经济开发区地块项目可行性分析报告

郎溪县经济开发区地块项目可行性分析报告开发区管委会200７年1０月６日介郎溪县概况环境概要•地理位置：郎溪位于东经119°10′12″，北纬31°8′19″。地处安徽省东南边陲，长江三角洲西缘，东连常州，西有著名风景区黄山、九华山、太平湖，南与浙江相望，北接南京，区位优势十分明显，素有“三省通衢”之称。全县人口33.5万人，面积1105平方公里•区位交通：•1、区位优势：郎溪位于苏浙皖三省交界处，是东部开放与中部崛起的对接地，是安徽省东向发展的“桥头堡”，与长三角十五个最发达的城市均在3小时车程以内。•2、交通优势：318国道、214省道、郎溧线、宣杭铁路以及年内动工的扬千高速穿境而过，开发区距南京禄口机场75公里，距常州奔牛机场90公里，距安徽最大的外贸码头——朱家桥码头90公里，该码头是集水路、公路、铁路联运，江海直达，国际间货运班轮等综合功能于一体的现代化外贸码头。境内芜申运河即将建成三级航道，具有常年通航300吨的能力。原材料购进与产品外运的综合运输成本较低。•生活环境•郎溪历史悠久，人杰地灵，历史名人伍子胥、岳飞、李秀成和国画大师张大千都在这里留下了珍贵的遗迹。郎溪地处北亚热带季风气候区，全年气候温和，平均气温为15.9℃，四季分明，日照充足，年平均日照时2107.5小时。境内山水资源丰富，原生态风景优美，环境怡人，服务设施完善，是居家创业的理想之地。地理交通经济状况•以2004年为例，全县完成地区生产总值19.08亿元，比上年增长13.9%。其中一产增加值5.97亿元，增长1.2%；二产增加值7.72亿元，增长29.3%；三产增加值5.39亿元，增长9.4%。三次产业比重为31.3：40.5：28.2。全社会固定资产投资10.4亿元，增长46.5%。•工业经济高速增长，运行质量和效益进一步提高。全县工业增加值6.7亿元，增长33.2%。规模以上工业增加值4.6亿元，增长205.3%，增幅居全省第一位。工业经济效益综合指数达206.1%，上升75个百分点，居全市第一位。市场消费稳步增长，服务业发展日趋活跃。社会消费品零售总额6.6亿元，增长11.2%。旅游、保险、中介、咨询、房地产和社区服务业稳步发展。财政收入稳定增长，支出管理进一步加强。全年财政总收入1.14亿元，增长22.2%，首次突破亿元大关。其中一般预算收入8587万元，增长20.6%，同口径相比增长30.2%。全年财政总支出2.35亿元，增长39%。人民生活水平不断提高，社会保障继续加强。在岗职工年平均工资12838元,增长16.2%。农民人均纯收入10910元，增长18%，人均增收298元。城乡居民储蓄存款余额9.72亿元，比年初增加1.43亿元，人均增加427元。招商引资成果•招商引资全年引进投资额50万元以上项目112个，其中投资额千万元以上项目13个。实际到位内资6.1亿元，增长60.3%。金润铜材、兴宙医药食品、祝成曲轴、锦富箱包等一批重点项目已经投产，先求药业、华菱电梯等一批重点项目正在建设。利用外资取得积极进展，新引进了卡利亚箱包配件、李仕化学品、华特科技等3个外资项目。实际利用外资399万美元，增长90.9%。对外贸易实现历史性突破，出口总额1100万美元，增长752.7%，增幅居全市第一位。介开发区概要开发区目标、规模•目标：皖东南地区外向性的先进制造业基地，郎溪县域北部现代化工业新区。•开发区的规模：郎溪经济开发区建设用地范围为：东起吼儿河路以东500米处，西至龙潭路以西500米处；南至214省道和东南侧自然水系，北至杨春铺路。用地范围内规划用地规模22.44K㎡。郎溪县经济开发区现状郎溪经济开发区规划建设用地结构表用地类别面积（ha）：比例（％）工业用地：1274.7660.212居住用地：192.339.083公共设施用地：123.605.844仓储用地：18.750.895市政公用设施用地：24.491.166道路广场用地：204.589.667绿地：278.5813.168总计：2117.19开发区地图介开发区用地布局居住用地布局•二类住宅用地：开放区住宅用地以二类住宅用地为主，开发配套建设家庭型住宅，为开发区提供居住支撑功能。•新农村居民点：规划重点安排四块居住用地作为新农村居民点建设区域，结合现状石家村等村庄布置。•中小学用地：规划设36班九年制一贯制学校两所，一所一托县金桥中学改建而成，约占地5.17公顷。另在双塘东侧生活去内辟建一所，约占地3.96公顷。•规划的居住用地总面积为192.33ha，占规划总建设用地的9.08％。可容纳居住人口7-8万。公共设施用地规划•行政办公用地安排四明山路与钟梅路交叉口西北、在建乾坤宾馆北侧，安排开发区管理中心、行政服务设施。•商业金融业用地：区级商业中心相对集中安排与分流路两侧，居住用地内的商业金融业用地可遵照兼容性原则设置。•文化娱乐用地：规划安排会展、文化宫、图书馆、会员俱乐部等文化设施，采取兼容设置形式与商业设置用地结合设置。•医疗卫生用地：规划在四明山路以北、合溪路以西安排医疗卫生用地一处，按照综合型中心医院标准建设。•职业教育用地：规划保留现状郎溪职业技术学校，将原金桥中学合并作为职业教育用地。•休闲度假用地：规划在双塘北侧安排一处休闲度假用地。绿化•沿金牛路、聚宝山路、钟梅路、合溪路两侧布置各20米的绿化带，建设主干道林荫路，同时设置一定的游息设施和装饰美化，向公众开放，打造街头小游园。•沿开发区内水渠及水体设置宽度不小于20米的滨水绿地。•公园•锦城公园：依托三队水库及南侧生态林地辟建，为西片重要的城市公园。•双塘公园；规划依托双塘水库及北侧生态林地辟建，为开发区中片重要的城市公园，也是开发区中央公园。•新林公园：规划依托新庄林场及大岗水库辟建，是开发区东片区中心公园。介本项目概况介项目位置及现状项目位置项目位置项目概况•位于开发区中心区域的分流西路两侧•总建设用地面积为４９５００平米，规划为４－５层多层商住混合用地．．规划分３块：Ａ块建设用地面积：１８２００平米Ｂ块建设用地面积：２５４００平米Ｃ块建设用地面积：５９００平米项目地块现状A其中A地块约１８２００平方米，该地块上建有８幢商住两用房。建设面积共２１７５６平方米，居住户数７６户。住宅面积８７４０平米，配套设施及商业群房１３０１６平米．容积率为１.２，绿化率３０％．停车位７１个．项目地块现状B其中A地块约２５４００平方米，该地块上建有１３幢商住两用房。建设用地面积共３１５４０平方米，居住户数１６４户。住宅面积１６９００平米，配套设施及商业群房１４６４０平米．容积率为１.２４，绿化率３０％．停车位９９个．项目地块现状Ｃ其中A地块约５９００平方米，该地块上建有３幢住宅房。建设用地面积共７９３６平方米，居住户数５４户。住宅面积４９３０平米，配套设施及商业群房２７０２平米．容积率为１.２，绿化率３０％．停车位２５个．地块建议•一，Ａ地块作为分流西路临街商住楼，入口广场处在规划设计上可设计成沿街广场，作为配套的小型商业中心。即临广场的２幢楼的设计变更为小型商业中心设计结构。•二、Ｂ地块在公共动线上可考虑在中心绿地及中心广场置于Ｂ地块的中心位置整个设计上如纺锤型设计、公共通道以Ｂ地块南北中心位置贯穿该地块。通过合理的利用中间区域每幢楼之间间距，把公共通路合在中心广场和绿地之中，减少了土地成本的浪费，改动后Ｂ块小区私密性、安全性加强、同时生活区人群对公共场所使用有效。•三、由于Ｂ地块总户数１６４户，可把中心广场和公共绿地作为一个整体推出从而达到集约土地减少浪费的目的。。•四、Ｂ、Ｃ地块作为一块对外推出原因：Ｃ地块建设用地面积过于小不利于开发商单独开发。郎溪县房地产市场价格分析在全国各大中城市房地产价格趋于逐步稳定的形势下，郎溪房价持续走高，商品房的价格由2005年的1200元/平米上涨到200７年的２４00元/平米，甚至在镇区最好位置出现了1800元/平米的价格。而一般商铺的价格也由2500元/平米上涨到６000元/平米以上。而价格上涨的原因主要有以下几点：•第一：郎溪县房地产与周边其它县市相比价格偏低。•第二：郎溪县房地产市场起步较晚，乡镇基本已自建房为主，在住宅、铺面的结构、面积、户型等的需求已不能满足，催生了新的商铺、住宅的开发。•第三：傍随着乡镇企业经济发展，客户的购买投资能力得到增强。•第二：随着农民收入的增加，特别是在外打工人员的返乡大大提高了购房客户的经济能力。•第三：近两年郎溪房地产市场投资规模不大，新项目少，造成了部分乡镇供不应求的现状。•第四：随着土地出让市场的整治力度加大，自建房数量明显减少。因此郎溪县房地产市场在未来数年中还是会有一定的发展。郎溪县近年房价涨幅状况•以郎溪县城房价为例２００１年—２００７年之间商品房房价成出现了成倍增长。•周遍乡镇商品房开发今三年内也出现了较大幅度增长，新增楼盘供给量增加。价格也逐步上扬趋势。郎溪县房价涨幅图示郎溪县房价涨幅图示010002000300012345年份价格20012003200420052007价格/平米周遍可比性项目个案分析梅渚镇（靠本项目最近楼盘）•楼盘名称：九华梅渚新城•楼盘总数：４１６套（一期）•楼盘类型：商住楼楼层：４-５层•住宅单价：１２００元／平米商铺：２５５０元／平米•二期面积：９８亩三期：１８９亩梅渚镇商品房分析•近年来该镇经济发展为商品房开发提供了有利条件。民众购买力加强。•作为梅渚镇第一个商品房开发项目没有相同的竞争楼盘，客户的可选空间少。•作为镇区各种生活设施配套教全。•政府规划项目在项目附近及大的保证了该项目的成功。周遍项目个案分析•十字镇•楼盘名称：第一步行街（以售）•楼盘总数：１００套•楼盘类型：商住楼楼层：５层•住宅单价：１４００元／平米商铺：３０００元／平米•五证二书：齐备•二期面积：９８亩三期：１８９亩•销售策略：二期住宅：１４００元／平米铺面：３０００元／平米•楼盘名称：宏业商城（以售）•楼盘总数：８０套•楼盘类型：商住楼楼层：５层•住宅单价：１１００元／平米商铺：２５００元／平米•其他费用：契税、维修基金开发公司承当。•目前存量：５套以内•五证二书：齐备•二期面积：销售套数１００套左右•存量：铺面已预定，３-５层住宅正在销售中十字镇商住楼分析：•１.地段环境：周遍乡镇较近，连接广德、宣城，。地块附近学校，农贸市场，商业街等服务公建配套齐全，公共交通方便。火车站台的物流优势，商业投资增值的价值更高。•２.楼盘状况：属于该镇的首开发的两个楼盘，填补了本地区的空白，都为商业步行街形式在销售上有很大的吸引力。项目证件齐全．客户投资购买放心．从销售的客户群分落来看，本地客户占３５％，其他客户为周遍乡镇客户购买如宣城、广得、南丰、毕桥。再加上市量较少，更容易形成更强的买方市场．•３.定价：从定价上十字镇商住楼价格实行的低价高走的策略。•住宅楼销售起价符合当地实际消费水平，定价为１１００元／平米，楼层基本上无差价，二期项目的开发住宅销售价格涨幅很小。商铺起价２５００元／平米，并根据位置的优劣势最高价格在２７００元，二期优势位置铺面的价位在３０００元／平米。•４.宣传：案场、户外广告、媒体广告、ＤＭ、报纸夹页、口碑等。本项目价格定位住宅：1000元/平米铺面：2500元/平米谢谢！