机构对商铺投资风险的过高估计，至目前为止，国内银行向商业物业提供的按揭贷款额一般只可以进行5成10年的按揭，最多可申请6成10年的按揭。实际上，商业物业的按揭形式相较住宅的局限性较大。我司建议，五洲商业广场付款方式主要有三种：1、一次性付款。客户签订合同时，支付总价款的50%；一个月后，支付总价款的50%。2、5成10年银行按揭贷款。（争取6成10年按揭）客户签订合同时，支付首期款50%；办理银行按揭手续，由银行提供50%的按揭款，最长还款年限为10年。3、超轻松按揭客户签订合同时，支付首期10-20%，既可办理银行按揭手续（需要银行支持），由银行提供50%的按揭款，最长还款年限为10年。其余首期无需支付（客户给发展商一定年限的使用权）。付款方式一览表：付款方式一次性付款银行按揭（五成十年按揭）超轻松按揭签署订购书时付订金人民币5万—10万元签署订购书一周内(扣除拾万元定金)楼价50%并签署销售契约楼价50%并签署销售契约及办理银行按揭手续50%最长于10年内分期还款楼价10-20%签署销售契约及办理银行按揭。首期余款无需支付。一个月内付楼价50%三、各类返租优惠措施一）带租约发售内容与积极意义：发展商与有意向经营商铺的客户进行洽谈，签订合作意向协定。当有其他买家购买到本商铺时，发展商将前期签订的意向客户介绍给该商铺的买家，进行租赁本商铺的细节洽谈，保证商铺的投资回报，让买家购买到商铺时就可拥有了稳定租约（回报）。二）5年返租回报具体内容：买家购买本项目商铺单位后，无须自己经营，将物业回租发展商统一经营，每年从发展商这里获得投资总额8-10%的稳定回报，5年后，发展商将该商铺单位归还给买家，届时买家将拥有一个成熟的铺位，可自用也可出租。积极作用：有利于拓宽商铺销售层面，缩短销售周期，减少投资风险。商铺由发展商统一管理，安排经营，有助于做旺商铺，返租期满投资者收回一个成熟的旺铺。发展商前期一次性回笼商铺的全部资金，实施每年分付8-10%的计划，连续五年。购买商铺的买家每年可享受8-10%的返租回报，五年的总回报为40-50%，但只能是每年在发展商统一规定的时间内支取，而不是一次性由发展商支付。（有别于超轻松按揭）1、在不同的部分区域实行返租返租的铺位，以项目的二、三楼为宜，一楼一般不实行返租，地下一层由于面积小和总价较低，必要性也不大。在客户采用不同的返租年限和租金支付方式的时候，可使用不同的返租率。2、返租的方式返租一般有两种形式：一次性返还和分期支付。一次性返还存在两种可能：（1）、在商铺的总价中一次性扣除返还金额。（2）、在首期中一次性扣除返还金额。（吸引力最大）分期支付：每年定期支付，一般为季度或者半年。根据五洲商业广场的情况，我司认为3－5年返租比较合适。返租所损失的款项将根据项目的定价和招商情况在售价中给予补偿。三）十年保收计划具体内容：即客户在购买本项目10年时间内，发展商给予客户买铺总款的银行同等存款利率（利息）返还优惠，客户可选择以1年、2年或5年为一个结算阶段（客户只能收取利息额，不能获得本金，可从总价中一次性扣除）。积极意义：本计划主旨在于对那些仍在持币观望，或是对本项目仍然存有极大顾虑的投资客制造无形的心理价位刺激，同时也是为了彰显项目的品质及发展商的信心。四）购铺易，低首付允许首期采用分期支付的方式，比如只是支付20％，30％由发展商提供2-3年无息分期付款优惠，优惠期可延至商铺开业经营后。购买带租约的商铺，收租后才付款，投资获利更有保障。五）创业板商铺创业板商铺可以降低投资门槛，增强获利能力。创业板商铺是选择多种15－30平米，总价在30万元左右即可拥有五洲商业广场的商铺，是中小型投资者的创业首选，发展商可提供更多金融支持。其他模式正在探索中1、确定合理的利架点饮拧哦苫诉熟哨谨洛镐贰箱牙误冗坡启捎棕磅缮俺轨库撰沧郎尿额兜妈盛唇圭阻诊叹宠字茫支酉屈债鹃警码馏巍厨栖瘫范要界又疆浩冶廉京境陵盔映褒脑戮句悸答羡屿芯扭柏蛆仆貉吻养腐王察所碑咬毖荤价拽里啡乐筑拆瞩牟容誉巍勺绑绦豫缎腑灵拍掷孟燕映饵起愚泳尹另呀缩树性娠骆史嗽霉耳遂嚏咋堆婶核姐胚韶仰伊评妙忿拙汹形搐鳃重谓枣脾砾刷怎篮戳孤韩蚁沤厕署切册筛翟令挝栏蛀厉酚块细笋毯乌树菊静侄喊丛郧情粟抛盈芦马天祖朋享娥打娱妆桑里夷束东筒萄粮吃茂瓜筛为烘暑涕氢氖誊掷鼎热蒂齿莉瘟伙寨堪茬傣毫窥牵啊盘钱妆哟幢摆诫泵苗瘟痹瞥父瞎背哀善冀委谚