基准地价系数修正法范例

☆基准地价系数修正法范例1、基准地价成果介绍与应用⑴基准地价成果介绍及内涵《××市土地级别与基准地价更新报告》于2005年8月12日公布实施，其基准地价内涵为××市区范围内，以下设定条件下，按用途分级别国有建设用地使用权的平均价格：基准日为2004年12月31日，土地用途为商业、工业、住宅用地，土地开发程度为市政“五通一平”（即通路、供电、通讯、供水、排水及场地平整，土地使用年限为各用途法定最高出让年限（商业40年、住宅70年、工业50年），容积率为各用途平均容积率，商业容积率1.5，住宅容积率1.3。不同用途基准地价参照表3-1-1。表3-1-1×××区级别基准地价表单位：元/平方米土地级别商业用地住宅用地工业用地一16851020590二1230815445三970680375四760590255五540460六420375七295⑵成果应用所谓基准地价系数修正法，是指利用城镇基准地价与基准地价修正体系等评估成果，按照替代原则就估价对象的区域条件与个别条件与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的一种方法。依据中华人民共和国国家标准（GB/T18508－2001）《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）和《×××区土地级别与基准地价更新报告》，商业用地基准地价系数修正法的计算公式为：基准地价系数修正法评估的宗地地价（评估设定开发程度下的宗地地价）＝基准地价×K1×K2×K3×K4×K5×（1＋∑K）＋K6式中：K1——期日修正系数K2——土地使用年期修正系数K3——土地形状修正系数K4——容积率修正系数K5——其它修正K6——开发程度修正∑K——影响地价区域因素与个别因素之和2、确定估价对象的土地级别与基准地价估价对象评估设定用途为商业用地，根据其位置并对照××市区土地级别与基准地价图，确定估价对象位于商业一级地范围，基准地价为1685元/平方米。3、确定期日修正系数依据《××市区土地定级估价更新报告》可知，××市区基准地价基准日为2004年12月31日，而本次评估的估价基准日为2006年6月20日，以2005年1月同用途地价指数为100，据估价人员调查分析，××市区的商业用地地价略有上涨，但幅度不大，分析确定其地价指数为102，故确定期日修正系数K1＝102/100＝1.02。4、确定土地使用权年期修正系数K2＝［1－（1＋r）m］/［1－（1＋r）n］公式中：K2——土地使用权年期修正系数r——土地还原率6%（土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率2.25%，综合考虑通货膨胀，再加上一定的风险因素调整值按6%计）n——基准地价土地使用年限m——估价对象土地使用年限基准地价设定的商业用地的土地使用年限为40年，本次评估设定估价对象的土地使用年限为40年，故土地使用年限修正系数为K2＝1.0。5、确定容积率修正系数依据《×××区土地定级估价更新报告》商业用地容积率修正系数表（见表3-1-2）和委托方提供的资料，估价对象的容积率为3.82，大于最大容积率3，本次评估参照容积率3进行修正，根据容积率修正体系，则估价对象的容积率修正系数为1.335。估价对象容积率修正系数表详见表3-1-2。表3-1-2×××区商业用地容积率修正系数表容积率11.52.53修正系数0.86911.2851.3356、确定形状修正系数根据估价对象平面图，估价对象形状为类似矩形，较规则，利用方便。依据××市2005年公布的《××市区土地级别与基准地价更新报告》关于宗地形状修正系数表（见表3-1-3）及估价对象实际情况，本次估价确定宗地形状修正系数为1.0。表3-1-3宗地形状系数修正表用途形状规则，长方形或矩形，利用方便形状较规则，近似长方形、矩形，利用较方便较规则梯形、多边形，利用一般不规则多边形、利用有一定困难形状极不规则，三角形、条形等，利用困难住宅11-0.950.95-0.900.90-0.800.80商业11-0.950.95-0.900.90-0.800.80工业11-0.950.95-0.900.90-0.850.857、确定影响地价区域因素与个别因素修正系数根据《××市区土地级别与基准地价更新报告》中商业一级地影响因素说明与修正体系（见表3-1-4），建立估价对象地价影响因素说明与修正系数表（表3-1-5）。表3-1-4商业用地地价影响因素指标说明与修正系数表（一级地）项目优较优一般较劣劣因素因子指标+%指标+%指标+%指标-%指标-%商服繁华度距市级商服中心距离(m)1005.98100-2002.99200-4000400-6002.616005.22距区级商服中心距离(m)2002.33200-4001.16400-6000600-8001.028002.03距集贸市场距离(m)3001.66300-5000.83500-7000700-9000.739001.45交通条件距火车站距离(m)2001.66200-3500.83350-5500550-8000.738001.45距汽车站距离(m)2001.66200-3500.83350-5500550-8000.738001.45道路类型混合型主干道2.66生活型主干道1.33生活型次干道0交通型主干道1.16支路2.32距公交站点距离(m)1001100-2000.5200-3000300-4000.444000.87环境条件环境质量无污染1.99轻微污染1有一定污染0污染较重0.87污染严重1.74周围土地利用类型商服业2.99商办综合1.5商住综合0住宅1.31其它2.61临街状况十字路口1.99丁字路口1临主街0临次街0.87不临街1.74宽深比＞11.991-0.810.8-0.600.6-0.40.870.41.74临街深度(m)52.335-70.917-10010-150.88151.76规划条件周围土地规划用途商服2.99商住综合1.5综合0办公1.31其它2.61表3-1-5估价对象地价影响因素说明与修正系数表影响因素宗地条件说明土地级别商业一级商服繁华度距市级商服中心距离480米优劣度较劣修正系数-2.61距区级商服中心距离180米优劣度优修正系数2.33距集贸市场距离900米优劣度劣修正系数-1.45交通条件距长途汽车站距离1500米优劣度劣修正系数-1.45距火车站距离1500米优劣度劣修正系数-1.45距公交站点距离临公交站点优劣度优修正系数1道路类型中兴东大街，混合型主干道优劣度优修正系数2.66环境条件环境质量卫生及视觉条件一般，轻微污染优劣度较优修正系数1周围土地利用类型商服业优劣度优修正系数2.99临街状况与朝向临主街优劣度一般修正系数0宽深比0.58优劣度较劣修正系数-0.87临街深度52.79优劣度劣修正系数-1.76规划条件周围土地规划用途商服优劣度优修正系数2.99合计3.38因此，估价对象区域与个别因素修正系数∑K＝3.38%。8、其他修正估价对象作为商场建成时间较早，其功能结构过时、无停车场，对估价对象的土地价值造成负面影响，在采用基准地价修正方法中加入这方面因素的修正，修正率为15%，即修正后的宗地地价=基准地价设定开发程度条件下的宗地地价×（1-15%）。9、计算基准地价设定开发程度条件下的宗地地价经以上分析可得到，估价对象在基准地价设定条件下的土地价值，详见表3-1-8。基准地价设定开发程度条件下的宗地地价＝基准地价×K1×K2×K3×K4×K5×（1＋∑K）10、确定开发程度修正依据×××人民政府2005年批准实施的《××市区土地级别与基准地价更新报告》可知，×××各种开发程度的开发费用是指对应每种开发程度在中配置情况下的平均开发费用(见表表3-1-5)。表3-1-5×××各种开发程度平均开发费用表开发程度三通一平四通一平五通一平六通一平七通一平费用(元/平方米)6080100125150基准地价设定的土地开发程度为中配置条件下“五通一平”。本次估价对象设定的开发程度为“七通一平”的开发状况，与基准地价设定的中配置标准和对应的“七通一平”的中配置标准存在一定差异，故需在估价对象设定开发程度对应中配置基础上按照开发程度调整系数表(表3-1-6)进行调整，并进一步修正基准地价设定的中配置标准。具体情况详见表3-1-6、表3-1-7。表3-1-6开发程度调整系数及估价对象调整系数表项目高配置水平（成体系）中配置水平（主干通过）低配置水平（接近主干）系数（+%）开发情况系数（%）开发情况系数（-%）开发情况通路3-6路网密度大，道路等级高，路况质量优，通达度高，达到规划设计标准0通达度一般，能满足通达需要，有主次干道路通过，路况质量一般3-6区域内道路少或仅支路，路况差，远离主干道路通电2-3建有变电站，通过地下电缆输送电源，电力供应充分0有架空输电线路经过，接电方便，电力基本能满足需要2-3远离输电线路，接电不方便通讯1-2地埋通信光缆，通讯方便快捷，电话装机容量充足，达到规划设计标准0有主要架空电缆通过，接线方便。1-2距电缆有一定距离，可以接线但不方便供水1-3靠近水厂，供水系统呈循环状，供水保证率极高能满足要求，达到规划设计标准0有市政供水主管道通畅，管径能满足日常需要，用水条件基本便利1-3远离供水主管道，可连接但不方便或保证率低排水2-4雨污分流，砼管通排放，截面大，路面双排，通畅度极高。达到规划设计标准0雨污分流路面单排或雨污合流暗沟排放截面大，排水通畅，基本能满足需要2-4雨污合流暗沟排放，截面小，路面单排，排水条件差，遇大雨排放不及。供暖1-3邻市政供暖主管道，留有接口，易接通，保证率高0区域内有主管通过，距离不远，可连接1-3远离供暖主管道，可连接但不方便供气1-3邻市政供气主管道，留有接口，易接通，保证率高0区域内有市政主管通过，距离不远，可连接1-3远离供气主管道，可连接但不方便平整1-2地面平整，大部分硬化，易利用0地面基本平整，基本可以利用1-2地面无大起伏，需经过简单平整，才可以利用表3-1-7估价对象开发程度修正表项目通路通电通讯供水排水供暖供气平整合计估价对象情况区域内通达度高，有中兴东大街、顺德路等主干道通过，道路等级高，路况好但路网密度一般有市政架空输电线路经过，接电方便，电力基本能满足需要有主要架空电缆通过，接线方便。有市政中兴东大街供水主管道通畅，管径能满足日常需要，用水条件基本便利雨污分流路面双排，排水通畅邻市政中兴东大街供暖主管道，留有接口，较易接通，保证率高邻市政供气主管道，留有接口，易接通，保证率高宗地内地面基本平整，基本可以利用修正系数3%0%0%0%2%2%2%0%9%故估价对象开发费用K6＝150×（1+9%）＝163.5元/平方米11、确定基准地价系数修正法测算的宗地价格根据计算公式和以上测算过程，可得到估价对象在评估设定开发程度条件下，利用基准地价系数修正法评估的宗地价格，计算结果见表3-1-8。表3-1-8基准地价系数修正法计算结果一览表(元/平米)宗地编号宗地名称宗地所在区域基准地价期日修正系数土地使用年期修正系数容积率修正系数形状修正系数区域因素及个别因素修正系数%基准地价系数修正后地价其它修正系数基准地价修正后地价基准地价设定开发程度下的开发费本次估价设定开发程度下的开发费宗地地价M1×××人民商场用地16851.0211.33513.382441.780.852016.21100163.52079.71