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华亭大厦市场可行性研究报告前言第一章项目背景分析一、经济背景二、立地环境第二章：苏州市房地产市场形势分析一、03年1季度房地产景气指数运行状况二、苏州市房地产供给形势分析三、苏州市房地产市场需求形势分析四、苏州市房地产市场空置状况分析五、目前苏州房地产市场存在问题分析六、小结第三章苏州市写字楼市场调查一、写字楼地理分布特征二、苏州市写字楼物业的发展沿革三、苏州市租售行情调查四、写字楼的行业统计分析五、主要写字楼配套情况六、小结第四章：小高层和高层住宅物业调查分析一、小高层和高层物业发展沿革及特点二、在售小高层、高层楼盘调查分析1、房型供应量分析2、户型面积配比分析3、价格分析4、相关配套比较表5、客源客层分析6、小结三、精装修酒店式公寓市场分析1、现有个案情况2、潜在竞争性个案3、市场分析4、小结第五章：市场存在的问题点和机会点第六章：“华亭大厦”项目SWOT分析第七章：项目重新定位及规划改造建议一、产品定位二、市场定位三、目标客户群定位四、规划改造建议附件一：写字楼个案调查表附件二：高层个案调查表前言宏观审视，微观洞查建立市场平台，了解市场状况尊重市场，以市场为导向确立市场可行性，锁定目标客源层做好产品规划，提高产品力度扬长避短，打击竟案缺失知己知彼，力求游刃有余第一章：项目背景分析一、经济背景苏州经济建设实现持续快速增长。2002年全市完成国内生产总值2080亿元，比上年增长14.5%；财政收入290.82亿元，比上年增长38.52%。完成进出口总额363.9亿美元，比上年增长53.8%；全年新增合同外资100.67亿美元，实际利用外资48.14亿美元，分别比上年增长144.6%和59.3%。全社会固定资产投资为810亿元，比上年增长43.4%。1、GDP运行状况（亿元）GDP增长走势图0.00500.001000.001500.002000.002500.00单位：亿元0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%50.00%GDP指标值526.00720.90903.111002.141132.601250.011358.431540.681760.282082.00年增长率46.23%37.06%25.28%10.96%13.02%10.37%8.67%13.42%14.25%18.02%1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年从GDP增长走势折线图上我们可以看出，从1997年至2002年，苏州的国内生产总值保持稳步快速增长，年平均增长率在13%左右，尤其是从2000年开始，增长更是强劲，年平均增长率达到15.23%，主要原因是随着苏州城建力度的加强、投资环境的不断改善，吸引了大量的外资进入。2、财政收入运行状况（亿元）财政收入走势图0501001502002503003504000.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%财政收入76.5487.63109.38158.27208.95290.82增长率19.44%14.49%24.82%44.70%32.02%38.52%1997年1998年1999年2000年2001年2002年从走势图上可以看出，财政收入绝对值呈现稳步增长，绝对值增长呈逐步加快的趋势。从2000年起，年增长率都在30%以上。3、全社会固定资产投资(亿元)全社会固定资产投资走势图020040060080010000.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%投资额405.18450.11475.14516.43564.85810增长率6.46%11.09%5.56%8.69%9.38%43.40%1997年1998年1999年2000年2001年2002年由于近几年苏州市的城建步伐不断加快，固定资产投资额呈逐年上升趋势，绝对值增长幅度不断加快。固定资产投资增长率从2000年起，呈现强势增长，增幅不断扩大，距预算今年的投资额将达到1000亿元。4、实际外资利用（亿美元）实际利用外资走势图0204060-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%实际利用外资28.8330.2148.13年增长-0.14%54.60%59.30%2000年2001年2002年从外资利用绝对增长和年增长走势都可以看出，苏州作为吸引外资最快的城市，实际利用外资增势强劲，随着城建力度的加强、投资环境的改善、园区东扩和新区西扩，外资利用走势会更强劲。5、产业结构1978年二产55.70%一产28.10%三产16.20%1990年二产61.00%一产17.30%三产21.70%随着苏州城市化步伐的加快，从各个产业所占比例有着较大的变化，第一产业逐渐减少，乡镇城市化步伐变化明显；第二产业呈现较大幅度增长，主要得力于苏州招商引资力度的逐渐加大，外资引入对产业结构的影响明显；第三产业比例呈现波动发展，与第二产业增幅有着必然的联系。总体来说，产业结构良好，预计，第一产业和第三产业的比例还会有一定的下降趋势，第二产业还会有较大的增长趋势。6、人民生活指标单位02年01年00年02年比01年增减%在岗职工平均工资元15819136701177815.7市区居民人均可支配收入元106171051592741.0市区居民人均消费支出元7686727070275.7城乡居民储蓄余额亿元1164.33936.948036.9724.3从反映市区人民生活水平的几个指标来看，在岗职工平均工资逐年上升，涨幅较大，平均涨幅在15.88%；人均可支配收入呈逐步上升趋势，但02年的涨幅呈现较大下滑趋势，主要原因是基数较大，但从绝对值增长来看，还是比较大的。随着可支配收入的增加，人均消费支出也呈现较大的增长，02年比01年增长5.7%。值得注意的是，居民储蓄余额也呈现较快增长，02年比01年增长24.3%，增幅远远高于收入的增幅，说明02年虽然一再降息，但拉动内需的效果并不明显，原因是未来家庭教育支出较大，居民消费管理比较理性。2001年一产5.20%三产38.00%二产56.80%2002年一产4.49%三产37.35%二产58.16%二、立地环境1、华亭大厦位置简图：协和大厦金门路名人广场华银大厦阊邮政大厦金州大厦干将路地税局佳福保龄球馆都市E站地铁1号线出入口烟草大厦城市之邑胥华孚写字楼华联超市三香路道前街华亭大厦工行大厦施乐花园劳动路商业银行万年桥大街皇家贵宾俱乐部路农业银行泰让桥胥江河石路商圈苏州城市规划展示馆写意空间菜场2、地理位置：华亭大厦位于阊胥路和劳动路的交界口，靠近三香路，连接华亭大厦的主干道是三香路和阊胥路。3、交通状况：三香路是东西走向的主干道，西连新区、东接城东。三香路今年完成了由四车道到六车道的扩容，改善了由来已久的糟糕路况。阊胥路是南北走向的一条主干道，机动四车道，车流量很大，北接石路商圈，向南延伸段过泰让桥为盘门路，连接城南。即将竣工的三香路阊胥路立交，将大大改善华亭大厦周边地区的交通状况。华亭大厦南侧的劳动路机动车道路宽不过8米，据了解，劳动路将会拓宽；劳动路南面的老式平房经营有烟杂店、水果店等，一部分已经开始拆迁，预计今年7月底开展全面的拆迁工作。如果劳动路拓宽工程如期进行，那么华亭大厦的交通状况将进一步改善。华亭大厦距离规划中的地铁1号线有600米左右的距离，是一个步行可以接受的距离，轨道交通也是华亭大厦的优势之一。地铁1号线东起园区管委会，西至天平山麓，是连接园区和新区的交通干线。4、公共建设及配套：华亭大厦隔阊胥路相望的高层建筑是工商银行苏州分行大厦。工行南面是施乐家园小区沿街住宅的底层店面，经营饮食和医药。华亭大厦东南面是在建的苏州市城市规划展示馆。苏州市城市规划展示馆是有苏州城市建设发展有限公司建设，由苏州市建筑设计研究院设计，由苏州二建承建，预计2004年底竣工。在建的城市规划展示馆为现代馆，建筑面积9894.11平方米，地下车库面积4000平方米，投资总额已达1亿元以上。附近有华联超市、菜市场、皇家贵宾俱乐部等。华亭大厦周边配套情况一览表配套类别名称娱乐设施佳福保龄球馆、胥城娱乐总汇、皇家贵宾俱乐部宾馆酒店雅都大酒店、德隆酒楼、胥城大酒店医疗卫生妇幼保健医院、苏州大学附属第二医院、苏州市第二人民医院学校苏州市第十六中学超市华联超市银行工商银行、商业银行、农行胥门分理处公园本案北侧拟建绿化广场农贸市场胥门农贸市场第二章：苏州市房地产市场形势分析一、03年1季度房地产景气指数运行状况（一）、综合景气指数运行状况128.01116.51112.18108.83105.51100.92102.16101.27100.6999.5998.6998.7997.71100.0016.5112.188.835.510.922.161.270.69-0.41-1.31-1.21-2.2928.010.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.0099年4季度00年1季度00年2季度00年3季度00年4季度01年1季度01年2季度01年3季度01年4季度02年1季度02年2季度02年3季度02年4季度03年1季度-5051015202530分析：1、从整个走势上来看，景气综合指数呈稳步上升趋势，说明苏州房地产市场总体走势良好.2、2003年1季度房地产景气状况上升最快，景气值达128.01，比上季度增长11.5点，比去年同期提高22.5点，说明1季度房地产市场发展强劲，并继续呈现上扬趋势。3、从02年4季度开始，由于受到有关部门出台的一系列旨在规范房地产市场、鼓励购房消费信贷政策等利好因素的刺激，指数增势强劲，走势呈近似直线攀升。4、受央行最近出台的消费信贷新政策的影响，指数的走势可能有所下滑，这虽然能在一定程度上能从资金链上控制金融风险与房地产市场过热，但在一定程度上也可能挫败市场信心。（二）、综合指数成因分析指数名称指数值（%）与上年同期相比增减（点）与上季度相比增减（点）综合景气指数128.0122.511.50开发投资指数164.7450.9516.05资金来源指数155.0753.4345.05土地购置指数117.99-6.58-30.00土地开发指数105.242.1715.75空置面积指数109.855.230.72新开工面积指数108.754.77-6.95竣工面积指数116.4431.711.50销售价格指数129.1220.0720.69分析：从综合指数的8个分类指数来看，与去年同期相比景气水平7升1降、与上季度（2002年4季度）相比景气水平6升2降，综合景气运行状况明显好于去年。1、房地产开发投资分类指数：截至3月份，全市房地产开发投资完成34.28亿元，比上年同期增长147.86%，继续保持强劲的增长态势，这一指标也是拉动综合指数上升的主要力量。2、土地购置指数：截至3月份，该分类指数值为117.99点，比上年同期、上季度均有明显下降，说明土地购置指数有回落趋势，主要原因是受到国土资源局下发的“清理园区用地、加强供应调控”这一政策的影响。3、空置面积分类指数：截至3月份，该分类指数为109.85，呈现缓慢上升态势，但相对于施工面积分类指数的增幅而言，苏州商品房空置面积正逐月减少。1季度，全市商品房空置面积为106.08万平方米，比上年同期减少37.1%，这正是由于目前苏州房市相当火爆，消化了大量的空置面积。4、新开工面积分类指数：截至3月份，全市新开工各类商品房面积234.82万平方米，同比增长75.45%。该分类指数为108.75，比上季度回落6.95点，比去年同期略有提高，这也说明，苏州房地产业仍然有很强的发展后劲。5、竣工面积分类指数：自从2002年第2季度以来，该分类指数一直运行在高位，目前为116.44，比去年同期提高31.7点、比上季度提高11.5点，说明随着房地产投资进度的加快，商品房的供给呈快速增长