中海地产2006年南京东妙峰庵项目市场定位报告

【南京·东妙峰庵项目】市场定位报告南京中海地产有限公司二○○六年八月七日fdfdc.22目录第一章地块资源分析..........................................................................4第一节项目规划技术指标...........................................................4第二节地块位置............................................................................4第三节地块现状及周边环境.......................................................5第四节项目发展目标...................................................................8第二章南京房地产市场现状分析....................................................9第一节南京房地产市场宏观分析...............................................9第二节南京房地产各物业市场分析.........................................11第三节项目区域各物业市场分析.............................................25第三章各类型物业竞争与可比项目分析......................................36第一节酒店式公寓竞争与可类比项目分析.............................36第二节住宅竞争与可类比项目分析.........................................45第三节商业竞争与可类比项目分析.........................................51第四节办公物业竞争与可类比项目分析.................................55第五节南京综合性楼盘分析.....................................................62第六节南京重点酒店式公寓项目会所分析.............................63第四章SWOT分析..........................................................................65第一节优势（Strengths）..........................................................65第二节劣势（Weaknesses）......................................................66第三节机会（Opportunities）...................................................66第四节威胁（Threats）.............................................................67fdfdc.23总结................................................................................................67优劣势对应策略............................................................................68第五章项目定位..............................................................................69第一节定位原则..........................................................................69第二节利润及销售速度最大化分析.........................................70第三节项目整体形象定位.........................................................72第四节酒店式公寓物业定位.....................................................75第五节住宅物业定位.................................................................82第六节商业物业定位.................................................................90第七节办公物业定位.................................................................98第八节会所定位........................................................................104第九节项目设计规划初步建议...............................................108第十节汇总表格........................................................................112第六章面市时间及推售初步建议................................................115第一节项目工程进度安排.......................................................115第二节面市时间和推售建议...................................................116第三节推售执行计划...............................................................117第七章卖场位置建议....................................................................118fdfdc.24第一章地块资源分析第一节项目规划技术指标根据南京市规划局建设项目规划设计要点，地块规划技术指标为:用地面积：25080.3㎡；其中市政配套用地面积2003.1㎡，实际出让面积：23077.2㎡;物业类型：住宅、办公、酒店式公寓；容积率：4；建筑密度：30%；建筑高度：规划建筑退盐仓桥广场60米范围内可以规划高度100米的酒店式公寓或办公用房，其余范围内可规划高度不超过33米的小高层住宅或多层住宅；绿地率：30%。第二节地块位置地块区位与周边资源分布图示fdfdc.25地块位于中山北路与大桥南路交汇处。大桥南路向北直贯长江大桥，是江南与江北交通的一条重要途径；中山北路横贯半个南京城，承担着下关区和鼓楼区等几个城中行政区之间往来的重要任务。未来地铁五号线从地块穿过并计划设有出入站口。第三节地块现状及周边环境一、地块现状地块东至规划东妙峰庵道路，西至盐仓桥广场。目前东侧是多栋居民住宅楼，都是多层结构，项目建成后将有新规划的东妙峰路与之隔开。地块现状为毛地，红线内现有许多老式建筑，多数是平房，待拆迁面积近30000平米。地块现状图示fdfdc.26二、周边环境地块位置是鼓楼区与下关区交界处，既是鼓楼区的后院也是下关区的门户。因此地块即包含着人文鼓楼的文化气息又兼蓄着“新下关”的成长空间。公交线路：16W、21W、31W、32W、100W、34W、Y4、816W、盐葛线、盐浦线、盐轮线、盐工线等商务服务：双门楼宾馆、丁山香格里拉、锦江之星、南京饭店、虹桥饭店等零售服务：家乐福超市、苏果社区店、华诚超市等金融：南京市商业银行、农业银行、工商银行、建设银行、邮政局等医疗：南医二附院、市第三医院、海军医院、鼓楼中医院等教育科研：南京财经大学、南京政治学院、铁路运输学校、南京旅游学校、南京三十九中、财大附小、市八中、南自、724所等自然人文：阅江楼风景区、静海寺、天妃宫、挹江门等地块周边部分配套图示fdfdc.27家乐福盐仓桥广场沿线商业金融服务医疗——市三院高等院校——南京财经大学高等院校——南京政治学院fdfdc.28中学——市八中小学——财大附小景点——阅江楼景点——静安寺第四节项目发展目标项目地处鼓楼区边界，与下关区一路之隔，项目开发将兼顾下关和鼓楼两行政区域。项目区域内房地产市场供应趋少，更是缺少多种物业并存的标志性楼盘，本项目作为融合四种业态为一体的楼盘，将填补区域内的市场空白。本项目将是我司在南京开发的第二个物业，也是在南京开发的第一个综合性的物业。成功运作项目是追求开发利润的前提，从而也可进一步提升我司在南京市场中的品牌与形象。以我司的专业能力与建筑品质，本项目势必成为领导区域房地产市场发展的标志性楼盘。fdfdc.29第二章南京房地产市场现状分析第一节南京房地产市场宏观分析【现状综述】2005年受宏观调控影响，南京房地产市场投资涨幅首次滑落；进入2006年初，房地产市场投资出现反弹；随着新一轮宏观调控实施，南京房地产市场涨幅再次出现下滑趋势；整体南京房地产市场保持着稳定增长的趋势。【综述分析】近年来南京房地产市场得到长足发展，虽然经历几轮宏观政策调控，出fdfdc.210现几番波动，但整体来看南京房地产市场基本保持健康、稳定的发展趋势：房地产投资平均增长率21.8％，商品房销售价格每年平均涨幅为8.1％，房地产供销比由2003年的0.89：1调整到2005年的1.1－1.3：1的空间合理范围内。fdfdc.211第二节南京房地产各物业市场分析一、南京酒店式公寓整体市场分析【市场综述】项目供应主要分布于新街口—山西路—中央路区域内。近几年，南京市酒店式公寓市场呈现供需两旺的热销态势。市场销售状况良好的项目全年销售量约1.5-2万㎡，300-400套。当前南京市场酒店式公寓成交面积主要集中在45-50㎡。当前全市平层精装修酒店式公寓成交均价为7841元/㎡。平层毛坯酒店式公寓成交均价为6950元/㎡。【市场分析】酒店式公寓即酒店服务式公寓，是综合了星级酒店和高档公寓的一种衍生产品。酒店式公寓因其特殊的住宅服务性质和地段要求，绝大多数项目都坐落于城市中心区或者成熟的商业区周边。1、市场供应状况（1）酒店式公寓项目供应数量众多，区域分布较集中目前南京在售酒店式公寓共有17个，未来潜在项目约11个，潜在供应体量超过10万㎡。南京酒店式公寓的主要集中分布于主城区和河西新城。南京酒店式公寓分布图示fdfdc.212（2）酒店式公寓市场供应量充足2005年至2006年上半年南京酒店式公寓总体供应面积约25.4万㎡，约占南京住宅供应量2.5%左右，总体供应套数接近5000套。2005-2006年上半年南京市酒店式公寓供应量（部分）项目供应面积（平米）总户数项目供应面积（平米）总户数城开国际24255539万达紫金明珠12200305菁英汇12815233居易时代19800360长发中心25200420上锋国际9800196御水湾6050110紫鑫中华广场9880190西城风尚8800160嘉业国际城24750450辰龙广场17784312新锐国际公寓40250805阳光金锋24836429德盈双城180003602、市场销售情况良好2005年南京