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[“钱隆山庄”项目投资可行性报告]王者•翱翔拥有一栋举世惊羡的顶级别墅是荣耀的闪光拥有一栋不断增值的顶级别墅则是智慧的闪光第一部份国内顶级别墅个案分析走进中国十大超级别墅亚澜湾凭借丰富的山水资源成为北京著名山水别墅的代表。紫玉山庄位于北京亚奥地区，最被看好的“富人区”拥有62万平方米、18洞国际标准高尔夫球场，2.6万平方米中国湖。碧海方舟亚澜湾紫玉山庄紫园西郊山庄檀宫比邻西郊国宾馆的荣耀之地，18幢别墅的限量制作最具异域风情的国际化居住区，独占上海市高档租赁顶级租金。中国最顶级最贵的别墅拥有世界最大的高尔夫球会三十亿巨资打造高尔夫大宅环山抱水，大小湖泊星罗棋布。处深圳观澜湖畔，作为世界最大球会的大宅项目珠海高尔夫山庄深圳观澜高尔夫大宅广州汇景新城没有山水，何以称别墅？最美的山景/最美的湖景、海景，是每一个闻名于世的顶级别墅不可或缺的第一要素！同时,打造高级别的建筑、园林、户型与配套，是中国顶级别墅前进的方向！而这些,同样是钱隆山庄的38席顶级别墅打造的基准!观点第二部份宁波别墅市场分析检阅宁波别墅市场宁波别墅市场自上世纪90年代起动，集中在1997、1998年，开发约为16万方左右。当时别墅项目销售不太理想，空置率达50%以上，多数项目直到前二年才去化完毕。2005年开发量更少，除荷兰村开发3万平米别墅外，其余像江南春晓，中山华庭等只有少量别墅。2006年也仅只有少量的别墅推出，东湖花园152套，格兰云天180套。随着宁波住宅市场快速发展，近两年新开别墅项目销售情况良好.概述区域分布：宁波现有别墅主要分布在海曙、江东和鄞州区的四、五类地段早期产品：早期以联体别墅为主，京华苑、国际经贸园、白云山庄、莱茵堡、康桥经典、荷兰村等，户型和设计老旧。发展现状：近期一些大型社区都有别墅群落，如：中山华庭、江南春晓、常青藤·小城、浅水湾、格兰云天、东湖花园等都有一定数量的别墅，设计理念、材料运用、环境和户型都有全方位提升。重点个案分析：格兰云天联排别墅案名格兰云天案址鄞县中心区天童北路、四明路交叉处产品联排别墅户数120户面积范围171—202㎡推出时均价3100推出时间2002年推出时总价53—62万元现均价8609现总价147-172万最高价10500元/平方米重点个案分析：东湖花园联排别墅案名东湖花园一期东湖花园二期案址麦德龙东侧，钱湖北路旁麦德龙超市对面产品双拼、多联联排别墅户数20户223套面积范围196—215㎡204㎡、288㎡两种推出时均价4500元/平方米均价7000元/平方米推出时间2002年2003年9月26日开盘，现销售率为93％。尤其以204㎡面积供不应求。推出时总价84—117万元150~210万元现均价10272元/平方米9000元/平方米现总价150—200万元250~380万元最高价15000元/平方米10500元/平方米重点个案分析：紫汀花园案名紫汀花园案址奉化溪口占地面积18.7万平方米总建面积7万平方米别墅总建6.5万平方米双拼别墅132幢，户型190、230平方二种独幢别墅105幢，户型为280、330、380和450共4种销售情况独幢别墅预订情况好于双拼别墅预计价格均价8000元/平方米产品•宁波早期别墅产品，景观、建筑造型、套型、材质均较为落后。•近期市区别墅，如东湖花园等，虽拥繁华之便利，但欠天然山水景观。•近期山水别墅如紫汀花园等，拥河岸景观及四面环山的优势，但河景过于平常，社区人群不够纯粹，限于配套、交通、产品、社区等，亦只可称为中高档级别墅产品。结论：市场没有顶级别墅！市场呼唤顶级别墅！第三部份钱隆山庄环境配套分析真正的别墅,唯有东钱湖如果说宁波可以延生一座世界顶级别墅的话，它既不会是在奉化，也不会是在市区，而是在东钱湖……东钱湖位于宁波市东南部，距宁波市区6公里，距宁波国际机场12公里。浙江省最大的天然淡水湖，湖面面积约20平方公里。度假区规划面积200多平方公里。区内有东钱湖省级风景名胜区，国家重点寺庙天童禅寺和阿育王寺，天童国家森林公园、以及南宋石刻和韩岭庙后沟石牌坊两处国家级文保单位。度假区功能和目标：建成一个自然山水风光与人文名胜古迹相映生辉、“太湖气魄”与“西子风韵”交汇相融，集度假休闲、会议展览、旅游观光、水上娱乐为一体，蓝天、碧水、山青、树绿的生态型国家级旅游度假区、华东地区重要的国际会议中心和宁波现代化国际港口城市的“后花园”。东钱湖旅游度假区概况市政基础设施建设----7大工程，总投资5.35亿道路交通建设----5大道路工程，新建道路里程100公里，道路总面积250万平方米基础配套建设----4大基础工程，总投资38.8亿元，建成集政治、旅游、商贸、文化、娱乐、会议为一体新城核心滨水区、商业贸易区。用地面积80公顷景区建设----12大景观工程，总投资20.45亿元，建成四园、六大景区、一村、一氧吧近期东钱湖规划建设情况东钱湖水厂：将投资3.4亿元，建一座供水规模45万吨/日的水厂电力工程：总投资2000万，建设220KV钱湖变一座，主变容量为3×15万KVA电信工程：总投资1000万。在新城新建一座邮政支局，并建3座邮政所；在东钱湖模块局基础上，建成1座电信母局，容量达3.8万门。燃气工程：投资500万，在殷湾村附近建一座气化站。环卫设施：投资500万，建设垃圾中转站2座，每座转运能力为40吨/日，占地约1500平方米。防灾设施：投资4000万元，在新城区建一座一级消防站，占地约3000平方米河网系统改造：总投资1500万元对新城内的河道进行整治开挖，总挖方面积45公顷。市政基础设施建设东钱湖大道（景观大道）：全长4公里，路宽44米，总投资3.3亿元。福泉山公路：全长18公里，宽6米，总投资2000万元。环湖道路建设：道路红线宽度16-24米，总投资9.2亿元（包括市政，景观工程）。新城区路网：总投资18.3亿元。水上交通设施：投资8000万元，建设莫枝、陶公山、新城南、梅湖4座旅游码头，并开辟4条水上公交线，4条环湖游览线，形成水上巴士线路。道路交通建设基础配套建设行政办公区：投资3000万元，总用地面积3.7公顷，与其他商务交流、金融贸易、文化娱乐等用地共同构成新城中心。国际会议中心：总投资8亿元的国际会议中心一期，面积71.3公顷，总客房1000套，800人宴会厅，大小会议室10个。医疗卫生：占地面积约为4.257公顷，总床位数约为360个，总投资估算1.8亿元，建成后将成为一所设备先进、设施齐全的大型市级医院，并成为一个疗养基地。教育基地：建设隐学书苑项目，该项目规划占地面积约为8.131公顷，设72个高中班，总投资估算1.6亿元。景区建设雅戈尔动物园：面积2600亩，实行企业化运行机制，总投资约2.4亿元。现已开业。二灵山主题公园：用地面积302公顷，总投资5000万元。南宋石刻公园：景区面积43.7公顷，总投资2000万元。宁波市植物园：用地607公顷，总投资2亿元。陶公山景区：规划占地面积124公顷，总投资4亿元。福泉山景区：面积2571公顷，总投资2亿元。湖滨景区：总投资2亿元，结合环湖道路建设修建湖滨景区。湖心景区：总投资1亿元，包括湖心堤、小普陀和入口广场8个景点。隐学岭景区：投资1500万元，包括钱湖纪念林、隐学亭和隐学寺，构建园林景观、隐学文化、佛教文化主题景区。岳王庙景区：总投资2000万元，建设水上餐厅和龙舟赛水上运动场地。国际运动村：用地面积476公顷，景区总投资4亿元，由企业策划设计。森林氧吧：用地面积244公顷，总投资2亿元。东钱湖新闻链接宁波日报2006年3月讯今后3年，东钱湖开发建设将争取再投入80亿元，其中政府投入30亿元。这些投资将用于改善区内基础设施、景区景点和生态环境，提高城市化水平，并使游客数量和旅游收入保持年均30%的增长速度，到2007年年底分别达到200万人次和6亿元，第三产业就业人数比例上升到25%，基本形成国家重点生态型旅游度假区雏形。为实现上述目标，今后东钱湖的开发建设将从完善规划体系和打基础向开发建设重点区域出亮点出形象转变，从基础设施建设为主向加大招商选资力度和引进积聚人气的重大旅游项目转变，从政府投入为主向社会投入为主转变。三大别墅区域比较优点历史人文，蒋家故居天然山景、水景缺点交通较远，水景一般，欠五星级酒店、高尔夫球场等配套优点繁华近，江景、河景或人工造景缺点与普通住宅混合，环境杂无天然山景，景观无优势占地面积小优点宁波景美的山景与湖景数千年人文沉淀离市区近，交通远胜奉化拥五星级酒店、高尔夫球场国际会展中心等顶级配套东钱湖不仅具备建造世界顶级别墅的基本要素，而且其优点正是奉化及市区别墅所无法比拟的奉化溪口市区东钱湖天然的山湖景观优势，历史沉淀的人文气质，政府超百亿的市政投入……今天的东钱湖，已经更加美丽。在宁波，最令人期待的别墅，必将诞生于东钱湖！观点第四部份钱隆山庄项目品质展示东钱湖·巅峰38席·王者行宫顶级的富豪从来都不缺房子；真正缺少的，是一种深入内心的生活。东钱湖•巅峰38席•王者行宫钱隆山庄全新二期·山景湖景户户美景·纯为巅峰人物度身定造尊享东钱湖一线湖景群山簇拥，王者风范周边名胜汇聚，风景这边独好千年人文沉聚，名人文墨传奇之地半岛地形，环风聚气，王者龙脉城市后花园，最宜人居的健康所在环境·品质处东钱湖新城，承宁波东部新城之势政府超百亿投入，尽为所享紧邻215省道，距市区30分钟车程紧邻东钱湖国际会议中心，生活国际化东航子弟学校，比邻而居五星级酒店，举步之遥启新高尔夫，隔湖相望雅戈尔动物园，犹如自家的私家乐园上海工人疗养院，近在咫尺离东湖镇3分钟车程，尽享镇上成熟配套周边配套·品质人车分流，6米环形路网，双出入口标准网球场公共泳池，私家泳池10席公共车位，方便贴心管道媒气，接入市政煤气网私家游艇豪华会所钓鱼台社区配套·品质平均每栋占地1亩半，以宽敞的空间定义别墅豪宅标准总面积279.4㎡-476.7㎡，气派尽显每一户景观皆独一无二，度身定造之尊贵所在观光式客厅设计，挑空6米室室观景，窗窗观景多角度设计观景落地大窗，每一个角度皆有不同景观上下楼梯加宽设计2.7米户型·品质保姆设专门通道，保障私密性双车库设计，大开间6.6米主卧设独立衣帽间、卫生间，外接观景大阳台超大私家花园，创造独立院落生活享受厨房中西合璧，让厨艺拥有最棒的表演空间增设起居厅、家庭活动厅、儿童活动空间动静分区，干湿分区，空间布局功能合理超大露台、阳台设计，将室外景观接入室内户型·品质王者风景·达观天下钱隆山庄全新二期园林景观效果展示主入口广场亲水钓台竹园小径果园钱隆山庄品质参考项目杭州桃花源山地别墅世所珍罕第五部份别墅投资回报分析用投资专家的眼光看钱隆山庄市区别墅价VS普通住宅价自2003年开始，宁波别墅市场重新快速起动，目前与普通住宅的价格比已达到1.83。（本价格仅根据当时单体别墅二手房市场抽样统计得出。）宁波市区别墅价格情况330033503400350042006400878037002.041.821.561.461.091.421.831.280100020003000400050006000700080009000100001998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005上半年00.511.522.5别墅价格与普通住宅比价别墅投资回报宁波市区现有联体别墅项目的日平均租金约为1.05元/平方米/日，高档单体别墅租金约为1.67元/平方米。从宁波市目前居住类产品平均租金收益率来看，别墅明显高于公寓。4.80%5.77%6.80%6.09%7.50%0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%8.00%低档公寓中档公寓高档公寓联排别墅单体别墅平均年回报率别墅需求预测租售别墅需求量(套)5256237749031062118302004006008001000120