搜索
北京润丰房地产开发有限公司全部股东权益价值资产评估报告中商评报字[2009]第1022号中商资产评估有限责任公司二〇〇九年二月十六日北京润丰房地产开发有限公司全部股东权益价值资产评估报告中商资产评估有限责任公司1目录声明.......................................................................................................2摘要.......................................................................................................3正文.......................................................................................................6一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者...............6二、评估目的.................................................................................................11三、评估对象和评估范围.............................................................................11四、价值类型及其定义.................................................................................12五、评估基准日.............................................................................................12六、评估依据.................................................................................................12（一）经济行为依据..........................................................................................12（二）法律、法规、准则依据..........................................................................12（三）取价依据..................................................................................................14（四）产权依据..................................................................................................14七、评估方法.................................................................................................14成本法评估..................................................................................................15收益法评估..................................................................................................21八、评估程序实施过程和情况.....................................................................22九、评估假设.................................................................................................23十、评估结论.................................................................................................24十一、特别事项说明.........................................................................................25十二、评估报告使用限制说明.........................................................................27十三、评估报告日.............................................................................................27附件.....................................................................................................28北京润丰房地产开发有限公司全部股东权益价值资产评估报告中商资产评估有限责任公司2声明一、就注册资产评估师所知，评估报告中陈述的事项是客观的。二、注册资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委托方和相关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。三、评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的，仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。四、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。五、注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。除已在评估报告中披露的和运用评估机构或专家的工作外，评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果。六、注册资产评估师本人或其业务助理人员对评估对象进行了现场勘察。七、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。八、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。九、注册资产评估师对评估对象的法律权属给予了必要的关注，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。十、评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。北京润丰房地产开发有限公司全部股东权益价值资产评估报告中商资产评估有限责任公司3摘要中商资产评估有限责任公司接受江苏炎黄在线物流股份有限公司的委托，对北京润丰房地产开发有限公司全部股东权益在2008年12月31日的市场价值进行了评估。中商资产评估有限责任公司依照国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对北京润丰房地产开发有限公司2008年12月31日的全部资产和负债进行了清查核实，按照必要的评估程序对委估资产实施了实地查勘、市场调查与询证，分别采用成本法和收益法对北京润丰房地产开发有限公司在2008年12月31日的全部股东权益价值作出了公允反映，为江苏炎黄在线物流股份有限公司资产重组事宜提供价值参考。北京润丰房地产开发有限公司于评估基准日2008年12月31日，在持续经营前提下，分别采用成本法和收益法得到的评估结果如下：一、成本法评估结果资产账面价值为223,612.26万元，调整后账面值为223,612.26万元，评估价值为239,952.91万元，评估增值16,340.65万元，增值率7.31%；负债账面价值为166,402.82万元，调整后账面值为166,402.82万元，评估价值为166,402.82万元；净资产账面价值为57,209.44万元，调整后账面值为57,209.44万元，评估价值为73,550.09万元，评估增值16,340.65万元，增值率28.56%。资产评估结果汇总表单位：人民币万元账面价值调整后账面值评估价值增减值增值率％项目ABCD=C-BE=D/B×100%流动资产196,947.68196,947.68211,850.8314,903.157.57长期投资23,518.6923,518.6924,911.061,392.375.92固定资产934.62934.62979.7545.134.83无形资产9.369.369.36--其他资产2,201.912,201.912,201.91--资产总计223,612.26223,612.26239,952.9116,340.657.31流动负债92,902.8292,902.8292,902.82--非流动负债73,500.0073,500.0073,500.00--负债总计166,402.82166,402.82166,402.82--净资产57,209.4457,209.4473,550.0916,340.6528.56北京润丰房地产开发有限公司全部股东权益价值资产评估报告中商资产评估有限责任公司4二、收益法评估结果在企业持续经营及本报告所列重要假设和限制条件下，评估基准日2008年12月31日企业申报的资产总额账面值223,612.26万元，负债总额账面值为166,402.82万元，净资产57,209.44万元；评估后净资产为76,134.61万元，净资产评估增值18,925.17万元，增值率33%。三、评估结论北京润丰房地产开发有限公司的全部股东权益价值采用成本法评估结果为73,550.09万元，采用收益法评估结果为76,134.61万元，差异额为2,584.52万元，差异率为4％。成本法是对企业账面资产和负债的现行市场价值进行评估，收益法是通过估算企业未来预期现金流和采用适宜的折现率，将预期现金流折算成现时价值，得到企业价值。考虑到收益法受市场环境条件变化的影响较大，影响收入成本预测的因素较多，尤其是房地产行业受国家宏观调控和经济形势的影响较为突出，导致企业未来经营战略的实施存在一定的不确定性，收益预测主观性较强。综上所述，本次评估采用成本法评估结果确定北京润丰房地产开发有限公司的市场价值。北京润丰房地产开发有限公司的全部股东权益价值为73,550.09万元。本评估报告专为委托方用于本报告所列明的评估目的而作。除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。以上内容摘自评估报告书，欲了解本评估项目的全部情况，应认真阅读评估报告书全文。本评估结论有效期一年，自2008年12月31日起，至2009年12月30日止。北京润丰房地产开发有限公司全部股东权益价值资产评估报告中商资产评估有限责任公司5（此页无正文）评估机构法定代表人：中国注册资产评估师：中国注册资产评估师：中商资产评估有限责任公司电话：010-88026631二〇〇九年二月十六日传真：010-88026272北京海淀区中关村南大街甲56号方圆大厦B座1303/04邮政编码：100044北京润丰房地产开发有限公司全部股东权益价值资产评估报告中商资产评估有限责任公司6北京润丰房地产开发有限公司全部股东权益价值资产评估报告中商评报字[2009]第1022号