东京中城-城市综合体案

城市综合体案例研究——东京中城世联模型——综合体各部分功能的作用与相互关系商业办公酒店公寓作用相互关系提升整体档次的有力手段标志性（尤其是对外地和外籍人士）实现较高的销售价格保持物业形象外向性较强的组成部分可以塑造与其他项目较大的差异保证开发企业现金流的来源满足中长期居住者需求商业为写字间、酒店和公寓提供配套酒店为公寓提供共享的服务和配套设施写字间为商业、酒店和公寓带来潜在客户写字间与酒店可共享大堂公寓为商业提供客源在城市中心的综合体，大多具有商业、办公、酒店、公寓等四大功能组成部分：TokyoMidtown——东京中城世联的国际视野TokyoMidtown——极致城市视野宫城中央公园涉外商圈金融中心CBD羽田机场千代田区日本的政治、经济中心。天皇住所、日本国会、最高裁判所、靖国神社与中央省厅皆位于千代田区内；日本诸多著名公司的本社，电器街秋叶原等也在该区。港区聚集40多个外国大使馆、国际气氛浓厚。商务街，酒吧云集的六本木，高级住宅街，高级商店街，大型复合都市地带六本木新城、东京中城和汐留SIO-SITE，日本第一高东京铁塔位于此区内。中央区处于东京的中心地，日本经济、信息、商业中心。日本银行、东京证券交易所，银座、大型布庄、百货公司总社聚集的日本桥、以鱼货市场闻名的筑地等皆位于本区。新宿日本最著名的繁华商业区，超高层建筑云集，区内含东京都厅、诸多大型企业总社、百货公司、商店街、高岛屋时代广场等，闻名海外的红灯区歌舞伎町亦位于新宿。羽田机场1931年启用，是全日本最大规模的机场，目前在机场起降的航班大多都以国内线为主，国际线航班则在成田国际机场起降，但皇族、阁僚所乘坐的行政专机、国宾外游、到访等的专用机、特别机的起降，全部都在羽田机场进行。东京都格局与项目位置东京中城TokyoMidtown(东京中城)以纽约曼哈顿Midtown为蓝本，距六本木800米处，东京六本木防卫厅旧址上新建的复合型商业建筑群;占地约10万平米，由6栋建筑构成，汇集了各种各样的商店、餐馆、写字间、饭店、高级租赁式公寓、美术馆等设施；2005年，以三井不动产为首的六家公司中标，总投资34亿美元，2007年3月正式开业；由负责重建新美国世贸的SOM担当主要设计。TokyoMidtown六本木东京中城MidtownTower是一座地下5层、地上54层的摩天大楼，高度为248米，超越了六本木新城森大厦和东京都厅舍成为除东京铁塔外东京都内最高的建筑物。TokyoMidtown大师云集美国SOM建筑设计公司设计总指挥日建设计设计主创，DesignWingEDAWInc.（景观设计）CommunicationArts.Inc.（商业设施）隈研吾建筑都市设计事务所（商业设施）坂仓建筑研究所（住宅设计）青木淳建筑规划事务所（住宅外观设计）安藤忠雄建筑研究所（DesignWing）地区计划面积：约102,000m2计划对象地区面积：约78,400m2总建设面积：约569,000m2办公室：约330,000m2住宅：约111,000m2（约530间）饭店：约48,000m2（约250间）商业空间：约57,000m2其他：23,000m2东京中城内设有饭店、住宅、办公室、商业与文化空间、医院、公园等多种设施。主要的设施是）和从别CarltonTokyo-TheRitz（“东京丽嘉酒店”楼）的饭店53～45位于中城大厦高层（。“三得利美术馆”处搬迁进来的TokyoMidtown公园与艺术馆办公楼商业美术馆Tower：酒店+办公Parkside：酒店式公寓桧町公园+中庭花园Front：办公East：办公+高级公寓Wast：租赁公寓Plaze：广场Galleria：商业街21/21DesignSight：艺术机构办公部分许多企业都将总部迁往东京中城，包括USEN、日本雅虎、富士软片、富士全录、GoodwillGroup、游戏制作公司KonamiCorp.等，YahooJapan已在东京中城租下了10层楼；目前所有办公空间已全部租出，候补想要进驻的企业高达百家以上。综合体效应商业部分堪称东京拥有最大片绿地的购物商圈，包括IsseyMiyakePleatsPlease在内的高档专卖商店已纷纷进驻东京中城的商店区。还有包括服饰精品及餐厅的132家店铺，预计一年将吸引3000万游客，营业额将达到300亿日元(约合20亿元人民币)。酒店部分东京第一家丽嘉酒店(Ritz-Carlton)占据了主楼最上面的9层楼，248间房间拥有50平米以上的宽敞空间，位于最高楼层的顶级套房约300平米，一晚叫价近2万美元，饭店最便宜的套房也要600美金以上，3月30日开业至今，全面客满，一房难求。公寓部分由青木淳（LV银座店、表參道店的御用設計師）负责设计的长期租用高级住宅(OakwoodPremierTokyoMidtown)，月租金以$S4.6万为起价。TokyoMidtownMidtownTower45-53楼是首次入驻东京的RitzCarlton酒店。TheParkResidences是由RitzCarlton直接管理的酒店式公寓。OakwoodPremierTokyoMidtown是美国Oakwood公司的最高端品牌Premier首次进入东京的中长期租赁型的高级公寓。MidtownEast的12-24楼是面向商务人员的高级公寓。THERITZ-CARLTONTOKYO——东京丽嘉酒店餐厅介绍国际餐厅〈45楼〉日本料理HINOKIZAKA〈45楼〉休息室&酒吧〈45楼〉丽嘉咖啡厅〈1楼〉客房介绍位于47楼至53楼的248间客房(其中套房36间)，面积均达52平方米以上，可以眺望富士山和东京塔。52楼和53楼设有“丽嘉酒店俱乐部”。TokyoMidtownRITZ-CARLTONTOKYOTokyoMidtownGALLERIA(拱廊街)在这全长约150米、高约25米、4层竖井式结构的大空间里，时尚精品和商店琳琅满目，它是东京中城的主要购物区。21_21DESIGNSIGHT21_21DESIGNSIGHT美术馆由三宅一生号召，安藤忠雄操刀设计。TheRitz-CarltonTokyo世界超五星级酒店丽嘉酒店（Ritz-CarltonTokyo）第一次入驻东京。桧町公园桧町公园过去是长州藩毛利家位于麻布的别墅“桧屋敷”的庭园。当时又叫“清水亭”，从这里望去，江户的街景尽收眼底，令人赏心悦目。三得利美术馆三得利美术馆自1961年开馆以来，通过举办绘画、陶瓷、漆工、玻璃等充满魅力的企画展。TokyoMidtownTokyoMidtown2003年4月21日，六本木防卫厅重建工程开发计划确定2003年11月19日，Theritzcarltom加入东京中城开发计划2004年5月18日，东京中城开发计划隆重开幕，三得利美术馆确定迁入；2005年7月14日，项目正式定名为“东京中城”，并公开征集mark和logo；富士胶卷公司，富士集团，雅虎日本公司确定进入；21/21视觉设计方案确定2005年11月8日，东京中城的租售住宅和医疗中心开放展示，并提出了新的居住方案，针对大城市中心不同的功能需求，不同的时间轴和利用目的提供三种租售方式（与顶级饭店看齐的高级租售住宅、普通精装公寓以及商务套房），对办公部分方向进行了确定，引入世界知名医疗机构及相关单位；2006年11月15日，东京中城发布准备引入的商业品牌oakwood服务公寓，05’写字楼企业进驻确定，05’RitzCarlton酒店（顶9层），03’商铺品牌确定，06’RitzCarlton服务公寓，05’普通精装出租公寓，05’2001年9月17日，三井不动产等企业联盟中标得到六本木防卫厅重建工程2007年3月30日，东京中城隆重开业重要事件的即时发布贯穿项目开发始终，持续引起市场关注东京中城作为大型城市综合体开发，在同类项目的开发和实践中做出了有益的尝试：项目在立项之初即确立引入国际顶级酒店，树立项目的价值标杆，为项目的租售公寓提供物业附加的同时，提升了项目商业的价值；项目率先确定了写字楼的进驻企业，提升了市场信心，为项目凝聚高端商务氛围；随后确定的住宅产品形式和运作方式圈定了常驻人群的圈层，奠定了良好的招商基础；商业品牌公布和商街开业提升项目价值。基于同类项目成功案例借鉴，在当前已知条件有限情况下，建议本项目启动顺序为：酒店写字楼公寓商业开发顺序价值不断提升公寓价值的实现需要其他物业形态的支撑和配合