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华南新城项目可行性研究报告一九九九年十月目录一、项目名称2二、项目地点2三、项目背景2四、项目开发企业概况3（一）发展商简介3（二）投资商简介3五、项目设想4（一）总体规划4（二）主要经济技术指标5（三）形态结构规划6（四）住宅基本户型6六、市场分析及发展前景6（一）99年广州市房地产市场前景分析6（二）项目市场分析91、优越的地理位置92、配套完善，生活便利93、现有楼盘分析94、项目的发展前景10七、项目开发计划11八、项目资金筹集11九、基本数据说明12十、项目开发进度12十一、财务分析13（一）销售收益估算表13（二）利润估算表13（三）现金流量表14十二、项目评估结果15华南新城可行性研究报告一·项目名称番禺华南新城二·项目地点广州市番禺南村（番禺大桥东南地段），建设用地规划许可证033341、033342、033343号。项目东侧为规划居住用地；南面紧靠城市骨干道路：南村镇南大路；西侧距华南快速干线仅一公里，是对外出勤交通和联系广州市区的交通轴向，由此往广州天河中心区仅15分钟车程，交通十分便捷；北面旁依珠江，与广州市区隔水相望。三·项目背景98年11月份，国家发展计划委员会、建设部、国土资源部、中国人民银行等四部门联合发出通知，要求各地抓紧落实今年已下达的经济适用住房计划。显然，大规模的经济适用住房建设，一方面是建立健全我国新的住房供应保障体系的需要，另一方面，也是满足广大中低收入阶层对住房的有效需求，进而推动经济增长的需要。这种由政府统一规划、统一征地、统一拆迁、统一组织建设的、具有良好销售前景的“大众住房”，必将成为中低价位房地产的“主渠道”，进而起到平抑房地产价格的作用。目前，经济住房的开发在北京、上海、西安、大连、福州、成都、等城市进展迅速。据报导，到目前为止，北京已开发经济住房237.5万平方米，售价大部分在2000—4000元/平方米之间；西安市预计在98年投资48.25亿元，开发410万平方米经济住房；福州预计在98年开发经济住房170万平方米。目前，广州市房地产价格偏高，在广州发展经济住房，既是今后广州市房地产政策的重点所在，也具有极为广阔的市场前景。正是在这种大好环境下，在广东省和番禺市政府的大力支持下，广东珠江投资公司着手在番禺南村镇建设一个经济住房生活小区，为广东省省直机关干部、广州地区部分教师员工、广州市中低收入阶层提供美观大方、舒适实用、环境优美的家庭住房。四·项目开发企业概况（一）发展商简况广东华南新城房地产有限公司是由番禺珠江房地产有限公司和英属处女岛爱宝置业有限公司合作成立的中外合作公司，经广东省工商行政管理局批准于二000年六月九日注册登记，注册资金为46475万元，合作经营期限为20年。合作公司宗旨为：为社会提供环境优美、生活舒适、价格适宜的房地产商品，并从开发中获得合法利润，发展各方经济。生产经营范围是：在经番禺市规划局编号为033341、033342、033343号建设用地规划许可证同意使用的位于番禺市南村镇珠江边以南、南大道以北、西至番禺市房地产公司用地红线边项目土地的开发、建设、销售、出租以及管理自建的商业住宅楼宇。合作项目规划总用地面积为2015614平方米，项目计划分期进行开发，首期开发的用地面积为995793平方米，建筑面积约为140万平方米。合作公司设董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。董事长胡荣义系由爱宝置业公司委派，董事会成员共五人，由董事会决定合作公司的一切重大事宜。公司下设办公室、财务部、工程部、设计室、开发部、销售部等部门。公司员工共80人，其中大专学历20人，大学学历40人，硕士、总工程师10人，共占职工总数的87.5%，聚集了一批房地产开发建设各方面的人才。（二）投资商简况中方番禺珠江房地产有限公司。该公司的合作股东为：广东珠江投资有限公司，占89%股份；番禺市南村镇经济发展总公司，占1%股份；广东珠江工程总承包有限公司，占10%股份。公司的两大股东广东珠江投资有限公司和广东珠江工程总承包有限公司具有长期的合作历史，具备较强的经济技术实力。广东珠江投资有限公司拥有完整合理的内部结构及各方面专业人员，在房地产市场竞争中具备较大的优势，并把控制成本放在各项工作的首位。公司利用大批量生产的优势，从设计方案上大套用、小调整，原材料大批量采购，加上采用标准化管理模式施工建设等方式，有效地降低开发成本，使公司可以将中高档的楼盘按中低档的价格出售，从而取得价格优势、规模优势，有效地提高了在市场的竞争力。近年来，广东珠江投资有限公司凭借其雄厚的经济实力，良好的施工质量，不断强化其品牌优势。公司组织开发的华景新城、暨南花园、愉景雅苑、骏景花园，在广州市各具特色、灿烂一方，堪称典范。至99年10月，广东珠江投资有限公司在广州地区成功开发楼盘11个，建设用地面积约212万平方米，总建筑面积约593．6万平方米，已建成面积356万平方米。所开发楼盘销售良好，已建楼盘平均销售率达95％以上，市场反应热烈。公司在发展过中，与金融部门、合作单位建立了良好的信用关系。随着综合实力的增强，公司除了继续在房地产行业发展外，还有计划参与桥梁高速公路等相关项目的投资建设，同时还探索投资教育产业和信息产业。公司有较强的经济技术实力，产品销售实力，具备开发大型房地产项目的能力。外方爱宝置业有限公司（英属处女岛）是香港合生创展集团旗下的投资公司，倚靠集团的实力，在内地投资创业。集团自93年在内地投资以来，拥有在内地注册的十二个房地产项目公司的物业发展及投资权益，其总注册资金为68054万元，总建筑楼面面积约为2621300平方米。98年公司股票在香港联交所上市，筹集资金达64300万元，加上集团对广州房地产市场的深刻认识，使本集团成为广州房地产界之翘楚。五·项目规划设计华南新城将建设为广州地区最大的经济住房小区，以其优越的地理位置、超前的规划设计、完善的配套设施、幽雅的园区环境，专业的物业管理，彻底改变人们的住房观念。（一）、总体规划华南新城项目占地面积约200万平方米，总建筑面积约260万平方米。充分利用其优越的地理位置，全部用于建造多、低层低密度、高尚的超大规模经济住房小区，主要解决广东省政府机关人员、广州地区部分教师员工、以及广州市中低收入阶层的住房问题，建筑成本力争控制在2000元/平方米以内，该项目将以多层建筑为主，并包含有超市、农贸市场、公交车场、餐厅酒店、学校医疗保健中心、体育场等全部公共配套设施，力求使项目规划做到档次高、价格低、环境优美（绿化率达35.97%）、设计先进（采用无梁无柱结构）、装饰精美（铺木地板）、配套齐全，使之成为我省经济住房示范小区。（二）、华南新城主要经济技术指标1、规划用地平衡表：面积（M2）比例（%）人均（M2）居住区总用地1874518.9310024.82住宅用地1124771.456014.89公建用地352055.618.784.66道路广场152086.888.112.01公共绿地24560513.113.03项目其中2、主要经济技术指标表：项目数量单位总征用地2015614平方米总规划用地1874518.98平方米总建筑面积2602664.81平方米建筑占地面积329699.01平方米绿地面积674233.89平方米道路面积152086.88平方米绿地率35.97%容积率1.39建筑密度17.59%居住总户数21575户居住总人口75513人人口毛密度403人/公顷(三)、形态结构规划小区规划总目标：特色鲜明、生态优良、经济与环境协调发展的居住园区。具体目标：（1）充分利用其优越地理环境，引入珠江与已有山岗，河涌景致，创造新的生态居住体系和住区景观。（2）创造既有现代生活气息又有独特地域特点的园区文化，这种文化将以滨江风景和岭南特色为其主要素。（3）强调整个居住区的空间形态特色及个性特点,创造丰富的园区空间和建筑体量。（4）分期建设、滚动开发，使其成为可持续发展的范例。（5）强调住宅的自然化、健康化和节能化。同时为了适应市场需求，注重户型设计多样化。住宅设计—健康、自然、户型多样。所有户型设计均考虑到自然通风，创造良好的室内气候，依据人的生活模式，以起居室为中心，公私、洁污、闹静分区。厅、房朝向均以景观视线为主，兼顾朝向。立面处理以具有现代化气息的岭南特色为目标。底层部位架空结合布置环境艺术小品，娱乐设施等，将室外铺地自然延伸进入架空层，避免架空层无人光顾的情景，屋顶部分作绿化处理，顶盖弧型飘板，局部漏空，体伸通透轻灵的特点。标准层处理为标准凸窗台，透空铁饰阳台栏杆，同时户型之间避免视线干扰。（四）、住宅基本户型小区设计有A、B、C、D、E、F、G、H八种住宅类型，共984栋，户型从一房一厅一卫至五房二厅三卫等五种户型，住宅面积从57.92—233平方米。六·市场分析及发展前景（一）99年广州市房地产市场前景分析1999年，广州市房地产发展存在许多有利条件，预计99年广州市房地产仍将呈平稳缓步上升趋势。1·广州市房地产业发展的环境分析房地产业的发展与一个国家的政策、经济息息相关。99年广州市房地产环境存在许多有利因素，主要包括以下几个方面：——房地产业发展的经济环境逐步改善一是全国宏观经济尽管遇到了一系列困难，但1998年经过全国人民的共同努力，仍然获得了持续稳定的增长，除了力争达到8%的增长率外，同时也为99年继续保持平稳增长打下了良好的基础。二是为了刺激经济的加速回升，预计99年国家将适当放松银根。三是国际经济在经历了97、98年低谷后，99年将逐步走向复苏。这些因素无疑会对国内房地产生积极的影响。广州市作为国内充满活力的中心城市，98年经济增长位居国内各大城市之首，为99年广州市房地产的发展提供了强有力的后盾。——国家及地方政府更加重视和支持房地产业的发展国家“九五”计划中已明确把房地产业作为新的经济增长点加以培育和扶持。围绕这一思路，近年来广州市制定实施了一系列具有针对性的鼓励、支持房地产业发展的有关政策，包括停止审批新的房地产开发企业、清理开发用地、收回闲置用地、加强土地征用与拆迁的规范化管理、清理对房地产业的收费项目、健全房地产中介管理、改善房地产投资环境等。这些政策和措施的出台，对促进房地产业的发展有重要的推动作用。——住房制度改革的力度进一步加大广州市住房制度改革一直走在全国的前面。1998年，广州市进一步加大力度，正式实施具有重要意义的货币分房政策。传统的职工福利分房政策的终结，以及即将推出的允许自购房、房改房和解困房上市办法，将使人们的住房观念彻底改变，从而必将有更多的商品房屋进入市场参与交换，也会有更多的货币吸引到市场流通领域，进一步启动住宅消费，对刺激搞活房地产市场，特别是住宅市场将产生积极作用。——住宅金融的推选及利率的调整有利于吸引资金投向房地产业已全面推开。据了解，广州市自1992年开办个人住房贷款业务，至98年5月份，全市商业银行房地产贷款余额141亿元，比去年同期增加58亿元。其中，个人住房按揭余额52亿元，比去年同期增加36亿元。有关方面表示，今年下半年，广州市金融业将配合市政府房改房政策以及即将出台的住房公积金贷款管理办法，大幅度增加房地产贷款额度。而银行利率的一再下调，不仅有利于发展商降低开发成本，而且有利于吸引民间储蓄存款和股市资金投资楼市。——居民收入的增长和楼价的回落促使社会购买力相对提高改革开放以来，伴随着国民经济的高速增长，广州市居民收入水平一直保持较快的增长势头，收入水平在十大城市中始终高居首位。到1998年9月止，广州市居民储蓄存款余额已达到1752亿元。由于供求关系的缓解，加上政府不断清理各种税费，广州市商品住宅价格出现回落，预计1999年商品住宅价格涨价空间不大。因此，居民对商品房、特别是中低价商品房的购买能力相对提高。2、1999年广州市房地产市场发展的基本趋势：商品住宅一枝独秀1999年广州市房地产投资将保持平衡的增长势头，预计全市房地产开发投资可望突破300亿元，增幅为13%左右，其中住宅投资预计完成185亿元，增幅为18%；写字楼投资为28亿元，增幅为-