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湖北中医学院教工宿舍项目可行性分析报告1目录第一章项目的宏观市场研究一、武房指数分析二、宏观经济指标三、武汉供应市场分析四、武汉需求市场分析第二章项目概况第三章规划建议第四章项目可行性研究一、投资与成本估算二、总成本费用汇总表三、项目销售成本及收入测算2市场分析第一章项目的宏观市场分析一、房地产走势分析在国家扩大内需与鼓励住房消费政策的持续推动下，武汉市房地产保持了持续、健康、稳定的发展态势。武汉市房地产总体供需趋于平稳，一方面，土地储备供应制度的实施及房地产交易登记手续费下调等政策的落实，对规范市场、激活消费起到了极大的推动作用；另一方面，随着房地产市场的不断发展，居民消费行为更趋理性和成熟，促进了我市住宅建设水平的整体提高。根据2003年第二季度武房指数，全市房地产没有出现大的波澜，虽受“非典”等不利因素影响，对销售量稍有影响，但价格方面并没有出现大的波动。其中，住宅类物业指数在原有基础上有少量上涨。3宏观经济数据本季度房地产综合物业指数为1205.98点，较之上季度上涨了30.63点。住宅价格指数写字楼价格指数综合物业价格指数2002第四季度1136.631050.071115.722003第一季度1146.751065.541129.912003第二季度1159.611080.501144.682003第三季度1176.771089.651129.912003第四季度1219.061095.711175.352004第一季度1281.661109.341205.984各类物业武房指数分析10001050110011501200125013002002第三季度2002第四季度2003第一季度2003第二季度2003第三季度2003第四季度2004第一季度住宅价格指数写字楼价格指数综合物业价格指数5宏观经济指标房地产开发量继续增长1）房地产开发投资创新高45.291.697.3106.691.25101.29115.39132.5170.4186.7040801201602001994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年6宏观经济指标房地产投资分配情况80%9%11%住宅投资额经济房投资额其它7宏观经济指标：开发量2）施工面积稳步增加历年施工情况表1376.871320.231295.2713431611.671690.121977.94120014001600180020001997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年度8宏观经济指标：开发量施工总面积分配情况13%87%住宅施工总面积其它9宏观经济指标：开发量3）竣工面积稳步增加历年竣面积情况表200.53284.07315.59349.86428.94445.21454.11601.99633.17689.452004006008001994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年度10宏观经济指标：开发量竣工总面积分配情况91%9%住宅竣工总面积其它11宏观经济指标:开发量新建商品房销预售增幅较大2000--2003年销预售面积对比表514.39648.03759.32961.320200400600800100012002000年度2001年度2002年度2003年度12宏观经济指标:金融支持力度加大1)公积金情况:2003年归集11.7亿元，同比增长46.3%；发放11.7亿元，增长46.3%。2001--2003年公积金发放对比表6.28811.70246810122001年度2002年度2003年度13宏观经济指标:金融支持力度加大2000--2003年公积金归集对比表7.07811.70246810122001年度2002年度2003年度14宏观经济指标:金融支持力度加大2)房地产商业贷款情况:商业贷款总余额：2003年，总余额达282.2亿元，同比增长22.7%；房地产商业贷款总余额151230282.21001502002503002001年度2002年度2003年度15宏观经济指标:金融支持力度加大商业贷款发放总额：2003年发放202.2亿元，同比增长34.8%。商业贷款发放总额101150202.220601001401802202001年度2002年度2003年度16宏观经济指标:金融支持力度加大个人商业贷款发放：2003年发放66.52亿元，同比增长15.87%。个人住房商业贷款发放总额36.6457.4166.520102030405060702001年度2002年度2003年度17分析宏观经济数据结论•开发投资持续稳步增长•项目开工规模增长较快•商品房供应结构逐步趋向合理•住宅销售价格稳步上扬18市场供应方面住宅品质不断提高武汉市出现了湖北省第一家“国家康居示范工程”以及第一家“国家小康住宅示范小区”极大的提高了武汉市住宅供应市场的产品品质。19市场供应方面热点区域成为供应主体①三区五片继续成为楼市主角从数量上看，约占全市总规模的40%从开发面积上年，约占全市总规模的45%②武昌热点版块向外延伸徐东路向中北路东湖方向延伸光谷地区刚向各珞狮南路、关山路、汤逊湖延伸20市场供应方面外地企业纷纷进入武汉由于武汉市人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相较低，去年大量外地开发企业纷纷进入驻武汉以争夺市场。深圳万科、广州保利、浙江卧龙、南京三金等国内著名房地产的到来，使武汉房地产市场的竞争更为激烈化，在激烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。21市场供应方面创新意识不断增强房地产市场竞争的日益激烈，开发企业都以不断的创新来适应市场。各个楼盘项目纷纷寻找独特的楼盘卖点，绿化、生态、环保、文化、智能化等卖点层出不穷。市场细分也更加明确，针对不同的需求群体，市场上涌现了多种主题住宅小区。22市场供应方面大盘项目频频亮相近年来楼量在20万方以上的大盘频频亮相。大盘以其完善的配套、良好的环境以及规模经济带来种种优势频繁出现在城乡结合部甚至是城市中心区，尽显大盘的魅力，吸引了大量的购房者。23市场供应方面房价较低的区域有较强劲的上升势头在武汉的几个主要城区内，桥口、汉阳、青山区是房价和房地产发展水平相对较低的，而越来越多的投资商和购者已开始关注这些地区，加上境内外的房地产开发巨头相继在此大规模购地开发，在未来的几年内，这三个区域将会成为武汉城区房地产发展迅速最迅猛的地区。24市场需求方面需求结构明显变化由于经济和个人偏好等因素导致了对住宅的多样化需求，因此“大面积一统天下”的时代已经成为过去。25市场需求方面跨区域及异地置业数量增加由于过桥年票制政策的出台，消费者开始跨区域购房，此外异地置业也开始出现，虽然目前比例还不是很大，但已经给市场发出信号，以前本区消费的旧格局已经开始打破。26市场需求方面中青年成为购房的主力军目前购买房产的消费者年龄主要在35—45岁之间，25—35岁的消费者数量虽然较少，但增速较为明显.在购房置业中，二次置业者占有相当比例。中青年人为房地产的主力，主要是基于经济收入的水平和提前消费的观念。从职业上看，金融、机关单位、企业白领、高校教师、私营企业主成为购房群体的中坚力量。27市场需求方面贷款消费观念逐渐形成从目前我市房地产的消费市场来看，有84.6%的消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款，“用明天的钱办今天的事”已经被越来越多的人们所接受。28市场需求方面总价是购房消费的关健在目前的房屋需求者中，收入水平较低的工薪阶层占有相当的比重，因此对大多数购房者而言，房地产总价是极为敏感而且是决定其购房消费的最关键因素。29市场需求方面知名企业得到追捧品牌的魅力在房地产业中已经显现，目前在武汉市居民购房消费中，企业知名度已经成为重要的参考因。知名度和美誉度较高的都受到了消费者的青睐，尤其是国内知名的地产商和外域、外省的著名规划设计公司，以其先进的理念推出的楼盘都收到了良好的市场效果。30市场需求方面产品品质要求不断提高无论是首次购房还是二次置业，购房者对产品品质都有了更高的要求。消费者不喜欢空洞的“概念”，而是关心项目实实在在的规划设计、建筑施工、环境营造、物业管理等多方面的投入，表明需求方对供应方提出了更实在的要求。31市场需求方面住宅户型功能是关健户型、面积一直是购房者十分关注的问题，目前对房屋的需求更多的是功能的齐全，而并非面积的大小。据调查，目前武汉市53.6%的购房需求者倾向三房二厅，另37.6%的需求者则中意于二房二厅。市场中三房二厅户型多半在130㎡以上，但从市场接受程度来看，100-120㎡的三房二厅和70-90㎡的二房二厅户型更能引起大多数人的兴趣，可以看出，户型需求正在向小面积适用型回归。32项目概况地理位置：位于武汉市洪山区青菱乡107国道旁。与中医学院新校区相距约三公里。规划的黄家湾大学城也将在此地落成。道路交通：紧临白沙洲大桥，目前仅有539、34路到达。市政配套：周边市政配套较差，均为农业用地。基本无购物超市及娱乐场所。学校：江汉大校（武昌分校）、白沙州中学、青菱乡职业学校等。大型企事业单位：市农科院、市畜科所、武汉中南造船厂等。33规划建议该项目总占地面积155844平方米，市城市规划设计研究院的《地块规划控制指标》可知：容积率为1.3，建筑密度小于25%，结合本项目的实际情况，初步确定为总建面为202597平方米，住宅层数6层，总户数约1700户。34项目技术经济指标根据该地块规划，该项目的主要技术指标如下：1、总占地面积155844平方米2、容积率1.33、总建筑面积202597平方米3、建筑密度25%4、绿地率35%--40%5、单栋层数6层6、总户数1700户35规划建议本项目为中医学院建设教师公寓，针对的是素质较高的群体，他们对住宅要求较高，考虑到本项目周边配套较差，建议在小区内建议一个会所，使其成为舒适、优雅、清新、健康、怡情、亲密的最佳去处，建议设置：A.娱乐设置：音乐厅、棋牌社、银发活动中心、儿童稚趣园等B.健美设置：健身慢跑道、健身房、台球室与乒乓球室、美容美发形象设计室、室外运动器械C.休闲怡情设置：咖啡厅、酒吧、沙龙D.书香驿站设置：网吧、时尚阅读室36具体规划构思建筑设计：采用“畅开空间”的设计构想，将建筑、生活品位、环境交融提炼，采用“后现代主义”建筑风格，外形简洁，显示建筑的高贵典雅与气势宏伟的特色，又不失一种清新明快、舒适悠闲的情调。37具体规划构思户型设计：以120平方米的三室二厅主打户型，另外辅以140—180平方米。房型要求多样化，平层、错层、复式等。38具体规划构思园林设计：可以根据项目所在地的特点，在小区内建成以绿地、小景、花卉小品、抽象雕塑等构成的景观。园林设计不求华丽，给人以平静、自然、安逸的感觉。39总成本费用汇总及分摊表成本项目总额（万元）单位成本（元/平方米）注：投资分摊原则1、所有的总投资分摊到可售的面积中去；2、车位部分成本也计入公建设施开发成本中；3、按可售面积20.26万平方米计算。1、开发成本28057.891384.91（1）土地成本5844.12288.46（2）前期工程费279.5813.8（3）建安工程费15660.6773（4）基础设施费1620.880（6）前期开发费用3160.56156（7）后期开发费用942.0846.5（8）不可预见费550.1527.152、开发费用3466.94171.12（1）管理费702.1534.66（2）财务费用841.7441.55（3）税收1923.0594.92合计31544.35155740项目可行性研究一、投资与成本估算（1）投资与成本估算A.土地成本：土地成本：25万元/亩(含10%土地转让收益)计：约5844.12万元,楼面地价为288.46元/平方米41投资与成本估算B.前期工程费项目计算依据计价（万元）规划设计费2元/㎡40.52地勘费1.8元/㎡36.47施工图