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西西4#地项目成本测算及费用分析二零零三年十月三十一日西西4#地投资估算分析1一、总论1、项目概况：北京西单北商业大街西侧综合改造工程，简称“西西工程”。本工程为西西4#地工程，项目处在北京市西单北大街西侧，南临皮库胡同，西向华远街，北临大木仓胡同。地处北京西城区最繁荣之商业区西单大街的中心地带。西西工程4#地用地面积约16703平方米，目前已完成三通一平条件，同时甲方负责电力、热力、给排水等七通一平施工条件。2、建设规模及经济技术指标本项目处在北京市西单北大街,项目东侧为西单文化广场、四周围为规划中的1318平米的绿地。项目技术指标如下：占地面积：16072.66平方米总建筑面积21.4866平方米其中：地下建筑面积63760平方米地上建筑面积151106平方米层数：地上：15层地下：4层檐高：59.4米容积率：9.4停车位：996个绿化率：11.6%建筑形式：共分为1#、2#、3#、4#四栋单体建筑，其中：1#楼：地上建筑面积为19001平方米，1-5层为商业部分共8738平方米，6-11层为办公部分共10263平方米。2#楼：地上建筑面积为46879平方米，1-5层为商业部分共21213平方米，6-11层为餐饮娱乐部分共25666平方米。3#楼：地上建筑面积为52944平方米，其中1-5层为商业部分5736西西4#地投资估算分析2平方米，1-6层为剧场13853平方米；8-11层为影院7354平方米，6-11层为休闲娱乐11946平方米；12-15层为办公部分共14055平方米。4#楼：地上建筑面积为32282平方米，1-5层为商业部分共10544平方米，1-15层为办公部分共21738平方米。西西4#地楼层功能分布图楼号1234层数1商业商业商业剧场办公商业2商业商业商业剧场办公商业3商业商业商业剧场办公商业4商业商业商业剧场办公商业5商业商业商业剧场办公商业6办公餐饮娱乐剧场、休闲娱乐办公7办公餐饮娱乐休闲娱乐办公8办公餐饮娱乐休闲娱乐影院办公9办公餐饮娱乐休闲娱乐影院办公10办公餐饮娱乐休闲娱乐影院办公11办公餐饮娱乐休闲娱乐影院办公12办公办公13办公办公14办公办公15办公办公二、费用估算1、项目的成本估算：项目名称费用（万元）平米单价（元/平米）测算说明土地成本1000006790土地成本包括拿到开工证前的所有支出（包含土地出让金费用）前期其他费用5280359包括勘探、设计、结构咨询、规划许可证执照费、工料测量顾问费共4814.412万元，另加监理费用为建安成本的0.5%共466万元。建安费1074335000建安费按5000元/平米暂估西西4#地投资估算分析3业主管理费2686182按照建安费费用的2.5%计不可预见费3223219按照建安费费用的3%计小计21862212550利息10620721土地费用共10亿元，计息两年，年息5.31%。广告销售费用4832328按照销售收入的1.5%计取，收入：按写字楼15000元/平米，商业25000元/平米计算（商业63601平米、办公46056平米、休闲11946平米、餐饮25666平米），15000*46056+25000*（63601+11946+25666）=3221165000元=32.21165亿元。两税一费177161203按照销售收入的5.5%计取。合计25179014474说明：1、平米单价按照可销售面积147269万平米计算，写字楼按15000元/平米计算，商业、餐饮、娱乐按25000元/平米计算。2、销售情况按可销售面积的100%售完。3、项目总成本为25.179亿元，平均平米成本为14474元/平米。2、西西4#地工程建安成本估算表单位：元项目名称分项名称费用平米单价基础处理土方及回填1666747877.57降水13954306.49护坡491356822.87基础处理10877925.06合计24064268112.00钢筋混凝土结构及初装修钢筋混凝土结构200223583931.85二次结构及初装1477554468.77非实体费用83235605387.38合计2982347321388.00装饰工程地库16080447.48西西4#地投资估算分析4商业37387035174.00办公32148655149.62休闲与餐厅32390059150.75影院24728879115.09剧场31634603147.23外装98992000460.72室内门22551087104.95屋面291731613.58隔断281984013.12装置及设备35584117165.61合计3227616361502.15机电工程水卫及采暖29635260137.92消防系统24916332115.96通风空调103978896483.92电梯工程53109644247.18变配电37050000172.43照明动力66559716309.77电话923923843.00煤气工程20743309.65综合布线40394808188.00楼宇自控1504062070.00安保工程644598030.00合计3884448241807.85室外工程室外排水752031035.00室外工程21486600100.00绿化及照明1181763055.00合计40824540190.00建筑安装成本合计10743300005000.00注：钢筋含量135KG/M2，混凝土含量0.65M3/M2三、项目的前期准备及开竣工日期的假定：◆假定本项目的前期工作在2004年2月底前完成。◆假定本项目建安施工在两年半内施工完毕。项目的假定持续时间：项目分项持续时间（月）前期施工准备完成项目组建2004年2底前建安施工基础施工6结构施工8西西4#地投资估算分析5装修施工13竣工清理及验收2四、经济指标分析1、项目的现金流出如下：三、销售方式：销售原则：销售为主，加快资金流通。销售情况假定：1、写字楼及商业部分100%于2005年6月到2006年9月销售完毕，假定销售进度按月平均，则月均销售量为9818平米，销售单价为写字楼1.5万元/平米，商业部分销售单价为2.5万元/平米。2、写字楼部分未销售，商业部分100%于2005年6月到2006年9月销售完毕，假定销售进度按月平均，则月均销售量为6748平米，销售单价2.5万元/平米；五、财务分析1、现金流量分析：（1）现金流出：见附表（2）现金流入：见附表（3）现金流量表见附表2、投资收益率：A、销售假定一的成本收益率：成本收益率＝（322117-261603）/261603＝23.13％B、销售假定二的成本收益率：成本收益率＝（253033-251379）/251379＝0.66％西西4#地投资估算分析63、投资回报率：A、销售假定一的投资利润率：投资利润率=（322117-261603）/50514=119.8%B、销售假定二的投资利润率：投资利润率=（253033-251379）/48797=3.4%五、项目定位建议：西西4#地已有规划面积分配情况：使用功能建筑面积情况说明商业63601可以销售办公46056可以销售剧场13853无偿提供4500平米给北京市文化局影院7354成本价格转让给北京首都影院休闲娱乐11946销售或租赁餐饮娱乐25666销售或租赁汽车库35130经营自行车库650不可销售设备用房10610不可销售合计214866其中：商业及娱乐101213办公46056影院、剧场21207车库及配套46390西西4#地工程位于西单商业街黄金地段，项目规划应该以商业为主，写字楼部分应定位为商家的业务洽谈、办公场所，所以应该修改设计减少写字楼面积（减少到2万平米左右），增加商业面积（增加到13万平米左右）；同时，休闲娱乐、餐饮娱乐也应定位为商业的配套设施，面积作适当调整。西西4#地项目并非是典型的房地产项目，实质上是一种商业建设模式。所以西西4#地的销售不会象普通的房地产项目一样。按其销售方式可以分为两种模式：1、大型商业投资管理公司独家定购：项目在设计期间能够找到一大型商业投资管理公司订购，商业投资管理有限公司参与项目设计，根据商业需求修改楼层布局及配套设施，并且商业投资管理公司可以提前进行商业宣传、招商、规划等运作，项目交付后商业投资管理公司即可西西4#地投资估算分析7进行经营。但是，目前国内没有如此大实力的商业投资管理公司（全部商业定购的资金至少需30亿元），国外的商业投资公司是否认可西西项目，国外的商业运作模式是否适合中国都是一个疑问；西西项目计划2004年3月开工，在不到5个月的时间寻求如此大型的买方恐怕不太现实。所以，这种模式实现的机率很小。2、项目建成后持有经营达到一定规模后再销售：项目建成后委托一家大型商业投资管理公司进行管理，进行商业经营，利用二到三年时间将商业经营规模做大，并使顾客达到一定程度的认可，再把项目分割销售。销售方式为：（1）经营由商业管理公司统一管理，负责运营，项目实行股份形式，公众通过采购股份成为所有人，并按照股份比例参与决策及分红。（2）项目按层设定不同的商业经营种类，按层销售给几个大的经营商。这种模式存在的风险是可能对项目长期持有。在持有期间，出租率必须达到45%才能维持资金利息及运营成本。出租率计算：假定：月租金400元/平米；运营费用37.8元/平米（5000万元/年，商业面积11万平米）；年利息1.38亿元（贷款26亿元），折合104.5元/平米。可出租面积为建筑面积的80%。（104.5+37.8）/（400*80%）=45%