新华苑二期地产项目计划立项可行性研究报告

新华苑二期地产项目计划立项可行性研究报告计划立项可行性研究报告目录一、一、项目总论1．1项目背景1．1．1项目名称1．1．2开发公司1．1．3承担可行性研究工作的单位1.1.4.研究工作依据1.1.5.项目建设和内容1．2可行性研究结论1．2．1市场预测1．2．2项目建设进度1．2．3投资估算和资金筹措1．2．4项目综合评价结论二、二、项目投资环境和市场研究2．1市场宏观背景2．1．1全国投资环境2．1．2深圳市投资宏观背景2．1．3区域发展及前景预测2．1．4宏观市场与本项目发展借鉴2．2区域市场分析2．2．1区域市场界定2．2．2供给分析2．2．3需求分析2．2．4典型物业调查2．2．5市场分析有关结论三、三、项目分析及评价3．1地块解析3．1．1交通条件3．1．2地形、地势3．1．3规划限制条件3．2项目SWOT分析3．3项目评价四、四、市场定位及项目评估4．1项目定位4．2方案评估意见五、五、项目开发建设进度安排5．1有关工程计划说明5．2施工横道图六、六、投资估算与资金筹措6．1项目总投资估算6．2资金筹措七、七、销售及经营收入测定7．1各类物业销售收放估算7．2销售利润八、八、财务与敏感性分析8．1赢利能力分析8．2社会效益和影响分析九、九、可行性研究结论与建议9．1拟建方案的结论性意见9．2项目风险及防范建议一、一、项目总论1.1项目背景1.1.1项目名称本项目位于深圳市宝安区龙华镇，北临东环二路，南临龙华国土所，西临新华中学，地块编号为A82-0041，项目一期已于二OOO年成功开发建设，现进行二期的开发，项目名称为“新华苑”(二期)。.1.1.2.开发公司新华苑(二期)将由深圳市源发实业有限公司全资独立开发。源发实业有限公司是一家重合同、守信用单位，已独立或合作开发了乐景花园、源发大厦、源胜大厦，龙胜大厦，新华苑一期等多个项目，有丰富的地产项目开发经验和较强的资金实力。1.1.3.承担可行性研究的单位由于本项目规模较小，总投资额不足3000万元，因此，由源发实业有限公司策划部担任该项目的可行性研究。由于源发实业有限公司尚有几十万平方米的商住面积待开发，因而加强了公司人才建设，现已组建完善了一支专业的房地产市场研究和开发管理队伍。1.1.4.研究工作依据本项目可性行研究依据为：深圳市特别是龙华房地产现状、深圳市工程造价信息、本项目的地块价值。1.1.5.项目建设和内容新华苑(二期)占地面积8384.80平米，规定计容积率面积29344.43平米，容积率为3.5，其中住宅27945.18平米，商业1399.25平米。1.2.可行性研究结论1.2.1.市场预测结论目前龙华房地产市场价格情况，住宅售价在3300元-4000元/M²,一层临街商铺售价在10000元-15000元/M²。根据本项目所在地段优势和周边环境的优势，本项目住宅售价可达3500元/M²，临街铺面售价可达10000元/M²。保守估计，本项目的利润可达_1489万元。况且，随着地铁四号线的动工，龙华地产市场又掀起一轮热潮，许多在售项目的销售速度应于深圳市的平均水平，而且房价的增幅也大于全市平均水平。总之，本项目风险极小，利润可观，前景看好。1.2.2.项目建设速度本项目已在二OO三年即开始进行市场研究和方案设计，经过近一年的工作，现已基本完成方案工作。计划本项目于二OO四年七月动工，二OO五年十二月份通过竣工验收，并全部实现销售。1.2.3.投资估算和资金筹措本项目的建设资金，完全使用开发商源发实业有限公司的自有资金。1.2.4.项目综合评价新华苑(二期)本身具有地处龙华中心广场的地段优势和景观优势，又处在龙华这个升值潜力最大的热点片区市场，加上对项目的准确市场定位和优秀的方案设计，可以说，这是一个“短、平、快”的精品项目，风险极小，利润可观、前景乐观!二、二、项目投资环境和市场研究2.1.市场宏观背景2.1.1.全国投资环境宏观经济环境状况2003年中国经济运行的形势，是亚洲金融危机以来最好的一年，不仅因为数据上出现高速增长，更需要注意的是经济运行中，出现了四个比较突出的亮点：第一个亮点:宏观经济增长速度加快的同时，微观企业的经济效益明显提高，民间投资大幅度低于国家投资的局面得到改观。值得注意的是，微观层面的增长不是靠行政干预，像当年国企脱困时实施债转股、划账、降低利率等手段得到的，这些利润的增长是实实在在的。第二个亮点:通货紧缩的趋势基本结束。在1998年～2002年5年多的时间里，4年物价指数都很低。国家制定扩大内需的政策，实施积极的财政政策，都是为了解决通货紧缩问题。在2003年，生产制造价格指数和消费价格指数，双双终于出现上升。应该说物价指数出现上升的原因主要是经济增长内在的需求动力开始增长，市场的活力也逐渐增长。第三个亮点:消费结构升级和产业结构调整初见成效，中国出现了新的经济增长点。从2000年前后开始，汽车业、钢铁业、石化行业，以及数码产品、通信、旅游、餐饮服务等行业，都成为国民经济新的经济增长点。而且，从目前掌握的数据来看，这轮经济回升是以市场需求为基础的，各个行业的增长将是可以持续的。未来中国人均GDP将达到3000美元以上，（上海已经超过5000美元），中产阶级在不断扩大，这是可以形成竞争力的。第四个亮点:我们保持了国际收支的双顺差和人民币汇率稳定，这说明我国金融系统抗风险的能力在加强。２００３年，中国经济成功抵御了伊拉克战争和非典的两大冲击，进入新一轮扩张周期。初步预测，２００３年国内生产总值增长８．６％，比上年提高０．６个百分点。２００４年，中国经济将继续保持持续、稳定发展并呈现十大趋势。现实经济接近潜在经济增长水平，ＧＤＰ有望增长８．５％社会总供求关系有所改善，物价水平小幅回升经济增长对就业带动作用增强，城乡就业有所增加外汇储备增长减缓，人民币汇率基本稳定消费需求明显回升，消费结构继续升级投资增速高位回落，市场导向型企业投资依然活跃进出口恢复平稳增长，贸易顺差减少税制调整稳步推进，积极财政政策功能转型货币政策强化微调预调，货币信贷适度增长坚持全面、协调、可持续发展观，各项改革向纵深发展2004年全国房地产市场前瞻经济繁荣带动房市平稳增长国家统计局统计，2003年我国国内生产总值为１１６６４亿元，按可比价格计算，比上年增长９．１％，是１９９７年以来增长最快的年份。按季度统计，去年一季度ＧＤＰ增长９．９％，二季度增长６．７％，三季度由原先发布的９．１％修订为增长９．６％，四季度增长９．９％。这表明连续6年的扩张性宏观经济政策对经济增长起了很大的促进作用，1997年亚洲金融危机爆发后，一直困扰我国的通货紧缩压力的问题将进一步缓解，我国连续6年的扩张性财政政策取得了良好成效，居民消费价格指数变动在2003年即转负为正，2004年居民消费价格指数和社会零售价格指数都将转入上涨趋势。中国经济内在的自主成长的机制和能力显著增强，国民经济运行正处于新一轮周期的上升期，政策环境有利经济发展，同时外部环境改善，世界经济将走出低谷等因素都将促进2004年国民经济的进一步繁荣。2003年房地产市场成为促进国民经济发展的巨大力量，同时高速发展的国民经济，不断提高的居民收入水平以及居民对改善居住条件的巨大需求的潜在，也必然成为支撑房地产市场平稳发展的基础力量，2004年我国将把扩大消费作为扩大内需的着力点，作为我国近年来消费主要增长点的住房消费，2004年将继续升温。房产投资增长速度将趋于平稳2003年是我国房地产业自1998年以来投资增幅最快的一年，在连续5年年均增长近20%的基础上，2003年前11个月，我国房地产开发投资额达到8285亿元，同比增长了32.5%。据国家发改委和国家统局公布的数据，2003年，中国房屋销售价格比上年上涨4.8%。2003年上海房价涨幅超过20%，成为全国增长速度最快的城市，对于2004年上海房地产市场的发展，市场出现各种预测。上海市已在土地供应、房地产交易制度和交易方式、供应结构等方面采取等措施，抑制房地产价格过快增长。导致我国房地产投资增速过快的原因主要包括：扩张性的财政政策导致国民经济总投资的高增长，也影响了房地产市场；居民住房需求的上升以及地方政府对土地供给的放宽；房地产业的高利润率吸引大量资金涌入，造成房地产投资长期保持高速增长，成为总投资需求增长的一个重要组成部分。改革开放以来，我国出现过三次经济过热，即1984年-1985年、1988年-1989年和1993年-1994年的经济过热，这三次经济过热都是由于投资过高增长造成的。如果现在这种投资趋势进一步上升的话，可能会再一次引发经济过热。针对这种危险，2003年政府出台了一系列针对房地产市场的政策，2004年经济政策环境将保持平稳，政府将逐步加快土地市场，房地产金融市场以及房地产市场的制度建设，以适应经济发展的需要。国家统计局预测2004年第一季度房地产业企业景气将略有回调，不过仍会高于上年同期水平或与上年同期基本持平。2004年政府在肯定和保持房地产市场健康发展的同时，将继续采取一系列措施，通过加强土地市场建设，压缩房地产信贷，加快和完善房地产信息收集系统等，抑制部分地区增长过快的房地产投资，适当控制房地产市场价格，促进房地产市场健康发展，防止泡沫经济产生危害国民经济和社会安定。房地产市场结构发生变化中低价房将逐步成为市场主体目前，中国的房地产市场出现了一部分高档、大户型住宅空置，而可供老百姓挑选的房子少而又少的现状。2004年，建设部将通过房地产项目规划、土地供应等调控手段压缩单位和个人自建住房的比重，对中国房地产市场的供应结构进行调控，从而提高我国房地产的市场化程度，发展中低价位、中小户型的商品住宅，以满足更多普通百姓的购房需求。2004年，建设部将继续加大对各地经济适用住房的建设力度和管理，满足更多普通百姓的购房需求。建设部住宅与房地产业司副司长沈建中说：“我们国家中低收入家庭是我们房地产市场里面消费的主体。所以从结构调整的目标来看主要是要更多的来满足中低收入家庭住房的需求。也就是说我们要更多的来提供一些中低价位、中小户型的产品，来供应市场，来满足中低收入家庭的需求。”房地产二级市场进一步发展随着人民收入水平的提高，改善生活质量、提高住房品质成为消费者新的置业观念。二手房的大量入市为消费者提供了极大的选择空间，2004年房地产二手市场将得到将受到更多消费者的推崇。“置业升级”不仅提高了百姓的住房品质，也为实现房地产一、二、三级住宅市场的联动起到了极好的作用。，据个人状况从低到高的梯级消费模式不仅活跃了整个房地产市场，也为处在不同生活阶段的百姓提供了安居的最佳选择。被称为一级半市场的“空置房”市场将因政策及市场等因素而大幅放量，空置房因其具备价格便宜、无期房风险、投资及自住价值较高等优势而受到购房者的格外青睐，“有人没房住，有房没人住”的空置房现象将得到有效改善。空置房的大量上市，将成为促进社会经济机制正常运转，解决百姓住房问题的有效途径。同时，与证券市场的不确定性相比，投资房地产的收益率和稳健性着实对投资客有着巨大的吸引力，并且地产保值、增值的功能最为明显，投资性置业将使一部分投资客趋之若鹜。２００４年，住房改革制度成效将逐渐显露，百姓在满足居住需求后，会在投资意识的引导下投资房产。随着几年来一手商品房投资回报率的下降，二手房将因其价格低、地段好、物业配套成熟而成为重点投资对象。商铺成为新的投资热点2003年全国各地普遍出现商铺的投资热潮。多家外地、外籍大型商家已经或计划入驻北京；天津商铺投资市场也开始启动，外来投资者逐步增加；上海市10月初的投资型房产展示交易会上，黄金地段的商业用房再次成为关注的焦点；杭州商铺投资市场走势依然活跃；深圳也有更多的中小投资者开始密切关注商铺市场的投资。随着2003年开发量的增长，商铺的供求关系正趋于缓和，商铺资源的稀缺性开始弱化，但专未来几年，商铺市场的总体状况将是铺源充足，但仍然需求大于供给。这种供求不平衡的状态可能会持续一段时间，主要来自三个