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作者：商联智胜（中国）0371-60915963普惠购物广场可行性分析报告《郑州普惠购物广场可行性深度报告》目录第一部分：报告摘要第二部分：商业计划描述第三部分：市场环境分析及业态定位第四部分：投资分析第五部分：运营规划第六部分：财务分析第七部分：结论附表一：郑州普惠购物广场项目筹备组织架构附表二：开业进度表附表三：公司门店组织架构PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建作者：商联智胜（中国）0371-60915963普惠购物广场可行性分析报告第一部分：报告摘要项目五年收益一览表：（项目总投资约680万元）第一年（万元）第二年（万元）第三年（万元）第四年（万元）第五年（万元）年均收益额年均回报率50007000750080009000562万元16%18%18%18%18%毛利额（收入）8001260135014401620营业外（收入）060100120150房屋租金200240260280300固定投资分摊9696969696水电费100120120120120人事费用12680808080税捐6080808080开办费500000其他费用3010101010净收益（利润）138694804894108482%回报率20%100%118%130%150%备注：1、上表支出项目每年略有变动，主要因为通过不断加强经营及管理去影响其成本的降低及业绩的提上，从而达到提高净利润的目的。2、第一年盈利水平偏低，是因为商业本身就有一定的培育期，培育期恰恰又是其能否生存的关键时期，为此必须要有充足的资金链保障，并通过加强经营及提高管理水平使其度过困难期。因此投资人必须充分理解在此期间生存比什么都重要，且能保障资金链不断裂。一旦度过困难期，商户及消费群体就会形成忠实性支持，一般第二年就会有良好的回报。时间销售毛利率项目PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建炣作者：商联智胜（中国）0371-60915963普惠购物广场可行性分析报告第二部分：普惠购物广场商业计划描述“郑州普惠购物广场柳林店”系由“民间投资集团”投资建设的商业网点。该广场建筑结构为三层框架结构，建筑面积约6000平方米，停车场面积约2000平方米，位于郑州市北区柳林镇（花园路路与柳林路交叉口），交通便利，人流量相对集中，周边区域居民约30000户，人口数约200,000人（包括暂住流动人口），根据商业网点分布的要求，需要有一个6000平方米以上的居民主要购物场所。筹建“普惠购物广场柳林店”的主要目的为：1、为北区提供一个优美的购物场所，进一步完善区域的服务功能，同时满足附近3000米商圈（以广场为圆心，3000米为半径的区域）居民的购物需求；2、为公司投资人创造一定的经济效益，并为公司在商业领域的发展探索出一条新路，为发展连锁商业奠定基础；3、为公司培养一批有商业头脑，会经营和懂管理的人才；4、提升“普惠购物广场柳林店”之无形资产和品牌形象。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建作者：商联智胜（中国）0371-60915963普惠购物广场可行性分析报告第三部分：市场环境、状况调查及定位根据郑州市零售市场状况的有关统计资料及普惠购物广场柳林店，商圈内的市场调查情况,得到如下基本资料:1、商圈内消费者的基本情况（1）商圈内常驻家庭总数为30000户，平均每户人口4人，常驻人口约120，000人。（2）商圈内月收入1000元以下家庭占20％，月收入1500－2000元占40％，月收入2000－3000元占25％，月收入3000元以上占15％元。（3）根据郑州市的统计资料以及我们对该商圈的初步抽样调查，商圈内每户家庭的年支出为20000元，每户家庭的年日用消费品支出为15000元，平均每月的日用消费品支出约为：1250元／月.户，即商圈内的日用消费品需求为4.5亿元／年。（4）日用消费品支出的分布为：食品60％，非食品40％。（5）商圈内消费者平均每月到中型店（丹尼斯北站店、思达spa柳林店）购物次数为4次，平均购物金额为80元，到小型杂货店（便利店等）购物次数为10次，平均购物金额为30元。（6）中高收入的消费者希望购买有质量保障的中高档国产或进口品牌产品，不希望买到假货；低收入消费者希望购买低档国产产品，不介意商品质量，对价格非常敏感。2、圈内竞争者的基本情况：（1）商圈内的竞争者主要有：（丹尼斯北站店营业面积8000m2）。（2）丹尼斯北站店商品的价格综合水平，毛利率一般为15－25％。（3）消费者平均每次购买商品的金额客单量：丹尼斯北站店PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建作者：商联智胜（中国）0371-60915963普惠购物广场可行性分析报告为90元，思达为30元。3、超市形象规划（1）、服务对象：a、低、中、高收入的各类家庭；b、生活节奏较快，每次购物较多的家庭。C、政府、机关、工厂、学校等企事业单位。（2）、服务档次：物美价又廉服务百分百A、本区一流的购物环境及丰富的商品品种。a、现代化的自选购物方式。b、快速的收银。c、购物车及免费送货――鼓励大家购买。d、每月两次产品介绍资料（DM）。e、免费停车。f、微笑服务。g、先进的理念。B、价格档次：本区最低价，所有产品的售价与竟争对手持平或略低，毛利控制在15％-20%左右。C、产品档次：国产中低档品牌产品为主，国产高档、合资及进口品牌为辅。绝对保证产品质量，杜绝假冒伪劣品入店。D、超市商品数量：开业初期，商品在15000个单品以上。4、超市经营的主要商品根据普惠购物广场柳林店所处商圈消费支出情况，普惠购物广场经营的主要品种定位侧重于生鲜食品（生鲜食品包括瓜果蔬菜、粮油米面、肉类、水产等），此类商品毛利率适中，可提高整体赢利能力及集客力，同时经营百货、服装服饰、皮鞋皮具、针织、儿童玩具、PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建作者：商联智胜（中国）0371-60915963普惠购物广场可行性分析报告体育用品、洗化、厨房用具、饮料副食、调味品等日用生活品及小家电办公用品、劳保用品等。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建作者：商联智胜（中国）0371-60915963普惠购物广场可行性分析报告第四部分投资分析：1、房屋及基础设施投资：1）拆迁：4万元2）中央空调：80万元3）门前广场：10万元4）卫生间：2万元5）办公室：4万元6）营业厅地面：30万元7）墙面：10万元8）天花：40万元9）水电（上下水、电缆、配电柜等）：8万元10）内立面局部装饰：5万元11）营业道具、存包房、服务台、操作间、面包房、员工更衣室：4万元12）外立面装修、门头等：10万元13）装修效果图、管线图、施工图读者设计费：3万元14）消防工程：50万元15）电梯：120万元共计：380万元PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建作者：商联智胜（中国）0371-60915963普惠购物广场可行性分析报告2、设备投资：根据超市规模和现有场地状况，主要设备投资如下表所示。名称单价（元）数量总价备注POS机10,00015150,000服务器10,000110,000工作站3,00039,000打印机1,20056,000激光平台3,0001545,000手持激光扫描器80032,400服务器软件50,000150,000广播系统20,000120,000.货架及其他300,0001400,000不锈钢器具50,000150,000送货车30,000130,000冷冻设备300,0001100,000厨房用品20,000120,000电子称及软件10,000715,000声磁防盗250,000130,000搬运车3,00025,000其他20,000120,000合计962,4003、流动资金：流动资金约需200万元。（用于商品补货储备金）4、以上合计总投资约680万元。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建作者：商联智胜（中国）0371-60915963普惠购物广场可行性分析报告第五部分：运营规划1、普惠购物广场柳林店在经营管理上采取独立法人企业的形式，单独核算，统一监管，以便于协调处理对税收、卫生防疫等管理部门关系。2、资金来源：由投资人集团控股组成。3、普惠购物广场组织结构图(见附件1)4、人员编制(见附件2)5、经营形式：第一，采用现代化管理手段,经营权和所有权分离,聘用业内资深管理人士进行管理,通过完善的激励约束机制发挥全体员工的创造力和凝聚力,为打造零售业著名品牌奠定良好基础。第二，委托专业管理公司为常年经营管理，降低经营风险。6、供应商及招商管理①考虑供应商与企业合作的风险，根据供应商所要求的付款方式、到货方式、制定有效采购计划，结合商品付款条件，采取不同方式化解采购风险。②对一些知名度高，周转快的商品应制定详细采购计划，以节省资金的使用。③对一些相对周转慢，但又有需求的二线产品采用有帐期付款或销后付款。④繁琐散装食品、分割食品、鲜活食品可采取联营及租赁方式。⑤商品招商可在开业前两个月在各种媒体发布招商广告信息，然后开办招商会，由采购人员与各供应商洽谈，争取对本企业更为优惠的合作方式，然后签定合同，确认到货时间（一般为开业前两周到货入卖场），开业前一周所有商品应上架完毕，剩余一周为调整卖场布局，模拟开业。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建作者：商联智胜（中国）0371-60915963普惠购物广场可行性分析报告第六部分：财务分析一、基本分析1、销售收入根据前述市场调查资料，普惠购物广场所在商圈的日用品需求总量约为每年4.5亿元。按照普惠购物广场能够占领该商圈20%的市场份额计算，普惠购物广场的年销售收入约9000万元，日均销售25万元。2、毛利A.按18%的年毛利率计算年毛利额：9000万元×18％＝1620万元B.按15%的年毛利率计算年毛利额：9000万元×15％＝1350万元3、成本估算及费用支出（见下表）PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建作者：商联智胜（中国）0371-60915963普惠购物广场可行性分析报告注：房屋与设备均按5年计提折旧。成本项目单耗量（元／单位）单位成本／月（元／每平方）年总耗量（单位）年总成本（万元）一、固定成本（房屋租金）250二、可变成本办公费用12宣传费用30包装费用5运输费用2合计59三、能源消耗电80水5合计85四、工资及附加工资800元／月×100人×12个月96提取福利金30合计126五、企业管理费折旧费480万元／5年96大修费3其它管理费3合计102六、贷款利息七、总成本622PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建作者：商联智胜（中国）0371-60915963普惠购物广场可行性分析报告4、营业外收支（第一年可免，有利招商）营业外收入180万元（主要是供应商支付的进场费、赞助费、广告费、促销费、堆头费商品返利、销售包装物及商品盘盈）门面房租赁收入50万元营业外支出50万元（包括商品失窃、破损、盘亏等）收支相抵后，收入180万元5、税金国税：增值税（毛利额×17％）地税：城维税及教育附加（增值税额×10％）毛利率项目方案1：毛利率18%（万元）方案2：毛利率15%（万元）增值税12080城维税及教育附加128合计132886、年总利润：方案1：毛利率18%（万元）方案1：毛利率15%（万元）10468207、企业所得税=（收入×核定税率×33%）：概算10%。方案1：毛利率18%（万元）方案1：毛利率15%（万元）10482PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本