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漯河市房地产项目可行性分析报告一、漯河市简况深蓝房地产漯河市位于河南省中南部，是河南唯一的内陆特区城市。现为全国城市环境综合整治优秀城市、全国卫生先进城市、国家园林城市、全国绿化模范城市，荣获了中国人居环境范例奖。郑州深蓝房地产咨询有限公司1948年设立县级市，1986年升格为省辖市，2003年被列入中原城市群，2004年9月再次进行行政区划调整，现辖临颍、舞阳两县和郾城、源汇、召陵三区及一个省级高新技术产业开发区。总面积2617平方公里，总人口253万人，人口密度全省最大，每平方公里达到967人。市区面积77平方公里，市区建成面积35.4平方公里，其中建成区总人口35.03万人。2002年，漯河在全国265个地级以上城市综合实力排序中居第71位。2003年全市国内生产总值为219.9亿元，居全省第16位；2004年在全省城市综合实力排序中居第4位。2005年各项主要经济指标的增幅均创近十年来的最好水平，全市生产总值达到322亿元，比2004年增长15.8%，增幅居全省第3位；地方财政一般预算收入13.2亿元，增长28.1%；城镇居民人均可支配收入7923元、农民人均纯收入3319元，分别增长12.2%和12%。现在的漯河市已经成为河南省新兴轻工业城市，目前已建立了以轻工业为主，集商贸、金融、地产、信息、运输等行业协调发展的综合性开放型经济格局。深蓝房地产根据《漯河市城市总体规划（2001年～2020年）》，漯河城市向南发展空间有限，将主要向东向北发展，城市布局将是“一心一轴四组合”。“一心”指沙南商业中心、沙北行政中心及澧西文教中心组成复合中心。“一轴”指“沙澧河发展轴线，雕琢城市精美的绿色项链，塑造漯河形态特色。“四组合”指沙北、沙南、铁东、澧西四个组团。“把漯河建成经济繁荣，环境优美、社会文明、秩序优良、具有较高知名度，美誉度和较强吸引力、辐射力、带动力的开放型、区域性中心城市。”是漯河近期发展目标。漯河市市区规划期限和规模：近期（2000年~2005年）用地50.5平方公里，人口50万人；远期（2006年~2020年）用地71.4平方公里，人口70万人。二、漯河房地产发展状况截至2005年初，漯河共有82家房地产企业，无一家一级企业，二级企业有7家，三级企业有20家，四级企业19家，其余企业属于暂定资质。2003年以后，一些漯河的上市公司开始涉足房地产，如双汇和银鸽，这些企业起点高，实力雄厚。自2005年以来，一些外地实力开发企业陆续进驻漯河，如建业、中实等公司，直接拉高整体市场价格，将市场竞争的进入门槛提高到一个新的台阶。1、近两年漯河市房地产投资增长迅速，商品房投放面积大幅增加。2006年上半年全市房地产开发建设共完成投资7.2亿元，其中住宅投资完成4.4亿元，商业投资完成2.8亿元，分别比去年同期增长3.4%，2.6%和4.3%。全市开工面积达87万m2，竣工32.6万m2，分别比去年同期增长15.3%和4.6%。深蓝房地产2、与去年同期相比，漯河市房地产市场销售有一定幅度的下降，但价格呈大幅上升趋势，且增长幅度持续平稳。郑州深蓝房地产咨询有限公司2006年上半年批准预售面积达31.12万m2，其中住宅23.49万m2；预售金额达5.3亿元，其中住宅3.1亿元，住宅预售均价1319.7元/平方米。实际销售32.7万m2，比去年同期下降11.2%，其中住宅销售27.6万m2，比去年同期下降15.6%；销售额达5.9亿元，比去年同期下降6.5%，其中住宅销售额达3.36亿元，比去年同期下降7.7%。经过对15个最新办理预售许可证的楼盘价格加权平均，漯河市住宅均价达1217元/m2，其中普通商品住宅价格为1460元/m2，比去年同期增长14.06%。3、住宅销售火热，商业及别墅等高档物业销售下滑。2006年1—6月份房地产市场交易登记新建商品房现售2137件（住宅2000件，其中经济适用房234件，别墅、高档公寓341件；），成交面积达25.33万m2(住宅24.03万m2，占近95%的份额；其中经济适用房2.52万m2，别墅、高档公寓0.60万m2；商业营业用房1.11万m2)，成交金额3.96亿元（住房3.74亿元，商业用房1.917亿元）；住宅的成交价超过1556元/平方米。存量房住宅成交1400套，共15.66万m2，成交额达9760万元，成交均价623元/平方米；商业营业房266件计3.04万m2，成交金额达3292万元。抵押登记50.88万m2，金额达10.04亿元，其中住宅26.46万m2，金额达3.24亿元。4、从价格上来看，漯河整体房价不高，2005年涨价幅度较高。据房管局资料，2006年前三季度的新建商品房销售面积37.98万平方米，成交金额5.16亿元，其中住宅2970套，面积35万平方米，金额4.78亿元，住宅成交均价1365.7元/平方米。通过对楼盘实际调查发现，郾城多层均价在1200—1400元/㎡之间；沙南多层均价1500-1700元/㎡，高层均价接近2000元/平方米；沙北多层均价1600—1800元/㎡，沙北小高层均价1800—1900元/㎡，部分优质项目均价达到2000元/㎡（如建业森林半岛均价在2200元/㎡左右）。5、与其他地级城市相比，漯河畅销户型面积偏小。2006年前三季度的新建商品房销售中，住宅单套成交面积平均仅为118平方米。6、整体销售情况一片大好。郑州深蓝房地产咨询有限公司从销售情况来看，漯河房地产市场处于黄金时期，几乎很少有难销楼盘，到达封顶时基本上能销售70—80%，一些楼盘已经达到100%的销售率。除了漯河自身市场不错外，品质低，房价没有上去也是一方面原因，同时说明漯河房价在未来几年有较大的升值空间。深蓝房地产7、购房客户群现状从市民居住情况看，前几年，通过单位集资建房、分房或购买普通商品房，漯河市多数企事业单位职员和公务员拥有1－2套房，这类小区品质普遍不好，环境绿化简单，房型设计不够科学合理，建筑密度过大，多用于投资保值。而一些做生意的富裕阶层，他们的一些居住需求在漯河得不到满足，其中一些已经到郑州置业，但仍有相当一批人的居住需求没有得到最终的释放。高档商品住宅客户群以私企老板、经济实力较强的个体工商户为主，他们主要选择的居住区域是沙北或沙河沿岸区域，对环境绿化优美、配套设施优越完善、物业管理服务舒适安全、室内面积较大、且功能空间丰富的高尚住宅具有迫切的市场需求，对于高层、小高层也比较容易接受。8、2004年底和2005年，是漯河房地产市场发展的里程碑。这期间，先后有多个中高档房地产项目在市场亮相，为漯河的房地产市场注入了活力，也使得漯河的房地产市场进入了一个新的阶段——品质阶段，这一时期也是漯河房价上涨最快的时期。郑州深蓝房地产咨询有限公司随着淞江新区开发，漯河真正的规模品质大盘，基本集中在这一区域范围，竞争程度将进一步加剧。包括锦绣淞江、双汇欧洲故事、方圆小区、莱茵风景、锦绣天地、建业森林半岛等，可以预见，随着区域开发推进、各项目产品及推广手段的创新，漯河的房地产竞争将会更为激烈。这些竞争很快将分流到不同层次、不同层面，一是老城与淞江新区的板块竞争，二是沙北与沙南的区域竞争，三是淞江新区内各项目的竞争，四是淞江新区与其他新区如开源新区、召陵新区的竞争，五是不同产品类型及不同物业形态的竞争，如别墅与复式楼、高层项目竞争等，六是外地开发强龙与本地开发地头蛇之间的竞争。三、漯河房地产项目个案1、双汇国际花园：郑州深蓝房地产咨询有限公司位于黄河路以北，沙河以西。开发商是双汇房地产发展有限公司，项目总用地1000亩，总建筑面积40万㎡，包括4790㎡商业街。一期占地300多亩，1000多套、近18万㎡多层；主力户型主要有二室两厅85.31㎡，三室两厅110－140㎡，四室两厅160㎡；另有30栋别墅，别墅面积500㎡，多层住宅均价1600元/㎡（开盘时1300元/㎡）；小高层1700元/㎡；独立别墅2000元/㎡。商业只租不售。配套主要有水、电、气、壁挂式天然气地暖、幼儿园、会所商业街一应俱全。一期主要针对职工销售，现在已销售完，一期2004年年底封顶，2005年5月交房。2、银鸽新苑：位于黄河路以南，沙河以西，开发商是河南银鸽地产有限公司。一期约500套6层住宅，主要卖给自己的员工，二期约500套住宅，户型主要有二室二厅面积100㎡，三室二厅面积110－135㎡，四室两厅160㎡。住宅均价1450元/㎡左右。社区配套有水、电、气、户式中央空调（已经包含在房价内）、幼儿园、会所商业街一应俱全。目前推出银河湾，是漯河唯一六层带电梯水岸豪宅。3、沙田锦绣天地：位于沙北淞江路和嵩山路交叉口西南角。开发商为漯河舒漫置业有限公司。项目占地100亩，6万㎡住宅，共561户。另有4000㎡商业和10000㎡写字楼。户型有三室二厅面积133㎡，四室两厅155㎡。多层住宅均价1500元/㎡以上；小高层1800元/㎡左右。配套有水、电、气、燃气壁挂炉采暖，2005年5月份一期交工，销售完。4、金地雅园：位于沙南建设路和五一路交叉口。开发商为漯河金土地置业有限公司。项目共23个单元，3.6万㎡住宅，另有2000㎡商业。户型有二室二厅87㎡，三室二厅面积116—139㎡，四室两厅150㎡。价格在1500元/㎡以上。配套有水、电、气、集中供暖。2004年底动工，已交房。郑州深蓝房地产咨询有限公司5、沙田莱茵风景：位于郾城区107和淞江路交叉口。开发商为漯河舒漫置业有限公司。项目占地600亩，总建筑面积39万㎡，是漯河新一代经济适用房，全部是多层住宅。一期主力户型面积90—130㎡。住宅均价1100元/㎡，其中一期2005年10月份交工。二期06年元月份开盘，面积有94-136三房。目前销售三期橡树林，有167-172平方米四房，119平方米小三房，三楼有局部价格在1230元，一楼价格达到1486元/平方米，一次性优惠2%，银行按揭可优惠1%。有天然气、收维修基金。6、双汇欧洲故事：位于淞江新区科教文化艺术中心对面。开发商为漯河双汇地产有限公司。总建筑面积30万平方米，一期容积率仅0.8，绿化率高达52.3%，坡地、园林、水系、自然分隔四大组团，主要物业形态包括多层、小高层和7000平方米商业街。户型主要有90-96平方两房，133-147三房。预计均价1800元/平米。7、金鼎滨河花园：位于滨河路与交通路交叉口，开发商为漯河金鼎房地产开发公司。小区有两栋高层，一栋点式，一梯四户，一栋板式，共约270户。户型全为三房，面积从114-144平方米。配套有车辆门禁系统、闭路监控系统、车辆管理系统等。价格约2000元/平方米，推广及包装不到位，销售较差。8、建业森林半岛：郑州深蓝房地产咨询有限公司位于嵩山路与沙河交叉口西北角，临近沙北行政区和580滨河绿化带。开发商为河南房地产业老大建业房地产。小区总占地172.7亩，总建筑面积超过21万平方米。规划有四层叠加别墅、6层花园洋房、11层小高层、18层高层等多层形态，绿化率42%。户型从27、67平方一室一卫、150平方米三房、165平方米四房到270平方叠加别墅。1500平方米园林，32-36米楼间距。9、锦绣淞江：位于嵩山东路。开发商为郑州中实房地产公司。项目总占154亩，主是是经济型别墅，另外1.16低密度容积率，38%绿化率。户型主要有160平方米四房，210平方米五房及260平方米六居室。包括3550平方高档会所和11513平方米商业街。10、半岛蓝岸：位于汉江路中段，市体育中心北300米。开发商为漯河市鹤翔房地产开发有限公司。10万平方米全水景小高层生态社区，主力户型面积为86-110平方米。11、锦江花园：位于祁山路北段路西。开发商为漯河三元房地产公司。小区总占地50多亩，总建筑面积65000平方，共规划16栋楼。户型从两房两厅到四房两厅，面积83-134平方米，起价仅700元/平方米。12、淞江方圆小区：位于漯河淞江新区嵩山西路与嫩江路交叉口西北角。开发商为漯河方圆置业公司。本期共24栋楼，总建筑面积83000平方米