深圳市城市更新单元规划编制技术规定(试行)

《深圳市城市更新单元规划编制技术规定》（试行）目录第一章总则...................................................................................................-1-1.1【目的依据】............................................................................................-1-1.2【适用范围】............................................................................................-1-1.3【编制任务】............................................................................................-1-1.4【编制原则】............................................................................................-1-1.5【编制内容】............................................................................................-1-1.6【成果构成】............................................................................................-2-1.7【编制单位】............................................................................................-3-1.8【其他】....................................................................................................-3-第二章技术文件...........................................................................................-4-2.1【技术文件的成果构成】........................................................................-4-2.2【规划研究报告的内容要求】................................................................-4-2.3【专项研究的内容要求】........................................................................-8-2.4【技术图纸的内容要求】......................................................................-10-2.5【技术文件的形式】..............................................................................-14-《深圳市城市更新单元规划编制技术规定》（试行）第三章管理文件.........................................................................................-15-3.1【管理文件的成果构成】......................................................................-15-3.2【文本的内容要求】..............................................................................-15-3.3【图则的内容要求】..............................................................................-17-3.4【管理文件的形式】..............................................................................-18-第四章附则...............................................................................................-19-4.1【报批要求】............................................................................................-19-4.2【时效】....................................................................................................-19-附录.................................................................................................................-20--1-第一章总则1.1【目的依据】为规范深圳市城市更新单元规划的编制，根据《深圳市城市更新办法》及《深圳市城市更新办法实施细则（送审稿）》和有关技术规范，结合广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府（2009）78号）精神，制定本规定。1.2【适用范围】深圳市域内的城市更新单元规划编制适用本规定。1.3【编制任务】城市更新单元规划的主要任务是：以经批准的城市总体规划、土地利用总体规划、城市更新专项规划和法定图则、发展单元规划等规划为依据，对城市更新单元的目标定位、更新模式、土地利用、开发建设指标、公共配套设施、道路交通、市政工程、城市设计、利益平衡以及分期实施等方面作出细化规定，明确城市更新单元实施的规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任。1.4【编制原则】城市更新单元规划编制，应充分体现城市规划的公共政策属性，在优先保障和鼓励增加城市基础设施和公共服务设施等公共利益前提下，有效实现各方利益的平衡，提高城市品质。1.5【编制内容】城市更新单元规划主要包含以下内容：-2-（1）更新目标与方式。包括目标定位、拟采用的更新方式及其对应的空间范围。（2）更新单元范围。根据土地与建筑物核查结果，以空间范围控制为手段明确单元更新权益划分。划定“拆迁用地范围”，“独立占地的城市基础设施、公共服务设施及保障性住房用地范围”以及“开发建设用地范围”。更新单元涉及土地腾挪或置换的，在划定更新单元范围前须先行说明土地腾挪或置换的原因、依据与具体操作方式。（3）功能控制。包括功能布局、地块用地性质、建筑总量及各类功能建筑量、建筑密度、绿地率、绿化覆盖率、道路交通设施、公共服务设施、市政工程设施及地下空间开发利用等。（4）空间控制。包括城市空间组织、建筑形态控制、公共开放空间与慢行系统设计等。（5）利益平衡。基于更新单元现状权益状况，套用相关政策，制定更新单元与城市间的利益平衡方案；如果单元内涉及多个实施主体，还应载明各实施主体间的利益平衡方案。（6）实施措施。规定实施主体应履行的各项义务，如落实搬迁责任、进行开发建设、移交城市基础设施和公共服务设施用地、配套建设城市基础设施和公共服务设施，以及政府主管部门要求落实的其他绑定责任；制定分期实施计划。1.6【成果构成】城市更新单元规划的成果包括：技术文件和管理文件。技术文件是管理文件的技术支撑和编制基础。管理文件以规范性条文表达更新单元规划的研究结论和建设要求，是城市规划行政主管部门实施城市更新单元规划管理的操作依据。城市更新单元规划的成果体系如附录1所示。条文说明：1.5（1）“更新方式”包括“拆除重建”、“综合整治”以及“功能改变”三种类型。条文说明：1.5（2）“土地腾挪或置换”须依照《深圳市城市更新办法实施细则》中关于“城市更新单元划定例外”相关规定执行。-3-1.7【编制单位】城市更新单元规划编制须由具备乙级及以上规划设计资质的规划编制单位承担。1.8【其他】本规定由深圳市规划和国土资源委员会负责解释。-4-第二章技术文件2.1【技术文件的成果构成】技术文件一般包括规划研究报告、专题研究与技术图纸三部分。其中规划研究报告还应包括专项研究。有下列情况的还须进行相应的专题/专项研究。其中“专题研究”须由具备相应资质的设计机构另行编制，并独立成册；“专项研究”可由更新单元规划编制单位编制，内容与深度较“专题研究”相对简化，附于规划研究报告之后。（1）涉及产业升级的应进行产业发展专题研究；（2）涉及调整法定图则、发展单元规划用地性质的，应进行规划功能专项研究；（3）涉及突破法定图则、发展单元规划确定的建筑总量或居住总量，以及法定图则未覆盖地区，应进行道路交通和市政工程设施专题/专项研究，以及公共服务设施和城市设计专项研究，科学确定开发强度；（4）涉及对法定图则、发展单元规划其他限定性条件作重大调整的，应根据调整的内容开展相应的专项研究；（5）针对拆迁范围面积不小于10公顷的更新单元，应进行建筑物理环境专项研究；（6）所有城市更新单元，均应进行经济可行性专项研究。（7）位于特定地区的更新单元，应按照相关规定开展相应的专项研究。2.2【规划研究报告的内容要求】规划研究报告是城市更新单元现状问题分析、规划要求论-5-证过程和结果的解释。规划研究报告应包含如下内容：（1）前言说明城市更新单元规划编制的背景及主要过程，包括更新单元规划的委托、编制、公示、审查和审批过程等。（2）更新范围根据更新单元土地与建筑物核查结果，划定拆迁用地、独立占地的城市基础设施、公共服务设施及保障性住房用地，以及开发建设用地范围。更新单元涉及土地腾挪或置换的，在划定更新单元范围前须先行说明土地腾挪或置换的原因、依据与具体操作方式。编制《拆迁及建设用地面积指标一览表》（格式详见附录4）。（3）现状概况与分析说明更新单元的地理位置，分析其在区域中的功能、交通、环境景观等方面的地位和作用；载明更新单元土地与建筑物信息核查结果及土地处置方案，并注明数据来源和获取方式；说明更新单元的周边环境、自然、社会和现状建设特征，分析现状存在的主要问题和发展的潜力。（4）规划依据与原则说明编制城市更新单元规划所依据的上层次规划与相关规划，以及适用的法律、法规、规范和遵循的主要原则等。其中上层次规划和相关规划，应以图纸结合简要文字的方式，表述规划名称、委托编制主体、生效期限、对本单元的要求及其衔接要点等。（5）更新目标与更新方式根据上层次规划要求，结合更新单元发展条件，确定单元整体的功能定位、发展方向与发展目标。涉及产业升级的项目条文说明：2.2（2）“拆迁用地”范围的划定须依据《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》相关要求执行。条文说明：2.2（5）上层次规划包括：法定图则、基本生态控制线、一级水源保护区、橙线（重大危险设施管理控制区）、黄线（城市基础设施管理控制区）、紫线（历史文化遗产保护区）、蓝线及其他专项规划等。相关规划包括：周边已完成和在编的更新单元规划、详细蓝图、城市设计及其他专项规划等。条文说明：2.2（3）土地与建筑物核查，须依照《深圳市城市更新办法实施细则》中关于“土地、建筑物核